Civil - hotarâre care sa tina loc de act autentic

Prin cererea înregistrată pe rolul acestei instanţe la data de 19.08.2008 sub nr. 6960/320/2008 reclamantul RA a solicitat în contradictoriu cu pârâtul GL, obligarea pârâtului la încheierea în formă autentică a contractului de vânzare - cumpărare cu privire la cota lui de ½ parte din dreptul de proprietate pe care-l deţine din imobilul - teren intravilan în suprafaţă totală de 686 mp., situat în Tg. Mureş, str. Gheorghe Doja, nr. 129, jud. Mureş, înscris în C.F. nr.91612 Tg. Mureş, nr. top. 4558/1/1/6/2 şi 4558/1/6/2 (1121), al cărui preţ a fost stabilit la suma de 33.000 euro,

În subsidiar a solicitat ieşirea din indiviziune asupra terenului identificat la petitul anterior prin atribuirea acestuia în natură şi în întregime reclamantului, concomitent cu obligarea sa, la plata în favoarea pârâtului a unei sulte compensatorii, reprezentând contravaloarea cotei de ½ parte din teren, proprietatea pârâtului, cu cheltuielile de judecată.

În motivare reclamantul a arătat că atât pârâtul cât şi sora acestuia, GI erau proprietarii tabulari ai terenului intravilan în cote nedeterminate. De comun acord aceştia au hotărât să vândă reclamantului cotele lor de ½ parte la preţul de 33.000 euro fiecare parte, aceste cote fiind declarate şi recunoscute în mod reciproc anterior realizării convenţiei de vânzare. Pârâtul a refuzat încheierea unui antecontract de vânzare-cumpărare.

La data de 17.07.2008, toate părţile s-au prezentat la notar în vederea încheierii contractului de vânzare cumpărare în formă autentică, însă semnarea acestuia s-a amânat la data de 22.06.2008 la solicitarea pârâtului, astfel că vânzarea cumpărarea a fost încheiată numai cu sora pârâtului pentru jumătate din imobil.

La data de 22.07.2008, pârâtul s-a prezentat la notar în vederea semnării contractului de vânzare cumpărare şi, profitând de faptul că, reclamantul în vederea realizării scopului urmărit - realizarea unei construcţii, trebuia să cumpere întregul teren şi deja cumpărase şi achitase preţul cotei de ½ parte, în mod nejustificat şi exagerat a majorat preţul stabilit anterior, astfel nu s-a mai ajuns la semnarea şi încheierea contractului de vânzare - cumpărare translativ de proprietate.

Reclamantul susţine că sunt îndeplinite toate condiţiile de admisibilitate pentru pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti care să ţină loc de act autentic, respectiv existenţa consimţământului părţilor asupra obiectului vânzării şi preţul de 33.000 euro, confirmabil de către sora pârâtului GI, precum şi de angajaţii B.N.P.A. Holbach&Rozsa din Tg.-Mureş, care şi la solicitarea pârâtului au redactat un contract de vânzare - cumpărare în care s-a consemnat preţul de 33.000 euro, existenţa unei promisiuni sinalagmatice de vânzare - cumpărare, fapt care rezultă şi din prezentarea pârâtului la notarul public în vederea încheierii unui contract de vânzare - cumpărare, caracterul consensual al contractului de vânzare – cumpărare, refuzul pârâtului - constatat şi prin încheierea de certificare nr.7641/14.08.2007 dată la B.P.N.A. Holbach & Rozsa din Tg. Mureş de a se prezenta la notar pentru a semna contractul de vânzare - cumpărare autentic. Prin comportamentul inadecvat, pârâtul ocazionează însemnate prejudicii reclamantului.

În subsidiar pentru situaţia în care s-ar constata inadmisibilitatea petitului acţiunii care vizează pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti care să ţină loc de act autentic, solicită ieşirea din indiviziune asupra terenului intravilan în cauză, prin atribuirea acestuia în natură şi în întregime reclamantului, concomitent cu obligarea sa la plata în favoarea pârâtului a unei sulte, compensatorii, reprezentând contravaloarea cotei de 1/2 parte din teren, proprietatea pârâtului. In ceea ce priveşte valoarea de circulaţie a cotei de 1/2 parte a terenului intravilan în suprafaţă totală de 686 mp o apreciază la valoarea de 33.000 euro echivalentul în lei la cursul de 1 EUR = 3,5302 RON, stabilit de Banca Naţională a României pentru data de 19.08.2008 data înregistrării prezentei acţiuni, fiind de 116.497 lei

În drept a invocat art.1073-1077 C.civ., art.728 C.civ., art.673 ind.1 C.pr. civ şi urm.

