Drept de proprietate

Drept de proprietate

Dosar nr. 555/268/2008 – decizia civilă nr. 35 din 11.03.2009

În mod greşit a reţinut prima instanţă că nimeni nu ridică pretenţii cu privire la teren, obligând Comuna să recunoască dreptul de proprietate al reclamantului asupra terenului prin cumpărare. Chiar dacă ar fi fost aşa, în sensul că nimeni nu ridică pretenţii cu privire la teren, fiind vorba despre o tranzacţie ce a intervenit între persoane fizice, obligarea Comunei la recunoaşterea unui drept pe seama reclamantului, este nelegală şi nefondată,  în condiţiile în care nu a fost parte în actul juridic încheiat şi nu şi-a asumat nici o obligaţie în acest sens.

Prin Sentinţa civilă nr. 1285 din data de 1 Octombrie 2008, pronunţată de Judecătoria Odorheiu-Secuiesc, a fost admisă acţiunea formulată de  reclamantul PG împotriva pârâţilor BK ş.a. şi prin urmare:

S-a constatat că, casele din lemn cu o locuinţă notate în CF 275, sub nr.top.580 şi 581 de sub A+1 nu există.

S-a dispus radierea acestor construcţii din cartea funciară.

S-a dispus radierea dreptului de uzufruct viager instituit în CF 275 sub C 5 în favoarea lui PA şi sub C6 instituit în favoarea lui TB.

S-a constatat că terenul de sub nr.top.580, 581 are o suprafaţă de 287 mp faţă de 216 mp cu cât figurează în cartea funciară conform schiţei de identificare întocmită de BJ.

S-a dispus rectificarea întinderii suprafeţei din cartea funciară 275.

S-a constatat că edificiul casă de lemn cu încăpere înscrisă în CF 3371 sub nr.top.582 nu există.

S-a dispus radierea acestor construcţii din cartea funciară.

S-a dispus radierea dreptului de uzufruct viager din cartea funciară 3371 instituit sub C 2 în favoarea lui TA.

S-a dispus radierea dreptului de uzufruct viager instituit în CF 156, sub nr.top.587/1 în favoarea lui PA şi TB de sub C 1 şi C 2.

S-a dispus radierea uzufructului viager de sub C 8 instituit pentru văduva lui TF născ. GT şi sub C 13  BJ din cartea funciară 279 sub nr.top.588.

S-a constatat că terenurile înscrise în CF 275 sub nr.top.580, 581, 587/2, CF 3371, sub nr.top.582, CF 156 sub nr.top.587/1 şi CF 279 sub nr.top.588 formează un singur corp de avere în suprafaţă de 676 mp şi dispune unificarea lor conform schiţei de identificare şi dezmembrare întocmită de BJ, care face parte integrantă din prezenta sentinţă.

S-a constatat că acest teren din posesia soţiei lui BM născută PA, în timpul cooperativizării a intrat în patrimoniul C.A.P.-ului din comună.

S-a dispus intabularea dreptului de proprietate pe numele C.A.P.

S-a constatat că pe acest teren unificat în timpul C.A.P.-ului s-a construit o distilerie de ţuică, 1 magazie, 1 garaj, 1 depozit lemne de foc.

S-a dispus notarea construcţiilor într-o carte funciară deschisă pentru construcţii în favoarea C.A.P.-ului.

S-a constatat că, cu ocazia dizolvării C.A.P.-ului, construcţiile sus înşirate au revenit pe seama Comisiei de Lichidare.

S-a dispus intabularea pe numele Comisiei de Lichidare.

S-a stabilit că prin contractul de vânzare-cumpărare prin licitaţie publică din 20 aprilie 1991, distileria de ţuică, magazia şi depozitul lemne de foc au fost vândute pentru suma de 371.000 lei pe seama lui VB, VA şi VI.

S-a dispus intabularea dreptului de proprietate asupra acestor construcţii pe numele celor trei în cota de 1/3-1/3 parte.

S-a constatat că pe baza contractului de vânzare-cumpărare din 20 aprilie 1991 Comisia de Lichidare a C.A.P.-ului a vândut pentru suma de 65.000 lei garajul pe seama pârâtului BK.

S-a dispus intabularea garajului pe numele lui BK. S-a constatat că BK a vândut garajul pe seama lui PP. S-a dispus intabularea dreptului de proprietate pe numele lui PP. S-a constatat că PP a vândut pe seama reclamantului PG garajul. S-a dispus intabularea garajului pe numele reclamantului PG. S-a stabilit că VB, prin contractul sub semnătură privată din 08 ianuarie 1995 a vândut cota lui de 1/3 parte din distileria de ţuică, magazie şi depozit lemne de foc, pe seama reclamantului.

