Evacuare

SENTINŢA CIVILĂ NR. 440 din 10 februarie 2009

Prin acţiunea înregistrată pe rolul acestei instanţe sub nr. .../327/2007 reclamanţii ... şi ... au chemat în judecată pe pârâţii ...  şi ... ... pentru ca prin hotărârea ce se va pronunţa să se dispună evacuarea necondiţionată a pârâţilor din imobilul  cu număr top 707 situat în comuna ..., jud. Tulcea, cu cheltuieli de judecată.

În motivarea acţiunii , reclamanţii au arătat că potrivit contractului de vânzare-cumpărare autentificat la B.N: Ene Frosina sub nr. 698 din 22.03.2007 au dobândit imobilul situat în intravilanul comunei Somova, jud. Tulcea având o suprafaţă de 1429,90 mp şi casă de locuit .

Învederează reclamanţii că după ce au devenit proprietarii acestui imobil s-au deplasat în comuna Somova pentru a intra în drepturile cuvenite, au fost ameninţaţi de către pârâţi care locuiesc în această casă fără nici un drept legal , că nu au voie să intre pe nuda proprietate refuzând să părăsească imobilul . De altfel, pârâţii au avut acelaşi comportament şi după notificarea înaintată de către reclamanţi la data de 12.04.2007, prin intermediul BEJ. Vlad Irinel fiind nevoit astfel să apeleze la instanţa de judecată.

În drept, au fost invocate dispoziţiile Legii 114/1996, art. 242 şi 247 c.proc.civ.

S-au depus de către reclamanţi, în dovedirea acţiunii, înscrisuri la dosarul cauzei .

Pârâţii legal citaţi, au depus cerere reconvenţională în conţinutul căreia au solicitat în contradictoriu cu reclamanţii pârâţi .. şi .. şi cu pârâţii ... şi ... , ieşirea din indiviziune a pârâţilor ...şi ...  cu privire la imobilul situat în comuna ... , jud. Tulcea înscris în C.F: nr. 966/N/ Somova cu număr topografic 707 format în totalitate din suprafaţa de 1429, 90 mp teren şi casă de locuit construită din ceamur, acoperită cu tablă compusă din două camere, desfiinţarea  contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 698/22.03.2007 pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare între  pârâţii- reclamanţi ... în calitate de cumpărători şi ... în calitate  de vânzătoare pentru cota 1/2 din suprafaţa totală de 1429,90 mp respectiv 714,80 mp şi casă de locuit situată pe acest teren şi să se constate că pârâţii -reclamanţi au un drept de creanţă asupra imobilului în valoare de 4.000 lei constând în îmbunătăţirile aduse acestuia urmând a se dispune realizarea acestui drept , cu cheltuieli de judecată.

În motivarea cererii reconvenţionale s-a arătat că la data de 07.02.2004 au încheiat cu ... un antecontract de  vânzare-cumpărare prin care pârâţii-reclamanţi se obligau să cumpere contra sumei de 35.000.000 ROL partea de imobil ce i-ar fi revenit acesteia din suprafaţa de  1429,90 mp teren şi casă de locuit situată pe acest teren , după dezbaterea moştenirii. În acest sens , au încheiat cu vânzătoarea promitentă un înscris  sub semnătură privată numit proces-verbal prin care consemnau plata avansului şi suma de 15.000.000 ROL urmând ca după dezbaterea moştenirii să încheie contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică şi să plătească acesteia diferenţa de preţ de 20.000.000 ROL. Se arată în continuare că .. împreună cu fratele ei  .. .. au dobândit prin moştenire de la defuncţii lor părinţi imobilul situat în comuna Somova compus din suprafaţa de teren de 1429,90 mp  şi casa de locuit formată din două camere. La data la care au încheiat tranzacţia de vânzare-cumpărare cei doi nu intrase încă în posesia titlului de proprietate pentru acest teren, acesta eliberându-se conform Legii 18/1991  abia la data de 22.03.2005însă pârâţii-reclamanţii ştiau la data încheierii antecontractului că titlul este în lucru. Între timp a decedat .. şi pârâta ... trebuia să iniţieze dezbaterea moştenirii urmată de o ieşire din indiviziune  astfel ca părţile să perfecteze mai departe contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică. Acelaşi interes îl aveau  şi moştenitorii lui ... întrucât ... , în calitate de soţie supravieţuitoare, în înţelegere cu descendenţii, tranzacţionase un antecontract de vânzare-cumpărare pentru partea ce i s-ar fi cuvenit din moştenire cu reclamanţii - pârâţi ... şi ....