Pârâtul GL a formulat întâmpinare prin care a solicitat respingerea cererii reclamantului cu obligarea acestuia la plata cheltuielilor de judecată, motivând că nu mai este proprietarul terenului în cauză din data de 06.08.2008, fiind transmis fiului prin contractul de donaţie nr.1256/2008 din 06.08.2008. A mai susţinut şi că pretenţiile reclamantului sunt neîntemeiate, nefiind încheiat cu acesta un înscris constatator al convenţiei invocate.

Reclamantul a completat cererea de chemare în judecată în sensul chemării în judecată în calitate de pârât a Giliga Sandor, donatarul solicitând şi în contradictoriu cu acesta să se constate nulitatea absolută a contractului de donaţie autentificat sub nr.1256 / 06.08.2008. de către notarul public Luminiţa Dobârta din Tg.-Mureş, cu privire la cota de ½ parte din dreptul de proprietate asupra imobilului - teren intravilan în suprafaţă totală de 686 mp. - situat în Tg.Mureş, str.Gheorghe Doja nr.129, jud.Mureş, înscris în C.F.Nr.91612/Tg.-Mureş, nr.top. 4558/1/1/6/2 şi 4558/1/6/2 (1121). Contractul de donaţie este lovit de nulitate absolută, având în vedere că, acesta nu a fost încheiat cu scopul real al gratificării donatarului, ci cu scopul real şi ilicit de a îngreuna valorificarea dreptului reclamantului de obliga pârâtul de rd.1 la încheierea în formă autentică a contractului de vânzare - cumpărare cu privire la cota lui de ½ parte din imobilul menţionat mai sus.

Scopul ilicit al contractului de donaţie rezultă din următoarele elemente: faptul că, pe data de 17 iulie 2008 pârâtul GL s-a prezentat la notar în vederea încheierii unui contract de vânzare - cumpărare cu privire la imobilul din litigiu, dar a cărui semnare şi autentificare s-a amânat la cererea sa pentru data de 22 iulie 2008, când, în mod nejustificat, a majorat preţul asupra căruia s-a convenit anterior. GL niciodată nu a avut intenţia de a transmite în mod gratuit imobilul din discuţie. La 22 iulie 2008 reclamantul i-a adus la cunoştinţa pârâtului GL faptul că, dacă nu se răzgândeşte în privinţa încheierii contractului de vânzare - cumpărare autentic la preţul convenit, îl va chema în judecată.

În drept a invocat art.966 C.civ.

Pârâţii Gliga Ludovic şi Gliga Sandor au formulat întâmpinare şi acţiune reconvenţională prin care au respingerea petitelor principale ale acţiunii, admiterea cererii în parte cu privire la efectuarea ieşirii din indiviziune, dar în contradictoriu cu proprietarul imobiliar pârât Giliga Sandor, cu cheltuieli de judecată în favoarea acestora.

În motivare pârâţii au arătat că nu contestă faptul că reclamantul este proprietarul cotei de ½ parte din imobilul în litigiu, restul cotei de ½ parte din imobil formând proprietatea exclusivă a pârâtului Sandor, prin doanţie.

Contestă afirmaţiile reclamantului cu privire la promisiunea de vânzare-cumpărare anterior încheierii contractului de donaţie. Susţin faptul că s-au purtat discuţii în sensul înstrăinării acestei cote, dar înţelegerea nu s-a finalizat din cauza preţului. Reclamantul nu poate produce nici un început de dovadă scrisă.

Pârâtul, reclamant reconvenţional Giliga Sandor a susţinut acţiunea reconvenţională, numai cu privire la modalitatea de efectuare a partajului, prin formarea a două loturi egale de teren de atribuirea lor în favoarea fiecăruia dintre proprietarii tabulari, cu plata unei eventuale sulte.

