Condiţii prevăzute de Legea nr. 17/2014 privind pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti care să ţină loc de contract de vânzare-cumpărare

Decizie 1322 din 10.12.2015


Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei A  la data de 15.04.2014 sub nr. 1544/740/2014 reclamanta GN,  în contradictoriu cu pârâtul DP,  a solicitat ca instanţa să pronunţe o hotărâre care să ţină loc de act de vânzare – cumpărare cu privire la terenul cu suprafaţa de 9100 mp, teren extravilan situat în loc. Ţ, jud. T, în tarlaua 7, parcela 9  cu vecinătăţi: N – D P; E – D; S – V P; V – D.

În motivarea acţiunii s-a arătat că în baza Titlului de Proprietate nr. 8400332 din 12.01.1995 şi a sentinţei civile nr. 1289 din 20 mai 2009,  pârâtul DP a devenit proprietarul terenului de 9100 mp ce face obiectul acţiunii.

Arată că a achitat suma de 11milioane  lei în prezenţa martorului MG şi a pârâtului DI şi că acesta a achitat taxele şi impozitele aferente până în prezent.

Se arată că, la data de 20.01.2014 între reclamantă şi pârât a intervenit un antecontract de vânzare – cumpărare pentru suprafaţa de 9100 mp, teren extravilan situat în Comuna Ţ, jud. T în tarlaua 7, parcela 9 cu vecinătăţi: N – D P; E – D; S – V P; V – D.

Se precizează că la semnarea contractului, pârâtul a primit de la reclamanta GN suma de 1500 lei pentru întreaga suprafaţă de 9100 mp, iar reclamanta a intrat în posesia şi stăpânirea terenului de la aceea dată.

Menţionează că odată cu încheierea contractului, părţile au convenit ca în termen de 1 lună de la încheierea antecontractului să încheie un act de vânzare – cumpărare autentic.

În drept au fost invocate disp. actului 1279 şi 1669 NCC.

În dovedirea acţiunii au fost depuse următoarele înscrisuri: titlu de proprietate, sentinţa din 20 mai 2009 pronunţată de Judecătoria A, copie CI,chitanţa nr. 0278557.

Pârâtul nu a depus întâmpinare la cererea formulată de reclamanta GN.

Cu ocazia cercetării judecătoreşti a fost încuviinţată pentru reclamantă cât şi pentru pârât proba cu înscrisuri.

La data de 04.12.2014, pârâtul DP a depus la dosar cerere cu tranzacţia părţilor cu privire la stingerea litigiului.

Prin sentinţa civilă nr. 4082/11/12/2014 Judecătoria A a respins  cererea de pronunţare a unei hotărâri care să consfinţească învoiala părţilor prin tranzacţie, formulată de reclamanta GN,  în contradictoriu cu pârâtul DP,  ca neîntemeiată; a respins  cererea principală, ca neîntemeiată.

Pentru a hotărî astfel prima instanţă a reţinut că , în baza titlului de proprietate nr. 8400332 din 12.01.1995 şi a sentinţei civile nr. 1289 din 20 mai 2009,  pârâtul DP a devenit proprietarul terenului de 9100 mp ce face obiectul acţiunii.

A arătat  că a achitat suma de 11milioane  lei în prezenţa martorului MG şi a pârâtului DI şi că acesta a achitat taxele şi impozitele aferente până în prezent.

La data de 20.01.2014 între reclamantă şi pârât a intervenit un antecontract de vânzare – cumpărare pentru suprafaţa de 9100 mp, teren extravilan situat în Comuna Ţ, jud. T în tarlaua 7, parcela 9 cu vecinătăţi: N – D P; E – D; S – V P; V – D.

Odată cu încheierea contractului, părţile au convenit ca în termen de o lună de la încheierea antecontractului să încheie un act de vânzare – cumpărare autentic. Deşi a solicitat în repetate rânduri pârâtului să se prezinte la notariat pentru autentificarea actului, acesta a refuzat categoric.

În şedinţa din 04.09.2014 s-a pus în vedere reclamantei să depună la dosar antecontractul la care se face referire în cererea de chemare în judecată.

În 29.09.2014 reclamanta a depus la dosar un antecontract de vânzare cumpărare, redactat cu scris de mână, datat 20.01.2014.