Învederează pârâţii-reclamanţi că ... şi .... se înţeleseseră anterior dezbaterii moştenirii şi ieşirii din indiviziune şi cu privire la modalitatea de sistare  a stării de indiviziune: ... urma să ia în proprietate jumătate din teren şi casa de locuit iar ... şi fii săi cealaltă jumătate de teren. Această înţelegere s-a materializat la vremea respectivă  prin aceea că ...  le-a predat pârâţilor-reclamanţi lotul ce li s-ar fi cuvenit constând în teren şi construcţie iar .. ... a predat reclamanţilor pârâţi .. lotul ce i-ar fi cuvenit constând în diferenţa de teren.

După încheierea antecontractului de vânzare-cumpărare atât pârâţii - reclamanţi şi reclamanţii-pârâţi .. şi ... au intrat în stăpânirea în fapt  a loturilor tranzacţionate. Pentru separarea acestora  între ei  au trasat pe o lungime de aproximativ 20 m un gard de stuf, iar pentru diferenţă până la limita proprietăţii un gard de sârmă, fiind astfel vecini. Fiecare a folosit ce a tranzacţionat ştiind unii de alţii de situaţia lor juridică şi împreună erau interesaţi să perfecteze vânzarea în formă autentică. După ce au luat în stăpânire lotul lor pârâţii-reclamanţi au început reparaţiile la casă. Aceasta la momentul preluării era o ruină: avea pereţii crăpaţi ( pe alocuri se putea vedea direct în casă prin găurile din pereţi), prin acoperiş pătrundea ploaia, parte din geamuri erau sparte,practic fiind veche şi abandonată casa stătea să cadă iar curtea era plină de bălării şi de salcâmi şi vişini crescuţi peste tot . Astfel pârâţii-reclamanţi pe cheltuiala lor  au tencuit casa toată atât la interior cât şi la exterior, au reparat prispa casei punând un pat de piatră după care au cimentuit-o, au acoperit-o cu o copertină din plăci de azbest iar pe laterală au făcut împrejmuire din plăci de azbest; au tras apă pentru că nu era racordată la reţea, atât în curte cât  şi în casă, au turnat beton în toată casa şi au duşumit-o cu pal, au făcut uşă la holul de la intrare,au reparat coşul casei care era căzut şi în jurul lui acoperit casa cu tablă, au construit o sobă din cărămidă,au reparat poarta de intrare în curte,au reparat instalaţia electrică şi au pus prize , întrerupătoare, buşoane şi fasunguri în toată casa, au înlocuit sticla  la geamuri,au reparat gardul din stuf dintre ei şi vecini, au construit  un WC în curte, au ridicat o magazie din stuf,au făcut coteţ de păsări şi cocină pentru porci,au desţelenit întreaga suprafaţă de teren, au vopsit tavanurile pentru că varul nu ţinea, au pus pomi fructiferi ( trei meri, trei vişini, trei pruni şi doi cireşi ), au scos iarba şi lăstarii de gutui care crescuseră în interiorul camerelor.

După dezbaterea moştenirii, văzând că promitenta vânzătoare nu intenţionează să perfecteze vânzarea şi că urmăreşte să vândă altcuiva şi la alt preţ ( neştiind la acea vreme că intenţionează să vândă soţilor ..) au notificat-o prin executorul judecătoresc în vederea efectuării plăţii, pentru diferenţa de preţ şi pentru a stabili de comun acord data şi notariatul la care se perfecta vânzare.

La termenul  notificat aceasta nu s-a prezentat motiv pentru care au consemnat pe numele acesteia diferenţa de preţ şi au depus chitanţa la BEJ Dumbravă Dumitru  la dispoziţia promitentei vânzătoare. Între timp au aflat că .. îşi vânduse cota indiviză alături de ceilalţi comoştenitori tocmai vecinilor, reclamanţii-pârâţi .. şi ...  Mai mult, pe data de 07.05.2004, ... înaintează executorului judecătoresc un înscris prin care invocă prescripţia executării obligaţiei conform art. 3 alin 1 din Decretul 167/1958, cu precizarea că nu a încheiat actul în formă autentică întrucât pârâţii-reclamanţi au refuzat să-i plătească diferenţa de preţ.

