Revendicare imobiliară

Decizie 429 R din 12.06.2009


Prin acţiunea civilă înregistrată sub nr.2539/329/2008 din data de 7 noiembrie 2008, reclamantul  H. S. I.,  a chemat în judecată şi personal la interogatoriu pe pârâţii B. S., B. F., C. A. şi C. M., solicitând instanţei ca prin sentinţa ce va pronunţa să-i lase în deplină proprietate şi paşnică posesie imobilul teren situat în intravilanul comunei I., judeţul T., în suprafaţă de 1000,52 m.p. cu vecinătăţi precizate din nou astăzi în şedinţă publică, conform raportului de expertiză şi martorilor, teren în valoare de 1000 lei.

În motivarea acţiunii reclamantul a arătat că prin sentinţa civilă nr.417 din 30 iunie 2003, Tribunalul T. i-a admis acţiunea intentată conform Legii 18/2001 împotriva Primăriei I. şi a dispus restituirea în natură a imobilului descris în cererea ce face obiectul acestui dosar, devenind definitivă prin neapelare a investit această hotărâre cu formulă executorie şi a înscris dreptul său de proprietate la nr.149 în Cartea Funciară cu număr cadastral 318 în ziua de 9 martie 2005, aşa cum rezultă din încheierea nr.1499/2005, din  Extrasul de Carte Funciară, Memoriu Tehnic şi Fişa Corpului de Proprietate înregistrate la  Oficiul de Cadastru şi Publicitate imobiliară T. În aceste condiţii dreptul său de proprietate a devenit opozabil „erga omnes”.  Prin procesul verbal  nr.82/26 mai 2004 încheiat de B.E.J. B. C. s-a constatat împreună cu debitorul Primăria I., restituirea unei suprafeţe de 838,80 m.p. şi că diferenţa de 161,20 m.p. se află la pârâtul B. F. În planul de amplasament şi delimitare a corpului de proprietate se menţionează că linia de hotar dintre terenul proprietatea sa şi al pârâtului B. F. se situează pe linia 204-203-202-102. Acesta împreună cu ceilalţi pârâţi, profitând de faptul că pe aliniamentul arătat lipseşte orice împrejmuire, exercită posesia asupra întregului teren fără nici un drept şi cu rea credinţă şi, deşi ştiu că nu au un titlu valabil, refuză să-i recunoască dreptul de proprietate asupra acestui teren.

În cauză pârâta B. S. a formulat întâmpinare prin care a arătat că în anul 1970 s-a hotărât de către fostul Comitet Executiv al Consiliului Popular al comunei I.şi fostul C.A.P. I., efectuarea unui schimb de terenuri în vederea construirii unei şcoli în comună. Prin hotărârea nr.1 din 14 februarie 1970, suprafaţa de 0,5 ha teren pe care erau construite mai multe case, printre care şi cea a numitului H.M. – tatăl pârâtei, au fost preluate de fostul Consiliu Popular şi în schimb s-a dat tot suprafaţa de 0,5 ha. care a trecut în proprietatea fostului C.A.P. Unirea I., care la rândul său le-a atribuit cetăţenilor pentru a-şi construi case, tatăl pârâtei primind  0,11 ha teren intravilan. Din anul 1971 părinţii ei au edificat construcţii pe acest teren, respectiv casă de locuit şi anexe gospodăreşti. Cu acest imobil au figurat părinţii ei în Registrul Agricol din a nul 1971 iar după decesul acestora figurează ea la poziţia 199, imobil pentru care a plătit impozit.

Prin sentinţa civilă nr.517/22 martie 2005 pronunţată de Judecătoria T.M. s-a admis acţiunea civilă în constatare şi s-a constatat că ea, în calitate de moştenitor legal al defuncţilor H. M. şi F., este proprietara imobilului casă de locuit. A precizat că anexele gospodăreşti constau în: o magazie pentru cereale, o pivniţă, o magazie pentru lemne, bucătărie de vară, un pătul pentru cereale cu aplecătoare şi că părinţii ei au fost constructori de bună credinţă, terenul fiindu-le atribuit în acest scop în anul 1971. A arătat reaua credinţă a reclamantului care cu bună ştiinţă şi inducând în eroare instanţa ce a retrocedat terenul în natură a declarat că terenul solicitat este liber de construcţie.

