Hotarare care tine loc de act autentic - Dovada calităţii de proprietar în acţiunile privind pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract de vânzare-cumpărare

Prin  sentinţa  civilă nr.  96 din 17.02.2016, Judecătoria  Z a respins excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a pârâţilor, ca neîntemeiată.

A respins acţiunea formulată de  reclamantul  GN, în contradictoriu  cu pârâţii  ES,  prin moştenitorii EF şi ET,  VA  şi  SN şi  SM,  ca nefondată.

A obligat pe reclamant la plata cheltuielilor de judecată în cuantum de 1000 lei, onorariu avocat redus, către pârâţii SN şi SM.

 Pentru a pronunţa această soluţie instanţa de fond a reţinut  următoarele :

„Cu privire la excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a pârâţilor , astfel cum s-a precizat la termenul de judecată din 10.02.2016, instanţa va respinge excepţia ca neîntemeiată.

Astfel, faţă de actele depuse la dosar precum şi susţinerile părţilor cu privire la dreptul acestora de proprietate asupra bunurilor indicate în acţiune, constată că în cauză este dovedită calitatea procesuală a pârâţilor, potrivit art. 36 C.pr.civ., care prevede faptul că aceasta rezultă din identitatea dintre părţi şi subiectele  raportului juridic litigios, astfel cum acesta este dedus judecăţii, urmând existenţa sau inexistenţa drepturilor şi a obligaţiilor afirmate să fie analizate pe fondul cauzei.

Instanţa, analizând actele şi lucrările dosarului, reţine că la data de 25.08.2011 între reclamant, în calitate de promitent-cumpărător şi pârâţii ES şi VA, în calitate de promitenţi- vânzători a intervenit o promisiune bilaterală de vânzare cumpărare materializată în înscrisul sub semnătură privată  intitulat „antecontract de vânzare cumpărare”, pentru suprafaţa totală de 1.24 ha teren arabil in extravilanul comunei C, judeţul T, după cum urmează:

- 0.60 ha extravilan in sola 16/4 parcela 47/2 cu vecinătăţile: N: VT, E: antena irigaţii , S: CT si V: d.e.;

- 0.40 ha extravilan in sola 22/2 parcela 5 cu vecinatatile:N: d.e. ,E: VT, S: canal si V: BA; 0.0412 ha extravilan in sola 20/3 parcela 104 cu vecinătăţile : N: VT, E: canal, S: BA si V: antena irigaţii

- 0.0381 ha intravilan arabil in sola 7 parcela 223 cu vecinatatile:N: VT, E: DI, S: GT si V: drum stradal;

- 0.0780 ha intravilan arabil in sola 7 parcela 222 cu vecinătăţile: N: VT, E: DI, S: GT si V: drum stradal si

- 0.0827 ha intravilan curţi construcţii in sola 7 parcela 221 cu vecinătăţile: N: VT, E: DI, S: GT si V: drum stradal, preţul vânzării fiind de 3000 lei .

Terenul ce face obiectul antecontractului mai sus amintit intitulat „antecontract de vânzare cumpărare” este înscris în titlul de proprietate 2500197/fără dată eliberat de Comisia Judeţeană pentru Stabilirea Dreptului de Proprietate asupra terenurilor T, titlu ce a fost emis pe numele numiţilor DF şi VN, în prezent decedaţi, astfel cum rezultă din actele de stare civilă depuse la dosarul cauzei, precum şi în titlul de proprietate 2501360/8.08.2002 eliberat de aceeaşi comisie pe numele numiţilor DF şi VN, în prezent decedaţi, ca moştenitori ai defunctului VA.

Instanţa, verificând calitatea de proprietar a celor care înstrăinează terenul, respectiv pârâţii, în calitate de promitenţi-vânzători, constată că aceştia nu au făcut dovada proprietăţii asupra terenului pe care a promis să-l înstrăineze, din înscrisurile depuse la dosar nu rezultă dovada dreptului de proprietate al pârâţilor asupra terenului şi nici nu a fost  dezbătută succesiunea defunctului VN, la care, într-adevăr pârâţii au vocaţie succesorală legală potenţială , astfel cum rezultă din actele de stare civilă depuse la dosar.