Faţă de cele  expuse, concluzionează pârâţii-reclamanţi că pârâta ... a acţionat cu rea credinţă şi în frauda intereselor lor  şi că reclamanţii-pârâţi ... au dat la rândul lor dovadă de aceeaşi rea credinţă urmând şi concurând cu vânzătoarea promitentă la fraudarea intereselor lor. Aceeaşi rea credinţă se poate reţine şi în sarcina vânzătorilor coindivizarei care au susţinut că imobilul casă de locuit ar fi aparţinut defunctului lor tată şi soţ în anul 1960, aceasta în condiţiile în care casa aparţinuse părinţilor defuncţi, casă în care au crescut toţi descendenţii acestora, cunoscând faptul că prin înţelegerile anterioare casa urma să o dobândească pârâţii-reclamanţi prin vânzare-cumpărare de conivenţă la notariat au declarat în sensul celor consemnate, dar care nu reprezintă realitatea. Prin urmare pârâţii-reclamanţi  au faţă de ... calitatea de creditori, creanţa lor fiind certă,  lichidă şi exigibilă, calitate în care pentru apărarea intereselor lor în numele debitoarei solicită ieşirea din indiviziune cu privire la imobilul în litigiu. În cadrul acesteia solicită formarea a două loturi conform înţelegerii dintre comoştenitori pe deoparte, dintre comoştenitori şi părţile în cauză pe de altă parte urmând a se atribui lotul care face obiectul antecontractului invocat pârâtei ... iar celălalt  lot celorlalţi coindivizari şi pe cale de consecinţă  să se pronunţe o hotărâre care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare în sensul celor solicitate cu desfiinţarea actului de vânzare -cumpărare autentificat sub nr. 698.

În drept au fost invocate dispoziţiile art. 974, 975 c.civ, art. 728, art. 1073 c.civ şi art. 264 c.proc.civ.

Au depus pârâţii-reclamanţi înscrisuri în dovedirea cererii reconvenţionale şi în combaterea cererii principale.

Pârâta ...  a depus întâmpinare în conţinutul căreia a solicitat , în esenţă, respingerea cererii reconvenţionale cu toate capetele de cerere.

S-a arătat în conţinutul întâmpinării că la data de 07.02.2004, la insistenţele reclamanţilor care locuiau în calitate de chiriaşi în casa de locuit  ridicată de către fratele său .. şi .., pe terenul moştenit de la părinţii lor, a promis acestora  ca după dezbaterea moştenirii fratelui lor şi ieşirea din indiviziune s-ar putea să-i vândă terenul  care urma să-i revină lui fără însă a se angaja la mai mult fiind vorba numai despre teren .

Mai arată pârâta că suma de bani avansată reprezenta chiria  pe care trebuia să o plătească pentru ocuparea casei de locuit ce aparţinea cumnatei sale şi celorlalţi moştenitori, casă de locuit care era administrată de ea în baza unei înţelegeri verbale.  Nu în ultimul rând nu este adevărat că locuinţa a aparţinut părinţilor lor decedaţi. Această casă se demolase şi în locul ei fratele său cu soţia au ridicat o altă casă de locuit. De fapt, din certificatul de moştenitor , se poate lesne vedea acest lucru, deoarece în masa succesorală a fratelui decedat s-a găsit şi cota de 1/2 din casa de locuit.

După dezbaterea moştenirii fratelui său au căzut de acord şi au vândut întregul imobil lui .. şi ... deoarece ea a considerat că acel înscris reprezenta dosar o promisiune fără nici un angajament iar de la data întocmirii lui şi până la vânzarea efectuată trecuseră trei ani , promisiune care se anulase prin însăşi prevederile  legale .

În drept, au fost invocate dispoziţiile art. 115 c.proc.civ.

Pârâta ... a depus înscrisuri în apărare.

La termenul din data de 20.01.2008, pârâţii-reclamanţi .. . şi ..., au depus o cerere completatoare ( fila 149,vol I ) prin care au solicitat ca în contradictoriu cu ... şi ... să se pronunţe o hotărâre prin  care să se constate nulitatea parţială absolută a certificatului de moştenitor nr. 37/22.03.2007 eliberat de B.N. Ene Frosina referitor la constatarea faptului că imobilul casă de locuit  compusă din două camere,  construită din ceamur, acoperită cu tablă, în suprafaţă construită de 27 mp a fost dobândit de către defunctul Tătaru Pavel cu Tătaru Ana prin construire în timpul căsătoriei lor pe propria cheltuială de 1/2  din construcţie în baza art. 30 c.fam şi să se constate că imobilul teren şi casă de locuit mai sus individualizat a aparţinut părinţilor numiţilor .. şi .. care în calitate de comoştenitori au dobândit fiecare cota indiviză de 1/2 astfel că .. lasă ca moştenire cota indiviză de 1/2 din imobilul teren cu construcţie restul cotei indivize de 1/2 revenind numitei ... în calitate de fiică a defuncţilor părinţi.

