Civil - anulare act

Hotărâre 6272 din 21.06.2010


Deliberând asupra cauzei civile de faţă, constată următoarele:

Prin cererea de chemare în judecată înregistrată pe rolul Judecătoriei Târgu-Mureş la data de 31.03.2009, sub nr. 2900/320/2009, reclamanta RUPA EVA, a chemat în judecată pe pârâţii OLTEAN IOAN-OCTAVIAN şi OLTEAN DANIELA, solicitând instanţei ca prin hotărârea ce o va pronunţa să dispună:

-constatarea nulităţii absolute a actului juridic denumit promisiune de vânzare-cumpărare autentificat prin încheierea nr. 585/18.03.2004 de către BNP Nagy Gabriela, încheiat între Rupa Elisaveta şi pârât, având ca obiect terenul în suprafaţă de 2.600 mp situat în comuna Livezeni, sat Ivăneşti, nr. 46, identificat în CF nr. 1890/N nr. top 801, cu preţul de 900 lei, pentru lipsa totală a consimţământului vânzătoarei şi a soţului acesteia, stipularea unui preţ fictiv (neserios) şi interdicţia de înstrăinare prevăzută la art. 32 din Legea nr. 18/1991;

-anularea Încheierii de carte funciară nr. 6525/22.03.2004 şi radierea privind notarea promisiunii de vânzare-cumpărare autentificată sub nr. 585/18.02.2004 efectuate la fila C2 din CF nr. 1890/N, Livezeni Nr. top. (801);

-cu obligarea pârâţilor la plata cheltuielilor de judecată.

În motivare reclamanta a arătat că mamei sale, Rupa Elisaveta, în baza Titlului de proprietate nr. 71314/3.05.1995, i s-a constituit dreptul de proprietate în baza Legii nr. 18/1991, cu privire la suprafaţa de 2.600 mp înscrisă în CF nr. 1890/N, nr. top 801 Livezeni.

Reclamanta a învederat că prin promisiunea de vânzare cumpărare autentificată prin încheierea nr. 84/20.01.2004, mama sa a încheiat un antecontract de vânzare-cumpărare cu Lăcătuş Ştefan, urmând ca la momentul expirării interdicţiei să se prezinte la notar în vederea încheierii contractului de vânzare-cumpărare iar notarul public Holbach Ştefan a făcut menţiunea în antecontract că vânzătoarea este neştiutoare de carte şi nu a putut semna actul. Reclamanta a precizat că mama sa a decedat în aceeaşi zi cu tatăl său, la data de 14.02.2005. Reclamanta a mai menţionat că după decesul părinţilor săi a fost chemată de pârâţi în instanţă pentru a fi obligată să se prezinte în faţa notarului să perfecteze în formă autentică promisiunea de vânzare-cumpărare, în dosarul nr. 8328/320/2008, aflat pe rolul Judecătoriei Târgu-Mureş.

Reclamanta a arătat că după ce a citit promisiunea încheiată de mama sa cu pârâţii a constatat că semnătura de la rubrica vânzătoare nu-i aparţine mamei sale şi că lipseşte semnătura tatălui său.

Reclamanta a arătat că lipsa consimţământului o dovedeşte prin aceea că pe de o parte mama sa nu a fost prezentă la încheierea promisiunii care este un act fals iar pe de altă parte a fost neştiutoare de carte, aşa cum s-a menţionat de către notarul public Holbach Ştefan şi în antecontractul încheiat cu Lăcătuş Ştefan.

Reclamanta a învederat că are certitudinea că la notarul public a fost prezentă o altă persoană cu datele mamei sale şi deşi se menţionează în promisiune de notar că atât vânzătorii cât şi cumpărătorii au citit şi semnat toate exemplarele, vânzătoarea nu ştia să scrie şi să citească.

Totodată s-a arătat că un alt motiv de nulitate absolută a promisiunii este lipsa totală a consimţământului tatălui său care era necesar faţă de prev. art. 30 Cod fam din care rezultă că imobilul ce fusese dobândit de mama sa în timpul căsătoriei este bun comun iar prezumţia legală de comunitate a soţilor nu a fost răsturnată.

Reclamanta  a învederat că întrucât prin actul atacat i s-au încălcat drepturile succesorale este îndreptăţită să promoveze această acţiune în anulare.

În drept au fost invocate prev. art. 111 Cod proc. civ., art. 942 şi urm. Cod civ., art. 19 şi art. 32 din Legea nr. 18/1991.