De asemenea, instanţa constată că din cuprinsul antecontractului de vânzare cumpărare, pârâţii ES şi VA s-au obligat să vândă toată suprafaţa de teren cuprinsă în titlul de proprietate emis pe numele autorului acestora,  dar şi pe numele mătuşii lor DF care a instituit legat cu titlu universal cu privire la bunurile sale mobile şi imobile în favoarea pârâţilor SN şi SM.

În cazul promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare, instanţa are posibilitatea  să pronunţe o hotărâre care să ţină loc de act autentic, potrivit prev. art. 5 din titlul X al Legii nr. 247/2005 privind reforma în domeniile proprietăţii şi justiţiei, precum şi unele măsuri adiacente, cu modificările şi completările ulterioare, însă prin pronunţarea unei astfel de hotărâri instanţa suplineşte exclusiv refuzul nejustificat al uneia dintre părţi de a mai contracta, celelalte condiţii pentru validitatea încheierii contractului trebuind să fie îndeplinite.

Prin urmare, promitentul-vânzător trebuie să fie proprietarul exclusiv al imobilului ce formează obiectul vânzării.

În lipsa efectuării partajului între moştenitorii proprietarilor imobilului (titulari ai titlului de proprietate), niciunul dintre aceştia nu este proprietar exclusiv al bunului promis spre vânzare, iar în lipsa îndeplinirii acestei condiţii, esenţiale, de valabilitate a vânzării-cumpărării nu se poate pronunţa o hotărâre care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare.

Prin decizia RIL nr. 12/2015 Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie , a statuat că în  interpretarea şi aplicarea dispoziţiilor art. 5 alin. (2) din titlul X al Legii nr. 247/2005, în situaţia în care promitentul-vânzător a promis vânzarea întregului imobil, deşi nu are calitatea de proprietar exclusiv al acestuia, promisiunea de vânzare nu poate fi executată în natură sub forma pronunţării unei hotărâri judecătoreşti care să ţină loc de contract de vânzare pentru întregul bun, în lipsa acordului celorlalţi coproprietari.”

Împotriva sentinţei civile sus menţionate a declarat apel reclamantul GN, solicitând admiterea apelului, modificarea în tot a sentinţei atacate şi admiterea acţiunii aşa cum a fost formulată. 

În motivare, apelantul a arătat că au fost introduşi în cauză în mod greşit pârâţii SN şi SM întrucât aceştia nu au calitate procesuală pasivă întrucât nu au moştenit în nici un fel bunuri imobie de pe urma defuncte DF. În mod greşit instanţa de fond a constatat că reclamantul este în culpă procesuală neîndeplinind acte care cădeau în sarcina sa în situaţia în care procedura partajului şi a ieşirii din indiviziune este atributul strict al moştenitorilor defunctului, reclamantul neputând efectua această procedură chiar dacă are un interes legitim. În speţă reclamantul este în postura de a nu putea obliga pârâţii să demareze procedura partajului judiciar. Sunt aplicabile dispoziţiile art. 1074 şi 1077 C.civ atât timp cât pârâţii nu şi-au îndeplinit obligaţia de a se prezenta la notar iar reclamantul şi-a respectat obligaţia de a achita preţul integral, instanţa putând pronunţa o o hotărâre prin suplinirea voinţei părţilor.

Pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare este admisibilă fiind îndeplinite cele două condiţii: încheierea unui antecontract de vânzare-cumpărare cu respectarea dispoziţiilor art. 948 C.pr.civ. şi existenţa în patrimoniul promitentului vânzător a bunului a cărei vânzare a fost promisă.

În drept, au fost invocate dispoziţiile art. 466 şi urm. C.pr.civ.

Intimaţii SN şi SM au depus întâmpinare prin care au solicitat respingerea apelului.

