Evacuare. Încetare contract de arendă.

Cuprins pe materii: Drept procesual. Procedura specială a evacuării. Drept civil. Contracte. Încetare contract de arendă.

Index alfabetic:

Evacuare.

Încetare contract de arendă.

Excepția lipsei calității procesuale pasive.

Legea 16/1994, art. 1464 din vechiul Cod civil

Conform art. 4 alin. 6 din Legea 16/1994 sunt valabile şi opozabile numai contractele de arendare încheiate în scris şi înregistrate la consiliul local, în condiţiile prezentei legi, iar conform art. 5 lit. d contractul de arendare va cuprinde:durata arendării.  Din interpretarea dispozițiilor legale mai sus enunțate, instanța reține că prin adoptarea Legii 16/1994, dispozițiile art. 1464 din vechiul Cod civil au devenit inaplicabile, legea impunând forma scrisă a contractului de arendare și încheierea sa pe o durată determinată. Reînnoirea contractului în temeiul art. 12 nu echivalează cu o tacită relocațiune ci semnifică perfectarea, în puterea legii, a unui antecontract de arendare, ce trebuie desăvârşit pentru validitate şi opozabilitate de solemnităţile şi formalităţile prevăzute de art. 4 alin. 6 din Legea 16/1994. Voinţa părţilor de reînnoire a contractului este supusă unui anumit formalism, astfel încât eventuala folosire a bunurilor arendate după expirarea termenului, fără respectarea exigențelor art. 4 alin. 6 se situează pe teren extracontractual. De altfel, părțile au și prevăzut în art. 6 Cap. IV din contract, că acesta putea fi înnoit prin acordul scris al părților.  Pârâta nu a făcut dovada existenței unui astfel de acord scris, prin care contractul să fi fost reînnoit, în prezentând ocupând spațiul în calitate de fost arendaș, ca urmare a împrejurării că a continuat să folosească terenul după încetarea contractului de arendare prin ajungerea la termen.

Judecătoria Liești, secția civilă, sentința  civilă din 24.05.2017, dosar nr. 699/838/2017

Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Liești la data de 02.05.2017, reclamantul SP în contradictoriu cu pârâta S.C. VC S.R.L, prin administrator PC și cu pârâtul PC a solicitat instanței să dispună evacuarea pârâților de pe terenul în suprafață de 9,79 ha, tarlaua 77/2, parcela 414/, situat în com. Ivești, jud. Galați.

În motivarea cererii s-a arătat că la data de 30.11.2010, în calitate de proprietar și arendator, a încheiat contractul de arendă înregistrat sub nr. 260/22.12.2010 la Consiliul Local cu societatea S.C. VC S.R.L, în calitate de arendator. Contractul a avut ca obiect terenul în suprafață de 9,79 ha situat în com. Ivești, jud. Galați. Durata acestui contract a fost de 5 ani, începând de la data de 30.11.2010 și până la data de 30.10.2015, așa cum este prevăzut la Cap. 4 din contract.

A mai arătat reclamantul că după încetarea contractului de arendare cu pârâta, respectiv la data de 02.11.2015, a încheiat Contractul de arendare înregistrat la Consiliul Local Iveşti sub nr. 1350/18.11.2015, cu un alt arendaş în persoana numitului Coman Viorel, având ca obiect acelaşi teren în suprafaţa de 9, 79 ha situat în localitatea Iveşti, judeţul Galaţi, pe o perioadă de 7 ani. Deşi Contractul de arenda înregistrat sub nr. 260/22.12.2010 la Consiliul Local ajunsese la scadență încă de la data de 30.10.2015, iar proprietarul terenului încheiase chiar un alt contract cu un nou arendaş, pârâta nu a înţeles să elibereze terenul proprietatea, vătămându-i atât interesele reclamantului în calitate de proprietar al terenului, cât și interesele noului arendaş care se află în imposibilitate efectivă de a utiliza terenul luat în arendă.

Reclamantul a mai precizat că a procedat conform dispozițiilor art. 1039 C.pr.civ., notificând în scris ocupantul în vederea eliberării imobilului pe care îl ocupă fără niciun drept, însă acesta nu s-a conformat.