S-a dispus intabularea dreptului de proprietate pe seama reclamantului.

S-a constatat că pârâta soţia lui BM născută PA a primit contravaloarea terenului pe care se află edificiile, teren asupra căruia era îndreptăţită să ceară reconstituirea dreptului de proprietate.

S-a constatat că terenul sub construcţii nefiind atribuit nimănui în baza Legii 18/1991 a intrat în proprietatea privată a comunei.

S-a dispus intabularea dreptului de proprietate pe numele comunei.

Pârâta Comuna a fost obligat să recunoască dreptul de proprietate al reclamantului prin cumpărare asupra terenului unificat în suprafaţă de 676 mp.

S-a dispus intabularea dreptului de proprietate asupra terenului pe numele reclamantului PG cu titlu de cumpărare.

Pentru a pronunţa această sentinţă, judecătoria a reţinut că imobilul  obiect al prezentului proces care este o suprafaţă de teren de 667 mp pe care se afla o distilerie de ţuică, o magazie, un garaj, un depozit lemne de foc, ca teren figurează în următoarele 4 cărţi funciare depuse la dosar.

Prima instanţă a constat că pe imobilul teren, construcţiile care au fost înscrise în Cf. nu mai există iar uzufructul viager ce a fost menţionat în aceste CF-uri nu mai este exercitat, prin urmare s-a dispus radierea construcţiilor precum şu a uzufructului viager pentru neuz.

Terenurile au fost cooperativizate, fiind preluate de la FB, această persoană fiind identică cu pârâta PA. Pe terenurile din litigiu CAP – ul, a construit o distilerie de ţuică, o magazie, un garaj, un depozit pentru lemne de foc. 

Comisia de lichidare a CAP-ului la data de 20 aprilie 1991, prin licitaţie publică, a vândut din construcţiile sus indicate o distilerie de ţuică, magazie şi depozitul lemne de foc pe seama pârâţilor VB, VA şi VI pentru suma de 371.000 lei, fapt recunoscut prin interogatoriu.

Preţul vânzării era achitat în trei rate prin chitanţa nr.218 când s-a plătit 40.000 lei, chitanţa nr.216 prin care s-a achitat 40.000 lei şi chitanţa nr.264 prin care s-a achitat 291.000 lei.

Tot în ziua de 20 aprilie 1991 Comisia de lichidare pe baza contractului de vânzare-cumpărare având numărul 125/1991 a vândut prin licitaţie publică pe seama lui BK un garaj în valoare de 65.000 lei care a fost achitat prin chitanţa nr.217 plătind avans 30.000 lei.

La data licitaţiei construcţiilor era limpede că terenul de sub construcţii a aparţinut numitei PA. Astfel PP care a cumpărat deja de la BK garajul a plătit în contul terenului pe seama lui PA suma de 8.000 lei (f.28-29).

În acest sens la data de 10 aprilie 1991 s-a încheiat un contract sub semnătură privată între soţia lui BM născută PA, în calitate de vânzător, iar pe de altă parte între PP în calitate de cumpărător (f.28-29), contract prin care terenul în suprafaţă de 4 ari a fost cumpărat de PP. În acest contract sub semnătură privată imobilul vândut este identificat prin vecinătăţi şi prin denumirea tarlalei „T”. Acest act dovedeşte că potenţiala titulară a dreptului de proprietate a fost îndestulată şi nu are nici o pretenţie asupra terenului. BA fiind prezentă în şedinţa publică din 17 septembrie a recunoscut faptul vânzării. Singura persoană care ar fi avut dreptul să formuleze eventuale pretenţii asupra acestui teren era BA şi nu persoanele la care s-a referit Primăria în întâmpinarea depusă.

Prin contractul sub semnătură privată din 22 noiembrie 1993, PP, considerându-se proprietar asupra terenului şi al garajului a vândut garajul cumpărat pe seama reclamantului PG (recunoscut prin interogatoriu).

La data de 08.01.1995 VB a vândut pe seama lui PG 1/3 parte a distileriei de ţuică, pentru care la data de 30 martie 1995 suma a fost achitată.

Întrucât nimeni nu ridică pretenţii pentru acest teren, instanţa va obliga pârâta Comuna să recunoască dreptul de proprietate al reclamantului asupra terenului prin cumpărare.

