Contestatie la executare

Privilegiul special al asociaţiei de proprietari pentru sumele datorate cu titlu de cotă de contribuţie la cheltuielile comune. Rezolvarea concursului dintre privilegiul special şi ipotecă, potrivit dispoziţiilor codului civil şi nu potrivit dispoziţiilor codului de procedură civilă.

Art.2342 alin.2 teza a II-a din Codul civil, ce reglementează concursul dintre ipotecă şi privilegiu, sub condiţia înscrierii garanţiilor în cartea funciară, se aplică doar privilegiilor speciale, potrivit art.157 din Legea nr.71/2011, de punere în aplicare a Noului cod civil, urmând ca ordinea de prioritate între privilegiile generale şi ipoteci să fie rezolvată potrivit codului de procedură civilă.

Din prevederile art.51 alin.1 din Legea nr.230/2007, privind asociaţiile de proprietari, rezultă că privilegiul asociaţiei de proprietari pentru sumele datorate cu titlu de cotă de contribuţie la cheltuielile comune este unul special el afectând o anumită categorie de imobile, cele din condominiu şi nu toate imobilele proprietarului debitor al asociaţiei. Numai în măsura în care privilegiul purta asupra tuturor imobilelor debitorului se putea vorbi de un privielgiu general. Pe de altă parte, alin.2 al aceluiaşi art.51 prevede că privilegiul se înscrie în cartea funciară, iar o asemenea prevedere ar fi fost inutilă în măsura în care nu ar fi fost vorba de un privilegiu special întrucât doar privilegiile speciale sunt supuse înscrierii în cartea funciară pentru a dobândi rang prioritar în raport cu alte garanţii imobiliare.

 În ipoteza în care, privilegiul apelantei-contestatoare este unul special, se aplică regula concursului cu ipoteca, reglementat de art.2342 alin.2 teza a II-a din Codul civil, care prevede condiţia înscrierii privilegiului special în cartea funciară pentru a avea rang prioritar faţă de ipotecă.

(Tribunalul Arad ,secţia civilă, decizia civilă  nr. 2/A din 12 ianuarie 2015, dosar nr. 7736/55/2014).

Prin sentinţa civilă nr. 4171 din 29.09.2014 pronunţată de Judecătoria Arad s-a respins contestaţia la executare formulată de Asociaţia de Proprietari din Arad în contradictoriu cu intimaţii C.B. S.A. şi M.C.A., împotriva proiectului de distribuire a sumelor de bani obţinute din vânzarea la licitaţie al imobilului din Arad, în cadrul dosarului execuţional al B.E.J. G.H.D.

Nu au fost acordate cheltuieli de judecată.

Pentru a hotărî astfel prima instanţă a reţinut că, în baza titlului executoriu constituit din contract de credit şi contract de ipotecă, încheiate între intimata C.B. SA şi intimatul M.C.A., s-a pornit de către creditoarea intimată C.B. S.A. executarea silită imobiliară împotriva intimatului debitor M.C.A., respective vânzarea la licitaţiei a imobilului situat în Municipiul Arad Arad, proprietatea debitorului M.C.A., pentru recuperarea sumei de 59.247 lei către C.B. SA., reprezentând creanţa şi dobânzi şi a sumei de 310 lei, către C.B. S.A., reprezentând cheltuieli de executare silită avansate de aceasta, precum şi a sumei de 5.621 lei şi 422 lei către BEJ G.H.D., reprezentând onorariu executor judecătoresc, respectiv alte cheltuieli executare, executarea silită formând obiectul dosarului execuţional nr.70/2013 al B.E.J. G.H.D.

Prima instanţă a mai reţinut că, prin Proiectul de distribuire a sumei de bani încheiat la data de 07.04.2014 în dosar execuţional al B.E.J. G.H.D., în temeiul prevederilor art. 873 Cod procedură civilă s-a procedat la distribuirea sumei rezultate din executarea silită, sume astfel, suma de 310 lei, către C.B. S.A., reprezentând cheltuieli de executare silită avansate de aceasta, 5.621 lei şi 422 lei către BEJ G.H.D., reprezentând onorariu executor judecătoresc, respectiv alte cheltuieli executare, 59.247 lei către C.B. SA., reprezentând creanţa şi dobânzi, care urmează să fie alocată creditoarei în conformitate cu dispoziţiile art. 866 Cod procedură civilă.

