Constatare nulitate absoluta partiala contract vânzare-cumparare. Reaua credinta a vânzatorului. Aplicarea dispozitiilor art. 984 Cod civil.

DREPT COMERCIAL

Domeniu asociat. Contracte.

  Constatare nulitate absoluta partiala contract vânzare-cumparare.

Reaua credinta a vânzatorului. Aplicarea dispozitiilor art. 984 Cod civil.

Sectia comerciala si de contencios administrativ si fiscal. Sentinta  civila nr.56/COM din 31.01.2008.

Prin cererea înregistrata pe rolul acestei instante reclamantul Consiliul Local Roman în contradictoriu cu pârâtii SC Multiprod SRL Roman si Preda Mariana a solicitat ca prin hotarârea ce se va pronunta sa se constate nulitatea contractului de vânzare – cumparare, autentificat la Biroul Notarului Public Tudor Sorin prin Încheierea de autentificare nr. 326 din 21.01.2005, în sensul diminuarii suprafetei de teren înstrainate la 896,90 m.p.

În motivarea actiunii, reclamanta arata ca la 21.01.2005 pârâtii au încheiat în fata notarului contractul de vânzare – cumparare autentificat prin Încheierea de autentificare nr. 326 din 21.01.2005, prin care Preda Mariana a înstrainat catre SC Multiprod SRL imobilele situate în municipiul Roman, str. Sucedava, nr. 141, constând în constructii si teren în suprafata de 896,90 m.p. (1244 m.p. din masuratorile cadastrale). Preda Mariana a dobândit imobilul prin Sentinta civila nr. 135/C/1999 prin care s-a solutionat actiunea în revendicare în care a solicitat instantei restituirea imobilului situat în Roman, str. Sucedava, nr. 141, constând în 1244 m.p. teren si constructie existenta pe acesta. Prin Sentinta civila nr. 135/C/1999, instanta a admis în parte actiunea reclamantei în sensul ca a obligat pârâta sa lase în deplina proprietate reclamantei Preda Mariana suprafata de 896,90 m.p. teren situat în municipiul Roman, str. Sucedava, nr. 141. Prin contractul de vânzare – cumparare, pârâta Preda Mariana a înstrainat o suprafata de teren mai mare decât cea dobândita prin Sentinta civila nr. 135/C/1999. Suprafata de teren în plus înstrainata de vânzatoare este proprietatea Consiliului Local Roman. Terenul a intrat în patrimoniul Consiliului Local prin Decizia nr. 304/1970 emisa în temeiul Decretului nr. 111/1951 si a fost preluat ca imobil abandonat de la numitul Leibovici Ieizer. Conform planurilor vechi existente în arhiva Primariei municipiului Roman, proprietatea din str. Sucedava, nr. 141 se învecineaza cu imobilul de la nr. 139, care a apartinut numitului Leibovici Ieizer si a fost preluat de stat în anul 1970. Suprafata de teren care apare ca diferenta între suprafata ce apare în dispozitivul sentintei civile si masuratorile cadastrale este proprietatea privata a Municipiului Roman si a fost însusita în mod abuziv de pârâti. Preda Mariana nu a fost si nu este proprietara suprafetei de 1244 m.p., singura suprafata pe care aceasta ar fi putut sa o vânda ar fi fost 896.90 m.p.

În apararile formulate pârâta SC Multiprod SRL a depus întâmpinare solicitând respingerea ca inadmisibila a actiunii si obligarea reclamantului la cheltuieli de judecata. În motivare pârâta arata ca a cumparat cu buna – credinta întreaga suprafata de 1244 m.p. În momentul încheierii contractului, Preda Mariana i-a prezentat contractul de vesnica vânzare din anul 1937, prin care a justificat un drept de proprietate asupra suprafetei de 1244 m.p., evidentiata si în masuratorile cadastrale. Prin Decizia civila nr. 135/C/1999, Tribunalul Neamt a admis în parte actiunea reclamantei Preda Mariana si a obligat pârâtele sa-i lase acesteia, în deplina proprietate si linistita posesie. Se sustine ca motivat de buna – credinta a cumparatorului nulitatea relativa a contractului poate fi invocata doar de cumparator sau de succesorii sai, anularea neputând fi ceruta de adevaratul proprietar care este tert fata de contract. Se arata ca singura posibilitate a tertului este promovarea unei actiuni în revendicare. Se mai arata ca reclamantul, prevalându-se de Decizia nr. 304/12.10.1970, în care se face vorbire doar de suprafata de 300 m.p., nu-si justifica dreptul de proprietate asupra diferentei de 37,10 m.p., în conditiile în care se pretinde proprietarul suprafetei de 347,10 m.p. Se arata ca în dosarul nr. 344/C/1999, Tribunalul Neamt a solutionat actiunea în revendicare formulata de Preda Mariana doar în baza unei schite întocmite de pârâta din cauza, Goscom SA, fara a se realiza o expertiza tehnica topografica, în cadrul careia sa se realizeze masuratori precise.

