Evacuare

***********

Pe rol fiind pronuntarea asupra recursului civil formulat de recurentii-pârâti C.T., D.G., D.G., D.M. si D.F. împotriva deciziei civile nr.420/A/ 14.03.2005 pronuntata de Curtea de Apel Bucuresti - Sectia a III-a Civila în dosarul nr.4289/2004, în contradictoriu cu intimatii-reclamanti U.A.I., Z.R.V.M. si SC PARTENER CONSULTING SRL, având ca obiect "evacuare".

Dezbaterile asupra cauzei au avut loc în sedinta publica de la 14 decembrie 2005, fiind consemnate în încheierea de sedinta de la acea data, ce face parte integranta din prezenta decizie, când, Curtea, având nevoie de timp pentru a delibera si pentru a da posibilitate partilor sa depuna concluzii scrise, a amânat pronuntarea la 20 decembrie 2005.

C U R T E A

Asupra recursului civil de fata.

Prin cererea înregistrata sub nr.4507/2004 pe rolul  Judecatoriei Sectorului  2 Bucuresti  , reclamantii U.Al.I. si Z.R., V.M. prin mandatar  U.Al.I. au chemat în judecata  pe pârâtii C.T., D. G., D.G., D.M. si D.F. , solicitând instantei ca  prin hotarârea ce se va pronunta sa se dispuna evacuarea pârâtilor din apartamentul compus din  3  camere si dependinte- bucatarie, marchiza, WC si magazie-  pe care îl ocupa în imobilul din Bucuresti , str. Mihai Eminescu nr.112,  parter  , cladirea din dreapta în spatele  curtii ,sector 2.

În motivarea actiunii s-a aratat ca imobilul constituie proprietatea lor compus din teren în suprafata  de 526 m.p.  si constructiile existente pe acesta , revendicat prin sentinta civila nr.2694/ 1999 a Judecatoriei Sectorului 2 Bucuresti  , definitiva si irevocabila si dispozitia Primarului General nr. 658/2000, cu  procesul verbal de predare primire  nr.  12273/2000 si transcris pe numele  G.D. , pe care reclamantii o mostenesc  conform certificatului  de mostenitor nr. 279/2000.

În ce-i priveste  pe pârâti s-a aratat ca acestia ocupa apartamentul în litigiu în baza contractului de închiriere încheiat cu S.C. Apolodor SA, iar ulterior  acestia au încheiat cu reclamantii un contract  de  închiriere pe perioada  1.01.2003  si 31.  10.2003  înscris la Administratia Financiara a  sectorului 2  Bucuresti si desi contractul a expirat pârâtii continua sa foloseasca  spatiul fara  titlu legal.

Prin sentinta civila 5312/2.07. 2004 pronuntata de Judecatoria sectorului 2 Bucuresti, în raport de actele si lucrarile  dosarului, s-a respins actiunea ca neîntemeiata, luându-se  act ca nu se solicita cheltuieli de judecata.

Pentru a hotarî astfel prima instanta a constatat ca în raport de dispozitiile  art. 11 alin.1 din OUG nr. 40/1999 contractul de  închiriere s-a prelungit pâna la data de 1.01.2003,  când între reclamantul U.A. I.  si pârâta C.T. s-a încheiat contractul înregistrat la Administratia Finantelor Publice  a sectorului 2  sub  nr. A  216734 /20.03.  2003, fiind recunoscute drepturile locative si celorlalti pârâti , membrii ai familiei pârâte C.T..

Acest contract s-a  încheiat în urma notificarii,formulate de catre pârâta,  reclamantului , invocându-se dispozitiile  art. 2 din OUG nr. 40/1999 .

Cu toate acestea, termenul stipulat în contract de  un an  pâna  la 31.12.2003  era un termen inferior celui prevazut de  art.  2 din OUG nr. 40/1999 ,  modificat prin Legea nr.  241/2001 , respectiv 8.0.4 2004.