În drept au invocat prevederile art. 6735 şi 6736 C pr civ.

Reclamantul a completat petitul subsidiar din cererea introductivă privind ieşirea din indiviziune, în contradictoriu cu pârâtul Giliga Sandor, susţinând aceeaşi modalitate de ieşire din indiviziune ca în cererea iniţială.

Pârâţii au depus, anterior închiderii dezbaterilor, concluzii scrise, pârâtul GL a solicitat respingerea cererii formulată de reclamant, solicitând totodată a se constata lipsa calităţii sale procesuale pasive în cauză, cota sa de proprietatea fiind transmisă fiului său Gilca Sandor anterior introducerii acţiunii de către reclamant. Pârâtul Giliga Sandor s-a declarat de acord cu efectuarea partajului, propunând atribuirea în întregime a terenului reclamantului, fiind invocate prevederile art.67310 C.pr. civ. În subsidiar a solicitat ieşirea din indiviziune prin formarea a două loturi, în prima variantă a expertizei topo, cu plata către reclamant a sultei de 18776 lei stabilită de expert, invocând prevederile art.6735C.pr. civ. şi concluziile expertului topograf.

Pârâţii au depus ulterior închiderii dezbaterilor concluzii scrise, în privinţa partajului pârâtul Sandor susţinând posibilitatea partajării în natură a bunului, inadmisibilitatea atribuirii în întregime a bunului reclamantului. A susţinut variata de partajare propusă de expertul Meruţiu Florian prezentată în Anexa 1, solicitând atribuirea lotului nr.2, fără obligarea reclamantului la plata unei sulte.

După închiderea dezbaterilor, reclamantul a formulat concluzii scrise, cu privire la toate capetele de cerere, în privinţa modalităţii de partajare a susţinut varianta propusă în anexa 1 a raportului topografic, atribuirea lotului nr. 1, pe care se află edificată construcţia C2, concomitent cu obligarea la plata unei sulte.

În probaţiune, reclamanta a depus la dosar următoarele înscrisuri: extrase CF nr.91612/N Tg.-Mureş (f.5,8), contract de vânzare cumpărare autentificat sub nr. nr.2003/2008 (f.6-7), notificare (f.9-10), încheiere de certificare nr.7641/2008 (f.11), contract de donaţie nr.1256/2008 (f.18), încheierea nr.46446/07.08.2008 a O.C.P.I. Tg.-Mureş (f.19), chitanţa nr.48/18.11.2008 (f.32), înscrisurile din arhiva B.N.P Holbach şi Rozsa care au stat la baza încheierii contractului autentificat sub nr. 2003/2008 şi declaraţia nr.1983/2008(f.42-59), adresa nr.217/17.06.2008 (f.140), notificare (f.142).

De asemenea s-a administrat proba cu interogatoriul pârâtului GL (filele 61-64), proba cu declaraţiile martorilor Pal Nicolae Zoltan (fila 73), Rozsa Balasz (fila 75), Koncz Reka (fila 76).

În cauză s-a efectuat şi s-a depus expertiza tehnică topografică filele 100-114, completată (f.125) şi o expertiză tehnică, realizată de un expert evaluator ANEVAR (f.131-136).

Analizând actele şi lucrările dosarului, Judecătoria reţine următoarele:

Pârâtul GL împreună cu sora sa GI au deţinut în proprietatea, în cote nedeterminate imobilul teren intravilan, situat în Tg. Mureş, str. Gheorghe Doja, nr. 129, înscris în C.F. nr. 91612/N Tg. Mureş, în suprafaţă de 686mp, nr. top 4558/1/1/6/2 şi 4558/2/1/6/2 (cad 1121) (f.8).

Între reclamant şi acest pârât au existat discuţii cu privire la vânzarea întregii proprietăţi (declaraţia martorului Pal Nicolae Zoltan, fila 73).

Discuţiile s-au materializat într-o convenţie de vânzare-cumpărare încheiată de pârâta GI cu reclamantul pentru cota de ½ parte.