În şedinţa din 02.10.2014, pârâtul a precizat că este de accord cu admiterea cererii, recunoaşte pretenţiile reclamantei din cerere.

În şedinţa din 13.11.2014, procuratorul reclamantei a precizat că nu cunoaşte motivul pentru care părţile nu s-au prezentat la notariat.

În data de 04.12.2014 pârâtul a depus la dosar o tranzacţie prin care s-a hotărât stingerea litigiului între părţi.

În şedinţa din 11.12.2014 pârâtul arată că este de acord să se prezinte la notariat pentru autentificarea actului de vânzare cumpărare.

Conform art. 1669 alin. 1 cod civil, când una dintre părţile care au încheiat promisiune bilaterală de vânzare refuză, nejustificat, să încheie contractul promis, cealaltă parte poate cere pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract, dacă toate celelalte condiţii de validitate sunt îndeplinite.

Instanţa a apreciat  că din întreaga evoluţie a dosarului a rezultat că de fapt nu a existat un refuz al vreuneia dintre părţi de a încheia contractul promis, ambele părţi fiind de acord cu încheierea unui contract autentic de vânzare cumpărare. Instanţa, în baza rolului activ, a observat că în fapt nu există nicio opoziţie reală a pârâtului de a se prezenta la notarul public pentru autentificarea contractului, creându-se iniţial numai aparenţa unei astfel de opoziţii.

Înţelegerea anterioară a părţilor şi lipsa vreunui refuz din partea pârâtului rezultă şi din încheierea unei tranzacţii în data de 04.12.2014, tranzacţie de care însă instanţa nu poate lua act, întrucât ea tinde la stingerea unui litigiu pe care părţile l-au creat în mod artificial pentru a evita încheierea unui contract autentic la notarul public.

Prin urmare, întrucât nu rezultă că a existat un refuz de încheiere a contractului din partea pârâtului, în sensul art. 1669 cod civil, instanţa a constatat că nu sunt îndeplinite condiţiile legale pentru pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract. Nefiind îndeplinite condiţiile legale, nici pe calea tranzacţiei nu se poate obţine pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract.

Având în vedere cele expuse mai sus, instanţa a respins  cererea de pronunţare a unei hotărâri care să consfinţească învoiala părţilor prin tranzacţie, formulată de reclamanta GN, în contradictoriu cu pârâtul DP, ca neîntemeiată.  A  respins  cererea principală, ca neîntemeiată.

Împotriva acestei sentinţe a declarat apel , în termen legal apelantul reclamant GN, solicitând admiterea apelului schimbarea în tot a sentinţei apelate cu consecinţa admiterii acţiunii astfel cum a fost formulată.

Criticând sentinţa pentru nelegalitate şi netemeinicie, a arătat că la data de 20/01/2014 a încheiat cu pârâtul DP , tatăl său , un antecontract de vânzare cumpărare pentru suprafaţa de 9100 mp teren situat în extravilanul com. Ţ, Jud. T, cu vecinătăţile menţionate în titlul de proprietate nr. 8400332/12/01/1995 emis de CJT şi sentinţa civilă nr. 1289/20/05/2009 a Judecătoriei A. Preţul terenului de 11 milioane lei a fost achitat în prezenţa martorului MG şi DI. Pârâtul a refuzat să se prezinte la Notariat în termen de o lună, aşa cum s-a stipulat în antecontract, aşa încât a fost nevoită să promoveze prezenta cerere.

Deşi toate părţile au arătat că doresc să fie pronunţată o hotărâre care să ţină loc de act autentic de vânzare cumpărare judecătorul fondului, interpretând greşit voinţa acestora, a pronunţat o soluţie de respingere a acţiunii.

A considerat că i-a fost limitat dreptul de acces la justiţie fiind depăşit şi termenul rezonabil de soluţionare şi comunicare a hotărârii judecătoreşti.

În drept a invocat dispoziţiile art. 480 CPC, art. 5 şi 6 rap. la art. 176 pct. 6 CPC.

La data de 21/10/2015 intimatul pârât DP a formulat întâmpinare prin care a arătat că este de acord cu pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act de vânzare cumpărare conform - actului încheiat – şi renunţă la tranzacţia încheiată în timpul procesului la sugestia judecătorului de fond .

În cursul cercetării judecătoreşti nu au fost administrate probe noi.