S-a arătat în motivarea cererii completatoare, că părinţii numiţilor ... şi ... au deţinut cu titlu de proprietate suprafaţa de 1429,90 mp şi o casă de locuit compusă din două camere. Cei doi fraţi au solicitat reconstituirea dreptului de proprietate asupra terenului, sens în care i s-a emis titlul de proprietate nr. 94556/22-03-2005, după decesul părinţilor cei doi fraţi au făcut în fapt un partaj voluntar prin care ... a luat în posesie şi folosinţă un lot format din teren şi casă de locuit  iar ... un lot compus numai din teren, loturile stabilite de cei doi fiind separate printr-un gard de sârmă de comun trasat. .. a folosit exclusiv lotul său în sensul că a închiriat terenul şi construcţia folosind exclusiv chiria încasată după care în 2004 a încheiat cu pârâţii reclamanţi un antecontract de vânzare-cumpărare . Separat, ..  a folosit cu familia sa  celălalt lot pentru care soţia supravieţuitoare .., cu consimţământul copiilor ei, a încheiat o convenţie de vânzare cu soţii .. . Întrucât ..  a convenit în secret şi în dauna pârâţilor reclamanţi cu soţii .. să le vândă lor ceea ce făcea obiectul lotului ei si al antecontractului încheiat cu pârâţii reclamanţi, cea dintâi înţelegere cu .. Ana ( soţia supravieţuitoare a lui ... ) au convenit ca imobilul casă de locuit să fie trecut în averea succesorala a defunctului soţ în cotă indiviză de 1/2 ca urmare a construirii lui în timpul căsătoriei sale  cu .. căreia conform art. 30 c.fam. i-ar reveni cota de 1/2. Cum această susţinere nu corespunde realităţii şi scopul urmărit este ilicit şi imoral se impune înlăturarea din conţinutul certificatului de moştenitor a menţiunilor constând  în faptul că imobilul casă de locuit a fost dobândit de soţii .. şi .. prin construire în anul 1960 dată la care au stăpânit continuu sub nume de proprietar. Tot astfel, urmează a înlătura menţiunea potrivit căreia restul cotei indivize de 1/2 din dreptul de proprietate asupra casei de locuit  aparţine , conform art. 30 c.fam, soţiei supravieţuitoare. Înţelegerea ilicită a celor două cumnate ( .. şi ..) şi copii acesteia rezultă din menţiunea făcută în contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 698/22.03.2007 prin care ... confirma prin semnătură arătările nereale relative la imobilul casă de locuit.În drept au fost invocate disp. art. 5 c.civ, art. 948 , 966 c.civ şi art. 274 c.proc.civ.

În dovedirea acţiunii reclamanţii -pârâţi au solicitat încuviinţarea probei, cu înscrisuri, martori şi proba cu interogatoriul pârâţilor-reclamanţi, în apărare  pârâta .. a solicitat încuviinţarea probei cu martori , înscrisuri şi interogatoriul reclamanţilor-pârâţi iar în dovedirea cererii reconvenţionale şi în combaterea acţiunii principale, pârâţii - reclamanţi au solicitat încuviinţarea probei cu martori, interogator reclamanţilor - pârâţi, înscrisuri şi proba cu expertiza tehnică imobiliară, considerându-le utile, pertinente şi concludente soluţionării cauzei instanţa a încuviinţat probele aşa cum au fost solicitate.

S-a luat interogatoriul reclamantului .. ( fila 112 , vol I )pârâtei .. . ( fila 115, vol I ) pârâtei ... ( fila 119, vol I ) reclamantei .. ( fila 122, vol I ), reclamantului ... ( fila 123, vol I ) şi au fost audiaţi martorii ... ., s-a luat un supliment la interogatoriu pârâtei ... ( fila 167, vol I ) . Totodată s-a dispus emiterea unei adrese către B.N.P: Ene Frosina pentru a comunica copia dosarului succesoral în care s-a eliberat certificatul de moştenitor nr. 37/22.03.2007 şi către BEJ Dumbravă Dumitru pentru a comunica dacă înscrisul înregistrat sub nr. 933/ 07.05.2007 depus de ...a fost depus personal, de o altă persoană sau prin poştă. Totodată a fost depus la dosarul cauzei raportul de expertiză tehnică imobiliară.

În cauză, în concluziile scrise depuse la dosar s-au invocat excepţia lipsei calităţii procesual active a pârâţilor - reclamanţi ... şi ... în ceea ce priveşte capătul de cerere având ca obiect desfiinţarea contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 698/22.03.2007 excepţia lipsei de interes a aceloraşi pârâţi reclamanţi cu privire la capetele de cerere având ca obiect ieşirea din indiviziune şi nulitatea absolută parţială a certificatului d moştenitor nr. 37./22.03.2007 şi excepţia de tardivitate în ceea ce priveşte cererea vizând nulitatea absolută parţială a certificatului de moştenitor mai sus menţionată.

La termenul din data de 04.11.2008, apărătorul pârâtei .... ,  relativ la excepţia de tardivitate invocată a pus concluzii de admitere a acesteia în considerarea faptului că orice cerere modificatoare se depune până la primul termen de judecată.