În dovedire, s-a solicitat administrarea probelor cu înscrisuri.

În drept,  au fost invocate disp. art. 1034-1045 C.pr.civ., art. 1 din Protocolul nr. 1 la CEDO  și art. 17 alin. 1 din Carta Drepturilor Fundamentale a Uniunii Europene.

S-a solicitat judecata cauzei și în lipsă.

Cererea a fost legal timbrată cu taxă judiciară de timbru în cuantum de 100 de lei.

Au fost atașate: notificare, contractul de arendă înregistrat sub nr. 260/22.12.2010 la Consiliul Local, Contractul de arendare înregistrat la Consiliul Local Iveşti sub nr. 1350/18.11.2015.

Pârâta S.C. VC SRL a formulat întâmpinare prin care a solicitat respingerea acțiunii și obligarea reclamantului la plata cheltuielilor de judecată.

În motivare s-a arătat că la data de 20.12.2010 societatea pârâtă a luat în arendă un teren agricol în suprafață de 9, 79 ha încheindu-se contractul de arendă nr. 260/20.12.2010, contract ce a avut ca obiect arendarea pe o perioadă de 5 ani a terenului arabil, respectiv până la data de 30.10.2015.

În apărarea sa, pârâta a invocat dispozițiile art. 1848 Cod civil care prevăd reînnoirea de drept a contractului, pentru aceeași durată, dacă niciuna din părți nu a comunicat cocontractantului, în scris, refuzul său, cu cel puțin 6 luni înainte de expirarea termenului, iar în cazul terenurilor cu destinație agricolă, cu cel puțin un an. Reclamantul nu i-a comunicat cu un an înainte faptul că nu mai dorește continuarea contractului de arendă, ci abia în luna martie 2017, la doi ani de la expirarea contractului.

S-a mai arătat că legiuitorul a prevăzut această procedură tocmai pentru a proteja arendașii de eventualele abuzuri ale arendatorilor, care ar putea rupe contractele chiar înainte de recoltare, arendașii pierzând investițiile făcute.

A învederat pârâta că imobilul nu este ocupat fără drept ci în baza contractului de arendă nr. 260/22.12.2010, contract ale cărui efecte s-au prelungit pe încă 5 ani prin efectul legii.

În drept, au fost invocate disp. art. 20, art. 1034 și urm. C.pr.civ. și disp. art. 1848 Cod civil.

În probațiune s-a solicitat administrarea probei cu înscrisuri.

S-a solicitat judecarea cauzei și în lipsă.

Pârâtul PC, legal citat, nu a formulat întâmpinare.

Sub aspectul probatoriului, la termenul de judecată din data de 23.05.2017, instanța a încuviințat și administrat proba cu înscrisuri.

La același termen, instanța a invocat din oficiu și excepția lipsei calității procesuale pasive a pârâtului, excepție pe care a unit-o cu fondul cauzei.

Analizând materialul probator administrat în cauză, reţine următoarele:

Dat fiind caracterul absolut şi peremptoriu al excepţiei lipsei calităţii procesuale pasive, verificarea prioritară a posibilităţii pârâtului PC de a sta în proces se impune cu necesitate.

O condiţie importantă pentru ca o persoană să fie parte în proces este calitatea procesuală (legitimatio ad causam) care contribuie la desemnarea titularului dreptului de a acţiona şi în acelaşi timp a persoanei împotriva căreia se poate exercita acţiunea.

Calitatea procesuală pasivă presupune existenţa unei identităţi între persoana pârâtului şi cel obligat în acelaşi raport juridic.

În cauza de față reclamantul a solicitat evacuarea pârâților S.C. VC SRL și PC motivat de împrejurarea că a expirat durata pe care s-a încheiat contractul de arendare.

Analizând cuprinsul contractului de arendare, instanța constată că acesta a fost încheiat între reclamant și persoana juridică S.C. V CO SRL, aceasta din urmă fiind cea obligată, în temeiul contractului, la restituire.