Prin sentinţa civilă nr. 782 din 9 aprilie 2009, Judecătoria T.M. a admis  acţiunea civilă având ca obiect  revendicare formulată de  reclamantul-pârât H. S. I., împotriva pârâţilor B. S., B. F., C. A. şi  C. M., toţi domiciliaţi în comuna I., judeţul T. şi cererea reconvenţională  formulată de  pârâta-reclamantă B. S.

A obligat  pe pârâta-reclamantă B. S. şi pe  pârâţii B. F., C. A. şi  C. M., să lase  reclamantului în deplină proprietate şi paşnică posesie imobilul teren situat în  intravilanul comunei I., judeţul T., în suprafaţă de 1000,52 m.p.

A obligat pe reclamant să plătească  pârâtei reclamante B. S. suma de 20589 lei reprezentând contravaloare: casă de locuit din pământ bătut, compusă  din patru camere (B,C,D,E – pe schiţa expertizei întocmită de expert D.N.), hol intrare din cărămidă (a) acoperită cu tablă – 12.484 lei, construcţie anexă din pământ bătut, compusă din magazie cereale F, magazie pentru lemne H, bucătărie de vară I, pivniţă cu  pereţi de beton G-6800 lei, pătul din nuiele acoperit cu  tablă J şi aplecătoare K-1305 lei, imobil  şi anexe gospodăreşti situate pe suprafaţa de 1000,52 m.p. revendicată de  reclamant.

Pentru a pronunţa această sentinţă,  instanţa de fond a reţinut că reclamantul a devenit proprietar asupra terenului în suprafaţă de 1000 m.p. restituit în baza Legii nr.10/2001 conform sentinţei civile a Tribunalului Teleorman definitivă prin neapelare, instanţa în temeiul disp.art.480 Cod civil va admite acţiunea civilă în revendicare şi va obliga pe pârâta-reclamantă B.S. şi pe pârâţii B. F., C. A şi C. M. să lase reclamantului în deplină proprietate şi paşnică posesie imobilul teren situat în intravilanul comunei I., judeţul T., în suprafaţă de 1000,52 m.p., aşa cum acestea au rezultat din concluziile raportului de expertiză, concluziile martorilor şi schiţa corpului de proprietate(fila 11).

În ceea ce priveşte cererea reconvenţională instanţa constată că şi aceasta este întemeiată.

Astfel, potrivit disp.art.494 alin.3 teza a II-a Cod civil, dacă clădirile au fost edificate de o terţă persoană de bună credinţă, construcţiile nu pot fi ridicate, însă proprietarul trebuie să despăgubească pe constructor.

Prin urmare, soarta construcţiilor edificate pe terenul altuia depinde de buna sau reaua credinţă a constructorului la momentul edificării construcţiei.

Buna credinţă în situaţia reglementată de art.494 Cod civil este dată de cunoaşterea ori necunoaşterea faptului că se edifică pe terenul altuia.

În speţă, din momentul în care tatăl pârâtei, respectiv H. M., a cedat în anul 1970 suprafaţa sa de teren în urma schimbului de terenuri primind de la fostul CAP suprafaţa în litigiu cu titlu de teren „loc de casă”  acesta cu acordul organelor locale a construit casa şi anexele gospodăreşti precizate în cererea reconvenţională fiind de bună credinţă şi edificând construcţiile cu convingerea că terenul este chiar al său, situaţie recunoscută şi prin faptul că în Registrul Agricol din anii 1971-1973 acesta figurează cu imobil pentru care a plătit impozit iar după decesul său impozitul a fost achitat de pârâtă. De altfel el s-a considerat proprietar al acestui teren, moştenitorii săi neprevalându-se de dispoziţiile Legii nr.10/2001 prin care să obţină despăgubiri în urma preluării terenului său cedat pentru a se construi şcoala, aşa cum s-a prevalat reclamantul care a înţeles să solicite restituirea în natură.

Nu mai are relevanţă că la data edificării construcţiei autorul pârâtei avea sau nu avea autorizaţie de construire.

Declarând, în momentul solicitării în justiţie a restituirii în natură, că terenul în litigiu este liber de construcţii, deşi pe el se aflau construite din anul 1971 casa de locuit şi anexele gospodăreşti de către autorul pârâtei, instanţa apreciază că reclamantul a fost de rea credinţă creând situaţia conflictuală prezentă.

În acest context, în oferta de tranzacţie propusă de reclamant, nefinalizată într-adevăr, acesta recunoaşte totuşi dreptul de creanţă al pârâtei asupra tuturor clădirilor existente pe acest teren(fila 51).

