Civil - revendicare imobiliară

Prin cererea de chemare în judecată înregistrată pe rolul acestei instanţe sub nr. 10776/320/2007 din 11.12.2007, reclamantele CV şi NE au solicitat în contradictoriu cu pârâţii NA, MV şi LE prin sentinţa ce se va pronunţa, instanţa să dispună obligarea acestora să lase în deplină proprietate şi posesie reclamantelor terenul intravilan situat în sat Săcăreni comuna Ernei, în suprafaţă de 9600 mp împreună cu toate construcţiile edificate legal şi plantaţiile aflate pe acel teren identificat în CF nr. 720/III al localităţii Săcăreni, nr. ordine A +1 sub B1-2, nr. cadastral 1257/1, 1257/3/1; ridicarea şi demolarea  tuturor construcţiilor edificate de către pârâţi nelegal sau fără  autorizaţie de construire de pe terenul intravilan, identificat în CF nr. 720/III al localităţii Săcăreni , nr ordine A +1 sub B1-2, nr. cadastral 1257/1, 1257/3/1, cu cheltuieli de judecată.

În motivarea acţiunii, reclamantele au arătat că sunt proprietarele terenului intravilan în suprafaţă de 96  mp., situat în satul Săcăreni, comuna Ernei, teren identificat în CF nr. 720/III al localităţii Săcăreni, nr. ordine A +1 sub B1-2, nr. cadastral 1257/1, 1257/3/1 şi dobândit prin reconstituirea dreptului de proprietate în anul 1997, în baza legii nr. 18/1991, potrivit Titlului de proprietate nr. 46767/20.02.1997, emis de Comisia Judeţeană pentru Stabilirea Dreptului de Proprietate Asupra terenurilor Mureş. Ulterior au mai arătat că din suprafaţa de 38400 mp. asupra cărora s-a reconstituit dreptul de proprietate împreună cu coproprietarele Salaman Ana şi Borbely Maria, prin actul de dezmembrare  autentic nr. 3038/31.10.1997 al BNP Onea Victor  precum şi prin actul de partaj  voluntar  nr. 3042/31.10.207 al BNP Onea Victor au în coproprietate cota de ½  asupra terenului ce face obiectul terenului. De asemenea, reclamantele au învederat că locuiesc în alt judeţ, iar pârâţii în mod abuziv au ocupat proprietatea. Se mai învederează că deşi au încercat soluţionarea pe cale amiabilă a litigiului, pârâţii au refuzat să cedeze terenul în deplină proprietate şi posesie.

În drept, au fost invocate art. 480 C.civ., 274 C.pr.civ.

Pârâtul MV Emanoil a formulat întâmpinare şi cerere de chemare în garanţie a pârâtului NA şi a numitului Gyarmati Alexandru, prin cererea de chemare în garanţie solicitând rezoluţiunea  antecontractelor de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 288/17.02.2006 la BNP Dan Valentin  şi respectiv sub semnătură privată intervenit în completare  la data de 09.10.20006 cu privire la suprafaţă de 4500 mp teren de face obiectul cauzei încheiate între acesta şi pârâtul NA şi obligarea acestuia şi a numitului Gyarmati Alexandru în solidar la restituirea sumei de 13.679 lei, actualizată prin aplicarea indicelui  de creştere a preţurilor pentru perioada octombrie 2006-până la data plăţii efective plus dobânda de referinţă comunicată de BNR, pentru suma actualizată pe aceiaşi perioadă, cu cheltuieli de judecată.

