Aplicabilitatea dispoziţiilor art. 481 cod procedură civilă

Prin cererea de chemare în judecată reclamantul Oraşul B în contradictoriu cu pârâta BR, a solicitat instanţei să dispună obligarea pârâtei la plata sumei de 1799,70 lei, reprezentând chiria neachitată şi 1139,70 lei reprezentând penalităţi neachitate, la plata sumei de 2220,36 lei, reprezentând utilităţi neachitate, rezilierea contractului de închiriere nr…/04.03.2008, încheiat între Oraşul B, în calitate de locator şi pârâtă, în calitate de locatar; evacuarea pârâtei din imobilul, proprietate de stat, situat administrativ în Bocşa, arătându-se că, la data de 04.03.2008, a încheiat cu parata contractul de închiriere nr.., că pârâta datorează chirie lunară, precum şi contravaloarea penalităţilor aferente pe care nu le-a achitat la scadenţă, timp de mai mult de trei luni, respectiv 33 de luni, că la data de 21.03.2014, prin proces-verbal, s-a afişat pârâtei la domiciliul său, notificarea de plată înregistrată sub nr…/19.03.2014, ulterior, la data de 11.04.2014, şi apoi la data de 21.05.2014. Reclamantul a arătat că, potrivit art. IV alin. 2, lit. b, din contractul de închiriere nr…/04.03.2008, rezilierea contractului de închiriere înainte de termenul stabilit se face la cererea locatorului, atunci când chiriaşul nu a achitat chiria cel puţin 3 luni consecutive. In drept, reclamantul a invocat dispoziţiile art. II, art. IV, alin. 2 lit. b din contractul de închiriere, art.1777 cod civil, art. 38 şi urm. din Legea nr. 114/1996. Prin Sentinţa civilă nr.145/4.02.2015, Judecătoria  R  a admis acţiunea şi a obligat pârâta la plata către reclamant a sumei de 660 lei,  cu titlu de pretenţii – contravaloare chirie neachitată, a sumei de 660 lei, reprezentând penalităţi de întârziere şi a sumei de 2220,36 lei, reprezentând utilităţi neachitate; a respins penalităţile de întârziere solicitate de reclamant; a dispus rezilierea contractului nr…/04.03.2008, încheiat cu pârâta; a dispus evacuarea pârâtei din locuinţă, reţinându-se că între pârâtă şi reclamant a fost încheiat contractul – cadru de închiriere pentru suprafeţe cu destinaţie de locuinţă  nr. ../04.03.2008, prin care reclamantul, în calitate de administrator al fondului imobiliar ce aparţine domeniului public al Consiliului Local B, a închiriat pârâtei, în calitate de chiriaş, locuinţa situată în oraşul B, ap. 220, iar prin Actul adiţional nr…/24.01.2012, la contractul de închiriere, termenul contractului a fost prelungit cu 5 ani, începând cu data de 01.01.2012, până la data de 28.12.2016. Prin contractul încheiat, pârâta s-a obligat să plătească o chirie lunară în cuantum de 42,23 lei, începând cu data de 10.03.2008, iar în caz de neplată la termen a chiriei pârâta, în baza art. II din contract, urma să achite penalităţi de 0,5%, din chirie, pentru fiecare zi de întârziere, începând cu prima zi ce urmează aceleia în care suma a devenit exigibilă, fără ca majorarea să poată depăşi totalul chiriei restante. Pentru petitul privind plata chiriei neachitate, potrivit dispoziţiilor art.1429 cod civil, locatarul are şi obligaţia de a plăti preţul locaţiunii la termenele statornicite, iar în conformitate cu prevederile art. 1073  cod civil, creditorul are  dreptul de a dobândi îndeplinirea exactă a obligaţiei şi, în caz contrar, are dreptul la despăgubiri. De asemenea, potrivit dispoziţiilor art. 969 cod civil, convenţiile legal făcute au putere de lege între părţile contractante, astfel încât, faţă de art. II al contractului de închiriere nr…/04.03.2008,  pârâta datorează reclamantei contravaloarea chiriei neachitate. Referitor la cererea privind plata penalităţilor de întârziere, instanţa de fond a constatat că aceasta este întemeiată, în parte, faţă de dispoziţiile art. 969 cod civil şi de dispoziţiile art. II alin. 4 din contractul de închiriere, unde s-a prevăzut că, neplata la termen a chiriei, atrage penalizare de 0,5%, asupra sumei datorate, pentru fiecare zi de întârziere, începând cu prima zi ce urmează aceleia în care suma a devenit exigibilă, fără ca majorarea să poată depăşi totalul chiriei restante. În ceea ce priveşte capătul de cerere privind rezilierea contractului nr…/04.03.2008, instanţa l-a constatat întemeiat, întrucât potrivit dispoziţiilor art. 24 lit. b din Legea nr. 114/1996, republicată, rezilierea contractului are loc, înainte de termenul stabilit şi la cererea proprietarului, când chiriaşul nu a achitat contravaloarea chiriei pe o perioadă mai mare de 3 luni consecutiv. S-a reţinut aplicabilitatea şi a dispoziţiilor art. 1020-1021c.civ., potrivit cărora, pentru a opera rezilierea este necesară întrunirea cumulativă a mai multor condiţii, respectiv să existe o neexecutare totală sau parţială (dar substanţială) a obligaţiei debitorului, neexecutarea să se datoreze culpei debitorului şi debitorul să fi fost pus în întârziere (şi aceasta ultimă condiţie este îndeplinită, cererea de chemare in judecată operând ca punere în întârziere a pârâtei).