Împotriva acestei sentinţe a declarat recurs CD prin Primar solicitând admiterea recursului şi modificarea sentinţei în sensul respingerii acţiunii.

Recurenta a solicitat în primul rând recalificarea căii de atac având în vedere că obiectul acţiunii este una de constatare şi prestaţie tabulară care este supusă căii de atac a apelului şi recursului.

Recurenta consideră că hotărârea pronunţată de prima instanţă este nelegală şi netemeinică. Astfel, se arată că terenul de 676 mp, care formează obiectul acestui litigiu, a intrat în proprietatea privată şi administrarea primăriei ca urmare a vânzării prin licitaţie a bunurilor, aşa cum prevăd dispoziţiile art. 28 al.7 din Legea 18/1991. Prin urmare nu mai era necesară ca instanţa să dispună întabularea acestui drept pe seama Comisiei de lichidare.

Dispoziţia instanţei prin care Comuna a fost obligată la recunoaşterea dreptului de proprietate al reclamantului asupra suprafeţei de 676 mp, recurentul o consideră profund nelegală, pentru că susnumitul a cumpărat doar 400 mp de la numitul PP.

Pe de altă parte, recurentul solicită a se avea în vedere faptul că terenul din litigiu a fost cooperativizat. Astfel, FB, născută P, era îndreptăţită la reconstituirea dreptului de proprietate potrivit Legii nr.18/1991, aceasta fiind moştenitoare al proprietarului  tabular potrivit CF nr.3371 poziţia A+1, nr.cad.582, ea putea să vândă o suprafaţă de 108 mp., cu proprietarii de sub B.1 şi2, PG şi soţia TT, care e fapt au fost părinţii ei.

Totodată în acest teren unificat în mod nelegal de către instanţa de fond, a fost inclus şi terenul numiţilor PA (J) şi PA, pentru care moştenitorii PA, PI şi PA au depus cerere de reconstituire a dreptului de proprietate la Comisia locală de fond funciar, înregistrată sub nr.79/12.02.1991.

Ca dovadă în susţinerea cererii, aceştia au depus la Comisia locală de fond funciar, cererea de adeziune la CAP nr.92/25.03.1962, registrul agricol fila nr.41 pe anii 1956-1958 şi fila nr.258 pe anii 1959-1962, fiind şi urmaşi ai proprietarilor tabulari potrivit CF nr.156 nr.top.587/1 de sub A+3, după proprietarul PA de sub poziţia B.1 – în suprafaţă de 36 mp., şi CF nr.275 nr.top.580, 581 de sub A+1, respectiv 587/2 de sub poziţia A+3, după proprietara PJ – în suprafaţă de 108+108+72 mp., total 288 mp., care la măsurare  au alte dimensiuni.

Aceste aspecte nu au fost luate în considerare de către instanţa de fond, şi mai mult nu s-a dispus în nici un fel referitor la aceasta, deşi au fost arătate prin întâmpinarea depusă la dosar, sub nr.1089/21.04.2008 şi nr.1464/03.06.2008.

Recurenta a mai arătat că în mod greşit a dispus prima instanţă unificarea parcelelor din cărţile funciare cu nr. 156, nr.275, nr.3371 şi nr.279, se susţine că aceste parcele nu pot forma un singur corp funciar pentru că au proprietari diferiţi, familiile nu sunt rude au doar nume identice dar au urmaşi diferiţi.

Comisia  locală consideră că are obligaţia prevăzută de legea specială de a reconstitui dreptul de proprietate pentru persoanele care au  depus cereri în termene legale, la comisia locală, respectiv pentru FB după PG şi soţia, apoi PA, PI, PA după PA (J) şi implicit de a-l elibera titlu de proprietate, urmând ca ulterior aceştia să procedeze potrivit dreptului comun, la vânzarea ulterioară a terenului, deci cu prioritate comisia locală trebuie să acţioneze în acest fel, şi nu să fie obligată printr-o sentinţă civilă să recunoască un drept de proprietate pentru o persoană care nu este îndreptăţită potrivit Legii nr.18/1991 la reconstituirea dreptului de proprietate asupra terenului în speţă.

Recurenta a solicitat recalificarea căii de atac din recurs în apel, având în vedere că obiectul principal al acţiunii se întemeiază pe dispoziţiile Legii nr.7/1996.