În motivare a arătat că a cumpărat la datele de 17.02.2006 conform antecontractului autentificat sub nr. 288 la BNP Dan Valentin şi respectiv la data de 9.10.2006 suprafaţa totală de 45 ari teren intravilan de la pârâtul NA, achitând integral preţul convenit de 13.500 + 179 lei cheltuieli de autentificare a antecontractului de vânzare cumpărare şi declaraţie de încasare diferenţă de preţ. La data negocierii contractului promitentul vânzător  care locuia în casa existentă pe acel amplasament de 10 ani a prezentat  ca dovadă a dreptului deţinut contractul de vânzare cumpărare cu privire la suprafaţa de 75 ari teren cu construcţii imobil pe care l-a cumpărat de la chematul în garanţie Gyarmati Alexandru,  moştenitor al foştilor proprietari tabulari, achitând preţul integral al acestuia. Arată că acesta l-a asigurat şi garantat că este proprietarul de drept al imobilului şi că trebuie să facă actele succesorale pentru a putea transcrie terenul cumpărat, prezentând adeverinţa nr. 1086 din 14.03.1991 eliberată de CAP Ernei din care reieşea că este proprietarul moştenitor după defuncta Gyrmati Odon a suprafeţei de 0,95 ha teren. În continuare arată că ulterior a aflat despre existenţa cărţii funciare cu privire la imobil şi a titlului de proprietate eliberat în favoarea reclamantelor cu care a avut mai multe întâlniri şi discuţii în ideea de a rezolva situaţia creată de fratele lor, acestea fiind iniţial de acord să-şi transcrie dreptul cu privire la teren cu condiţia să mai cumpere de la ele o suprafaţă suplimentară, dar ulterior s-au răzgândit.

În drept au fost invocate dispoziţiile art. 969, 1020, 1073-1074, 1084, 1341 C.civ., art. 60-63, 115, 119 şi urm din C. pr. civ.

Pârâtul NA a formulat întâmpinare şi cerere de chemare în garanţie a numitului Gyarmati Alexandru, prin cererea de chemare în garanţie solicitând rezoluţiunea  antecontractului de vânzare cumpărare sub semnătură privată încheiat între el şi chematul în garanţie la data de 23.04.1996 cu privire la imobilul compus din casă de locuit şi teren aferent în suprafaţă de 7.500 mp situat la dresa de domiciliu, obligarea chematului în garanţie la restituirea sumei de 900 lei achitată cu titlu de preţ, actualizarea acestei sume cu indicele de creştere a preţurilor pentru perioada aprilie 1996 – până la data plăţii efective plus dobânda de referinţă comunicată de BNR pentru suma actualizată pe aceeaşi perioadă, înfiinţarea unui sechestru judiciar asigurător asupra imobilului proprietatea chematului în garanţie situat la adresa sa de domiciliu până la soluţionarea definitivă şi irevocabilă a prezentei cauze, cu cheltuieli de judecată. 

În motivare a arătat că a cumpărat la data de 23.04.1996 potrivit contractului sub semnătură privată imobilul compus din casă de locuit şi teren aferent în suprafaţă de 7.500 mp situat la adresa sa de domiciliu de la chematul în garanţie, achitând integral preţul convenit de 900 lei, prezentându-i-se drept dovadă a dreptului de proprietate o copie a unei cărţi funciare şi adeverinţa nr. 1086 din 14.03.1991 eliberată de CAP Ernei din care reieşea că este proprietarul moştenitor după defuncta Gyarmati Odon a suprafeţei de 0,95 ha teren, chematul în garanţie l-a asigurat şi garantat că este proprietarul de drept al imobilului şi că trebuie să facă actele succesorale pentru a putea transcrie imobilul cumpărat. În continuare arată că nu consideră că este în culpă procesuală faţă de reclamante, cu atât mai mult cu cât nu au procedat la punerea în întârziere anterior chemării în judecată conform art. 1079 C. civ.

În drept au fost invocate dispoziţiile art. 969, 1020, 1073-1074, 1084, 1341 C.civ., art. 60-63, 115, 119, 591 alin. 3 şi urm. din C. pr. civ.

Pârâta LE, deşi legal citată, nu a formulat întâmpinare şi nu s-a prezentat în faţa instanţei pentru a invoca apărări.