Instanţa reţine că iniţial cererea reclamantului a avut o anumită structură, determinată de lipsa informaţiilor cu privire la titularul dreptului de proprietar asupra terenului în cauză. Acesta, cu acordul pârâţilor, şi-a modificat corespunzător cererea introductivă, astfel că instanţa nu va analiza cererile, raportat la momentul cronologic al introducerii lor, ci la succesiunea logică juridică a acestora. Astfel, se va analiza cu prioritate cererea pentru constatarea nulităţii absolute a contractului de donaţie, încheiat de cei doi pârâţi, urmând ca în funcţie de soluţia adoptată să se analizeze cererea care vizează obţinerea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de înstrăinare şi deopotrivă se va da dezlegare excepţiei lipsei calităţii procesuale pasive invocate de pârâtul GL, pentru ca în final să se aprecieze cu privire la partajul terenului.

I.

Cu privire la cererea reclamantului pentru constatarea nulităţii absolute a contractului de donaţie încheiat între pârâţii GL (donator) şi Giliga Sandor (donatar), fundamentată pe cauza ilicită, potrivit prevederilor art. 966 C civil, instanţa apreciază că nu este întemeiată.

Instanţa reţine incidenţa prevederilor art. 967 C civil, din economia cărora se desprind principiile potrivit cărora cauza este prezumată relativ că există şi că este valabilă. Contrariul trebuie demonstrat de persoana interesată, prin intermediul oricărui mijloc de probă.

Ilicitul acestei cauze a fost legat de reclamant de o serie de evenimente anterioare transmiterii bunului prin donaţie, respectiv de negocierile privind vânzarea bunului, care nefinalizate, l-ar fi determinat pe pârâtul Ludovic să transmită, sub ameninţarea unui litigiu pentru obţinerea hotărârii care să ţină loc de act autentic şi de despăgubiri, în mod gratuit acest bun fiului Sandor.

Instanţa va analiza împreună aceste evenimente, motiv pentru care se va apleca şi asupra posibilităţii obţinerii de către reclamant a unei astfel de hotărâri care să ţină loc de act autentic împotriva pârâtului.

În primul rând, instanţa reţine că anterior notificării pârâtului cu privire la iminenţa litigiului (notificare comunicată în 11.08.2008-f.9, certificarea executorului), a avut loc încheierea contractului de donaţie (în 06.08.2008, f.18, opozabil terţilor din 07.08.2008, data evidenţierii în cartea funciară.)

În al doilea rând, materialul probator administrat, inclusiv declaraţiile martorilor (acceptate de pârât, fila 65 verso, conform art. 1191 alin3. C civil, în considerarea caracterului de ordine privată al restricţiilor cuprinse în acest articol) confirmă neechivoc că între părţi nu s-a încheiat promisiunea bilaterală invocată de reclamant, ci ambii s-au obligat să se prezinte în vederea încheierii unui contract solemn de vânzare-cumpărare, fiind înţeleşi asupra lucrului, însă nefiind demonstrată înţelegerea şi cu privire la preţ, element esenţial, inclusiv al unei promisiuni bilaterale de vânzare-cumpărare.

În aceste condiţii, în care părţile doar şi-au promis să vândă, respectiv să cumpere, fără ca înţelegerea să cuprindă toate elementele specifice unei astfel de convenţii bilaterale, aptă să permită părţii interesate obţinerea obligaţiei asumate pe cale judecătorească, instanţa nu ar fi putut, în aplicarea principiului executării în natură a obligaţiilor şi reparării în natură a pagubelor, să pronunţe în temeiul prevederilor art. 1073 şi 1077 C civil o hotărâre care să ţină loc de contract de vânzare-cumpărare.

Pârâtul a susţinut constant că nu a existat înscrisul care să probeze o astfel de convenţie, de unde instanţa concluzionează că acesta a fost pe deplin conştient de faptul că, din partea reclamantului nu exista o „ameninţare” reală cu obligarea sa la vânzare, pe cale judecătorească, în condiţiile inexistenţei unei convenţii bilaterale de vânzare-cumpărare.

Nefiind demonstrat neechivoc acest ilicit al cauzei contractului de donaţie, în lumina celor mai sus reţinute, instanţa apreciază că doar contextul nerealizării convenţiei de vânzare-cumpărare, în faţa notarului nu este apt prin el însuşi să determine nulitatea absolută a donaţiei, întemeiată pe acest motiv.

