Revendicare imobiliară

Prin acţiunea în revendicare formulată de reclamantul N.Ş.C. împotriva pârâţilor S.C. MB S.A,. în insolvenţă, prin lichidator S.C.I.T. MA S.P.R.L. şi P.P., reclamantul a solicitat să se constate că, prin contractul de vânzare-cumpărare nr…/2005, încheiat cu pârâta S.C. MB S.A,. ca urmare a adjudecării la licitaţie publică,  a cumpărat imobilul înscris în CF .. B, nr. cad..; să se  constate nulitatea absolută a procesului-verbal din ...2009, precum şi a actului de adjudecare din ..2009, încheiat între pârâta S.C. MB S.A., în  insolvenţă prin lichidator, şi pârâtul PP; să se dispună repunerea părţilor în situaţia  anterioară, în sensul rectificării CF. în sensul radierii dreptului de  proprietate a pârâtului P P, concomitent cu înscrierea dreptului de proprietate al reclamantului. La data de 28.11.2013, reclamantul a formulat ,,precizare de acţiune,, prin care a înţeles să cheme în judecată pe lichidatorul judiciar S.C. I.T. MA S.R.P.L., atât în calitate de reprezentant al S.C. MB S.A, cât şi în nume propriu, cu petit subsidiar prin care a solicitat ca, în cazul în care nu mai este posibilă restituirea imobilului solicitat în petitul principal al cererii, instanţa să oblige lichidatorul să restituie suma, actualizată, pe care a achitat-o pentru imobilul cumpărat. Reclamantul a arătat că, la data de 22.11.2004, a avut loc licitaţia privind vânzarea blocului de apartamente, iar prin procesul-verbal nr…/22.04.2004 şi ulterior a devenit proprietarul acestui imobil, ca urmare a încheierii contractului de vânzare-cumpărare nr. ../11.02.2005, încheiat între S.C. MB S.A., în calitate de vânzător şi NS, în calitate de cumpărător, pentru suma de 319.200.000 lei, preţ achitat integra; că, în calitate de proprietar al imobilului a fost înregistrat în evidenţele Primăriei B, începând cu anul 2005, în baza adresei nr. ../04.09.2008 şi a achitat la zi, impozitul datorat; că la data de 29.07.2009 pârâta S.C.P.I.T. MA S.P.R.L., în calitate de lichidator judiciar al S.C. MB S.A. a încheiat procesul-verbal cu ocazia vânzării la licitaţie publică a imobilului şi ulterior, la data de 4.08.2009, a încheiat actul de adjudecare nr…./4.08.2009, prin care a  declarat adjudecat imobilul mai sus menţionat în favoarea pârâtului PP, deşi lichidatorul cunoştea din anul 2007 că reclamantul era proprietarul acelui imobil; că pârâtul PP, ca urmare a obţinerii certificatului de atestare fiscală, a înscris dreptul de proprietate în CF.., iar reclamantul NŞC nu a putut opera înscrierea în CF a dreptului de proprietate.În drept, reclamantul a invocat art. 1306 cod civil vechi, art. 475, art. 480, art. 486, art. 487 şi  urm. codul civil vechi, art. 36 coroborat cu art.33 alin.1,2,3 din Legea 7/1996. Reclamantul a precizat acţiunea arătând că vânzarea la licitaţie, efectuată la data de 29.07.2009, precum  şi actul de adjudecare din 4.08.2009, sunt lipsite de obiect, lichidatorul nu mai putea vinde bunul scos la licitaţie, întrucât acesta nu mai era în patrimoniul societăţii încă din 22.11.2004, când a fost achiziţionat de reclamantul NŞ. Prin Sentinţa civilă nr.74/21.04.2015, pronunţată de Judecătoria MN, a fost admisă în parte acţiunea civilă formulată de reclamantul NŞC şi a constatat că reclamantul a dobândit dreptul de proprietate asupra construcţiei intabulată în prezent în CF…B, prin contractul de vânzare-cumpărare nr…din 11.02.2005; s-a dispus radierea pârâtului PP din CF..B; s-a dispus înscrierea reclamantului NŞC, cu titlul de cumpărare. Instanţa de fond a reţinut, pe fond, că, prin procesul-verbal de adjudecare nr….din 22.11.2004 reclamantul NŞC a dobândit dreptul de proprietate asupra apartamentelor situate în localitatea C, achitând preţul de 319.200.000 ROL., iar prin contractul de vânzare-cumpărare nr…din 11.02.2005, S.C. MB  S.A. a înstrăinat către reclamant acest imobil. Ulterior încheierii contractului de vânzare-cumpărare, reclamantul a încercat să se înregistreze la Primăria B drept proprietarul imobilului identificat mai sus. Lichidatorul pârâtei S.C. MB S.A. a luat la cunoştinţă de această vânzare încă de la data de 19.10.2007, între imobilul adjudecat de către reclamantul NŞC şi cel adjudecat de pârâtul PP există identitate, conform raportului de evaluare. Instanţa de fond a reţinut că reclamantul a încercat să intre în legalitate cu proprietatea dobândită prin contractul de vânzare-cumpărare nr…din 11.02.2005, efectuând o serie de cereri către Primăria comunei B în acest sens. S-au reţinut aplicabilitatea dispoziţiilor art. 486 şi art. 487 cod civil, aplicabil în cauză, arătându-se că pârâtul PP, pe lângă faptul că nu a invocat prezumţia de bună-credinţă, nici nu a încercat să dovedească contrariul celor susţinute de reclamant. În acelaşi timp, pentru a da dovadă de bună-credinţă, instanţa de fond a reţinut că, cumpărătorul trebuie să dea dovadă de un minim de diligenţă de a se interesa de soarta bunului pe care îl dobândeşte, că minima diligenţă ar presupune ca, înainte să cumpere, pârâtul să vorbească cu vecinii, sau să se intereseze la primăria comunei şi că dacă acesta s-ar fi interesat la Primăria comunei B, ar fi aflat că reclamantul NŞC încearcă insistent din anul 2005 să fie declarat ca proprietar al aceluiaşi imobil. S-a mai arătat că neglijenţa, indiferenţa cumpărătorului nu are niciun fundament, deoarece orice persoană care intenţionează să cumpere un imobil pentru un preţ considerabil are obligaţia de a se intereseze de siguranţa investiţiei pe care urmează să o facă, că buna-credinţă reprezintă o prezumţie relativă, care poate fi înlăturată prin orice mijloc de probă. Comparând titlurile, instanţa de fond a observat că reclamantul NŞC a dobândit dreptul de proprietate anterior pârâtului PP, a fost un dobânditor de bună-credinţă şi a încercat în mod repetat să fie recunoscut ca proprietar.