Reclamantul nu a propus în cauză alte probe din care să rezulte că terenul ar fi ocupat de persoana fizică PC, deși lui îi revenea sarcina de a dovedi atât legitimarea sa procesuală, cât și a pârâților. Împrejurarea că pârâtul PC este reprezentantul legal al societății comerciale nu îi atribuie acestuia calitate procesuală pasivă în mod distinct față de societate, aceasta stând în justiție în nume propriu, prin reprezentant legal PC.

Faţă de cele expuse, instanţa apreciază drept întemeiată excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a pârâtului PC, fapt pentru care urmează să o admită şi să respingă acțiunea, în ceea ce îl privește, ca fiind formulată împotriva unei persoane lipsite de calitate procesuală pasivă.

Pe fondul cauzei, instanța reține că între reclamant și pârâta S.C. VC SRL s-a încheiat la data de 30.11.2010, un contract de arendare înregistrat sub nr. 260/22.12.2010 la Consiliul Local al com. Ivești, prin care reclamantul, în calitate de arendator a arendat pârâtei, în calitate de arendaș, un teren în suprafață de 9,79 ha situat în com. Ivești, jud. Galați. Contractul a fost încheiat pe o durată de 5 ani, respectiv până la data de 30.10.2015. Conform art. 6 Cap. IV din contract, acesta putea fi înnoit doar prin acordul scris al părților.

Potrivit art. 1 din contract, părțile au stabilit ca încheierea și executarea contractului să se desfășoare în baza Legii 16/1994.

În perioada 31.03.2017-11.04.2017 (data certă neputând fi stabilită întrucât în  dovada de înmânare nu este menționată) pârâtei i-a fost comunicată, prin executor judecătoresc, notificarea din data de 30.03.2017, de a elibera imobilul în termen de 5 zile de la primirea acesteia, dar nu mai târziu de 30 de zile.

În drept, potrivit art. 1034 alin. 1 C.proc.civ., procedura evacuării se aplică în litigiile privind evacuarea din imobilele folosite sau, după caz, ocupate fără drept de către foştii locatari sau alte persoane. Prin locatar se înțelege, în temeiul art 1034 alin. 2 lit. b C.civ., locatarul principal, chiriaş sau arendaş, sublocatarul sau un cesionar al locatarului, indiferent dacă persoana care solicită evacuarea este locatorul sau sublocatorul ori dobânditorul imobilului.

Conform art. 1.040 din acelaşi act normativ: „Dacă locatarul sau ocupantul notificat în condiţiile prezentului titlu refuză să evacueze imobilul ori dacă locatarul a renunţat la dreptul său de a fi notificat şi a pierdut, din orice motive, dreptul de a folosi imobilul, locatorul sau proprietarul va solicita instanţei să dispună, prin hotărâre executorie, evacuarea imediată a locatarului sau ocupantului din imobil, pentru lipsă de titlu.”

Procedura de evacuare instituită de art. 1034 și urm. C.pr.civ., presupune o cercetare sumară în camera de consiliu, justificată de urgența situației determinată de faptul că dreptul de folosință al proprietarului este încălcat ca urmare a acțiunii unei persoane care nu are nici un drept să folosească imobilul. Evacuarea poate fi așadar dispusă în acele situații în care pârâtul folosește ori ocupă un imobil fără drept.

În consecinţă, pentru a se putea pronunţa o hotărâre executorie de evacuare conform acestei proceduri, instanţa trebuie să constate lipsa unui titlu care să permită ocuparea imobilului de către pârât, existenţa unei notificări scrise din partea proprietarului, precum şi refuzul de a evacua imobilul.

Cu privire la legea materială aplicabilă în speță, instanța reține că în speță, contractul de arendare dintre părți a fost încheiat la data de 30.11.2010 sub imperiul vechiul Cod civil și al Legii 16/1994. Or conform prevederilor  art. 102 alin. (1) din Legea nr. 71 / 2011 pentru punerea în aplicare a Legii nr. 287/2009 privind Codul civil, contractul este supus dispoziţiilor legii în vigoare la data când a fost încheiat, în tot ceea ce priveşte încheierea, interpretarea, efectele, executarea  şi încetarea sa. În speță sunt aplicabile așadar dispozițiile vechiului Cod civil și ale Legii 16/1994, iar nu dispozițiile art. 1848 din noul Cod civil.