Mai mult, în cauză s-a relevat o suficienţă materială a pârâtului Ludovic, astfel că gratificarea fiului apare ca fiind firească.

II.

Excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a pârâtului GL în privinţa obligării acestuia la încheierea contractului în forma autentică rezultă, în mod evident din cele mai sus analizate. Acesta a pierdut calitatea de proprietar al imobilului prin transmiterea valabilă prin intermediul contractului de donaţie, cererea îndreptată împotriva sa urmând a fi respinsă pentru lipsa de calitate procesuală reţinută.

III.

În ceea ce priveşte partajul bunului imobil, cererea reclamantului a vizat atribuirea bunului în totalitate cu plata unei sulte compensatorii, ulterior cu ocazia concluziilor orale declarând că este de acord cu varianta de partajare propusă în Anexa 1 la raportul de expertiză topografică, prin atribuirea lotului nr. 2, pe care nu se află amplasată nici o construcţie. Prin concluziile scrise această opţiune a fost modificată în sensul opţiunii pentru Anexa nr. 1A, lotul nr. 1, pe care se afla edificată construcţia.C2.

Pârâtul reclamant reconvenţional Giliga Sandor, a optat pentru varianta din Anexa 1, lotul nr.2, menţinută şi cu ocazia concluziilor scrise.

Imobilul, teren intravilan, situat în Tg. Mureş, str. Gheorghe Doja, nr. 129, înscris în C.F. nr. 91612/N Tg. Mureş, în suprafaţă de 686mp, nr. top 4558/1/1/6/2 şi 4558/2/1/6/2 (cad 1121) se află în proprietatea comună în cote determinate, de ½ parte fiecare a reclamantului şi a pârâtului reclamant reconvenţional Giliga Sandor.

Instanţa constată că poziţia părţilor cu privire la modalitatea de partajare nu este concordantă.

În primul rând cu privire la cererea reclamantului de atribuire în favoarea sa a bunului, instanţa reţine că principiul desprins din prevederile art. 6735 -6736C pr civilă proclamă împărţeala în natură. Numai în situaţia în care bunurile nu sunt comod partajabile în natură există posibilitatea atribuirii întregului bun unuia dintre coproprietari. Nu sunt incidente prevederile art. 67310  C.pr civilă nefiind cazul unei atribuiri provizorii, posibilitate pe care de altfel reclamantul nu a acceptat-o, deşi pârâtul a formulat-o în scris (f.119).

Fiind cazul unui imobil teren, expertul topograf a identificat posibilitatea partajării bunului, în două loturi, materializată în două variante 1 şi 1A. Totodată acesta a identificat şi o creştere a valorii lotului care are front la intersecţia a două străzi (Alba Iulia cu Iernutului).

În baza art. 728 din Codul Civil, „nimeni nu poate fi obligat a rămâne în indiviziune…”, iar în baza art. 741 Cod Civil, „la formarea şi compunerea părţilor, trebuie să se dea în fiecare parte, pe cât se poate, aceeaşi cantitate de …imobile…”.

Faţă de motivele invocate de fiecare dintre părţi în susţinerea opţiunii de partajare, instanţa va proceda la partajarea acestui imobil, în modalitatea stabilită prin raportul de expertiză întocmit în cauză, varianta din Anexa 1, pentru care ambele părţi s-au exprimat constant (cu excepţia reclamantului, dar numai după închiderea dezbaterilor), astfel:

- lotul nr. 1, în suprafaţă de 343 mp, între punctele B-108-113-C-B, va fi atribuit pârâtului reclamant reconvenţional Giliga Sandor, conform raportului de expertiză tehnică menţionat, Anexa 1 (fila 108).

- lotul nr. 2, în suprafaţă de 343 mp, între punctele B-C-101-A-B, va fi atribuit reclamantului pârât reconvenţional RA, conform raportului de expertiză tehnică menţionat, Anexa 1 (fila 108).

Instanţa a avut în vedere faptul că scopul iniţial al achiziţionării acestui teren de către reclamant al fost acela de edificare, sens în care o deschidere stradală superioară este de acceptat, compensat acest plus de valoare de plata unei sulte în favoarea lotului care va avea o deschidere inferioară.