În motivare, intimaţii au susţinut că este neîntemeiată critica apelantului referitoare la lipsa calităţii procesuale pasive a intimaţilor atât timp cât însuşi reclamantul a foste cel care a solicitat introducerea în cauză a acestora.

În mod corect instanţa de fond a reţinut că pentru a se pronunţa o hotărârea crea să ţină loc de contract de vânzare-cumpărare trebuie ca promitentul vânzător să fie proprietar exclusiv al bunului promis. De asemenea în mod corect instanţa a obligat reclamantul la plata cheltuielilor de judecată întrucât reclamantul a fost cel care a pierdut procesul.

Analizând actele şi lucrările dosarului tribunalul reţine următoarele:

Tribunalul apreciază că sunt neîntemeiate criticile apelantului în legătură cu soluţia dată excepţiei lipsei calităţii procesuale pasive a intimaţilor-pârâţi SN şi SM.

Instanţa consideră că apărările apelantului nu pot fi primite atât timp cât el însuşi (apelantul-reclamant) a fost cel care în şedinţa publică din 26.05.2014 , în faţa instanţei de fond, a solicitat introducerea în cauză a succesibililor defunctei DF, printre care figurează şi intimaţii SN şi SM conform anexei 24 de la fila 54 dosar fond.

Pe de altă parte, faptul că intimaţii ”nu au moştenit nici un fel de bunuri imobile de pe urma defunctei DF” nu are nicio relevanţă cu privire la calitatea procesuală pasivă a intimaţilor în acest cadru procesual, nefiind soluţionată o cerere de partaj judiciar sau de dezbatere a succesiunii defunctei DF. În mod corect instanţa de fond a reţinut că, potrivit art. 36 C.pr.civ., calitatea procesuală pasivă rezultă din identitatea dintre părţi şi subiectele  raportului juridic litigios, astfel cum acesta este dedus judecăţii, urmând existenţa sau inexistenţa drepturilor şi a obligaţiilor afirmate să fie analizate pe fondul cauzei. În cauză există identitate între persoanele chemate în judecată în calitate de pârâte şi subiectele raportului juridic litigios aşa cum a fost el configurat şi expus de reclamant.

Tribunalul consideră ca neîntemeiate şi celelalte critici legate de soluţia pronunţată de instanţa de fond.

În opinia tribunalului, pe lângă celelalte condiţii necesare, pentru pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract de vânzare-cumpărare, având în vedere efectul translativ de proprietate al acestei hotărâri, promitentul vânzător trebuie să aibă calitatea de proprietar exclusiv asupra bunului promis spre vânzare, aşa cum a statuat şi ICCJ în decizia RIL nr. 12/2015.

Chiar şi apelantul, în întâmpinarea la cererea de apel, susţine că pentru pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract de vânzare-cumpărare este nevoie de „existenţa în patrimoniul promitentului-vânzător a bunului a cărei vânzare a fost permisă”.

Referitor la acest ultim aspect – calitatea de proprietar -, instanţa constată ca în cauză nu există dovada că intimaţii pârâţi au  calitatea de proprietari asupra terenului ce face obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare, calitate care trebuie sa fie verificata în mod obligatoriu si care trebuie sa existe la momentul la care instanţa pronunţă o hotărâre care să ţină loc de contract autentic de vânzare-cumpărare.

Instanţa retine ca titlul de proprietate aflat la dosarul cauzei este eliberat pe numele numiţilor DF şi VN. Astfel, tribunalul reţine că terenul în litigiu aparţine în coproprietate numiţilor DF şi VN.

Antecontractul de vânzare-cumpărare a fost încheiat în calitate de promitenţi vânzători de către VA şi ES, persoane care nu figurează ca proprietari pe titlul de proprietate nr. 2501360 însă despre care reclamantul susţine că sunt moştenitorii defunctului VN.

La dosar nu există nicio dovadă că VA şi ES sunt moştenitorii acceptanţi ai succesiunii defunctului VN.