Deşi înscrisurile formulate de către cei doi pârâţi sunt intitulate „întâmpinare, cerere reconvenţională şi cerere de chemare în garanţie” din cuprinsul acestora nu reiese că aceşti pârâţi ar avea pretenţii proprii împotriva reclamantelor cum prevede art. 119 C. pr. civ., astfel încât, potrivit art. 84 C. pr. civ., instanţa nu este învestită cu soluţionarea unei cereri reconvenţionale, ci doar cu cererea principală a reclamantelor şi cererile de chemare în garanţie.

Pe parcursul soluţionării cauzei a intervenit decesul pârâtul NA, fiind introduşi în cauză moştenitorii legali ai acestuia, Nagy Sandor Otto şi Nagy Sandor Edi.

 În cursul cercetării judecătoreşti s-a administrat proba cu următoarele înscrisuri: titlul de proprietate nr. 46767 din 20.02.1997 eliberat de Comisia judeţeană pentru stabilirea dreptului de proprietate asupra terenurilor Mureş (f. 4), documentaţie privind dezmembrarea terenului situat în localitatea Săcăreni, comuna Ernei înscrisă în CF nr. 720/I Săcăreni nr. top. 1257/2, 1257/3, 1256, 1257/1, 1255/2 (f. 5), extras CF nr. 720/III pentru informare (f. 6), act de dezmembrare autentificat sub nr. 3038 din 31.10.1997 de BNP Onea Victor (f. 7), act de partaj autentificat sub nr. 3042 din 31.10.1997 de BNP Onea Victor (f. 8), contract de vânzare-cumpărare provizoriu (f. 40, 75), antecontract de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 288 din 17.02.2006 de BNP Logigan Maria şi Dan Valentin-Simion (f. 41), declaraţie autentificată sub nr. 672 din 12.05.2006 de BNP Dan Valentin-Simion (f. 42), înscris sub semnătură privată din 9.10.2006 (f. 43), adeverinţa nr. 1086 din 14.03.1991 eliberată de CAP Ernei (f. 44), chitanţă (f. 76), declaraţie extrajudiciară (f. 181), copie fidelă CF nr. 720 Săcăreni (f. 183-184). S-a încuviinţat şi administrat proba cu interogatoriul pârâţilor MV (f. 64-65), NA (f. 66-67, 68-69), a chematului în garanţie Gyarmati Alexandru (f. 88-90), a reclamantelor NE (f. 101-102) şi  CV (f. 91-93), iar proba cu interogatoriul pârâtei Lorincz Erszebet nu a putut fi administrată deoarece aceasta nu s-a prezentat pentru a răspunde întrebărilor formulate. Totodată, în cauză a fost încuviinţată şi efectuată proba cu expertiza tehnică judiciară în specialitatea Topografie, cadastru şi geodezie, raportul de expertiză tehnică întocmit de expertul tehnic judiciar  Mîrzac Ovidiu şi anexele acestuia aflându-se la filele 120-131 din dosar.

Analizând  actele şi lucrările dosarului asupra cererii principale şi asupra cererilor de chemare în garanţie, instanţa reţine următoarele:

Potrivit înscrisurilor reprezentând titlu de proprietate nr. 46767 din 20.02.1997 eliberat de Comisia judeţeană pentru stabilirea dreptului de proprietate asupra terenurilor Mureş, act de dezmembrare autentificat sub nr. 3038 din 31.10.1997 de BNP Onea Victor,  act de partaj autentificat sub nr. 3042 din 31.10.1997 de BNP Onea Victor şi extras CF nr. 720/III pentru informare, reclamantele sunt proprietare asupra terenului în suprafaţă de 9.600 mp înscris în cartea funciară nr. 720/III a localităţii Săcăreni nr. cad. 1257/2/1 şi 1257/3/1.

