Antecontract de vânzare-cumparare privind un imobil. Lipsa refuzului vânzatorului de a încheia contractul în forma autentica. În lipsa unui refuz al pârâtei de a încheia actul translativ de proprietate conform obligatiei asumate prin antecontract...

Antecontract de vânzare-cumparare privind un imobil. Lipsa refuzului vânzatorului de a încheia contractul în forma autentica.

În lipsa unui refuz al pârâtei de a încheia actul translativ de proprietate conform obligatiei asumate  prin antecontract, nu exista nici un litigiu între parti iar actiunea civila dedusa judecatii nu se fundamenteaza pe ocrotirea unui interes legitim ci pe scopul de a frauda legea si de a ocoli procedura notariala pentru a se sustrage  de la plata taxelor notariale prevazute de lege.

(Tribunalul Arad,sectia civila, decizia civila nr.767/R/ 24 septembrie 2009,

dosar nr.1172/246/R/2009)

Prin sentinta civila nr.1174/20 mai 2009, pronuntata în dosar nr.1172/246/2009, Judecatoria Ineu a respins cererea formulata de reclamantul B. A. în contradictoriu cu pârâta F. M. pentru prestatie tabulara, ca nefondata, fara a acorda cheltuieli de judecata.

Pentru a  pronunta aceasta hotarâre, prima instanta a retinut ca între reclamant si pârâta s-a încheiat la data de 20.04.2009 o promisiune sinalagmatica de vânzare-cumparare privind imobilul  proprietatea pârâtei, prin care pârâta s-a obligat sa încheie în viitor contractul de vânzare cumparare în forma autentica, punând la dispozitia reclamantului toate actele necesare pentru aceasta.  Din certificatul de atestare fiscala depus la dosar a rezultat ca pârâta nu are datorii fiscale catre bugetul local, fara a însa a rezulta faptul ca pârâta ar fi refuzat perfectarea contractului de vânzare cumparare în forma autentica, conditie esentiala pentru pronuntarea unei hotarâri care sa tina loc de contract autentic de vânzare-cumparare, potrivit art.5 din Titlul X din L.247/2005 actualizata. În pofida faptului ca pârâta a fost de acord cu admiterea actiunii, instanta de fond a apreciat ca actiunea nu se încadreaza în prevederile  actului normativ mentionat, întrucât, potrivit acestor prevederi legale, doar refuzul pârâtului de a perfecta contractul de vânzare –cumparare în forma autentica poate  duce la admiterea unei astfel de actiuni în pronuntarea unei hotarârii care sa tina loc de contract autentic si nicidecum acordul acestuia.

Împotriva acestei hotarâri a declarat recurs reclamantul B. A. solicitând, în urma admiterii, modificarea hotarârii pronuntare în sensul  admiterii actiunii, iar în subsidiar, casarea hotarârii si trimiterea cauzei spre rejudecare instantei de fond. În motivare, a sustinut ca în mod gresit prima instanta a retinut ca în  cauza nu sunt aplicabile disp. art. 5 din Titlul X din Legea nr. 247/2005, pe motiv ca nu exista dovezi în sensul ca pârâta ar fi refuzat perfectarea contractului sub semnatura privata în forma autentica deoarece în dosarul cauzei nu a fost depusa nicio notificare, prin executor judecatoresc, de punere în întârziere a pârâtei.

Recurentul a aratat ca, punerea în întârziere a pârâtei s-a realizat prin cererea de chemare în judecata, data fiind obligatia pe care pârâta si-a asumat-o prin conventia sub semnatura privata de a pune la dispozitia cumparatorului înscrisurile necesare pentru încheierea actului în forma autentica, obligatie neîndeplinita de pârâta si a apreciat ca, din întreg contextul aratat în starea de fapt retinuta de prima instanta, rezulta, contrar celor sustinute în motivarea hotarârii, ca în cauza sunt aplicabile disp. art. 1073 si ale art. 1077 Cod civil  si ca sunt îndeplinite de catre conventie conditiile prev. de art. 948 si art. 969 Cod civil.