În dovedire reclamanta a depus la dosar copii ale următoarelor înscrisuri: promisiune de vânzare-cumpărare autentificată prin încheierea nr. 585/18.03.2004 (f. 4-5), extras de carte funciară pentru informare nr. 1890/N/Livezeni (f. 6), antecontract de vânzare-cumpărare autentificat prin încheierea nr. 84/20.01.2004 (f. 7-8), Titlu de proprietate nr. 71314/3.05.1995 (f. 9-10), adeverinţa nr. 170/12.10.2006 (f. 11, 14), buletinele de identitate ale părinţilor (f. 12), certificatele de deces ale părinţilor (f. 13, 16), certificatul de naştere al mamei (f. 15), certificat de naştere al reclamantei (f. 33), adresa nr. 13/S/31.05.2007 (f. 61), Declaraţie (f. 62), adresa nr. 65/19.04.2010 (f. 87), cerere de chemare în judecată formulată de pârâţi în dosarul nr. 4173/3402/2006 al Judecătoriei Târgu-Mureş (f. 84-85).

La data de 10.06.2009 pârâţii au depus la dosar prin serviciul registratură întâmpinare (f. 23-24) prin care au solicitat respingerea acţiunii reclamantei ca nefondată.

În motivare au arătat că au încheiat promisiunea de vânzare cumpărare cu mama reclamantei şi s-au deplasat împreună la biroul notarial unde li s-a explicat foarte clar de către notar că nu pot încheia contract de vânzare-cumpărare, urmând ca ulterior, după trecerea termenului prevăzut de Legea nr. 18/1991, să se treacă la înscrierea terenului pe numele pârâţilor. Pârâţii au învederat că notarul public a întocmit antecontractul şi l-a citit în faţa lor, iar după ce a primit acceptul părţilor, antecontractul a fost semnat de acestea.

Pârâţii au învederat că pe Titlul de proprietate se află ca moştenitoare şi singură beneficiară a terenului defuncta Rupa Elisaveta, astfel că, imobilul fiind bun propriu al defunctei, nu mai era necesară semnătura soţului.

În dovedire pârâţii au depus la dosar Titlul de proprietate nr. 71314/3.05.1995 (f. 25).

La data de 31.05.2010 au fost depuse la dosar prin serviciul registratură de către reclamantă „Note de şedinţă” (f. 81-83).

Părţile au depus la dosar „Concluzii scrise” (f. 90-92, 93-95).

La termenul de judecată din data de 14.04.2010 instanţa a administrat proba cu interogatoriile pârâţilor, răspunsurile acestora la întrebări fiind consemnate şi ataşate la dosar la filele 73-74, 75-76 din dosar.

Instanţa a încuviinţat şi administrat proba cu înscrisuri, constând în actele existente la dosarul cauzei.

Analizând coroborat actele şi lucrările dosarului, instanţa reţine următoarele:

Potrivit promisiunii de vânzare-cumpărare autentificată sub nr. 585/18.03.2004 de notar public Nagy Gabriela, mama reclamantei RUPA ELISAVETA în calitate de promitentă vânzătoare s-a obligat ca, după expirarea interdicţiei de înstrăinare prevăzute de Legea nr. 18/1991, adică la data de 3.05.2005 să vândă pârâţilor în calitate de promitenţi cumpărători întregul drept de proprietate asupra imobilului - teren arabil extravilan situat în comuna Livezeni în suprafaţă totală de 2.600 mp, înscris în CF nr. 1890/N al loc. Livezeni şi cu nr. top (801) pe care l-a dobândit prin constituirea dreptului de proprietate în baza Legii nr. 18/1991 şi inclusiv să consimtă la întabularea dreptului de proprietate în CF în favoarea promitentului cumpărător cu titlu de vânzare cumpărare. S-a prevăzut de asemenea că promitenta vânzătoare consimte ca promitentul cumpărător să intre în folosinţa faptică integrală a terenului începând cu data de 18.03.2004.

Preţul vânzării a fost stabilit chiar prin antecontractul de vânzare-cumpărare la suma de 9.000.000 lei, făcându-se menţiunea că acest preţ a fost achitat integral la data semnării şi autentificării antecontractului.

Instanţa reţine că reclamanta a solicitat să se constate nulitatea absolută a promisiunii de vânzare-cumpărare arătate anterior, invocând ca motiv de nulitate lipsa totală a consimţământului vânzătoarei. Astfel reclamanta a învederat că mama sa nu a fost prezentă la încheierea acestui act notarial şi că aceasta era neştiutoare de carte, aşa cum s-a menţionat de altfel şi într-un alt act notarial încheiat anterior de antecesoarea sa. S-a mai învederat şi faptul că semnătura nu-i aparţine mamei sale iar semnătura tatălui său lipseşte. Reclamanta a invocat astfel şi lipsa totală a consimţământul tatălui arătându-se că bunul ce face obiectul antecontractului este un bun comun dobândit în timpul căsătoriei.

Prin „consimţământ” se înţelege exteriorizarea hotărârii de a încheia un act juridic civil, iar pentru a fi valabil, trebuie să provină de la persoană cu discernământ, să fie exprimat cu intenţia de a produce efecte juridice, să fie exteriorizat şi să nu fie alterat de vreun viciu de consimţământ. Sancţiunea care intervine în situaţia lipsei totale a consimţământului este nulitatea absolută.

