Contestaţie la executare; titlu executoriu process verbal de contravenţie

Între reclamantul R şi pârâta P s-a încheiat o convenţie materializată într-un înscris sub semnătură privată intitulat „chitanţă” (fila 9), în cuprinsul căreia s-a consemnat că reclamantul a cumpărat de la pârâtă un teren în suprafaţă de 10 ha cu suma de 6.000.000 lei vechi/ha; totodată, s-a menţionat că s-a plătit un avans în sumă de 40.000.000 de lei vechi, că, dacă se răzgândesc, reclamantul pierde avansul iar pârâta va plăti de trei ori dublul, şi că, ulterior, a fost achitată şi diferenţa de preţ, fără să se facă vreo referire la titlul de proprietate al pârâtei cu privire la acest teren.

Reclamantul a adresat pârâtei o notificare, având încheierea de dată certă nr. … din 15.04.2011, prin care i-a solicitat acesteia să se prezinte la sediul Biroului Notarial Veronica Petrescu din Constanţa în vederea perfectării contractului de vânzare – cumpărare pentru terenul în suprafaţă de 10 ha situat în extravilanul comunei Topraisar, însă încheierea contractului prefigurat nu a fost posibilă până în prezent.

Instanţa reţine că dreptul de proprietate asupra terenului în suprafaţă de 10 ha a fost dobândit de numita S în temeiul titlului de proprietate  nr. ….din 06.09.2002 emis de Comisia judeţeană Constanţa pentru stabilirea dreptului de proprietate asupra terenurilor, că beneficiarul titlului de proprietate a decedat la data de 12.04.1995 şi că moştenitorii săi sunt pârâta P şi numitul S, în calitate de copii, astfel cum rezultă din sentinţa civilă nr. 2355 din 10.12.2013 a Judecătoriei Mangalia.

Prin aceeaşi hotărâre, s-a dispus ieşirea din indiviziune dintre moştenitorii defunctei S cu privire la terenul în suprafaţă de 10 ha situat în extravilanul comunei Topraisar, judeţul Constanţa, alcătuit din terenul în suprafaţă de 1,09 ha, amplasat în parcela …, şi din terenul în suprafaţă de 8,91 ha, amplasat în parcela …, pârâtei P fiindu-i atribuit lotul nr. 1, respectiv terenul în suprafaţă de 5 ha, alcătuit din terenul în suprafaţă de 5.450 mp, amplasat în parcela … şi delimitat prin punctele de contur 1, 2, 3, 4, 5, B, A, 1 în planul de situaţie anexa nr. 3 la raportul de expertiză topografică întocmit de expert G, şi din terenul în suprafaţă de 44.550 mp, amplasat în parcela … şi delimitat prin punctele de contur 1, A, B, 1 în planul de situaţie anexa nr. 5 la acelaşi raport de expertiză topografică, iar numitului S lotul nr. 2, care cuprinde cealaltă suprafaţă de 5 ha.

Din examinarea certificatului de atestare fiscală nr. … din 07.10.2014 emis de Primăria comunei Amzacea şi a adresei nr. …. din data de 28.10.2014 a Primăriei comunei Topraisar, instanţa reţine că, în realitate, imobilul care face obiectul cauzei este situat pe teritoriul administrativ al comunei Amzacea.

Coroborând probele administrate în cauză şi interpretând clauzele înscrisului sub semnătură privată intitulat „chitanţă” încheiat între părţi (vânzarea unui bun individual determinat contra unui preţ precum şi asumarea obligaţiei de a perfecta contractul de vânzare – cumpărare la o dată ulterioară), instanţa apreciază că înţelegerea părţilor nu poate îmbrăca decât natura juridică a unui antecontract de vânzare – cumpărare şi nu a unui contract propriu zis, cu atât mai mult cu cât dispoziţiile art. 2 alin. (1) din Titlul X al Legii nr. 247/2005, în varianta vigoare la momentul naşterii raportului juridic obligaţional, prevăd că terenurile pot fi înstrăinate şi dobândite prin acte juridice între vii, sub sancţiunea nulităţii absolute, numai dacă sunt încheiate în formă autentică.