De altfel, în acţiunea sa reclamantul nu-şi manifestă opţiunea cu privire la aceste construcţii în sensul de a solicita ridicarea lor de către pârâţi sau a le păstra în condiţiile plăţii contravalorii acestora. Abia în notele scrise arată reclamantul că nu este de acord să reţină construcţiile respective(fila 122).

Cu privire la apărarea reclamantului conform căreia potrivit diap.art.494 alin.3 Cod civil nu ar exista nici un text de lege care să oblige proprietarul terenului la a înapoia contravaloarea construcţiilor către terţul constructor chiar dacă acesta a fost de bună credinţă, instanţa apreciază că aceasta este nefondată întrucât dispoziţiile textului de lege ocrotesc buna credinţă a constructorului caz în care nu se poate cere ridicarea construcţiilor iar când se referă la dreptul de a înapoia valoarea materialelor şi preţul muncii sau de a plăti o sumă de bani egală cu aceea a creşterii valorii fondului  se referă de fapt la opţiunea celor două posibilităţi care în ultimă instanţă se transformă logic într-o obligaţie.

Având în vedere aceste considerente şi luând în considerare necesitatea pronunţării unei soluţii echitabile instanţa urmează să admită şi cererea reconvenţională şi să oblige pe reclamant să plătească pârâtei-reclamante B.S.suma de 20.589 lei reprezentând contravaloare: casă de locuit din pământ bătut compusă din patru camere(B,C,D,E – pe schiţa expertizei întocmită de expert D.N), hol intrare din  cărămidă(A) acoperită cu tablă – 12.484 lei, construcţie anexă din pământ bătut, compusă din magazie cereale F, magazie pentru lemne H, bucătărie de vară I, pivniţă cu pereţi beton G – 6800 lei, pătul din nuiele acoperit cu tablă J şi aplecătoare K – 1305 lei, imobil şi anexe gospodăreşti situate pe suprafaţa de 1000,52 m.p. revendicată de reclamant.

Împotriva acestei sentinţe a declarat recurs reclamantul H. S. I., considerând-o  nelegală şi netemenică din următoarele considerente:

Prin primul  motiv de recurs întemeiat pe dispoziţiile  art. 304 pct.9 Cod procedură civilă se arată că instanţa de fond a  înlăturat susţinerile sale în sensul că nu există text de lege care să oblige proprietarul terenului la a înapoia contravaloarea construcţiilor către terţul  constructor, chiar dacă acesta  a fost de bună-credinţă.

Soluţia instanţei  transformă opţiunea proprietarului terenului într-o obligaţie şi încalcă evident  prevederile art. 494 Cod civil. 

Pentru acest motiv, recurentul solicită modificarea sentinţei atacate, în sensul înlăturării obligării sale la plata către pârâta reclamantă a sumei de  20589 lei reprezentând contravaloarea unor construcţii (casă de locuit şi anexe gospodăreşti)situate pe suprafaţa de teren  revendicată.

Motivul de recurs este neîntemeiat.

Atunci  când constructorul este de bună credinţă (aspect dovedit de intimaţi prin  probele administrate în cauză) în mod obligatoriu proprietarul terenurilor devine şi  proprietarul construcţiei, fără a putea cere dărâmarea acestora sau ridicarea lucrărilor efectuate. Dar, pentru a nu se îmbogăţi pe seama constructorului,  proprietarul terenului va trebui să-l  despăgubească. Întinderea  obligaţiei de despăgubiri este determinată de partea finală a art. 494 Cod civil care dă posibilitatea proprietarului să opteze între:

-plata contravalorii materialelor şi a  preţului muncii;

-plata unei sume egale cu sporul de valoare  dobândit de teren.

Proprietarul terenului va putea alege să plătească suma cea mai  mică dintre cele două sume anterior arătate.

Ca atare, dreptul de despăgubire al constructorului de bună credinţă rezultă din aplicarea  principiului îmbogăţirii fără just temei .

Prin al doilea motiv de recurs încadrat în dispoziţiile art. 304 pct.9 Cod procedură civilă, recurentul  critică instanţa de fond că nu a  fost investită cu cererea de ridicare a construcţiilor  care să facă incidente prevederile art. 494 alin.3 Cod civil .

Se susţine că  dreptul de  creanţă al terţului constructor nu-i este opozabil. Deşi  nu există text de lege care să dea vreo valoare bunei credinţe a pârâtei reclamante în privinţa destinului construcţiei, instanţa de fond şi-a motivat hotărârea pe buna-credinţă a autoarei reclamantei în edificarea construcţiei.