 Deasemenea în Proiectul de distribuire a sumei de bani încheiat la data de 07.04.2014, s-a consemnat faptul că deoarece suma recuperată în urma vânzării imobilului situat în mun. Arad, nu acoperă creanţa creditorului ipotecar C.B. S.A., prin Sucursala Arad nu se va da curs solicitării P. M. Arad Direcţia Venituri prin adresa din 07.04.2014 în vederea recuperării sumei de 499 lei şi nici solicitării Asociaţiei de Proprietari din Arad înregistrată la B.E.J. G.H.D., în vederea recuperării sumei de 3.713,69 lei, precizîndu-se că suma de 65.000 lei este consemnată în contul biroul executorului judecătoresc, iar după distribuirea sumei va rămâne de recuperat suma de 1020,72 lei.

În cauză sunt incidente prevederile art. 2338 Cod civil, art. 2339 şi art. 2342 Cod civil, art. 51 alin. 1 din Legea nr. 230/ 2007 privind infiintarea, organizarea şi funcţionarea asociatiilor de proprietari.

Conform prevederilor art. 51 alin. 1 din Legea nr. 230/ 2007 - privind înfiinţarea, organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari - “Asociaţia de proprietari are un privilegiu imobiliar cu rang prioritar asupra apartamentelor şi altor spaţii proprietăţi individuale ale proprietarilor din condominiu, precum şi un privilegiu asupra tuturor bunurilor mobile ale acestora, pentru sumele datorate cu titlu de cota de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de proprietari, după cheltuielile de judecată datorate tuturor creditorilor în interesul cărora au fost făcute.”

De asemenea, prima instanţă a avut în vedere prevederile art. 2338 Cod civil cu privire la -  Privilegiile generale, precum şi prevederile art. 2339 Cod Civil cu privire la -  Privilegiile speciale.

A mai avut în vedere şi aspectul cu privire la  Concursul privilegiilor între ele şi concursul dintre privilegii şi ipoteci, care este reglementat de art. 2342 Cod Civil.

Deasemenea potrivit prevederilor art. 157 din Legea nr. 71/2011 dispozitiile art. 2.342 din Codul civil se aplică numai privilegiilor speciale.

În cauză pentru creditul acordat de creditoare debitorului în valoare de 50.000 lei din contractul de credit s-a garantat cu ipotecă de rang I în favoarea creditoarei C.B. SA asupra imobilului situat în mun. Arad, conform  contractului de ipotecă autentificat în data de 08.10.2012, iar  dreptul de ipotecă în valoare de 69.000 lei a dobânzii variabile de 12,75 % pe an plus comisioanele aferente s-a  întabulat în favoarea C.B. SA, în Cartea Funciară Arad prin încheierea din 09.10.2007.

Prima instanţă a mai reţinut că ulterior prin Încheierea din 21.10.2013 s-a întabulat în cartea funciară din Arad contestatoarea Asociaţia de Proprietari din Arad strada Praporgescu bloc 9 B  având CIF nr. 6526978, dreptul de ipotecă legală în valoare de 2.110,72lei.

Prima instanţă în analiza cu privire la concursul privilegiilor între ele şi concursul dintre privilegii şi ipoteci, a constatat că deşi contestatroarea are un privilegiu imobiliar cu rang prioritar al debitorului asupra imobilului înscris în CF  nr. 308979-C1-U12 Arad în temeiul prevederilor art. 51 alin. 1 din Legea nr.  230/ 2007, în concurs cu ipoteca imobiliară constituită în favoarea intimatei creditoare C.B. S.A., nu se poate reţine că Asociaţia de Proprietari din Arad are rang preferabil câtă vreme aceasta nu şi-a înscris privilegiul în Cartea Funciară nr. 308979-C1-U12 Arad, mai înainte ca ipoteca să fi fost înscrisă, de creditoarea intimată C.B. S.A , astfel că nefiind întrunită cerinţa  reglementată de art. 2342 alin. 2 teza II Cod Civil, pentru ca într-o atare situaţie să se poată reţine susţinerea conrestatoarei creditoare conform căreia ar beneficia de un privilegiu special preferat creditoarei C.B. S.A,  titulara  ipotecii imobiliare mai sus amintite.