Conform art. 8 alin. 2 din Legea 16/1994, aplicabilă în speță față de data încheierii contractului, arendașul are obligaţia de a folosi bunurile arendate ca un bun proprietar, în condiţiile stabilite în contract, de a menţine potenţialul productiv al bunurilor arendate și de a le restitui la încetarea contractului.

Conform art. 1464 din vechiul Cod civil, dacă după expirarea arendării făcute cu termen, arendaşul continuă şi se lasă în posesiune, atunci se formează o nouă arendare, cu efectul arătat la art. 1462 (Arendarea fără termen a unei moşii se consideră făcută pentru tot timpul necesar ca arendaşul să culeagă toate fructele ei.)

Articolul 12 din Legea 16/1994 prevede însă următoarele: contractul de arendare poate fi reînnoit potrivit înţelegerii părţilor şi cu respectarea prevederilor prezentei legi. Fiecare parte contractantă este obligată să înştiinţeze în scris cealaltă parte, cu cel puţin 3 luni înainte de expirarea contractului, despre intenţia sa de a reînnoi sau de a nu reînnoi contractul de arendare.

Conform art. 4 alin. 6 din Legea 16/1994 sunt valabile şi opozabile numai contractele de arendare încheiate în scris şi înregistrate la consiliul local, în condiţiile prezentei legi, iar conform art. 5 lit. d contractul de arendare va cuprinde:durata arendării.

Din interpretarea dispozițiilor legale mai sus enunțate, instanța reține că prin adoptarea Legii 16/1994, dispozițiile art. 1464 din vechiul Cod civil au devenit inaplicabile, legea impunând forma scrisă a contractului de arendare și încheierea sa pe o durată determinată.

Reînnoirea contractului în temeiul art. 12 nu echivalează cu o tacită relocațiune ci semnifică perfectarea, în puterea legii, a unui antecontract de arendare, ce trebuie desăvârşit pentru validitate şi opozabilitate de solemnităţile şi formalităţile prevăzute de art. 4 alin. 6 din Legea 16/1994. Voinţa părţilor de reînnoire a contractului este supusă unui anumit formalism, astfel încât eventuala folosire a bunurilor arendate după expirarea termenului, fără respectarea exigențelor art. 4 alin. 6 se situează pe teren extracontractual.

De altfel, părțile au și prevăzut în art. 6 Cap. IV din contract, că acesta putea fi înnoit prin acordul scris al părților.

Pârâta nu a făcut dovada existenței unui astfel de acord scris, prin care contractul să fi fost reînnoit, în prezentând ocupând spațiul în calitate de fost arendaș, ca urmare a împrejurării că a continuat să folosească terenul după încetarea contractului de arendare prin ajungerea la termen.

Instanța constată așadar că în prezent pârâta nu mai deține un titlu valabil pentru ocuparea imobilului, astfel că acțiunea reclamantului este întemeiată.

Instanța constată de asemenea îndeplinită și cerința instituită prin art. 1038 alin. 1 C.pr.civ. privitoare la obligativitatea notificării locatarului în sensul eliberării și predării libere a spațiului, pârâta fiind notificată prin notificarea nr. 12/30.03.2017 (fila 5).

Totodată, se constată că pârâta refuză să restituie imobilul, apreciind că a operat reînnoirea de drept.

Din ansamblul probator administrat în cauză rezultă că susţinerile reclamantului sunt fondate, respectiv pârâta nu mai deţine un titlu locativ asupra imobilului în litigiu, contractul de arendare încetând prin ajungerea la termen la data de 30.10.2015, fiind îndeplinite cerinţele de admisibilitate ale acţiunii în evacuare.

Pentru aceste considerente, în temeiul art. 1039 și 1041-1042 C.pr.civ., instanța urmează să admită cererea și să dispună evacuarea pârâtei din imobil.

În temeiul principiului disponibilităţii procesului civil, instanța va lua act de faptul că reclamanta nu a solicitat cheltuieli de judecată.

Domenii speta

Spete similare