Or,  durata locatiunii legale  era pâna la 8.04. 2004,  iar în caz de nerespectare a acestor  prevederi contractul trebuie considerat prelungit "ope legis" pâna la data mentionata,  iar partile  au înteles  sa dea  eficienta dispozitiilor legale  , pârâtii continuând sa locuiasca în imobil si  reclamantul sa încaseze chiria, mentionând  în chitanta de  încasare a  chiriei pe lunile ianuarie si februarie  ca în martie 2004  va fi încheiat contractul de închiriere legal.

În ce-i priveste pe pârâti s-a constatat ca  acestia au dreptul  la reînnoirea contractului de  închiriere conform art.14alin.1  din OUG nr. 40/1999 modificata prin Legea nr.241/2001, iar notificarea intentiei de vânzare este nula,  nefiind facuta cu respectarea dispozitiilor art. 14  alin.3  din lege.

Împotriva acestei  sentinte civile au declarat recurs reclamantii ,  criticând-o pentru  netemeinicie si  nelegalitate,  în sensul ca în mod  gresit s-a respins actiunea  întrucât potrivit  art.  14 din OUG nr. 40/1999, pârâtii au dreptul la  reînnoirea contractului, dar proprietarul poate refuza  reînnoirea daca  locuinta urmeaza a fi vânduta,  ori la notificarea de vânzare a apartamentului pârâta C.T. nu a raspuns  în sensul de a-si exprima eventual optiune de  a cumpara apartamentul.

Chiar în conditiile prelungirii legale ,este nedrept ca si dupa data de 8.04.  2004,  termenul limita de prelungire legala prevazut  de OUG nr.  40/1999 modificata prin Legea nr.  241 / 2001 , chiriasul sa continue sa ocupe spatiul , cu  încalcarea prerogativelor dreptului de proprietate al reclamantilor.

Prin decizia civila nr. 420 A/14.03.2005 pronuntata  de  Curtea de Apel Bucuresti  sectia a III-a civila si pentru cauze cu minori si  familie în dosarul nr.4289/2004 s-a admis apelul reclamantilor ,  s-a schimbat în tot sentinta civila apelata în sensul ca s-a  admis  actiunea si s-a dispus  evacuarea pârâtilor din imobilul în litigiu pentru lipsa titlu.

Pentru a  hotarî astfel, instanta de apel a constatat urmatoarele :

Contractul de închiriere pentru spatiul în cauza s-a încheiat la notificarea intimatilor  pârâti, care au invocat dispozitiile art.  2 din OUG nr. 40/1999  modificat prin Legea nr.241/2001 privind perioada de 5 ani.

Contractul de  închiriere însa, înscris la Adminstratia Finantelor Publice a  sectorului 2  Bucuresti ,s-a  încheiat în mod expres, de catre parti,  pentru o perioada de 12 luni, respectiv pâna la 31. 12. 2003, pârâtii continuând sa locuiasca în imobil si dupa acest termen, încasându-se  chirie de catre reclamantul U.Al.I. pentru lunile ianuarie si februarie 2004 ,  cu  mentiunea ca în martie se va încheia  contractul  legal.

S-a apreciat ca , în aceasta  situatie  este certa  tacita relocatiune,  care însa nu poate fi decât în conditiile  contractului încheiat anterior, asadar tot pentru  o perioada de  1 an pâna la 31.12.2004.

Dupa acest moment tacita relocatiune, respectiv dreptul la reînnoirea  potrivit  art. 14 alin.1 din OUG 40/1991  modificata  prin  Legea nr.241/2004,  are loc " pentru aceeasi perioada  daca partile  nu modifica prin acord expres  durata închirierii".

Acest acord expres  nu  a intervenit între parti,  iar reclamantul a notificat-o pe  titulara contractului de închiriere cu privire la  exercitarea eventualei optiuni de cumparare a apartamentului, printr-o oferta de vânzare ,  la care pârâta nu  a raspuns .