Din raportul de expertiză topografică întocmit în cauză şi înscrisul sub semnătură privată de la fila 75 intitulat contract de vânzare-cumpărare provizoriu, precum şi din recunoaşterile părţilor, reiese că Gyarmati Alexandru în calitate de promitent-vânzător şi pârâtul NA în calitate de promitent-cumpărător au convenit asupra înstrăinării unei suprafeţe de 0,75 ha din terenul înscris în prezent în CF nr. 720/III a localităţii Săcăreni, obiect al antecontractului constituindu-l şi un imobil compus din 2 camere, o bucătărie situat pe acel teren la numărul administrativ 166 din comuna Ernei, sat Săcăreni în schimbul unui preţ de 900 lei ce a şi fost achitat chematului în garanţie de către pârâtul NA.

Ulterior încheierii acestui antecontract, astfel cum reiese din înscrisurile de la filele 41 şi 43, precum şi din recunoaşterile părţilor efectuate prin răspunsurile la interogatoriile formulate, pârâtul-chemat în garanţie NA încheie cu pârâtul MV Emanoil două antecontracte de vânzare-cumpărare pentru o suprafaţă totală de 0,45 ha din terenul ce a făcut obiectul antecontractului menţionat anterior, respectiv cel încheiat între chematul în garanţie Gyarmati Alexandru în calitate de promitent-vânzător şi pârâtul NA în calitate de promitent-cumpărător. Totodată, se reţine că pârâtul MV Emanoil a achitat pârâtului-chemat în garanţie NA suma de 13.500 lei cu titlu de preţ în schimbul acestui teren, suportând şi cheltuielile de întocmire a actelor juridice de la filele 41 şi 42 în sumă de 179 lei. 

De asemenea, din cuprinsul raportului de expertiză coroborat cu mărturisirea efectuată de către pârâta LE potrivit art. 225 C. pr. civ. prin aceea că a refuzat în mod nejustificat să se prezinte la interogatoriul ce a fost încuviinţat, instanţa mai reţine din suprafaţa totală aparţinând reclamantelor această pârâtă ocupă fără titlu o suprafaţă de teren de 2.100 mp.

Conform art. 480 C.civ. proprietatea este dreptul pe care îl are cineva de a se bucura şi dispune de un lucru în mod exclusiv şi absolut, însă în limitele determinate de lege.

În consecinţă, întrucât s-a dovedit că reclamantele sunt proprietarele terenului revendicat de la pârâţii posesori neproprietari NA prin moştenitori Nagy Sandor Otto şi Nagy Sandor Edi şi LE, faţă de situaţia de fapt reţinută instanţa constată că acest capăt de cerere având ca obiect revendicare este întemeiat, fiind incidente prevederile art. 480 Cod civil, însă doar în parte.

Astfel, reclamantele nu au făcut dovada faptului că pârâtul MV Emanoil ocupă în mod abuziv vreo suprafaţă de teren din terenul lor, acest pârât încheind doar antecontracte de vânzare-cumpărare cu privire la suprafaţa de 4.500 mp din terenul reclamantelor, fără a împiedica în mod efectiv exercitarea posesiei reclamantelor asupra terenului.

În baza art.480 Codul civil, dreptul de proprietate fiind un drept absolut, exclusiv şi perpetuu care conferă titularului, exerciţiul liber şi nestingherit al tuturor prerogativelor sale - posesia, folosinţa şi dispoziţia - afară de cazul în care dreptul este dezmembrat prin voinţa acestuia din urmă, instanţa va admite în parte acţiunea şi va obliga pârâţii NA prin moştenitori Nagy Sandor Otto şi Nagy Sandor Edi şi LE să elibereze terenul în cauză şi să lase în posesia reclamantelor terenul intravilan situat în comuna Ernei, sat Săcăreni în suprafaţă de 9.600 mp înscris în CF nr. 720/III a localităţii Săcăreni nr. cad. 1257/2/1, 1257/3/1, urmând a respinge cererea formulată împotriva pârâtului MV Emanoil ca neîntemeiată.

Reclamantele mai solicită obligarea pârâţilor la ridicare şi demolarea tuturor construcţiilor edificate de către aceştia nelegal sau fără autorizaţie de construire pe terenul revendicat.