În contextul în care nu au rezultat aspecte vizând nerespectarea dispoziţiilor cu privire la întocmirea proiectului de distribuire prevăzut de art. 873 Cod procedură civilă, prima instanţă în temeiul prevederilor art. 716 Cod procedură civilă a respins contestaţia la executare formulată de Asociaţia de Proprietari din Arad în contradictoriu cu intimaţii C.B. S.A. şi M.C.A., împotriva proiectului de distribuire a sumelor de bani obţinute din vânzarea la licitaţie al imobilului situat în Arad în cadrul dosarului execuţional al B.E.J. G.H.D.

În cauză nu au fost acordate cheltuieli de judecată.

Împotriva acestei hotărâri a declarat apel contestatoarea Asociaţia de Proprietari din Arad prin care solicită admiterea apelului, schimbarea în totalitate a hotărârii atacate şi admiterea contestaţiei la executare împotriva proiectului de distribuire a sumelor de bani obţinute din vânzarea la licitaţie a imobilului situat în municipiul Arad, a intimatului debitor M.C.A., în cadrul dosarului execuţional al BEJ G.H.D. din municipiul Arad, astfel cum a fost solicitată în acţiunea introductivă, cu cheltuieli de judecată, constând în taxă judiciară de timbru din prima instanţă şi din apel.

În motivare, apelanta consideră că hotărârea primei instanţe este netemeinică şi nelegală, deoarece a soluţionat cauza, aplicând în mod greşit dispoziţiile art. 2342 al. 2 teza a doua Cod civil, aceste dispoziţii, fiind aplicabile numai privilegiilor speciale, astfel cum este prevăzut de Legea nr.71/2011 de punere în aplicare a noului Cod civil. Art. 157 dispune că “Dispoziţiile art. 2342 din Codul civil se aplică numai privilegiilor speciale”.

Învederează că, dispoziţiile art. 2339 Cod civil prevăd cazurile de privilegii speciale. Însă, asociaţia în caliate de apelantă are un privilegiu general, acest aspect rezultă din două dispoziţii legale: a) art. 1338 Cod civil intilulat “Privilegii generale” şi b) art. 51 al.2 din Legea 230/2007.

Apelanta consideră că, din interpretarea dispoziţiilor legale enunţate mai sus rezultă că dispoziţiile art. 2342 Cod civil nu sunt aplicabile în prezenta cauză.

Fiind aplicabile dispoziţiile art. 864 Cod procedură civilă raportat la art. 51 al.2 din Legea 230/2007 şi art. 866 Cod procedură civilă şi art. 2335 Cod civil. Creditorul privilegiat este preferat celorlalţi creditori, chiar dacă drepturile acestora s-au născut ori au fost înscrise mai înainte.

În drept apelanta a invocat dispoziţiile art. 480 al. 2 Cod procedură civilă.

Intimata C.B. S.A a formulat întâmpinare prin care solicită respingerea apelului formulat de către contestatoare.

În motivare, intimata consideră că prima instanţă a apreciat în mod temeinic şi legal cu privire la cauza dedusă judecăţii, prezentând în considerentele hotărârii pronunţate motivele de fapt şi de drept care au condus la respingerea acţiunii formulate de contestatoarea Asociaţia de proprietari din Arad, iar soluţia pronunţată este temeinică şi legală, în raport de actele şi lucrările dosarului, precum şi de dispoziţiile legale incidente.

Pe cale de excepţie procesuală, invocă excepţia tardivităţii apelului. Având în vedere că cererea de contestaţie la executare a Asociaţiei de proprietari din Arad a fost făcută împotriva proiectului de distribuire a sumei de bani, fiind întemeiată în drept, printre altele şi pe art. 875 şi art. 876 Noul Cod de procedură civilă, devin aplicabile prevederile art. 876 alin. 1 NCPC privind soluţionarea unei asemenea contestaţii şi termenul de exercitare a căii de atac.

Astfel, potrivit dispoziţiilor art. 876 alin. 1 NCPC „Toate contestaţiile formulate împotriva proiectului de distribuire se judecă de instanţa de executare, printr-o singură hotărâre, de urgenţă şi cu precădere, cu citarea în termen scurt a părţilor. Hotărârea poate fi atacată numai cu apel în termen de 5 zile de la comunicare.”

Din interpretarea acestui articol rezultă fără echivoc că în cazul soluţionării unei contestaţii impotriva proiectului de distribuire, termenul pentru exercitarea căii de atac este de 5 zile de la data comunicării hotărârii iar nu de 30 de zile de la data comunicării acesteia. De altfel, posibilitatea existenţei şi a unui alt termen de introducere a apelului decât cel general, este prevăzută în chiar Codul de procedură civilă la art. 468 alin. 1 „Termenul de apel este de 30 de zile de la comuunicarea hotărârii, dacă legea nu dispune altfel”.