Prima instanta a retinut nulitatea acestei notificari, deoarece nu ar fi fost adresata tuturor pârâtilor  care  aveau drepturi locative, dar chiar si în situatia  nulitatii acesteia  contractul  de  închiriere s-a reînnoit  numai în conditiile  art.14 alin.1 din lege , pentru un an, potrivit cu perioada prevazuta prin acordul expres  al partilor  prin contractul de închiriere încheiat în cauza , perioada ce a  expirat  la  31.12.2004,  dupa pronuntarea sentintei civile apelate .

Împotriva acestei decizii civile au declarat recurs pârâtii C.T., D. G., D.G. , D.F. si D.M., criticând-o pentru nelegalitate  , art. 304 pct. 9 Cod procedura civila ,  pentru urmatoarele considerente :

Contractul de închiriere între parti s-a încheiat la notificarea chiriasilor  însa termenul de  închiriere solicitat de acestia fiind cel legal de 5 ani ,  dar  intimatii reclamanti au refuzat  varianta propusa de catre chiriasi  si au încheiat contractul  de  închiriere  pentru o perioada de  un an  , cu conditia reînnoirii contractului din an în an pe o perioada de cinci ani.

Proprietarii  au semnat acea întelegere  ( înscris sub semnatura  privata denumit chitanta ) prin care li se promitea chiriasilor ca în martie 2004  vor încheia contractul legal, contractul de închiriere ,afirmatie ce reprezinta  vointa reala a  partilor.

Partile nu s-au înteles în sensul unei  tacite relocatiuni, situatie în care nu mai era nevoie de încheierea unui nou contract,  aceasta operând oricum în  lipsa unei stipulatii contrare  în contractul de  închiriere  initial.

Instanta de apel a  tratat superficial acest aspect datorat  necoroborarii tuturor probelor  administrate  în cauza.

În ce priveste oferta de vânzare facuta  de catre reclamanti pârâtilor a fost facuta  cu încalcarea dispozitiilor  art. 14 alin. 3  din OUG nr.  40/1999, aprobata si modificata prin  Legea nr.241/2001  si nu le este opozabila deoarece nu a respectat termenul de un  an înainte de  expirarea contractului de închiriere si  nu li s-a comunicat pe aceasta cale nici încetarea contractului si nici nu li s-a respectat dreptul de preemtiune la cumpararea apartamentului.

În acest sens nu poate fi primita constatarea  instantei de  apel ca nu au raspuns  la  asa zisa  oferta de vânzare ci din contra  au  transmis proprietarilor o notificare, cu nr.181/1.04. 2004,  prin care  au aratat  ca întelegerea  partilor  este în sensul unei locatiuni de 5 ani pe care  trebuie  sa o respecte toate partile.

Examinând  decizia  civila recurata  în raport de motivul de recurs invocat de nelegalitatate întemeiat pe dispozitiile art.304 pct.9 Cod procedura civila , se constata ca recursul este fondat pentru urmatoarele considerente:

Între reclamanti si pârâta C.T., la notificarea acesteia din urma,  s-a încheiat contractul de  închiriere nr. 216734/20.03.2003 înregistrat la Administratia Financiara a sectorului 2 fiind  recunoscute drepturi locative  tuturor  pârâtilor,membrii ai familiei  pârâte C.T. , termenul de închiriere fiind de un an pâna la 31.12.2003 , inferior celui prev. de art.  2  din OUG nr. 40/1999 modificat prin Legea 241/2001 , respectiv 8.04.2004.

În aceasta  situatie , contractul de închiriere încheiat între reclamantii intimati si pârâta recurenta C.T. pentru o perioada de timp de  un an nu îsi produce efectele  juridice,deoarece contractul de închiriere încheiat cu toti  chiriasi era prelungit "ope legis"  pâna la 8.04. 2004,  iar faptul ca  pârâtii au ocupat imobilul pâna la  aceasta data iar reclamantii au  încasat chiria înseamna ca  partile au dat eficienta  acestor dispozitii legale. 