 Împotriva sentinţei civile nr. 74/21.04.2015, pronunţată de Judecătoria MN a declarat recurs pârâtul PP, solicitând admiterea recursului, casarea sentinţei atacate ca fiind nelegală şi netemeinică şi trimiterea cauzei spre rejudecare Tribunalului Caraş-Severin, ca primă instanţă, iar în situaţia în care instanţa de recurs consideră că Tribunalul Caraş-Severin nu este competent să judece ca primă instanţă, solicită casarea sentinţei atacate şi trimiterea cauzei spre rejudecare Judecătoriei Moldova Nouă, având în vedere nelegalitatea acesteia şi pentru administrarea probelor încuviinţate, arătând că sentinţa atacată este nelegală şi netemeinică, având în vedere că prima instanţă a catalogat în mod greşit cererea de chemare în judecată formulată de reclamant ca fiind o acţiune în revendicare, în condiţiile în care, după modul cum au fost formulate capetele de cerere, rezultă fără putinţă de tăgadă că aceasta are caracterul unei acţiuni în anulare, respectiv constatarea nulităţii absolute a titlului de proprietate al recurentului-pârât, actul de adjudecare emis la data de 04.08.2009 şi procesul verbal de licitaţie încheiat la data de 29.07.2009, emise în procedura Legii nr. 85/2006, care este o procedură specială reglementată de o lege specială. Având în vedere că valoarea obiectului cauzei este mai mare de 100.000 lei, prin raportare la disp. art. 2821 cod procedură civilă, tribunalul a pus în discuţia părţilor,  recalificarea căilor de atac declarate în cauză, din recurs în apel, şi a respins apelul declarat de apelanta Casa de Insolvenţă Banat SPRL şi a admis apelul declarat de apelantul PP, reţinându-se că imobilul care face obiectul cauzei, la momentul deschiderii procedurii de insolvenţă, nu se mai afla în patrimoniul SC MB SA şi nu se poate reţine incidenţa Legii nr. 85/2006, care să atragă competenţa judecătorului sindic, în condiţiile art.11 alin.1 lit.i din Legea nr.85/2006, că instanţa de fond, în mod corect a calificat acţiunea ca fiind o acţiune în realizare-acţiune în revendicare. S-a constat că atât reclamantul NŞC cât şi pârâtul PP au un titlu de proprietate, provenit de la acelaşi autor – SC MB SA – şi că instanţa de fond a procedat la compararea titlurilor, reţinând că reclamantul NŞC a cumpărat imobilul prin licitaţie publică în 22.11.2004, conform  contractului de vânzare-cumpărare nr…/2005, dreptul său de proprietate nefiind înscris în CF iar pârâtul PP a cumpărat acelaşi imobil prin licitaţie publică, conform art. 116 din Legea nr.85/2006, la 29.07.2009, dreptul său de proprietate fiind înscris în CF nr. ..B şi având posesia asupra acestuia. Instanţa de control a arătat că în doctrină s-a stabilit că va fi preferat titlul de proprietate al celui de-al doilea cumpărător, în situaţia în care a făcut primul demersurile privind înscrierea dreptului său de proprietate la cartea funciară. În felul acesta, este sancţionată pasivitatea primului cumpărător, care a dat dovadă de neglijenţă, în sensul neîndeplinirii cerinţelor legale privind realizarea opozabilităţii faţă de terţi a actului juridic de care se prevalează, această soluţie jurisprudenţială fiind consacrată şi de art. 891 noul cod civil. Pe cale de consecinţă, s-a constat că instanţa de fond nu mai avea posibilitatea de a constata dobândirea dreptului de proprietate de către reclamantul Niculescu Şerban Constantin. În ceea ce priveşte solicitarea reclamantului NŞC privind obligarea lichidatorului judiciar  la restituirea preţului achitat, actualizat, motivat pe aplicabilitatea art. 998, art. 999 cod civil, instanţa de control a constat că lichidatorul judiciar  a cunoscut din iulie 2009, când a vândut  pârâtului PP, faptul că scoate la licitaţie un bun imobil cumpărat de reclamantul NŞC, în noiembrie 2004, fiind astfel, întrunite cele patru condiţii de angajare a răspunderii civile delictuale a lichidatorului Casa de Insolvenţă B SPRL, în calitate de continuator al IT MA SPRL, răspunderea lichidatorului judiciar putând fi angajată potrivit normelor dreptului comun, pentru actele efectuate în cursul procedurii, în alte situaţii decât cele reglementate prin dispoziţiile legii speciale, motiv pentru care a obligat pe pârâta Casa de Insolvenţă B SPRL să restituie reclamantului suma de 319.200.000 ROL, actualizată la data plăţii efective.

Domenii speta

Spete similare