La solicitarea instanţei, apărătorul pârâţilor - reclamanţi a precizat că temeiul juridic al acţiunii formulate se întemeiază şi pe principiul de drept " fraus omnia corrumpit" şi cauza ilicită ( precizări făcute la termenul din data de 16.12.2008 ). După ce s-au făcut aceste precizări pe temeiul de drept material reclamanţii-pârâţi ... au depus concluzii scrise la dosarul cauzei  pe temeiurile anterior invocate.

Analizând cauza în raport cu probele administrate instanţa reţine următoarea situaţie de fapt:

La data de 07.02.2004, între pârâţii-reclamanţi ... ... şi ... pe de altă parte s-a încheiat un antecontract de vânzare-cumpărare ( fila 23 , vol I ) sub termen suspensiv, astfel potrivit antecontractului ... a achitat pârâtei ... suma de 15.000.000 ROL "pentru a cumpăra terenul ce revine acesteia  după dezbaterea moştenirii din localitatea Somova " rezultând astfel că ... îşi vindea cota succesorală ce-i revenea. Părţile au convenit ca după dezbaterea moştenirii să se achite şi diferenţa de preţ în sumă de 20.000.000 ROL.

În conţinutul antecontractului s-a mai prevăzut că această sumă, ce i-a fost predată promitentei vânzătoare,  a fost dată cu titlu de avans.

În speţă, nu se poate contesta caracterul de antecontract al actului sub semnătură privată încheiat între părţi. Astfel, deşi nu valorează o vânzare-cumpărare întrucât nu a fost încheiat în formă autentică potrivit principiului conversiunii actelor juridice are valoare de antecontract chiar dacă preţul nu a fost stabilit în antecontract în integralitate. De menţionat este faptul că deşi s-a contestat calitatea de antecontract a acestui înscris, în considerarea faptului că preţul nu a fost determinat în integralitate, promisiunea nu dă naştere prin ea însăşi obligaţiei de plată a preţului specifice vânzării dar părţile pot conveni că promitentul cumpărător să plătească anticipat, în tot sau în parte, preţul vânzării. Acest lucru, de regulă, se întâmplă când promitentului cumpărător i se predă bunul cu anticipaţie spre folosinţă aşa cum s-a întâmplat şi în speţa dedusă judecăţii.

Se reţine în continuare că promitenta vânzătoare .. împreună cu fratele ei ... au dobândit, prin moştenire de la defuncţii lor părinţi, imobilul situat în comuna Somova, compus din suprafaţa de teren de 1429,90 mp şi casa de locuit  formată din două camere, însă la data când s-a încheiat antecontractul de vânzare-cumpărare aceştia nu intraseră încă în posesia titlului de proprietate pentru teren, acesta fiind eliberat conform Legii 18/1991 abia în data de 22.03.2005( fila 199, vol. I din dosarul cauzei ). Între timp a intervenit decesul lui ... la data de 16.01.1999 iar ... , conform antecontractului de vânzare-cumpărare , trebuia să iniţieze formele de dezbatere a moştenirii urmată de o ieşire din indiviziune pentru a da posibilitatea promitenţilor cumpărători ... , să încheie contractul în formă autentică însă acest lucru, în mod evident, nu se putea întâmpla decât după data  eliberării titlului de proprietate respectiv după data de 22.03.2005 întrucât fiind vorba de un teren  moştenitorii trebuiau să deţină un titlu de proprietate asupra acestuia.

Se reţine că după încheierea antecontractului de vânzare-cumpărare promitenta vânzătoare ... i-a lăsat pe beneficiarii cumpărători .. în posesia bunului  predându-le spre folosinţă nu numai o parte din teren dar şi imobilul casă de locuit  situat pe acesta. Pentru a nuanţa însă asupra lucrului ce a făcut obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare, nu pot fi reţinute apărările pârâţilor-reclamanţi în sensul că antecontractul a vizat şi casa de locuit  în condiţiile în care în conţinutul acestuia părţile au făcut referire în mod exclusiv la teren  astfel că, pârâţii-reclamanţi erau beneficiarii promisiunii de vânzare-cumpărare exclusiv pentru teren, aceasta fiind voinţa părţilor dedusă  din modul de redactare al antecontractului. Pârâţii ...  de la data intrării în posesia bunului  au făcut asupra acestuia o serie de îmbunătăţiri, îmbunătăţiri care aveau caracter necesar şi util , întrucât conform depoziţiilor concordante ale martorilor, imobilul se afla într-o stare avansată de degradare, conformându-se îmbunătăţirile individualizate de către pârâţii-reclamanţi în conţinutul cererii reconvenţionale mai sus nominalizate şi a căror valoare , potrivit raportului de expertiză tehnico imobiliare, s-a ridicat la suma de 2723, 62 lei.