Verificând în limitele cererii de apel şi a apărărilor formulate, stabilirea situaţiei de fapt şi aplicarea legii de către prima instanţă, prin prisma dispoziţiilor legale aplicabile,Tribunalul, va respinge apelul declarat, pentru considerentele care vor succede. 

Raportat la momentul sesizării instanţei de judecată, respectiv 15.04.2014, instanţa de control apreciază soluţia instanţei de fond ca fiind legală şi temeinică însă pentru alte considerente, ce vor fi expuse în cele ce urmează.

În considerarea principiului aplicabilităţii imediate a legii civile, instanţa de control reţine că soluţionarea unei cereri privind pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare va fi guvernată de normele în vigoare la momentul soluţionării sale. Aşadar, cum cererea ce face obiectul prezentei cauze a fost înregistrată la data de 15.04.2014, în analiza condiţiilor ce trebuie întrunite, instanţa de judecată va trebui să se raporteze inclusiv la prevederile Legii 17/12014 publicată în Monitorul Oficial nr. 178 din 12 martie 2014 . 

Scopul afirmat de legiuitorul român prin art. 1 al acestei legii fiind de asigurarea securităţii alimentare, protejarea intereselor naţionale şi exploatarea resurselor naturale, în concordanţă cu interesul naţional; stabilirea unor măsuri privind reglementarea vânzării-cumpărării terenurilor agricole situate în extravilan;  comasarea terenurilor agricole în vederea creşterii dimensiunii fermelor agricole şi constituirea exploataţiilor viabile economic, instanţa trebuie, ca analizând condiţiile de admisibilitate ale unei acţiuni în pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare, să aibă în vedere reglementările acestui act normativ.

Conform disp. art. 4/Lg. 17/2014, înstrăinarea, prin vânzare, a terenurilor agricole situate în extravilan se face cu respectarea condiţiilor de fond şi de formă prevăzute de Legea nr. 287/2009 privind Codul civil, republicată, cu modificările ulterioare, şi a dreptului de preempţiune al coproprietarilor, arendaşilor, proprietarilor vecini, precum şi al statului român, prin Agenţia Domeniilor Statului, în această ordine, la preţ şi în condiţii egale.

În condiţiile art. 5 al aceluia act normativ în toate cazurile în care se solicită, în conformitate cu art. 1.669 din Legea nr. 287/2009 privind Codul civil, republicată, cu modificările ulterioare, pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti care ţine loc de contract de vânzare-cumpărare, este necesar ca antecontractul să fie încheiat în formă autentică şi să fie îndeplinite condiţiile prevăzute la art. 3, 4 şi 9 din prezenta lege, anume să fie îndeplinite condiţiile de publicitate şi obţinute avizele  care atestă respectarea dreptului de preemţiune instituit de lege.

Sancţiunea ce intervine în caz de nerespectare a dispoziţiilor legii sub aspectul înstrăinării prin vânzare-cumpărare a terenurilor agricole situate în extravilan fără respectarea dreptului de preemţiune se sancţionează conform art. 16 cu nulitatea absolută.

În cauză, cererea de pronunţare a unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare a fost înregistrată pe rolul instanţelor judecătoreşti la data de 15.04.2014, ulterior intrării în vigoare a Legii 17/2014. Aşa fiind, normele civile fiind de imediată aplicare, acestea îşi găsesc incidenţa şi în prezenta speţă.

Pe de altă parte încheierea antecontractului de vânzare cumpărare la data de 20/01/2014 impunea necesitatea formei autentice conform dispoziţiilor  art. 1669 alin. 1 CC şi nu exonera promitentul-vânzător de necesitatea respectării procedurii prevăzută de art. 4, 5, 9/Lg 17/2014, întrucât antecontractul de vânzare-cumpărare nu a operat un transfer al dreptului de proprietate asupra terenului, dând  naştere în patrimoniul promitentului-cumpărător numai la un drept de creanţă, drept ce poate fi ulterior valorificat însă cu respectarea limitărilor legale imperative – Lg. 17/2014 instituind astfel de limitări imperative.

Faţă de aceste considerente, în temeiul disp. art. 480 C. pr. civ,. reţinând legalitatea şi temeinicia sentinţei atacate, s-a respins ca neîntemeiat apelul declarat.