În apărare a depus la dosar  decizia nr. 1995/2006 a  ICCJ Secţia comercială, în care s-a apreciat că partea care nu a prezentat un titlu de proprietate în condiţiile art. 22 din Legea nr. 7/1996 este un simplu constructor pe terenul altuia, iar „dobândirea dreptului de proprietate prin accesiune este în favoarea proprietarului terenului, iar terţul, fie de bună credinţă sau rea credinţă îi sunt aplicabile prevederile  art. 494 Cod civil funcţie de opţiunea proprietarului terenului”. S-a apreciat că „în lipsa dreptului de proprietate sau de superficie asupra  terenului este exclusă constatarea dreptului de folosinţă asupra terenului şi a dreptului de proprietate asupra  construcţiilor” în favoarea terţului constructor. Deoarece nu se conforma  soluţiei pe care voia să o pronunţe în favoarea pârâtei reclamante, instanţa de fond nu a comentat în nici un fel această decizie.

Deşi buna sau reaua credinţă a pârâtei B.S. este irelevantă raportat la obiectul cererii reconvenţionale, şi deşi  chiar instanţa de fond a  pus în vedere pârâtei reclamante să depună  autorizaţia de construire, instanţa  de fond a încălcat legea prin aprecierea că”nu mai are relevanţă  că la data  edificării construcţiei autorul pârâtei avea sau nu autorizaţie”.

Instanţa de fond a încălcat legea şi prin  ignorarea faptului că  schimbul de teren  nu s-a făcut prin  act autentic, şi nici  cu avizul  Ministerului Agriculturii, nici  cu avizul  Consiliului Popular al Regiunii Bucureşti, cum impunea imperativ legea, deci era lovit de nulitate absolută, şi nu putea produce nici un efect juridic. Autorizaţia de construcţie putea fi eliberată  conform  art. 16 din Decret nr. 144/1958 doar dacă autoarea pârâtei-reclamante ar  fi posedat titlu de proprietate asupra terenului, în formă autentică, ce putea fi încheiat doar cu avizul amintitelor organe centrale şi locale ale administraţiei, respectiv puterii de stat.

Întrucât instanţa nu a fost investită cu o cerere de ridicare  a construcţiilor şi nu a fost de acord să  reţină construcţiile edificate  de părinţii pârâtei-reclamante, nu poate fi obligat la restituirea contravalorii lor. (apărarea pârâtei reclamante nu a invocat În cererea reconvenţională nicio normă de drept substanţial, iar art. 494 alin.3 Cod civil a  fost introdus de către instanţă).

Motivul de recurs este neîntemeiat.

Este adevărat că  instanţa nu a fost investită cu o cerere de ridicare a construcţiei, dar acest aspect este lipsit de relevanţă în cauză.

Prin  formularea acţiunii în revendicare , recurentul reclamant , a înţeles sa-si valorifice dreptul sau de proprietate asupra terenului in litigiu, devenind obligatoriu proprietarul  construcţiei edificate cu bună  credinţă de către constructor.

Aspectul că intimata nu a indicat norma de drept substanţial  pe care  şi-a întemeiat cererea reconvenţională, este lipsit de relevanţă, instanţa putând să  califice acţiunea în condiţiile art.  84 Cod procedură civilă.

Prin motivul al treilea de recurs, întemeiat pe  dispoziţiile art. 304 pct.8 Cod procedură civilă se arată că instanţa a făcut o confuzie voită între calitatea de al doilea, autorul pârâtei, constructor ale cărui  pretinse drepturi nu sunt ocrotite de lege, fiind prezumat de rea credinţă, şi al treilea, la care se referă art. 494 Cod civil, căruia i se oferă posibilităţi de a-şi recupera investiţia, dacă a acţionat cu bună credinţă. Pârâta nu este nici constructor-al doilea- şi nici terţ, spre ai fi utilă dispoziţia despre buna credinţă.