Intimatul PG a formulat întâmpinare solicitând respingerea recursului considerând că prima instanţă a pronunţat o hotărâre temeinică şi legală. Intimatul susţine că cererea are la bază dispoziţiile legii speciale referitoare la restituirea terenurilor care au intrat în CAP, nu au fost ocolite, fapt ce rezultă chiar prin chemarea în judecată a Comisiei pentru aplicarea Legii fondului funciar.

Intimatul susţine că recurenta în motivarea recursului nu a făcut distincţie între trei probleme care sunt relevante în soluţionarea cauzei: 1. terenul pe care se află construcţiile; 2. terenul care deserveşte construcţiile; 3. terenul cumpărat de la BF.

Se mai arată că, în mod greşit se susţine din partea recurentei că, terenul a intrat în proprietatea privată  a comunei în temeiul art. 28 alin.7 din legea 18/1991. Acest text de lege după republicarea devenit art. 29, dar nu este aplicabil în speţă pentru că bunurile au fost vândute la licitaţie publică. În urma vânzării terenurile de sub construcţii precum şi cel necesar pentru utilizarea normală a construcţiilor revine cumpărătorilor.

În opinia intimatului, este greşită susţinerea recurentei, prin care se arată că o parte din terenul din litigiu ar reveni moştenitorilor proprietarilor tabulari PJ şi PA. În acest context se arată că potrivit cererii de adeziune la CAP, aceste terenuri au aparţinut numitei BF, născută P, care le-a dobândit de la PJ în baza unui Testament olograf.

În fine, se mai arată terenurile chiar şi pe vremea CAP - lui a fost folosite ca un singur corp funciar, prin urmare în mod corect s-a dispus unificarea corpurilor funciare din cele patru cărţi funciare.

Intimaţii PG, VA şi VI fiind prezenţi în faţa instanţei, au declarat că lasă la aprecierea instanţei calificarea căii de atac.

Instanţa, având în vedere că obiectul principal al acţiunii sunt cereri care vizează constatarea unor stări de fapt legate de imobil, acestea fiind cereri neevaluabile în bani, a dispus recalificarea căii de atac din recurs în apel.

Examinând sentinţa apelată, tribunalul reţine următoarele:

Obiectul litigiului formează un teren în suprafaţă de 676 mp. înscris în Cf.275 sub nr. top. 580, 581, 587/2; Cf.3371 sub nr. top. 582, Cf. 156 sub nr. top. 587/1 şi Cf. 279 sub nr. top.588. aşa cum rezultă din  Schiţa de identificare şi dezmembrare, efectuat de ing. BJ la data de 11 Martie 2008, depusă la fila 14, aceasta fiind o probă extrajudiciară.

Terenul a fost cooperativizat. În timpul CAP pe acest teren s-a construit o distilerie de ţuică,o magazie, un garaj şi un depozit de lemne de foc.

Cu ocazia lichidării CAP, respectiv la data de 20 Aprilie 1991, aceste construcţii au fost vândute. Această împrejurare a fost corect reţinută de prima instanţă şi nici nu a fost contestată de nimeni.

Referitor la terenurile de sub construcţii urmează să fie avute dispoziţiile art. 29(1) din Legea 18/1991 potrivit căreia construcţiile agrozootehnice, atelierele de industrie mică, maşinile, utilajele şi alte asemenea mijloace fixe, ce au aparţinut cooperativei agricole de producţie desfiinţate, precum şi terenurile de sub acestea, ca şi cele necesare utilizării lor normale, plantaţiile de vii şi pomi şi animalele devin proprietatea membrilor asociaţiilor de tip privat, cu personalitate juridică, dacă se vor înfiinţa. În alin. 4 al aceluiaşi articol se statuează că „În cazul în care nu s-au constituit asemenea asociaţii, bunurile şi animalele prevăzute la alin. (1) se vor vinde prin licitaţie publică”

Din conţinutul textului de lege rezultă neechivoc că obiectul unei asemenea înstrăinări vizează atât vânzarea mijloacele fixe, deci a construcţiilor agrozootehnice, cât şi vânzarea terenurilor de sub acestea precum şi a terenurilor necesare utilizării lor normale.

Legea distinge aşadar, între terenurile de sub construcţii şi cele destinate unei normale exploatări a construcţiei, rămânând a se considera ca determinarea înţelesului noţiunii de terenuri necesare utilizării normale a mijlocului fix să se facă în concret cu observarea naturii şi întrebuinţării acestuia la dat cumpărării.