Pe de altă parte,  după decesul lui ..., moştenitorii acestuia, soţia supravieţuitoare ... precum şi fii ... fără a încheia un act scris, printr-o înţelegere verbală cu reclamanţii-pârâţi ... le-a predat acestora partea ce li s-ar fi cuvenit din imobil astfel că, după momentul intrării în posesie a reclamanţilor-pârâţi .., atât aceştia cât şi .. ( care a intrat ulterior în posesia imobilului ) aveau cunoştinţă de situaţia juridică a fiecăruia, fiecare folosind ceea ce a tranzacţionat. Astfel, la întrebarea numărul unu din interogatoriul luat reclamantului ... acesta recunoaşte că pârâţii-reclamanţi ... încheiaseră un antecontract cu vânzătoarea promitentă ..., precizând expres " i-am găsit acolo".

Ulterior însă, atât ... cât şi moştenitorii fratelui său  ... au încheiat contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.698 din 22.03.2007 la BN Ene Frosina ( fila 2 , vol I ) prin care au vândut în integralitate imobilul situat în intravilanul comunei Somova, jud. Tulcea , înscris în C.F: nr. 966/N/ .... cu nr. top .., format în totalitate din suprafaţa de 1429,90 mp teren şi casă de locuit contra sumei de 6.500 RON vânzându-se astfel şi ceea ce făcuse obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare dintre .. şi ...

După încheierea contractului de vânzare-cumpărare nr. 698 din 22.03.2007, văzând că promitenta vânzătoare se afla în situaţia de a putea dezbate moştenirea şi că nu era interesată să perfecţioneze actul în formă autentică, aflând în plus că urmărea să vândă bunul altcuiva, la un alt preţ, fără a şti că de fapt este vorba despre familia ... , au notificat-o prin intermediul executorului judecătoresc ( filele 24 şi 144 , vol. I din dosarul cauzei ) în vederea efectuării plăţii pentru diferenţa de preţ şi pentru a stabili data şi notariatul la care urmau să perfecteze actul de vânzare-cumpărare în formă autentică.

Cum promitenta vânzătoare .. nu s-a prezentat, beneficiarii cumpărători au consemnat pe numele ei diferenţa de preţ şi au depus chitanţa la executorul judecătoresc (fila 25, vol. I ) la data de 04.05.2007, după încheierea  contractului de vânzare - cumpărare 698. Între timp, promitenţii cumpărători ... , au aflat că ... îşi vându-se cota indiviză alături de ceilalţi moştenitori familiei ...  prin perfectarea contractului de vânzare-cumpărare mai sus menţionat.

Au apreciat în esenţă pârâţii - reclamanţi, că actul de vânzare - cumpărare autentificat sub nr. 698 s-a făcut în frauda intereselor lor în calitate de promitenţi cumpărători cu complicitatea la fraudă a terţului achizitor .. . Din acest punct de vedere se impune a se efectua consideraţii asupra adagiului"fraus omnia corrumpit" astfel, promisiunea sinalagmatică nu este un contract translativ de proprietate până  la perfectarea vânzării promitentul vânzător bucurându-se de toate atributele dreptului, fiind ţinut doar de obligaţie personală de a nu înstrăina bunul promis. În aceste condiţii promitentul vânzător poate fi tentat ca înaintea perfectării vânzării  să înstrăineze unui terţ care-i oferă un preţ mai bun , lucrul promis. Fireşte , o asemenea conduită , constituie o violare a promisiunii care poate atrage răspunderea promitentului vânzător, acesta urmând a fi obligat la daune interese. Problema care se pune  este însă de a şti ce posibilităţi de acţiune are  contra terţului promitentul cumpărător înşelat în aşteptările sale. În această privinţă soluţiile diferă după cum terţul a fost  de bună credinţă sau de rea credinţă.

În cazul în care terţul dobânditor este de rea credinţă ştiind ( cum este în speţa dedusă judecăţii) sau trebuind să ştie despre existenţa promisiunii, el este în culpă şi poate fi tras la răspundere de promitentul cumpărător, pe temei delictual ( art. 998 ) putând fi obligat la daune interese.

Simpla cunoaştere de către terţ a existenţei promisiunii nu echivalează cu frauda invocată drept temei al nulităţii, de altfel frauda contra unei alte persoane este sancţionată cu nulitatea relativă şi nu cu nulitatea absolută, interesul ocrotit fiind unul particular iar nu unul general. Intenţia de a frauda şi respectiv de a-l păgubi pe promitentul cumpărător, manifestată de către terţul cumpărător, trebuie privită sub aspectul cauzei actului juridic întrucât adagiul "fraus omnia corrumpit" vizează în exclusivitate cauza actului juridic încheiat de către părţi .