Buna credinţă a  autorului  pârâtei-reclamante este exclusă atât pentru motivele ce preced, dar şi pentru că titlul de proprietate al pârâtei-reclamante B. S. s-a anulat printr-o hotărâre judecătorească definitivă şi irevocabilă, dar şi pentru că  prin actul de moştenire ei nu i s-a transmis în proprietate clădirea edificată pe terenul său. Astfel, certificatul de moştenitor 115/204 a fost emis de BNP P. P. evident pro causa, deoarece se aflase  de sent. civ. nr. 417/2003 a Tribunalului T., iar acest act i-a permis să  promoveze acţiunea în constatare soluţionată de Judecătoria T. M. un an mai târziu. Acest act nu poate fi unul serios atâta timp cât în acesta se dezbate şi succesiunea  lui H. M., decedat cu 30 de ani în urmă( de pe urma căruia nu a rămas nici un bun, moştenitoare fiind  H. F. cu o cotă de 1 din nimic şi B. F.cu o cotă de 3 din nimic) şi succesiunea lui H. F. decedată în 1996 (succesoare fiind B. S. cu o cotă de 1/1 dintr-o masă succesorală  nedefinită. Dacă situaţia ar fi fost aşa cum se arată în certificat, de ce H. F. nu a depus până la decesul său o cerere la Comisia  de aplicare a Legii nr. 18/1991 şi nici ulterior moştenitoarea sa B. F.? Deşi decesul mamei pârâtei reclamante B.S a survenit în 1996, acest certificat a fost eliberat în 2004, iar în cuprinsul lui  nu este indicat nici un bun mobil  sau imobil, însă actul este opozabil doar comoştenitorilor, însă nu terţilor şi nici lui.

Art. 5(1) din Titlul X al Legii nr. 247/2005 privind reforma  în domeniul proprietăţii şi justiţiei instituie principiul potrivit căruia „înstrăinările realizate sub orice formă nu  validează titlurile de proprietate ale înstrăinărilor şi ale dobânditorilor, dacă acestea erau  lovite de nulitate, ca urmare a încălcării disp. legale la data încheierii lor”, excluzându-se astfel  aplicarea principiului  bunei credinţe ori de câte ori colizionează  cu încălcarea legalităţii dobândirii unui drept.

Motivul de recurs este neîntemeiat.

Susţinerile recurentului privind nelegalitatea  transferului dreptului de proprietate asupra  terenului în litigiu în favoarea  părinţilor intimatei B. S.  sunt lipsite de relevanţă.

Aceştia au edificat construcţiile cu bună credinţă, considerându-se proprietari ai terenului, conform  actelor întocmite  cu autorităţile locale.

Codul civil, prin  art. 494, nu se ia în consideraţie decât buna credinţă a constructorului, fără a face referire  la legalitatea  transferului de proprietate.

Atâta timp cât părinţii  intimatei B. S. au edificat construcţiile cu bună credinţă, moştenitorii acestora sunt îndreptăţiţi la plata unor despăgubiri în baza principiului îmbogăţirii fără just temei, despăgubiri care trebuie să respecte dispoziţiile art. 494 partea finală.

Prin al patrulea motiv de recurs, întemeiat pe dispoziţiile art. 304 pct.9 Cod procedură civilă, recurentul arată că deoarece pârâta-reclamantă a cerut obligarea sa  la plata unei  sume de bani „reprezentând contravaloarea imobilului” instanţa l-a obligat la 20.589 lei reprezentând contravaloare casă de locuit,  pătul  din nuiele, imobil şi anexe gospodăreşti, dar art. 494 alin.-3 Teza II Cod civil se referă doar la dreptul proprietarului de a înapoia fie valoarea materialelor şi preţul muncii, fie de a plăti o sumă de bani egală  cu cea a creşterii valorii fondului. Contravaloarea imobilului este altceva decât valoarea materialelor şi preţul muncii, este altceva decât creşterea valorii fondului, iar  expertiza nu a dovedit nici una nici alta. Suma  la care a fost obligat nu are  temei în lege nici dacă pârâta-reclamantă sau autoarea sa ar fi  fost de bună-credinţă şi a solicitat înlăturarea obligării sale la plata ei (expertiza a fost cerută şi dispusă pentru stabilirea cuantumului taxei de timbru ce o datora pârâta reclamantă).

Motivul de recurs este întemeiat.

Aşa cum s-a arătat anterior, despăgubirile care pot fi acordate  constructorului  de bună-credinţă sunt reglementate de alin. final al art. 494 din Codul civil.

Deşi a făcut aplicarea acestor dispoziţii legale, instanţa de fond a obligat recurentul la plata contravalorii construcţiei edificate pe teren.

De asemenea, instanţa de fond nu a  stabilit expertului  tehnic, ca obiectiv calculul valorii materialelor şi manoperei, a creşterii valorii fondului.

După efectuarea expertizei, în temeiul art. 129 Cod procedură civilă, instanţa trebuia să  pună în vedere recurentului să-şi  exercite dreptul de opţiune prevăzut de art. 493 alin. ultim din Codul civil.