Obligaţia de a face

-------------------

Pe rol pronuntarea asupra cererii de recurs formulata de recurentul-pârât C.T., în contradictoriu cu intimatul-reclamant Z.T., intimatul-pârât D.G., intimatul-intervenient V.I. , împotriva deciziei civile nr.1712/15.12.2004, pronuntata de Curtea de Apel Bucuresti Sectia  a VII a Civila, în dosarul nr.3618/2004, având ca obiect obligatia de a face.

Dezbaterile orale asupra cererii de recurs  au avut loc în sedinta publica de la 1.11.2005 dezbateri ce au fost consemnate în încheierea de sedinta de la acea data,ce face parte integranta din prezenta,când Curtea pentru a da posibilitate partilor la cererea acestora, sa depuna concluzii scrise,  a amânat pronuntarea la 8.11.2005 ,  când a pronuntat urmatoarea decizie:

C U R T E A

Deliberând asupra recursului de fata, constata urmatoarele:

Prin cererea înregistrata pe rolul Judecatoriei Sector 4 Bucuresti în dosarul nr.10963/2003 reclamantul Z.T. si Agentia Imobiliara Casamil 3 a solicitat în contradictoriu cu pârâtii D.G. si C.T.  pronuntarea unei sentinte prin care sa se dispuna  obligarea pârâtului D.G. sa îsi respecte  promisiunea facuta în antecontractul  de vânzare - cumparare autentificat sub nr. 1721/2002  prin care acesta se obliga sa îi vânda  terenul în suprafata de 44 mp, inclusiv garajul si magazia de pe acest teren din totalul suprafetei de 370 mp, pentru care i-a platit întreaga suma convenita, precum si anularea contractului de vânzare - cumparare  încheiat între pârâtii D.G. si C. T. prin intermediul Agentiei Imobiliare Casamil 3 autentificat sub nr. 1781/2003 la BNP M.G.O.si A. A.J..

În cauza  a  fost formulata  cerere de interventie în interes propriu de catre V.I. prin care a solicitat  obligarea pârâtului D.G. sa-si respecte promisiunea facuta în antecontractul de vânzare-cumparare  autentificat sub nr.2769/4.09.2002  de notar E.D.I. prin care acesta se obliga  sa-i vânda terenul în suprafata de 70 m.p.  din totalul suprafetei de 370 m.p. pentru care i-a platit întreaga suma convenita,  anume 35.000.000 lei precum si anularea  contractului de vânzare cumparare nr.1781/2003 de catre  Notar Public  M. O. G.

Pârâtul C.T. a formulat  cerere reconventionala solicitând sa se  respinga atât cererea principala cât si cererea de interventie în interes propriu si sa se dispuna evacuarea reclamantului Z.T. din imobilul proprietatea sa, pe care îl ocupa fara titlu. Cererea reconventionala a fost precizata ulterior solicitându-se obligarea reclamantului  la plata sumei  de  6.599.915 lei reprezentând  cheltuieli ocazionate de ridicarea constructiilor edificate  cu rea-credinta pe terenul proprietatea sa.

Prin sentinta civila nr. 2298/21.04.2004  instanta de fond a admis actiunea formulata de reclamant; a admis cererea de interventie în interes propriu  formulata de intervenientul V.I.; a constatat nulitatea absoluta a contractului de vânzare - cumparare  autentificat sub nr. 1781/9.09.2003 la BNP M.G.O. si A.A.J.  încheiat între D.G. în calitate de vânzator si C. T. în calitate  de cumparator; a obligat pârâtul D.G. sa îsi respecte  promisiunea facuta în antecontractul de vânzare - cumparare  autentificat sub nr. 1721/25.06.2002 la BNP Expert în sensul de a vinde reclamantului garajul si magazia având teren aferent de 44 mp indiviz din totalul de 350 mp teren situat în Bucuresti, str. Dumbraveni nr. 4, sector 4; a fost obligat pârâtul D.G. sa îsi respecte promisiunea facuta în antecontractul de vânzare - cumparare  autentificat sub nr. 2769/4.09.2002 la BNP E.D. I. în sensul  de a vinde intervenientului  terenul în suprafata de 70 mp din totalul de 350 mp teren situat în Bucuresti, str. Dumbraveni nr. 4, sector 4; a respins cererea reconventionala formulata de pârâtul C.T.ca nefondata .