 Sesizarea pentru deschiderea procedurii succesorale depusă la dosarul cauzei pentru defunct nu are valoare, în concepţia instanţei, de act care să constate si sa dovedească pentru pârâţi  calitatea de moştenitori faţă de defunct si a calităţii lor de proprietari exclusivi asupra bunurilor ce ar face parte din masa succesorala, aceste aspecte nefiind constatate in mod legal in urma procedurii fireşti stabilite de lege pentru dezbaterea succesorală.

Înscrisurile eliberate de Primăriile Comunei C sunt, aşa cum le spune si numele, acte necesare pentru deschiderea procedurii succesorale prevăzută de art. 102 alin 1 şi art. 103 din Legea 136/1995, iar persoanele menţionate in aceste înscrisuri sunt doar prezumtivii moştenitori ai defunctului.

Instanţa consideră ca acest înscris nu poate tine locul actelor prevăzute de lege care trebuie sa stabilească si sa constate calitatea, masa succesorala si cotele moştenitorilor de rămase de pe urma unui  autor decedat, o interpretare contrară ducând inevitabil la concluzia inutilităţii procedurii de dezbatere succesorală prevăzută de lege.

Instanţa consideră, că eventuala legătură de rudenie dintre intimaţi şi defunct, şi faptul existenţei pentru aceştia a unei aparente vocaţii generale legale la succesiunea defuncţilor, nu pot fi echivalate în nici un caz cu calitatea de moştenitor legal acceptant al succesiunii, calitate ce implică verificarea mai multor condiţii în cadrul unei proceduri distincte prevăzută de lege.

Instanţa, consideră că nu ar putea fi primită acţiunea formulată cu justificarea că prin semnarea antecontractului de vânzare-cumpărare pârâţii ar fi acceptat succesiunea defunctului, acesta fiind un act de acceptare tacită a succesiunii.

Fără a nega aptitudinea antecontractului de vânzare-cumpărare de a putea fi considerat un act de acceptare tacită a unei succesiunii, instanţa apreciază că şi în aceste cazuri se impune a fi parcursă procedura succesorală prevăzută de lege, întrucât simpla existenţă a unor acte sau a unor fapte care pot semnifica acceptarea unei succesiunii nu poate produce efecte în lipsa constatării legale a acestora şi întocmirii unor acte ulterioare care să dovedească acest lucru, în urma parcurgerii unor proceduri prevăzute în mod expres de lege.

Această interpretare este susţinută şi de dispoziţiile Legii 36/1995 în vigoare la data decesului defunctului (deschierii succesiunii), care prevăd la art. 76  că  “în cadrul procedurii succesorale, notarul public stabileşte calitatea moştenitorilor şi legatarilor, întinderea drepturilor acestora, precum şi compunerea masei succesorale”, eliberându-se  certificatul de moştenitor sau de legatar, care va cuprinde constatările referitoare la masa succesorală, numărul şi calitatea moştenitorilor şi cotele ce le revin din patrimoniul defunctului potrivit art. 83 din aceeaşi lege.

În fine, instanţa consideră în sistemul juridic actual dovada dreptului de proprietate asupra imobilelor se face fie prin înscrisuri din care să reiasă în mod direct calitatea de proprietar titularului (titlu de proprietate eliberat in baza Legii 18/1991, hotărâre de partaj, tranzacţie judiciară, partaj voluntar autentic, contract de vânzare-cumpărare în formă autentică etc.),  fie prin înscrisuri din care, chiar dacă nu reiese in mod direct calitatea de proprietar a persoanei în cauză, se coroborează cu alte înscrisuri care relevă în mod direct calitatea de proprietar al autorului ei, aşa cum se întâmplă spre exemplu în cazul existenţei unui certificat de moştenitor şi titlul de proprietate emis în baza Legii 18/1991 pe numele autorului moştenitorului.