Nu a acceptat instanţa varianta finală a reclamantului în care relevă aspecte tehnice de natura lungimii frontului stradal, de vreme ce acest aspect nu a făcut obiect al probaţiunii, fiind invocat cu încălcarea normelor de procedură după închiderea dezbaterilor, nesupus analizei contradictorii.

Mai mult, instanţa, în temeiul prevederilor art. 129 C pr civilă, a pus în vedere reclamantului posibilitatea de a proba anumite aspecte tehnice rezultate din partajarea bunului în două loturi prin depunerea unui certificat de urbanism în acest scop (f.89).

Nici argumentele pârâtului reclamant reconvenţional cu privire la atribuirea în favoarea sa a lotului solicitat de reclamant (lotul 2 din Anexa 1, f. 108) nu sunt de acceptat, căci nu are relevanţă edificarea de acesta de construcţii provizorii pe acest lot, de vreme ce pe lotul nr. 1 atribuit lui, se află o construcţie definitivă care produce chirie, încasată de acesta, mai mult acesta a exercitat prerogativele de proprietar în privinţa aceasta în raport cu terţii (f.141).

În privinţa sultei compensatorii instanţa reţine că expertul topograf a relevat o diferenţă de valoare între cele două loturi, care a fost indicată valoric şi nu procentual, pentru a permite în mod facil determinarea ei. Reclamantul a contestat valoarea indicată de expert şi s-a dispus în sensul identificării valorii de circulaţie a terenului de către un expert A.n.e.v.a.r. (f.131-136), evaluare avută în vedere de instanţă pentru a stabili diferenţa de valoare rezultată între cele două loturi, ca urmare a modalităţii de împărţire indicată mai sus.

Având în vedere diferenţa de valoare între cele doua loturi, relevată de primul raport de expertiză şi necontestată de părţi dar şi faptul că valoarea finală de circulaţie a terenului a fost evidenţiată în cel de-al doilea raport de expertiză, de asemenea necontestat, instanţa va avea în vedere următorul calcul matematic. Întrucât lotul mai puţin valoros ( evaluat la 258270,27 lei) se situează la un procent de 96,31 % faţă de jumătatea ideală de valoare potrivit primei expertize, rezultă că valoarea lotului inferior se va calcula ca şi cotă procentuală de 96, 31 % din jumătatea valorii rezultată din a doua expertiză, adică 96,31% x (184396 lei/2)=88795,89 lei. Scăzând aceasta valoare a lotului mai puţin valoros din valoarea de circulaţie teren 184396 lei-88795,89 rezultă valoarea lotului mai valoros adică 95600 lei. Diferenţa finală de valoare este deci de 6804,22 lei (95600-88795,89 lei) rotunjită la 6804 lei, care va reprezenta sulta compensatorie în sarcina reclamantului şi în favoarea pârâtului Giliga Sandor.

IV.

În privinţa cheltuielilor de judecată, instanţa reţine că, deşi iniţial pârâţii au solicitat cheltuielile de judecată, prin concluziile orale au nuanţat cu privire la modalitatea de acordare, iar prin concluziile scrise au revenit susţinând posibilitatea compensării lor, cu excepţia celor generate de raportul de evaluare a proprietăţii.

Însa instanţa constată că, în privinţa cererilor de constatare a nulităţii absolute a contractului de donaţie şi a celei de emitere a unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de înstrăinare, reclamantul se află în culpă procesuală, urmând a suporta o parte a cheltuielilor de judecată constând în onorariul avocaţial achitat de pârâtul GL, în cuantum de 2000 lei din totalul de 4000 lei, pentru care a fost asigurată apărarea celor doi pârâţi

Totodată constatând ca expertiza efectuată pentru determinarea valorii de circulaţie a terenului a profitat ambilor coproprietari, iar costul a fost achitat în integralitate de reclamant, instanţa va dispune obligarea paratului Giliga Sandor, la plata sumei de 250 lei, jumătate din contravaloarea acesteia.

In rest, cheltuielile ocazionate de desfăşurarea cauzei, vor fi compensate, fiind avansate în egală măsură de părţi (expertiza topografică), iar în privinţa restului de onorariu cuvenit pentru asistenţa acordată pârâtului Giliga Sandor, având în vedere ca a fost în legătură cu partajul va rămâne în sarcina acestuia.

Domenii speta

Spete similare