Prin contractele de vânzare cumpărare, încheiate la data de 20 Aprilie 1991, aceste construcţii au fost vândute, fără a se determina terenurile de sub construcţii şi cele destinate unei normale exploatări a construcţiei. Aceste terenuri nu au fost evidenţiate în conţinutul contractelor de vânzare cumpărare. Potrivit Schiţei menţionate mai sus întreaga suprafaţă cu construcţii şi teren are o întindere de 676 mp.

Reclamantul a cumpărat prin act sub semnătură privată 1/3 din distilerie şi garaj. Deşi nu a rezultat, din probele administrate, prima instanţă a admis cererea reclamantului şi cu privire la constatarea dobândirii dreptului de proprietate şi cu privire la magazia şi depozitul de lemne.  Din  contractul, încheiat în data de 8 Ianuarie 1995 (fila 32) nu rezultă înstrăinarea acestor bunuri, aşa cum a susţinut reclamantul.

 În urma cumpărării, reclamantul nu putea dobândi mai multe drepturi cu privire la terenuri, decât cele pe care le puteau dobândi, cu ocazia licitaţiei în anul 1991, cei de la care a cumpărat  construcţiile.

În baza actelor care au fost întocmite, cu ocazia lichidării CAP, dobânditorii, au putut solicita înscrierea dreptului în Cartea funciară cu privire la terenuri şi construcţii, nefiind necesare formularea unei acţiuni separate în acest sens. Radierea unor înscrieri care nu mai corespund cu starea actuală a imobilului, este în interesul titularilor al căror drepturi sunt înscrise sau urmează a fi înscrise în cartea funciară. Reclamantul, nefiind singurul titular al dreptului de proprietate, cu privire la construcţiile identificate în Schiţă, nu poate solicita singur radierea.

Fiind vorba de terenuri şi construcţii, imobilele puteau fi transmise în continuare  în baza unor contracte autentice. În speţă între părţi au intervenit doar contracte sub semnătură privată.

Pe de altă parte, din contractul încheiat între BA, născută P, şi PP rezultă că cel din urmă a cumpărat un teren de 0,04 Ha în locul numit „T”. (fila 29). Potrivit contractului de vânzare cumpărare din data de 22 Noiembrie 1993, susnumitul a vândut reclamantului PG atât terenul, cumpărat de la BA, cât şi garajul cumpărat de la BK (care l-a dobândit la licitaţia publică din data de 20 Aprilie 1991).

Referitor la terenul menţionat trebuia avut în vedere că era în mod incontestabil un teren cooperativizat, fapt ce rezultă atât din recunoaşterea implicită a reclamantului cât şi din cererile depuse la comisia locală în vedere restituirii atât din partea lui BA cât şi din partea lui PA, PI şi PA. Fiind pusă astfel în discuţie chiar şi calitatea persoanei îndreptăţite de a solicita restituirea terenurilor (această calitate, în speţa dedusă judecăţii nu va fi analizată, neformând obiectul cauzei deduse judecăţii).

În altă ordine de idei nu rezultă că terenul cumpărat la locul numit „T” este identic cu terenul pe care se află construcţiile cumpărate la licitaţie. În orice caz, reclamantul a cumpărat prin actul sub semnătură privată 4 ari şi nu 676 mp. întindere, asupra căreia solicită înscrierea dreptului de proprietate. Mai trebuie observat şi faptul că în măsura în care configuraţia terenului şi a construcţiilor este cea care rezultă din Schiţa de la fila 14, dreptul exclusiv al reclamantului asupra acestui teren, nu poate fi înscris în Cf., nefiind proprietar exclusiv nici asupra terenului dar nici cu privire la construcţii.

În aceste condiţii în mod greşit a reţinut prima instanţă că nimeni nu ridică pretenţii cu privire la teren, obligând Comuna să recunoască dreptul de proprietate al reclamantului asupra terenului prin cumpărare. Chiar dacă ar fi fost aşa, în sensul că nimeni nu ridică pretenţii cu privire la teren, fiind vorba despre o tranzacţie ce a intervenit între persoane fizice, obligarea Comunei la recunoaşterea unui drept pe seama reclamantului, este nelegală şi nefondată,  în condiţiile în care nu a fost parte în actul juridic încheiat şi nu şi-a asumat nici o obligaţie în acest sens.

Faţă de considerentele expuse, tribunalul urmează să admită apelul formulat de apelanta Comuna şi prin urmare hotărârea va fi schimbată în tot în sensul că respinge acţiunea formulată de reclamant împotriva pârâţilor.

Domenii speta

Spete similare