Pentru a hotarî astfel, s-a retinut ca la data de  25.06.2002 reclamantul a încheiat un antecontract de vânzare-cumparare  cu promitentul vânzator D.G., prin care pârâtul i-a promis ca îi va vinde suprafata de 44 m.p., inclusiv garajul si magazia edificata pe acesta, obligându-se sa nu înstraineze si sa nu greveze garajul si magazia.

Reclamantul a achitat pretul integral al imobilului,  desi la  data încheierii - antecontractului de  vânzare cumparare, pârâtul D.G. nu avea un titlu de  proprietate  asupra imobilului,  ulterior  fiind introdusa o actiune  în constatarea  dobândirii terenului prin  uzucapiune de  catre acesta asupra terenului, actiune ce a format obiectul dosarului civil 7293/2002 a Judecatoriei  Sector 4 Bucuresti.

Reclamantul a  împrumutat pe  pârât cu suma de 80.000.000 lei  si a încheiat un contract de comodat valabil  pe o  perioada de 5  ani.

Cu toate acestea  pârâtul a vândut  tot terenul si constructiile  edificate pe acesta lui C.T. , prin contractul de  vânzare-cumparare  nr.1781/2003.

Cumparatorul stia ca exista un antecontract de vânzare-cumparare  pentru terenul respectiv încheiat între reclamant  si pârâtul D.G..

S-a apreciat ca promitentul vânzator D.G.,  urmarind sa se  sustraga de la obligatia de a  face  asumata prin contractul de promisiune, a dat dovada de rea-credinta atunci când a încheiat cu o alta persoana  un contract de vânzare-cumparare pentru acelasi bun.

Aceasta tranzactie s-a  încheiat în frauda  dreptului intervenientului,  cu complicitatea  cumparatorului, ceea ce constituie un caz tipic de nulitate absoluta în virtutea adagiului ,,frauda corupe totul"  si a  principiului promovarii bunei-credinte.

Reaua-credinta a vânzatorului si cumparatorului, frauda si complicitatea la frauda  rezulta din recunoasterea ambelor parti ca au cunoscut faptul ca imobilul vândut a format obiectul unei promisiuni de  vânzare-cumparare  care urma a fi perfectat dupa ce pârâtul D. obtinea  titlu  asupra  terenului  prin admiterea actiunii de uzucapiune.

Mai mult,  vânzatorul D.G. nu era proprietarul imobilului pe care l-a înstrainat,  iar una din conditiile necesare pentru ca  vânzarea sa fie valabila este ca  vânzatorul sa fie  proprietarul bunului vândut.

S-a  constatat ca la data încheierii contractului de vânzare cumparare  reclamantul nu era proprietarul  bunului vândut,  procesul de uzucapiune nefiind solutionat irevocabil,  ceea ce demonstreaza o data  în plus  reaua-credinta a partilor contractante  care au înteles sa cumpere pe  riscul lor, cu intentia  evidenta de a  prejudicia pe  reclamant si pe intervenient, cumparând bunul  care fusese  promis acestora.

În ceea ce priveste cererea reconventionala  s-a constatat ca existând un contract de comodat între pârât si S.C. AP INCON  TVO SRL,  reclamantul  ocupa cu titlu imobilul, motiv  pentru care nu poate fi evacuat.

Prin decizia civila nr.1712A/15.12.2004  a  Curtii de Apel Bucuresti - Sectia a VII-a civila a fost respins apelul formulat de apelantul pârât C.T. împotriva sentintei civile nr. 2298 din 21.04.2004 pronuntata de Judecatoria sectorului 4 Bucuresti, pentru urmatoarele considerente :

Din probele administrate s-a dovedit reaua-credinta a vânzatorului cât si a cumparatorului  la încheierea contractului de vânzare cumparare  a carei nulitate se solicita  si faptul ca scopul urmarit la încheierea actului este unul  ilicit, ceea ce duce  la lipsa cauzei  si, pe cale de consecinta, la sanctiunea nulitatii actului  juridic .

Chiar daca instanta de fond  a avut în vedere alte considerente, acest fapt  nu este de natura sa schimbe  hotarârea.

S-a constatat ca instanta de fond s-a pronuntat asupra cererii reconventionale initiale, cu care a fost investita, cererea precizatoare a cererii reconventiionale fiind depusa peste termenul  prevazut de  art. 119 pct. 3 Cod procedura civila, nefiind aplicabil pct. 4  al aceluiasi articol.