Antecontractul (sau promisiunea bilaterală de vânzare – cumpărare) este acea convenţie care dă naştere unor obligaţii de a face, părţile asumându-şi îndatorirea de a încheia în viitor, la preţul stabilit, contractul de vânzare – cumpărare. În cazul neexecutării de către promitentul vânzător a obligaţiei asumate, promitentul cumpărător are mai multe drepturi ce decurg din această convenţie, drepturi ce pot fi valorificate, în plan procesual, printr-o acţiune în rezoluţiunea antecontractului, cu posibilitatea obţinerii unor daune interese, sau printr-o acţiune având ca obiect pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare – cumpărare, aceasta din urmă având drept fundament juridic dispoziţiile art. 5 alin. (2) din Titlul X al Legii nr. 247/2005, în varianta vigoare la momentul naşterii raportului juridic obligaţional.

În speţă, ca urmare a încheierii convenţiei calificate de instanţă ca având natura unei promisiuni bilaterale de vânzare – cumpărare, promitentul cumpărător R a dobândit şi dreptul de a încheia contractul de vânzare – cumpărare în formă autentică, iar acestui drept îi corespunde obligaţia corelativă a promitentei vânzătoare de a încheia contractul proiectat.

Întrucât pârâta nu şi-a îndeplinit, până la acest moment, obligaţia asumată, şi constatând că sunt îndeplinite condiţiile prevăzute de art. 948 din vechiul Cod civil, în vigoare la momentul încheierii antecontractului, pentru validitatea unei convenţii, şi anume capacitatea părţilor, un obiect determinat şi o cauză licită, lipsind consimţământul promitentelor vânzătoare, instanţa constată că solicitarea reclamantului privind pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare cumpărare este întemeiată.

Cu toate acestea, acţiunea este întemeiată doar în parte, respectiv numai cu privire la terenul în suprafaţă de 5 ha situat în extravilanul comunei Amzacea, judeţul Constanţa, alcătuit din terenul în suprafaţă de 5.450 mp, amplasat în parcela … şi delimitat prin punctele de contur 1, 2, 3, 4, 5, B, A, 1 în planul de situaţie anexa nr. 3 la raportul de expertiză topografică întocmit de expert G în dosarul civil nr. ….. al Judecătoriei Mangalia, şi din terenul în suprafaţă de 44.550 mp, amplasat în parcela … şi delimitat prin punctele de contur 1, A, B, 1 în planul de situaţie anexa nr. 5 la acelaşi raport, dreptul de proprietate al pârâtei asupra acestuia fiind consfinţit prin sentinţa civilă nr. 2355 din 10.12.2013 a Judecătoriei Mangalia, dat fiind că diferenţa de 5 ha a fost atribuită numitului S prin aceeaşi hotărâre, astfel că nu mai poate face obiectul antecontractului.

În considerarea acestei din urmă împrejurări şi a faptului că imposibilitatea perfectării contractului de vânzare – cumpărare pentru întreaga suprafaţă de 10 ha este imputabilă pârâtei care, pe de o parte, a promis spre vânzare un teren care nu îi aparţinea şi, pe de altă parte, nu a depus diligenţe, în cadrul dosarului civil nr. …. al Judecătoriei Mangalia, pentru a dobândi dreptul de proprietate asupra întregului teren, astfel încât să înlăture orice impediment la încheierea contractului preconizat, instanţa o va obliga pe pârâtă să restituie reclamantului jumătate din suma achitată de acesta (60.000.000 de lei vechi) cu titlu de preţ al terenului în suprafaţă totală de 10 ha, respectiv 3.000 de lei noi.

Tot din perspectiva imposibilităţii de încheiere a contractului de vânzare – cumpărare pentru diferenţa de 5 ha atribuită numitului S prin sentinţa civilă nr. 2355 din 10.12.2013 a Judecătoriei Mangalia, instanţa constată că pârâta datorează reclamantului şi daune interese, sub forma unor despăgubiri constând în preţul acestui teren, iar, în acest context, apreciază că nu era necesar ca solicitarea reclamantului sub acest aspect să fie precedată de o cerere privind rezoluţiunea antecontractului câtă vreme interesul reclamantului pentru perfectarea contractului de vânzare cumpărare era legitim şi actual în privinţa terenului atribuit pârâtei prin aceeaşi hotărâre.

Cât priveşte, însă, valoarea despăgubirii, instanţa constată că, în cuprinsul antecontractului, părţile au inserat clauza potrivit căreia, în cazul în care se răzgândeşte, promitenta vânzătoare va plăti de trei ori dublul avansului; cum, în opinia instanţei, această prevedere are natura unei clauze penale, care reprezintă acea convenţie accesorie prin care părţile determină anticipat echivalentul prejudiciului suferit de creditor ca urmare a neexecutării, executării cu întârziere sau executării necorespunzătoare a obligaţiei de către debitor, se poate constata că prejudiciul suferit de către reclamant nu poate consta în valoarea actuală de circulaţie a terenului în suprafaţă de 5 ha atribuit numitului S prin sentinţa civilă nr. 2355 din 10.12.2013 a Judecătoriei Mangalia, astfel cum a fost stabilită prin raportul de expertiză agricolă, ci în suma reprezentând de trei ori dublul avansului, respectiv 24.000 de lei noi, potrivit următorului mod de calcul: 4.000 lei noi avans × 2 (dublul avansului) × 3 (ori).