Cu privire la aceste aspecte invocate instanţa reţine că prezenţa părţilor în faţa notarului, conţinutul declaraţiilor lor precum şi faptul că li s-a citit contractul anterior semnării  reprezintă constatări personale ale funcţionarului public care fac dovada până la înscrierea în fals potrivit art. 1173 Cod civ. proba contrară, prin alte mijloace de dovadă, nefiind admisibilă.

De aceea, în speţă, numai urmându-se procedura înscrierii în fals s-ar fi putut face dovada necunoaşterii conţinutului contractului sau a persoanei cocontractante sau a părţilor prezente în faţa notarului. În cauză, instanţa reţine însă că, reclamanta nu a înţeles să probeze aspectele arătate anterior prin procedura înscrierii în fals ci a solicitat proba testimonială în dovedirea acestora.

În ceea ce priveşte consimţământul tatălui reclamantei la încheierea acestei promisiuni, instanţa subliniază că promisiunea de vânzare-cumpărare nu constituie o vânzare, fiind distinctă de ea şi nu produce efectele unei vânzări. O astfel de promisiune nu transferă proprietatea, ci dă naştere unui drept de creanţă, mai precis a unor obligaţii de a face, cu caracter personal, ambele părţi obligându-se să încheie, în viitor, la preţul stabilit contractul de vânzare-cumpărare. Prin urmare, chiar dacă s-ar considera că bunul ce face obiectul promisiunii este un bun comun al soţilor, nu devine aplicabil art. 35 alin. 2 Cod fam deoarece nu este vorba de înstrăinarea unui imobil.

Prin urmare, o astfel de promisiune este valabil încheiată şi fără consimţământul unuia dintre soţi.

În plus, instanţa reţine că sancţiunea care poate interveni în cazul unei înstrăinări a unui imobil bun comun este nulitatea relativă şi integrală a actului, însă reclamanta nu poate invoca acest motiv de nulitate relativă având în vedere că, în  calitate de moştenitoare a ambilor părinţi, dobândeşte drepturile acestora dar este ţinută în acelaşi timp şi de obligaţiilor lor şi implicit de garanţia pentru evicţiune.

În ceea ce priveşte motivul de nulitate absolută invocat de reclamantă ce ar fi incident din cauza încălcării interdicţiei de înstrăinare prev. de art. 32 din Legea nr. 18/1991 instanţa reţine că acest articol, care instituie un caz de inalienabilitate temporară, nu este incident în cauză pentru acelaşi motiv reţinut anterior şi anume că o promisiune nu transferă proprietatea ci dă naştere doar unui drept de creanţă. Acest articol se referă doar la actele de transmitere a dreptului de proprietate.

Prin preţ sincer se înţelege un preţ real, pe care părţile să-l fi stabilit nu în mod fictiv ci în scopul de a fi cerut şi plătit în realitate. Preţul este aşadar fictiv atunci când din intenţia părţilor rezultă că nu este datorat. În cazul în care preţul ar fi fictiv, simulat contractul ar fi nul căci îi lipseşte preţul. În condiţiile în care reclamanta nu a făcut nicio o dovadă în acest sens şi nu s-a dovedit un alt raport juridic între părţile antecontractului, o intenţie liberală a mamei reclamantei, raporturi de rudenie, instanţa nu poate reţine acest motiv de nulitate invocat. De altfel instanţa reţine că mama reclamantei a mai încheiat anterior un antecontract care nu este contestat de reclamantă şi în care apare de asemenea stipulat un preţ.

Preţul serios este cel care nu este derizoriu, infim adică atât de disproporţionat în raport de valoarea lucrului vândut încât să nu existe preţ, să nu poată constitui obiectul obligaţiei cumpărătorului şi deci o cauză suficientă a obligaţiei asumate de vânzător. Instanţa apreciază însă că, faţă de valoarea indicată în antecontract ca reprezentând preţul convenit de părţi, obiectul antecontractului, perioada încheierii acestuia şi prin raportare şi la preţul stabilit prin celălalt antecontract încheiat de mama reclamantei, instanţa apreciază că nu poate fi concluzionat în sensul existenţei unui preţ neserios, nefiind incidentă aşadar sancţiunea nulităţii absolute.

Prin urmare, apreciind că motivele de nulitate invocate de reclamantă în vederea anulării antecontractului de vânzare-cumpărare nu pot fi reţinute de instanţă, netemeinicia acestora fiind evidentă în considerarea motivelor expuse anterior, instanţa urmează a respinge această acţiune ca neîntemeiată.

Cu privire la cererea pârâţilor de obligare a reclamantei la plata cheltuielilor de judecată, instanţa reţine că nu a fost dovedită în cauză efectuarea unor astfel de cheltuieli, motiv pentru care va respinge această cerere ca neîntemeiată.