Intimata C.B. S.A precizează că în speţa de faţă calea de atac este apelul iar, potrivit dispoziţiilor derogatorii de la regula generală, termenul de introducere este de 5 zile de la data comunicării hotărârii. Aşadar, chiar dacă în cuprinsul hotărârii se prevede un termen de exercitare a căii de atac de 30 de zile de la data comunicării, termenul se calculează de fapt în condiţiile impuse de lege şi nu în cele înscrise în hotărâre (art. 457 NCPC „Hotărârea judecătorească este supusă numai căilor de atac prevăzute de lege, în condiţiile şi termenele stabilite de aceasta, indiferent de menţiunile din dispozitivul ei”).

În consecinţă, nu importă din punct de vedere juridic faptul că în sentinţa atacată se indică eronat un alt termen de exercitare a căii de atac, câtă vreme dispoziţiile legale speciale sunt clare.

De asemenea, intimata C.B. S.A învederează faptul că hotărârea atacată a fost comunicată Asociaţiei de proprietari din Arad la data de 10.11.2014, conform procesului verbal de înmânare existent la dosar, data de la care curge termenul de 5 zile de declarare a apelului, iar apelul a fost depus la data de 19.11.2014, conform ştampilei aplicate de serviciul registratură al Judecătoriei Arad, termenul de introducere a căii de atac fiind în mod evident depăşit.

Consecinţa acestui fapt, partea adversă este sancţionată cu decăderea din dreptul de a mai ataca hotărârea instanţei de fond şi, fiind o excepţie procesuală peremptorie, se impune respingerea apelului ca tardiv.

Cu privire la starea de fapt, învederează că în baza contractului de credit din 05.10.2007, C.B. S.A. - Sucursala Arad a acordat un credit în valoare de 50.000 lei intimatului M.C.A., garantat cu ipotecă de rang I, constituită în favoarea Băncii, asupra imobilului situat în Arad, înscris în cartea funciară conform contractului de ipotecă din 08.10 2007, autentificat.

Întrucât împrumutatul nu şi-a îndeplinit obligaţia de plată la scadenţă a ratelor de credit şi a dobânzilor aferente, intimata C.B. S.A a solicitat BEJ G.H.D. demararea executării silite asupra garantului ipotecar, fiind deschis dosarul execuţional din 2013, iar prin încheierea civilă din 14. 11.2013, Judecătoria Arad a încuviinţat executarea silită pentru recuperarea sumei de 58.672,81 lei, la care se calculau în continuare accesorii până la achitarea integrală a debitului şi la care se adăugau şi cheltuielile ocazionate de procedura executională.

Intimata C.B. S.A mai arată că, în urma îndeplinirii actelor de executare silită din dosarul nr. 70/2013, BEJ G.H.D. a obţinut la data de 03.03.2014 valorificarea prin vânzare la licitaţie a imobilului adus în garanţie de intimatul M.C.A. pentru preţul de 65.600 lei şi, după ce creditorii intervenienţi şi-au depus titlurile lor, a procedat în data de 07.04.2014 la întocmirea Proiectului de distribuire a sumei rezultate din executare.

Prin acel proiect se prevedea distribuirea sumei după cum urmează: 310 lei către intimata C.B. S.A reprezentând cheltuieli de executare silită avansate de aceasta, 5.621 lei şi 422 lei către BEJ G.H.D., reprezentând onorariu executor judecătoresc, respectiv alte cheltuieli executare şi 59.247 lei către intimata C.B. S.A  reprezentând creanţă şi dobânzi.

Având în vedere că la data vânzării la licitaţie a garanţiei imobiliare valoarea totală a creanţei de recuperat în dosarul execuţional nr. 70/2013 era de 66.508,61 lei, iar preţul de adjudecare nu acoperea această creanţă, executorul nu a dat curs solicitării celorlalţi creditori intervenienţi, dintre care apelanta Asociaţia de proprietari din Arad era creditor privilegiat imobiliar înscris ulterior, făcând în mod corect aplicarea prevederilor legale referitoare la rangul creanţelor garantate şi ordinea lor de preferinţă la îndestulare, funcţie şi de succesiunea operaţiunilor de înscriere în cartea funciară a drepturilor de ipotecă şi a privilegiilor creditorilor.