Prin urmare, instanţa va obligă pârâta să plătească reclamantului suma de 3.000 de lei reprezentând diferenţa de preţ şi suma de 24.000 de lei reprezentând despăgubiri, însă va respinge ca neîntemeiată acţiunea reclamantului sub aspectul celorlalte pretenţii, inclusiv sub aspectul cererii de obligare a pârâtei la deschiderea cărţii funciare dat fiind că, după rămânerea irevocabilă a prezentei hotărâri, reclamantul însuşi, care va deveni proprietarul terenului în suprafaţă de 5 ha atribuit pârâtei prin sentinţa civilă nr. 2355 din data de 10.12.2013 a Judecătoriei Mangalia, va avea posibilitatea de a efectua procedurile administrative necesare intabulării dreptului său de proprietate.

În privinţa cheltuielilor de judecată, instanţa reţine că reclamantul a achitat cu acest titlu suma de 3.046 lei taxă judiciară de timbru (fila 36) aferentă cererii introductive, suma de 5 lei timbru judiciar (fila 5), suma de 1.000 lei onorariu pentru efectuarea expertizei agricole (filele 112 şi 163) şi suma de 2.274 lei taxă judiciară de timbru aferentă cererii completatoare (fila 162); or, văzând dispoziţiile art. 274 alin. (1) din Codul de procedură civilă, care prevăd că „partea care cade în pretenţii va fi obligată, la cerere, să plătească cheltuielile de judecată”, instanţa o va obliga pe pârâtă să plătească reclamantului cheltuielile de judecată suportate de acesta.

Cu toate acestea, în privinţa sumei de 2.274 lei reprezentând taxa de timbru aferentă cererii completatoare, instanţa constată că pretenţiile reclamantului au fost admise doar în parte, respectiv pentru suma de 24.000 de lei, astfel că se impune reducerea în mod corespunzător şi a taxei judiciare de timbru până la concurenţa valorii pretenţiilor admise, cuantumul taxei fiind de 1.305 lei.

Drept urmare, instanţa va obliga pârâta să plătească reclamantului suma de 5.356 lei cheltuieli de judecată, din care suma de 3.046 lei reprezintă taxa judiciară de timbru aferentă cererii introductive, suma de 5 lei reprezintă  timbru judiciar, suma de 1.000 de lei onorariu pentru efectuarea expertizei agricole, iar suma de 1.305 lei reprezintă taxa judiciară de timbru aferentă cererii completatoare, corespunzătoare valorii pretenţiilor admise.

Pentru considerentele expuse, instanţa va admite în parte acţiunea, astfel cum a fost completată şi precizată, va dispune ca prezenta hotărâre să ţină loc de contract de vânzare – cumpărare încheiat între pârâta P, în calitate de vânzătoare, şi reclamantul R, în calitate de cumpărător, având ca obiect terenul în suprafaţă de 5 ha situat în extravilanul comunei Amzacea, judeţul Constanţa, alcătuit din terenul în suprafaţă de 5.450 mp, amplasat în parcela … şi delimitat prin punctele de contur 1, 2, 3, 4, 5, B, A, 1 în planul de situaţie anexa nr. 3 la raportul de expertiză topografică întocmit de expert G în dosarul civil nr. ….. al Judecătoriei Mangalia, şi terenul în suprafaţă de 44.550 mp, amplasat în parcela … şi delimitat prin punctele de contur 1, A, B, 1 în planul de situaţie anexa nr. 5 la acelaşi raport de expertiză topografică, pentru preţul de 30.000.000 de lei vechi (jumătate din suma stabilită cu titlu de preţ pentru întreaga suprafaţă promisă spre vânzare), va obliga pârâta să achite reclamantului suma de 3.000 lei reprezentând diferenţa de preţ şi suma de 24.000 lei reprezentând despăgubiri, va respinge ca neîntemeiată acţiunea reclamantului sub aspectul celorlalte pretenţii şi va obliga pârâta să achite reclamantului suma de 5.356 lei cheltuieli de judecată.

Domenii speta

Spete similare