Asupra acestui capăt de cerere instanţa reţine că reclamantele nu au probat potrivit art. 1169 C. civ. faptele juridice ilicite ale pârâţilor, respectiv, faptul edificării de către aceştia a construcţiilor existente pe teren.

În aceste condiţii, neputându-se reţine săvârşirea faptelor imputate acestora, ei nu pot fi obligaţi la demolarea construcţiilor edificate pe teren, acest capăt de cerere urmând a fi respins ca neîntemeiat.

Asupra cererilor de chemare în garanţie formulate în cauză, instanţa reţine că rezoluţiunea contractului sancţionează neexecutarea culpabilă a contractului sinalagmatic, constând în desfiinţarea retroactivă a acestuia şi repunerea părţilor în situaţia avută anterior încheierii contractului.

Astfel cum s-a reţinut şi mai sus, între pârâtul NA în calitate de promitent cumpărător şi chematul în garanţie Gyarmati Alexandru în calitate de promitent-vânzător s-a încheiat la data de 23.04.1996 un antecontract de vânzare-cumpărare prin care s-au obligat să încheie în viitor, respectiv, după efectuarea formalităţilor de publicitate imobiliară, la preţul stabilit de 900 lei achitat promitentului-vânzător, contractul de vânzare-cumpărare cu privire la imobilul compus din două camere, o bucătărie şi suprafaţa de teren de 0,75 ha situat în comuna Ernei, satul Săcăreni, nr. 166, judeţul Mureş.

Având în vedere soluţia ce se va pronunţa cu privire la acţiunea principală şi cele reţinute mai sus, instanţa apreciază că promitentul-vânzător nu şi-a respectat şi nici nu îşi va putea respecta în viitor obligaţia asumată, respectiv de a vinde, de a înstrăina dreptul de proprietate asupra imobilul către pârâtul NA.

Astfel, acţiunea în rezoluţiune promovată de acesta din urmă şi continuată de moştenitorii săi este întemeiată, instanţa urmând a dispune potrivit art. 1021 C. civ. rezoluţiunea antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat la data de 23.04.1996 între pârâtul NA şi chematul în garanţie Gyarmati Alexandru. Totodată, deoarece ca urmare a rezoluţiunii antecontractului suma de 900 lei achitată chematului în garanţie de către pârât este lipsită de suport juridic, chematul în garanţie Gyarmati Alexandru va fi obligat la restituirea către pârâtul NA prin moştenitori Nagy Sandor Edi şi Nagy Sandor Otto a sumei de 900 lei actualizată cu indicele de inflaţie pentru perioada aprilie 1996 până la data plăţii efective, precum şi la plata dobânzii legale aferentă debitului principal calculată începând cu data introducerii cererii de chemare în garanţie şi până la data achitării debitului principal.

Cererea de obligare a chematului în garanţie la plata dobânzii legale aferente debitului principal începând cu luna aprilie 1996 este neîntemeiată pentru că acesta a fot pus în întârziere potrivit art. 1081 C. civ. doar la data introducerii cererii de chemare în judecată. 

Pentru motivele avute în vedere la soluţionarea cererii de pronunţare a rezoluţiunii antecontractului analizat mai sus, instanţa apreciază că se impune şi admiterea cererii de rezoluţiune formulată de către pârâtul MV Emanoil împotriva pârâtului-chemat în garanţie NA.

Astfel, în contextul materialului probator administrat în cauză, precum şi ca urmare a aplicării principiului resoluto iure dantis, resolvitur ius accipientis (desfiinţarea actului juridic principal atrăgând desfiinţarea actelor juridice subsecvente) ca urmare a rezoluţiunii antecontractului încheiat între pârâtul NA şi Gyarmati Alexandru, rezultă fără îndoială că pârâtul NA prin moştenitorii săi nu este şi nu va fi nici în viitor în măsură să-şi îndeplinească obligaţiile asumate în calitate de promitent-vânzător prin încheierea celor două antecontracte din 17.02.2006 şi 9.10.2006 cu pârâtul MV Emanoil, respectiv, de a transmite în viitor dreptul de proprietate asupra unei suprafeţe totale de 4.500 mp din terenul înscris în CF nr. 720/III al localităţii Săcăreni.