În dovedire au fost depuse înscrisuri: Decizia nr. 304 din 12.10.1970 a Consiliului Popular al municipiului Roman, documentatie cadastrala, documentatie topografica, contract de vânzare – cumparare autentificat sub nr. 326/21.01.2005, Sentinta civila nr. 135/C/20.05.1999, contract de vânzare – cumparare din 1937, Hotarârea civila nr. 101/24.10.2002 a Consiliului Local Roman. Au fost încuviintate si depuse rapoarte de expertiza tehnica (filele 91 – 92, 94, 96 – 101, 108, 112 – 113 din dosarul nr. 972/2005 înregistrat pe rolul Judecatoriei Roman si filele 50 – 41 si 77 din actualul dosar).

Examinând actele si lucrarile din cauza, instanta retine urmatoarea situatie de fapt:

În anul 1937 pârâtul Eherop A Zaharian a dobândit prin cumparare suprafata de teren de 1224 m.p. conform actului depus la dosar (fila 40 din dosarul nr. 972/2005).

În anul 1999 pârâta Preda Mariana, în urma actiunii în revendicare formulata în contradictoriu cu SC Goscom SA, a dobândit drept de proprietate asupra suprafetei de 896,90 m.p., conform Sentintei civile nr. 135/C/1999. Suprafata de 896,90 m.p. este inclusa în suprafata de teren de 1224 m.p. dobândita prin contractul de vânzare – cumparare din 1937 mai sus – aratat.

La 21.01.2005 a fost autentificat contractul de vânzare – cumparare  cu nr. 326, prin care pârâta Preda Mariana a vândut pârâtei SC Multiprod SA o suprafata de teren de 896,90 m.p. În actul notarial se arata ca din masuratorile cadastrale reiese o suprafata de teren de 1244 m.p. fara nicio explicatie a diferentei astfel rezultata.

Prevederea din actul notarial referitoare la suprafata de teren de 896,90 m.p. face dovada ca pârâta SC Multiprod SRL a avut cunostinta de faptul ca pârâta – vânzatoare Preda Mariana nu avea drept de proprietate decât asupra acestei suprafete de teren si ca nu ar fi putut înstraina o suprafata mai mare decât cea asupra careia avea drept de proprietate.

Motivat de faptul ca atât vânzatoarea, cât si cumparatoarea au stiut ca o diferenta de teren de 247,10 m.p. teren nu apartinea vânzatoarei, vânzarea acestei suprafete de teren este nula absolut în baza art. 984 Cod civil. Este infirmata buna credinta a cumparatoarei.

În întâmpinarea formulata pârâta a cerut respingerea actiunii ca inadmisibila, iar solicitarea astfel formulata are natura juridica a unei exceptii procesuale.

Reclamantul din cauza, în baza Hotarârii nr. 101 din 2002 a preluat în administrare o serie de imobile preluate de la Goscom  SA, printre imobile incluzându-se si cel situat în str. Sucedava, nr. 139, în imediata vecinatate a imobilului cumparat de pârâta SC Multiprod SRL, situat la nr. 141 pe aceeasi strada. Rezulta ca asupra suprafetei de teren din imediata vecinatate a suprafetei de 896,90 m.p. legal înstrainata între pârâte, reclamantul are drept de administrare, justificându-si în acest fel calitatea procesuala si dreptul de a formula actuala actiune în conditiile în care este tert fata de contractul încheiat.

Motivat de aceasta situatie, exceptia inadmisibilitatii va fi respinsa.

Motivat de lipsa calitatii de proprietar a vânzatoarei Preda Mariana asupra suprafetei de teren de 347,10 m.p., situatie cunoscuta de cumparator la data autentificarii actului notarial, instanta va admite actiunea reclamantului asa cum a fost formulata.

Domenii speta

Spete similare