În aceasta situatie,pârâtii la  expirarea termenului  prev. de art. 2 din OUG  nr. 40/1999 modificata prin Legea nr. 241/2001, pentru care s-a prorogat legal efectele contractului de închirierea  sunt îndreptatiti la  reînnoirea contractului de închiriere potrivit  art.14 alin.1  din OUG nr. 40/1999 , modificata prin Legea nr.241/2001, potrivit art. 22 allin.3 din OUG nr. 40/1999.

Aceasta deoarece  potrivit  art. 14 alin.  3  din OUG nr. 40/1999  notificarea ofertei de vânzare a imobilului chiriasilor trebuia facuta cu cel  putin un an înainte de  expirarea termenului legal  contractual ( prev. de  art.2 din OUG nr.40 /1999 ), aceasta fiind facuta  însa la 24.03.2004, fila 20 dosar fond.

Potrivit art. 18 alin.2  din OUG nr. 40/1999 , notificarea echivaleaza  în conditiile în care este facuta potrivit dispozitiilor OUG nr.  40/1999  cu  oferta de vânzare si fiind facuta cu încalcarea  art. 14 alin.3 din OUG nr.40/1999 , cu mai  putin de  un an de  la data expirarii  termenului legal de  prelungire  a  efectelor contractului de închiriere , în mod nelegal a apreciat instanta de apel ca notificarea  fost facuta în conditiile  legii  si  fata de faptul ca pârâta notificata nu a raspuns  se poate dispune evacuarea pârâtilor în conditiile  art. 14 alin.2  lit.b. din OUG nr. 40/1999.

În ce priveste efectele contractului de închiriere încheiat între reclamanti si pârâta C.T.  s-a aratat mai sus  ca acesta este lipsit de eficienta juridica, deoarece  locatiunea a fost prelungita în temeiul legii,  situatie în care nici  chiar partile  prin  vointa lor nu pot  sa prevada un  alt termen decât cel imperativ prevazut  de  lege , ia pe de alta parte , chiar partile  au înteles sa respecte termenul legal de prelungire a  contractului de închiriere  prev.  de OUG  nr. 40/1999 în sensul ca pârâtii au locuit în imobil iar reclamantii au încasat chiria  .

Asa fiind, instanta  va admite recursul declarat de recurentii pârâti , va modifica decizia civila recurata în sensul ca  rejudecând apelul  va respinge recursul reclamantilor  ca nefondat .

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

DECIDE:

ADMITE recursul  formulat de recurentii pârâti  C.T. ,  D.G., D.G., D.M. si D.F. împotriva deciziei civile nr.420/ A/14.03. 2005 pronuntata de Curtea de  Apel  Bucuresti sectia a III-a civila în dosarul nr.4289/2004 în contradictoriu cu intimatii reclamanti U.Al.I., Z.R.V.M. si S .C.  PERTENER  CONSULTING  SRL.

Modifica  decizia  civila nr. 420 / A/14.03. 2005  pronuntata de  Curtea de Apel  Bucuresti sectia a  III-a civila si pentru Cauze cu Minori si Familie pronuntata în dosarul nr.4289 /2004  în sensul ca respinge ca nefondat apelul declarat de  apelantii reclamanti Ursu Alexandru Ioan  , domiciliat în  Bucuresti  ,str.  Rotunda, nr. 4,  Bl. Y.  1  A, scara 1,  et. 3, ap. 18, sector 3,  si Z.R.V.M.,  prin mandatar U.Al.I. cu acelasi domiciliu  împotriva sentintei  civile nr.5312  /2.07.2004  pronuntata de Judecatoria  sectorului 2 Bucuresti , în dosarul  nr.4507/2004 în contradictoriu cu intimatii pârâti C.T. ,  D.G., D.G., D.M. si D.F.,  toti domiciliati în Bucuresti, str.  Mihai Eminescu nr.112, parter, sector 2.

Irevocabila.

Pronuntata în sedinta publica, azi  20 decembrie  2005 .

Domenii speta

Spete similare