Chiar daca instanta a dat  alta interpretare acestei precizari, în realitate aceasta cerere  este o completare a celei initiale care nu a fost  facuta în termen.

Împotriva mentionatei decizii a formulat si motivat recurs în termen legal, recurentul  C.T., pentru motivele prevazute de art.304 pct. 7 si 9  Cod procedura civila.

În dezvoltarea acestora s-a aratat ca  atât ca prima instanta cât si instanta  de apel au aplicat  în mod gresit dispozitiile legale  în materia  fraudarii  intereselor tertilor si au realizat  o apreciere eronata a probelor.

Instantele au ignorat faptul ca în ambele antecontracte invocate erau stipulate termene pentru  perfectarea contractelor de vânzare-cumparare, termene care se împlinisera de mult  la data la care  a fost încheiat contractul de vânzare-cumparare. De asemenea,  instantele nu au avut în vedere  faptul ca  în  antecontractele invocate de  reclamantii  intimati  termenul stipulat nu era conditionat de finalizarea procesului de uzucapiune.

Instantele nu au analizat însa contextul în care  aceste antecontracte au fost aduse la  cunostinta recurentului. Astfel, acestea i-au fost prezentate  de catre vânzator  în sensul ca  promitentii  cumparatori refuza sa perfecteze vânzarea- cumpararea.

Data  la care s-a facut  propunerea de vânzare catre recurent era cu mult ulterioara termenelor stipulate în antecontractele de vânzare-cumparare .

În aceste conditii recurentul a actionat cu buna credinta,  având convingerea ca  promitentii au refuzat perfectarea actelor, astfel ca în mod gresit  s-a apreciat ca a avut interesul  de a prejudicia  interesele promitentilor.

Aceste aspecte au fost recunoscute si de catre intimatul D.G. în întâmpinare si în notele de sedinta .

Ulterior, acesta a  revenit asupra acestor sustineri, recunoscând ca a actionat cu rea credinta si în mod fraudulos  însa fara a mentiona vreo complicitate la frauda din partea  recurentului .

Au fost avute în vedere  înscrisurile  sub semnatura privata care puteau fi usor preconstituite, neavând data certa si care au fost depuse ulterior în dosar  pentru a dovedi  ca plata integrala a pretului se realizase.

În schimb,  au fost ignorate sustinerile recurentului în sensul ca a luat cunostinta despre motivul  refuzului promitentilor  de a perfecta  contractul  în timpul  procesului, urmare a raspunsului intimatului Z.T.  la notificarea sa, pentru a parasi terenul, raspuns care are data certa.

Contractul de comodat nu este opozabil  reclamantului, iar obiectul acestuia  priveste nu anexele, ci o camera si dependinte  din imobilul cu destinatia de casa de locuit, despre  acest contract  recurentul neavând cunostinta.

Rezulta  din aprecierea acestor probe ca instantele au dat în mod eronat preferinta unor înscrisuri sub semnatura  privata, fara data certa si unor acte autentice  care nu fusesera date publicitatii, iar nu unor acte autentice  care fac dovada deplina pâna la constatarea falsului, recurentul  fiind pus în situatia  de a-si dovedi buna-credinta  care, potrivit legii se prezuma.

Instantele au încalcat principiul disponibilitatii,  omitând sa se pronunte asupra cererii reconventionale,  precizata ca o actiune în despagubiri.

În nici un caz instanta de fond nu se putea pronuntata asupra cererii cu care fusese investita în mod implicit, iar  exceptia de tardivitate a formularii cererii precizatoare nu a fost pusa în discutia partilor.

Precizarea cererii reconventionale a fost facuta în conditiile art.132 alin.1 Cod procedura civila,  fiind modificata pâna la  prima zi de înfatisare,  astfel ca  în mod eronat instanta de apel a retinut ca cererea  a fost tardiv formulata.

Recurentul a fost obligat la  demolarea  constructiei ilegale,  în calitate de  proprietar, motiv  pentru care  se impunea repararea prejudiciului cauzat de fapta ilicita a reclamantului intimat  care avea calitatea de constructor de rea credinta  pe  terenul altuia  si a  construit  fara respectarea prevederilor legale,  recurentul  fiind obligat sa dezafecteze constructia pentru a evita sanctiunea  contraventionala.