Potrivit art. 1021 C. civ. instanţa va dispune rezoluţiunea antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 288/17.02.2006 de BNP Dan Valentin şi a antecontractului încheiat la data de 9.10.2006 între pârâtul MV Emanoil şi chematul în garanţie NA prin moştenitori Nagy Sandor Edi şi Nagy Sandor Otto. 

Totodată, deoarece ca urmare a rezoluţiunii antecontractelor suma de 13.500 lei achitată pârâtului-chemat în garanţie de către pârâtul MV Emanoil este lipsită de suport juridic, în sarcina pârâtului-chemat în garanţie fiind şi suportarea cheltuielilor accesorii ocazionate de încheierea actelor juridice ce se vor rezoluţiona din culpa sa potrivit înscrisurilor de la filele 41 şi 43, pârâtul-chemat în garanţie NA prin moştenitori Nagy Sandor Edi şi Nagy Sandor Otto va fi obligat la restituirea către pârâtul MV Emanoil a sumei de 13.679 lei actualizată cu indicele de inflaţie pentru perioada octombrie 2006 până la data plăţii efective, precum şi la plata dobânzii legale aferentă debitului principal calculată începând cu data introducerii cererii de chemare în garanţie şi până la data achitării debitului principal.

La fel ca şi în cazul cererii analizate mai sus, cererea de obligare a pârâtului-chemat în garanţie la plata dobânzii legale aferente debitului principal începând cu luna octombrie 2006 este neîntemeiată pentru că acesta a fot pus în întârziere potrivit art. 1081 C. civ. doar la data introducerii cererii de chemare în judecată. 

Drept neîntemeiată apare şi solicitarea pârâtului MV Emanoil de obligare a chematului în garanţie Gyarmati Alexandru în solidar cu pârâtul-chemat în garanţie NA la restituirea sumei de 13.679 lei.

Pentru a aprecia în acest sens instanţa are în vedere faptul că acesta nu a fost parte la încheierea celor două antecontracte a căror rezoluţiune s-a solicitat, nefiindu-i achitată această sumă cu titlu de preţ, astfel încât în sarcina sa nu poate fi reţinută obligaţia de plată a sumei de bani primite de către pârâtul-chemat în garanţie NA.

În temeiul art. 274 C. pr. civ., ţinând seama de modul de rezolvare a cererilor formulate în cauză, precum şi de prevederile art. 277 C. pr. civ. având în vedere culpa în demararea demersului judiciar şi măsura în care au determinat efectuarea cheltuielilor de judecată, instanţa va obliga pârâţii NA prin moştenitori Nagy Sandor Edi şi Nagy Sandor Otto la plata către reclamante a sumei de 2.203 lei şi pe pârâta LE la plata către reclamante a sumei de 2.203 lei cu titlu de cheltuieli de judecată, sume ce reprezintă contravaloarea taxelor judiciare de timbru, onorariului de avocat (f. 19, 20) şi costul expertizei topografice suportate de către reclamante.

Totodată, potrivit art. 274 C. pr. civ. va obliga chematul în garanţie NA prin moştenitori Nagy Sandor Edi şi Nagy Sandor Otto la plata către pârâtul MV Emanoil a sumei de 918 lei cu titlu de cheltuieli de judecată reprezentând contravaloarea taxelor judiciare de timbru (f. 54, 55).

De asemenea, chematul în garanţie Gyarmati Alexandru va fi obligat la plata către pârâtul NA prin moştenitori Nagy Sandor Edi şi Nagy Sandor Otto a sumei de 3.121 lei cu titlu de cheltuieli de judecată reprezentând sumele de bani ce au fost puse în sarcina acestuia in urmă cu titlu de cheltuieli de judecată.

Domenii speta

Spete similare