Promisiunea de vânzare nu transferă proprietatea ci dă naştere doar unui drept de creanţă în temeiul căruia ambele părţi se obligă să încheie în viitor contractul de vânzare-cumpărare. Dacă promitentul vânzător nu-şi respectă obligaţia şi vinde lucrul unei alte persoane, beneficiarul nu poate  cere predarea bunului promis întrucât nu a devenit proprietar iar vânzarea încheiată cu o altă persoane este  - cu rezerva fraudei - valabilă.

Practic promisiunea de vânzare - cumpărare dă naştere doar la obligaţia de a face, la un drept de creanţă aşa cum s-a precizat anterior iar promitentul cumpărător poate cere numai daune interese. Teoretic, raportat la speţa dedusă judecăţii, având în vedere că a intervenit un contract valabil de vânzare-  cumpărare încheiat cu un terţ, nu se mai poate solicita pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act de  vânzare-cumpărare, neputându-se opune un drept de creanţă ca efect al promisiunii unui drept de proprietate şi pe cale de consecinţă, nu se poate solicita nici ieşirea din indiviziune.

Mergând mai departe şi făcând consideraţii asupra cauzei, potrivit art. 966 c.civ obligaţia.... fondată pe o cauză falsă sau nelicită nu poate avea nici un efect iar potrivit art. 968 din acelaşi cod, cauza este nelicită când este prohibită de legi, când este contrarie bunelor moravuri şi ordinii publice. Cauza, fiind una din condiţiile generale de validitate a actului juridici, reprezintă expresia poziţiei subiective a părţilor faţă de actul juridic încheiat.

Cauza, constă în obiectul urmărit la încheierea actului juridic. În structura actului juridic civil intră două elemente: scopul imediat şi scopul mediat. În contractele sinalagmatice(în speţă contractul de vânzare - cumpărare autentificat sub nr. 698) cauza  consimţământului fiecărei părţi constă în reprezentarea , respectiv prefigurarea mentală a contraprestaţiei.

Cauza este prezumată până la dovada contrarie instituindu-se astfel două prezumţii : prezumţia de valabilitate a cauzei şi prezumţia de existenţă a cauzei. 

Pe cale de consecinţă, cauza nu trebuie dovedită, existenţa ei fiind prezumată de lege. Ambele prezumţii sunt însă prezumţii " iuris tantum", prin urmare cine invocă lipsa ori nevalabilitatea actului juridic trebuie să dovedească aceasta şi în consecinţă să răstoarne prezumţia.

În speţă, trebuie examinat dacă părţile au avut în vedere încheierea unui veritabil contract de vânzare-cumpărare cu terţul dobânditor sau dacă actul încheiat este unul simulat, in speţa fictiv.

În mod indubitabil atunci când lipsa cauzei se datorează lipsei contraprestaţiei în contractele sinalagmatice sancţiunea aplicabilă este aceea a nulităţii absolute. Probatoriul administrat în cauză nu a dovedit  intenţia terţului dobânditor de a frauda interesele beneficiarului cumpărător, acest lucru neprobându-se nici prin prisma depoziţiilor martorilor şi nici prin răspunsurile date la interogatoriu. Martorii au venit şi au confirmat doar cunoaşterea  de către terţ a existenţei promisiunii de vânzare-cumpărare şi aşa cum s-a arătat anterior , aceasta nu echivalează cu frauda.

În speţă, contractul de vânzare-cumpărare încheiat de către părţi are un preţ sincer şi serios fiind mai mare decât cel stabilit de către părţi în antecontractul de vânzare-cumpărare respectiv de 6.500 RON faţă de 3.500 RON. Cauza este practic un mijloc de exprimare juridică a unui interes al părţilor  actului juridic sau a părţii contractante.

În cauză, interesul terţului dobânditor a fost un interes pur economic acela de a dobândi proprietatea asupra întregului bun chiar dacă avea cunoştinţă de  existenţa antecontractului de vânzare-cumpărare întrucât acesta nu genera transferul dreptului de proprietate la promitentul cumpărător. Deşi s-a susţinut  că una dintre vânzătoare, în speţă ..., vânzătoarea promitentă a obţinut  o sumă mai mică de la terţul dobânditor ... respectiv de  2.000 RON faţă de 3.500 RON cât se convenise potrivit antecontractului încheiat cu ..., aceasta nu dovedeşte intenţia de fraudare a terţului în condiţiile în care, preţul se stabileşte pentru bun privit în integralitatea lui iar modalitatea în care vânzătorii au distribuit între ei preţul rezultat în urma vânzării reprezintă o chestiune despre care terţul dobânditor nu are cunoştinţă fiind  exclusiv o înţelegere a vânzătorilor.