Ceea ce este important în această chestiune este faptul că în orice caz, dovada dreptului de proprietate în ipoteza unei înstrăinări a unui imobil se face prin înscrisuri şi în niciun caz cu martori sau cu prezumţii, astfel încât instanţa consideră pârâţii nu pot fi consideraţi proprietari pe baza titlului de proprietate emis pe numele autorilor lor, înscris care se coroborează cu prezumţia potrivit căreia în eventualitatea unei dezbateri succesorale pârâţii, vor deveni moştenitori acceptanţi al succesiunii autorilor lor, pentru simplul fapt că sunt rudă cu aceştia şi figurează într-un înscris eliberat de Primărie (anexa 24).

Pe de altă parte, tribunalul reţine că numai presupuşii succesibili ai defunctului coproprietar VN - VA şi ES au încheiat antecontractul de vânzare-cumpărare şi aceştia au promis să vândă întregul imobil. Numai că întregul imobil nu era deţinut în proprietate exclusivă de VN ci în coproprietate cu DF, iar moştenitorii acesteia nu au semnat anetcontractul de vânzare-cumpărare şi nici nu au fost de acord cu pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract de vânzare-cumpărare.

În aceste condiţii, tribunalul constată că nu există dovada că promitenţii-vânzători din antecontractul de vânzare cumpărare sunt proprietari ai imobilului promis spre vânzare, astfel încât în mod corect prima instanţa a apreciat că nu poate fi pronunţată o hotărâre care să ţină loc de contract de vânzare-cumpărare cu privire la imobilul în litigiu.

Instanţa apreciază că pronunţarea unei hotărâri care să transfere către reclamant un drept de proprietate despre care nu s-a făcut dovada existenţei în prezent în patrimoniul intimaţilor-pârâţi promitenţi-vânzători, ar contraveni în mod flagrant celor mai fundamentale principii şi reguli de drept material si procesual civil, iar o asemenea soluţie nu ar putea fi justificată de nicio eventuală practică jurisprudenţială formată în sens contrar.

În opinia tribunalului, sunt neîntemeiate susţinerile intimatului potrivit cărora nu poate obţine realizarea dreptului său întrucât nu poate determina intimaţii să dezbată succesiunea autorului lor şi să solicite partajul bunurilor. Tribunalul consideră că există mijloace juridice prevăzute de lege prin care creditorul promitent cumpărător poate exercita indirect anumite drepturi şi acţiuni ale debitorilor sai promitenţi vânzători, în cazul în care aceştia, în prejudiciul creditorului, refuză sau neglijează să le exercite.

Cu privire la criticile apelantului referitoare la obligarea sa la plata cheltuielilor de judecată, tribunalul consideră că acestea sunt neîntemeiate, întrucât în faţa instanţei de fond reclamantul a căzut în pretenţiile sale, fiind respinsă acţiunea sa, astfel încât culpa sa procesuală a atras aplicarea dispoziţiilor art. 453 C.pr.civ. şi obligarea la plata cheltuielilor de judecată în mod corect.

Având în vedere cele expuse, tribunalul, în temeiul art. 480 C.pr.civ., a respins ca neîntemeiat apelul formulat, hotărârea instanţei de fond fiind una temeinică şi legală.

Fiind căzut în pretenţiile sale, în temeiul art. 453 C.pr.civ., apelantul a fost obligat la plata către intimaţii SN şi SM a sumei de 1500 lei cu titlu de cheltuieli de judecată reprezentând onorariu avocat fonform chitanţei de la fila 56 dosar apel.

Instanţa a respins ca neîntemeiată cererea privind cheltuielile de judecată formulată de  ET şi EF întrucât nu a fost depusă la dosar niciun fel de dovadă a cheltuielilor efectuate cu ocazia soluţionării apelului. Cheltuielile ocazionate de întocmirea procurii depuse la dosar la fila 57 nu pot fi acordate atât timp cât nu a fost depusă dovada de achitare a acestor cheltuieli iar pe de altă parte, această procură nu a fost întocmită cu ocazia soluţionării apelului.

Domenii speta

Spete similare