În ceea ce priveste al doilea motiv de recurs, s-a aratat ca  motivarea instantei de apel este insuficienta si  contradictorie în ceea ce priveste motivul de  apel  privind suportarea cheltuielilor de judecata.

Întrucât instanta a retinut în considerente în mod gresit culpa  concurenta a pârâtilor, se impunea aplicarea dispopzitiilor art. 277 Cod procedura civila,  privind suportarea în comun a cheltuielilor de judecata.

În apel au formulat întâmpinari V.I. si Z.T., solicitând respingerea recursului.

Analizând recursul formulat, Curtea apreciaza ca acesta este nefondat pentru urmatoarele considerente:

Constatând ca scopul urmarit la încheierea actului este unul  ilicit, ceea ce duce  la lipsa cauzei  si, pe cale de consecinta, la sanctiunea nulitatii actului  juridic, Tribunalul a facut o corecta aplicare a dispozitiilor art. 948 coroborat cu art. 966 Cod civil.

În raspunsul la interogatoriu recurentul a recunoscut ca la data încheierii contractului de vânzare-cumparare nr.1441/13 08 2003 a avut cunostinta despre existenta promisiunii de vânzare-cumparare pe care vânzatorul o facuse în prealabil catre terte persoane, acesta renuntând la verificarea sarcinilor imobilului, întelegând astfel sa cumpere pe riscul sau, cunoscând ca vânzatorul detine imobilul fara titlu, asa cum rezulta din chiar cuprinsul contractului de vânzare-cumparare.

Cât timp vânzatorul nu avea un titlu de proprietate asupra imobilului pe care îl înstraina, cumparatorul nu se poate apara sustinând ca a fost de buna credinta, deoarece la data vânzarii-cumpararii expirase termenele stabilite pentru perfectarea actelor autentice de vânzare-cumparare la care acelasi vânzator se obligase catre terte persoane.

Aceasta deoarece, cât timp exista un dosar pe rolul instantei prin care vânzatorul urmarea sa obtina un titlu de proprietate asupra imobilului ce forma obiectul promisiunii de vânzare, este evident ca neîndeplinirea obligatiilor de vânzare stabilite prin antecontractele de vânzare-cumparare nu au fost onorate din vina vânzatorului, iar nu pentru ca cumparatorii nu ar mai fi dorit acest lucru.

De altfel, conform chitantelor  de achitare integrala a pretului, rezulta ca acestia si-au îndeplinit obligatiile stabilite prin promisiunea de vânzare-cumparare, iar sustinerea ca aceste chitante au fost emise pro causa nu a fost probata, intentia ferma de a cumpara rezultând de altfel din antecontractele de vânzare-cumparare încheiate în forma autentica din care rezulta achitarea unor avansuri de aproape jumatate din pret.

Cele doua antecontracte de vânzare-cumparare au fost încheiate sub termen suspensiv, stabilit la data perfectarii vânzarii-cumpararii. Desi acest termen a fost stabilit în concret, conditia perfectarii contractului de vânzare-cumparare în forma autentica era legata de o solutie favorabila a instantei de judecata, în cazul în care actiunea având ca obiect uzucapiunea imobilului ar fi fost admisa în mod irevocabil. Aceasta conditie  fiind un eveniment viitor si nesigur ca realizare, nu îl îndreptatea pe promitent sa stabileasca termene de încheiere a contractului de vânzare-cumparare la o data certa, caci, în lipsa unui act autentic de proprietate, el nu putea înstraina valabil imobilul, cunoscând fiind ca pentru încheirea valabila a unui contract de vânzare-cumparare având ca obiect teren este necesara forma autentica .

Chiar si în aceasta situatie, termele stabilite au caracterul unor termene suspensive, pâna la care se amâna exercitiul dreptului de a solicita perfectarea contractului de vânzare-cumparare, fiind termene stabilite în favoare creditorului.

În cadrul promisiunii de vânzare-cumparare, creditorul obligatiei de perfectare a actului de vânzare-cumparare este cumparatorul, deoarece acesta a achitat o parte din pret si are interesul de a deveni proprietar asupra bunului prin dobândirea bunului în patrimoniul sau, el îndeplinindu-si obligatia corelativa de plata a pretului.