Toate capetele de cerere formulate de către pârâţii-reclamanţi în conţinutul cererii reconvenţionale sunt într-o strânsă interdependenţă logică astfel că desfiinţarea contractului de vânzare cumpărare autentificat sub numărul 698 din 22.03.2007 , în ipoteza în care se dovedea intenţia de fraudare a terţului dobânditor , genera automat şi admiterea celorlalte capete de cere ca o consecinţă firească a desfiinţării contractului . Aceste consideraţii prezintă relevanţă sub aspectul excepţiilor invocate în cauză reţinându-se de către instanţă că prin prisma motivului invocat de către pârâţii-reclamanţi prin referire la cauza actului juridic - complicitatea la fraudă a terţului achizitor - manifesta calitate procesual activă atât în ceea ce priveşte desfiinţarea contractului de vânzare-cumpărare întrucât lipsa contraprestaţiei este sancţionată cu nulitatea absolută ce poate fi invocată de orice persoană interesată cât şi interesul acestora privind ieşirea din indiviziune şi nulitatea  absolută parţială a certificatului de moştenitor întrucât desfiinţarea contractului de vânzare-cumpărare genera reintrarea vânzătorilor în starea de coproprietate şi se justifica interesul material al pârâţilor - reclamanţi în promovarea acestui capăt de  cerere întrucât odată dispusă ieşirea din indiviziune se putea proceda la pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act de vânzare - cumpărare.

De altfel şi în ceea ce priveşte nulitatea absolută parţială a certificatului de moştenitor, pârâţii reclamanţi justifică un interes, interes apreciat prin prisma temeiului de drept invocat şi al folosului material urmărit respectiv  constatare că imobilul casă de locuit nu reprezenta  un bun comun a lui .. şi al soţiei supravieţuitoare  a acestuia , ci era un bun rămas moştenire de la părinţi . 

Însă această din urmă cerere privind constatarea nulităţii absolute parţiale a certificatului de moştenitor a fost făcută după prima zi de înfăţişare, manifestându-se o opoziţie expresă de către pârâta ... prin apărător la termenul de judecată din data de 04.11.2008 care a precizat că orice cerere modificatoare se depune până la primul termen de judecată

Pentru considerentele expuse instanţa va respinge  ca nefondată excepţia  lipsei calităţii procesuale active a pârâtilor-reclamanţi .. şi ... în ceea ce priveşte desfiinţarea contractului de vânzare/cumpărare autentificat sub nr. 698/22.03.2007.

Se vor respinge ca nefondate excepţiile lipsei  de interes a pârâţilor-reclamanţi .. şi ... in ceea ce priveşte ieşirea din indiviziune şi nulitatea absolută parţială a certificatului de moştenitor nr.37/22.03.2007.

Se va admite excepţia de tardivitate privind nulitatea absolută parţială a certificatului de moştenitor nr. 37/22.03.2007, urmând a respinge cererea pârâţilor- reclamanţi ... şi ... privind constatarea nulităţii absolute parţiale a certificatului de moştenitor nr. 37/22.03.2007 ca tardiv formulată.

Se va admite acţiunea principală şi în parte cererea reconvenţională.

Pentru considerentele expuse avându-se în vedere că rămâne valabil contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 698 / 22.03.2007 şi având în vedere disp. art. 480 c.civ se va dispune evacuarea pârâţilor-reclamanţi .. şi ... din imobilul situat in intravilanul com. ... jud.Tulcea,însris în C.F. nr..../, cu număr top ....

Se vor respinge ca nefondate cererile pârâţilor- reclamanţi ... şi privind ieşirea din indiviziune, desfiinţarea contractului de vânzare/cumpărare autentificat sub nr. 698/22.03.2007 şi pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act de vânzare/cumpărare.

Vor fi obligaţi pârâţii  ..la plata sumei de 223,62 lei cu titlu de despăgubiri reprezentând contravaloarea îmbunătăţirilor aduse imobilului către pârâţii-reclamanţi ... şi .... Instanţa a apreciat că suma de bani reprezentând contravaloarea îmbunătăţirilor este datorată de aceşti pârâţi respectiv coproprietarii iniţiali ai imobilului întrucât îmbunătăţirile s-au efectuat înainte de perfectarea contractului de vânzare-cumpărare şi astfel s-a îmbogăţit în mod nejustificat numai vechiul proprietar vânzător care a primit preţul bunului vândut. A aprecia că suma s-ar datora de către dobânditorii ulteriori, familia .., ar însemna ca aceştia să facă o dublă plată întrucât  în preţul vânzării s-a inclus bunul privit în integralitate cu tot cu îmbunătăţirile efectuate.

Se vor compensa cheltuielile de judecată şi obligă pe reclamanţii - pârâţi ... şi ... la plata sumei de 1403,54 lei către pârâţii-reclamanţi ... şi ... reprezentând cheltuieli de judecată rămase  necompensate.

Domenii speta

Spete similare