Împotriva Sentinţei civile nr. 145, pronunţată de Judecătoria R, a declarat apel reclamantul Oraşul B, solicitând  admiterea apelului şi modificarea în parte a sentinţei apelate, în sensul obligării pârâtului ca, pe lângă  plata sumei indicată în cererea de chemare în judecată, să plătească, aşa cum deja s-a solicitat prin acţiunea introductivă, şi chiria, penalităţi de întârziere pentru utilităţile devenite exigibile, după data introducerii cererii de chemare în judecată, conform art. 397 alin.2 cod procedură civilă, arătându-se că, potrivit prevederilor art. 1429 din vechiul cod civil, locatarul trebuie să  plătească chiria în cuantum şi la termenul stabilit în contract, iar conform  art. 1073, creditorul are dreptul la  îndeplinirea exactă a obligaţiilor. Creditorul-locatar are acelaşi drept, de îndeplinire integrală, exact a obligaţiilor de către debitorul locatar şi în cazul penalităţilor  de întârziere a utilităţilor, însă instanţa de fond nu a avut în vedere faptul că, de la data formulării acţiunii şi până la pronunţarea sentinţei, pârâta a mai generat debite, reprezentând chirie, penalităţi de întârziere şi utilităţi, debite pe care instanţa trebuia să le aibă în vedere, conform prevederilor art. 397, alin. 2 cod procedură civilă, obligând-o pe pârâtă la plata sumelor devenite exigibile după introducerea cererii de chemare în judecată.

Examinând apelul, Tribunalul Caraş Severin a admis apelul, reţinându-se că dispoziţiile art.397 alin.2 cod procedură civilă prevăd că, dacă cererea are ca obiect pretenţii privind obligaţia de întreţinere, alocaţia pentru copii, chirie, arendă, plata salariului, rate din preţul de vânzare sau alte sume datorate periodic, instanţa va obliga pe pârât, la cererea reclamantului, şi la plata sumelor devenite exigibile după introducerea cererii. După cum rezultă din  fişa de calcul intimata pârâtă BR datorează suma de 2.571,4 lei, reprezentând utilităţile neachitate şi 2.291,4 lei penalităţi de întârziere pentru neplata chiriei, iar cu privire la suma de 2.571,4 lei, reprezentând  penalităţi neachitate, se constată că acestea constă în cheltuieli legate de curent, apă-canal, degajarea gunoiului. Verificând contractul încheiat între părţi instanţa de control a constatat că acesta nu cuprinde obligaţia chiriaşului de a achita aceste utilităţi (Cap. III lit. b din contract), deci chiriaşul nu datorează aceste sume.

Prima instanţă a obligat-o pe pârâtă la plata sumei de 2.220,36 lei, reprezentând utilităţi neachitate, însă pârâta nu a înţeles să formuleze cale de atac împotriva Sentinţei civile nr. 145/2015, calea de atac care face obiectul prezentei cauze a fost declarată de reclamantul Oraşul B şi conform art. 481 cod procedură civilă, apelantului nu i se poate crea în propria cale de atac o situaţie mai rea decât  aceea  din hotărârea atacată.

Cu privire la chirie şi penalităţile pentru neplata acesteia la termen, acestea au fost admise, în condiţiile art. 397 alin. 2 cod procedură civilă, însă cu menţiunea de a se avea în vedere faptul că, în contractul încheiat între părţi la cap II, se prevede că neplata la termen a chiriei atrage o penalizare de 0,5%, asupra sumei datorate, începând cu prima zi care urmează celei în care suma a devenit exigibilă, fără ca majorarea să poată depăşi totalul chiriei restante.

Domenii speta

Spete similare