În aceste conditii, cum numai titularul  beneficiului termenului poate renunta la  acest beneficiu, deci numai cumparatorii, recurentul nu poate sa îsi motiveze lipsa intentiei de a frauda interesele acestora, cât timp expirarea termenelor la care trebuiau perfectate contractele de vânzare-cumparare nu îl îndreptatea pe vânzator sa vânda altcuiva, la beneficiul acestor termene putând renunta asa cum s-a aratat, numai cumparatorii - beneficiari ai acestor termene, iar nu vânzatorul.

Cu privire la modul de solutionare a cererii de evacuare, Curtea apreciaza ca reclamantului îi este opozabil contractul de comodat, iar obiectul acestuia  priveste anexele, precizându-se expres dependintele si anexele gospodaresti ( magazie si garaj), în actiunea în evacuare are relevanta numai împrejurarea ca exista titlu locativ, împrejurarea ca recurentul nu a avut cunostinta despre  acest contract neavând relevanta.

Verificând criticile recurentului privind gresita neanalizare a precizarii la cererea reconventionala, Curtea constata ca aceasta precizare s-a realizat la termenul din data de 10 03 2003, ulterior primei zile de înfatisare, care a fost termenul din 11 02 2003, la acea data toate partile au fost legal citate si au pus conluzii.

Prin precizarea cererii reconventionale a fost completat obiectul acesteia, solicitându-se obligarea reclamantului  la plata sumei  de  6.599.915 lei reprezentând  cheltuieli ocazionate de ridicarea constructiilor edificate  cu rea-credinta pe terenul proprietatea sa.

Prin urmare, fiind depasita prima zi de înfatisare, nu au fost încalcate prevederile art. 119 alin. 2 coroborate cu art. 132 Cod procedura civila, considerându-se în mod corect ca instanta nu a fost investita cu judecarea acestei cererii, motiv pentru care nu exista obligatia de a pune în discutia partilor o cerere care nu a facut obiectul judecatii.

De altfel, pârâtul reclamant C.T., a fost prezent la termenul urmator, din 10 03 2004, dar nu a sustinut cererea formulata si nu a cerut instantei sa se pronunte asupra sa.

Analizând critica referitoare la faptul ca , desi instanta a retinut în considerente în mod gresit culpa  concurenta a pârâtilor, se impunea aplicarea dispopzitiilor art. 277 Cod procedura civila,  privind suportarea în comun a cheltuielilor de judecata, Curtea constata ca recurentul face o confuzie între culpa pârâtilor rezultând din raspunderea civila contractuala si culpa procesuala a acestora.

Potrivit art. 274 si 277 Cod procedura civila,în caz de coparticipare procesuala, partile care cad în pretentii vor trebui sa plateasca cheluielile de judecata în mod egal, proportional sau solidar, în functie cu interesul ce are fiecare sau dupa felul raportului de drept dintre ei.

Deoarece apelul a fost formulat doar de catre pârâtul C.T. si a fost respins, numai acesta este partea care a cazut în pretentii în apel, motiv pentru care singur va putea fi obligat la plata cheltuielilor de judecata, neavând relevanta faptul ca  la judecata cauzei în prima instanta calitate de pârâti au avut atât apelantul cât si D.G., cheltuielile de judecata fiind calculate numai în raport de partea care a cazut în pretentii.

Pentru aceste motive în temeiul art.312 Cod procedura civila, recursul va fi respins ca nefondat. 

Vazând dispozitiile art.274 Cod procedura civila, va obliga recurent sa plateasca intimatului Z.T. suma de 300 RON si intimatului V.I.  suma de 500 RON  reprezentând cheltuieli de judecata.

PENTRU ACESTE MOTIVE

IN NUMELE LEGII

DECIDE:

Respinge ca nefondat recursul formulat de recurentul - pârât C.T. împotriva deciziei civile nr. 1712/15.12.2004  pronuntata în dosarul nr. 3618/2004 al Curtii de Apel Bucuresti - Sectia a VII-a civila în contradictoriu cu intimatul - reclamant Z.T., intimatul pârât D.G. si intimatul intervenient V.I..

Obliga pe recurent sa plateasca intimatului Z.T. suma de 300 RON si intimatului V. I. suma de 500 RON  reprezentând cheltuieli de judecata.

IREVOCABILA.

Pronuntata în sedinta publica, azi,  8.11.2005.

Domenii speta

Spete similare