Analizând încheierea atacata din prisma criticilor aduse prin motivele de recurs si ale prevederilor art.304 si art.3041 Cod proc.civ., tribunalul a apreciat ca recursul nu este fondat, solutia judecatoriei fiind legala si temeinica pentru considerentele ce urmeaza a fi expuse mai jos.

Conform art.2 din Titlul X al Legii nr.247/2005, terenurile cu sau fara constructii, situate în intravilan si extravilan, indiferent de destinatia sau de întinderea lor, pot fi înstrainate si dobândite prin acte juridice între vii, încheiate în forma autentica, sub sanctiunea nulitatii absolute.

În raport de aceste prevederi legale, motivele invocate în partea finala a cererii de recurs, legate de vointa partilor de a transfera proprietatea din chiar momentul semnarii scriptului sub semnatura privata si de aplicabilitatea art.1295 Cod civil privind moment transferului proprietatii, sunt lipsite de orice relevanta, câta vreme conform art.5 Cod civil nu se poate deroga prin conventii sau dispozitii particulare de la legile care intereseaza ordinea publica si bunele moravuri. În acest context, oricare ar fi fost intentia partilor, un act juridic încheiat cu nerespectarea formei solemne ceruta imperativ de lege este lovit de nulitate absoluta si nu poate produce niciun efect juridic, cu atât mai putin transferul unui drept de proprietate dintr-un patrimoniu în altul.

Pe de alta parte, este adevarat ca potrivit art.5 alin.2 din Titlul X al Legii nr.247/2005, în situatia în care, dupa încheierea unui antecontract cu privire la teren, cu sau fara constructii, una dintre parti refuza ulterior sa încheie contractul, partea care si-a îndeplinit obligatiile poate sesiza instanta competenta care poate pronunta o hotarâre care sa tina loc de contract.

Dispozitia legala are în vedere acea situatie în care între partile contractante intervine un litigiu, un conflict privind executarea antecontractului, deoarece instantele sunt competente sa intervina numai în solutionarea unor litigii, a unor diferende între justitiabili.

Aceasta concluzie este incontestabila în conditiile în care, potrivit art.1-4 Cod proc.civ., instantele judecatoresti solutioneaza procese (litigii), în timp ce din coroborarea art.8 alin.1 lit.b) cu art.10 si art.13 din Legea nr.36/1995, rezulta ca activitatea de autentificare a înscrisurilor redactate de notarul public, de parte personal sau de avocat, prin care se realizeaza transmisiuni imobiliare, este de competenta exclusiva a notarului public în calitatea sa de persoana învestita într-o functie autonoma prin care îndeplineste un serviciu de interes public.

Prin urmare, ceea ce se desprinde din întreg materialul probator depus la dosar, este împrejurarea ca între parti nu exista de fapt niciun conflict, ci doar o intentie comuna si frauduloasa de a alege alta cale decât cea pusa la dispozitie de lege – autentificarea acordului lor de vointa de catre un notar public – deoarece probabil ca este mai costisitoare, simulând în acest sens existenta unui asa-zis litigiu între ele, care în realitate nu exista, dovada fiind si pozitia procesuala a pârâtei. O dovada certa în acest sens o constituie si maniera în care s-a derulat raportul juridic dintre parti, conventia constatata prin înscrisul sub semnatura privata datând din 20 aprilie 2009 iar actiunea în justitie fiind promovata 5 zile mai târziu, respectiv în data de 25 aprilie 2009.

Rolul instantelor judecatoresti este acela de a da o rezolvare conflictelor intre justitiabili iar depasirea acestui rol ar constitui o depasire a atributiilor puterii judecatoresti împrejurare care constituie o încalcare grava a legii fiind prevazuta inclusiv ca motiv de casare în recurs de art.304 pct.4 Cod proc.civ.

În raport de toate aceste considerente de fapt si de drept, tribunalul a  apreciat ca în cauza de fata, în lipsa unui refuz al pârâtei de a încheia actul translativ de proprietate conform obligatiei asumata prin antecontract, nu exista nici un litigiu între parti iar actiunea civila dedusa judecatii nu se fundamenteaza pe ocrotirea unui interes legitim ci pe scopul de a frauda legea si de a ocoli procedura notariala pentru a se sustragere de la plata taxelor notariale prevazute de lege.

Domenii speta

Spete similare