Intimata C.B. S.A consideră că, apelanta critică în mod injust hotărârea primei instanţe ca fiind neîntemeiată şi nelegală, susţinând că privilegiul imobiliar al asociaţiei de proprietari conferă creanţei acesteia un rang prioritar la îndestulare faţă de alţi creditori, chiar dacă drepturile acestora s-au născut ori au fost înscrise mai înainte.

De asemenea, consideră că în motivarea hotărârii sale de respingere a contestaţiei la executare ca neîntemeiată, prima instanţă a reţinut corect că, în primul rând, o ipotecă imobiliară înscrisă anterior în cartea funciară are preferinţă la îndestulare faţă de un privilegiu imobiliar asupra aceluiaşi imobil, dar care a fost notat ulterior iar, în al doilea rând, proiectul de distribuire a sumelor obţinute din vânzarea la licitaţie a imobilului în cauză a fost întocmit de executorul judecătoresc cu respectarea dispoziţiilor legale în vigoare.

Astfel, apelanta Asociaţia de proprietari din Arad solicită distribuirea cu prioritare către aceasta a sumei de 2.110,72 lei, reprezentând cote contribuţie la cheltuielile asociaţiei de proprietari, şi abia apoi distribuirea către banca-creditor ipotecar a sumei rămase din preţul obţinut prin vânzarea la licitaţie a imobilului intimatului debitor M.C.A. În motivarea acestei cereri, apelanta invocă prevederile art. 51 alin. 1 din Legea 230/2007, precum şi dispoziţiile art. 2335 Cod civil, ignorându-se în totalitate, prevederea derogatorie (art. 156) din Legea de aplicare a Codului civil.

Intimata C.B. S.A consideră că se află în prezenţa unui concurs dintre un privilegiu, aşa cum este el prevăzut în articolele precitate, art. 51 alin. 1 din Legea 230/2007 şi art. 2335 Cod civil, şi o ipotecă constituită pe cale convenţională, ambele înscrise în cartea funciară a imobilului urmărit în dosarul de executare nr. 70/2013 al BEJ G.H.D..

Învederează că, apelanta asociaţia de proprietari are calitate de creditor privilegiat al intimatului debitor M.C.A. privilegiul său derivând din Legea 230/2007, iar în caz de concurs cu o ipotecă imobiliară constituită în favoarea Băncii în calitate de intimată, apelanta asociaţia de proprietari are rang preferabil numai dacă şi-a înscris privilegiul în Cartea Funciară mai înainte ca ipoteca să fi fost înscrisă. Ori, această condiţie nu este întrunită de apelantă, de vreme ce ipoteca Băncii a fost înscrisă în data de 09.10.2007, pe când dreptul de privilegiu (ipoteca legală) a fost întabulată abia la data de 21.10.2013, adică după 6 ani.

Pe cale de consecinţă, având în vedere că rangul creanţei Băncii în calitate de intimată are preferinţa conferită de înscrierea anterioară în registrul de publicitate imobiliară faţă de rangul creanţei apelantei, solicită instanţei să înlăture apărările acesteia şi să menţină ca legal întocmit Proiectul de distribuire a sumei rezultate din executare.

De asemenea, intimata C.B. S.A solicită respingerea apelului, în principal, ca tardiv iar în subsidiar ca neîntemeiat şi menţinerea sentinţei atacate ca temeinică şi legală.

În drept, a invocat dispoziţiile art. 205 Noul Cod de procedură civilă şi textele de lege invocate în cuprinsul acesteia.

În probaţiune a depus la dosar înscrisuri.

Intimatul M.C.A. nu a formulat întâmpinare.

Analizând apelul de faţă, prin prisma motivelor formulate şi a probelor administrate, tribunalul reţine următoarele:

Apelul este nefondat, potrivit celor ce succed:

Apelanta-contestatoare susţine că proiectul de distribuire a sumelor de bani obţinute din vânzarea la licitaţie a imobilului situat în Arad, judeţul Arad, în cadrul dosarului execuţional al BEJ G.H.D. trebuia modificat în sensul schimbării ordinii rangului creanţelor ce trebuie achitate. Apelanta-contestatoare a solicitat şi în faţa primei instanţe ca după distribuirea sumelor de bani reprezentând cheltuieli de executare silită, avansate de creditor şi onorariul cuvenit executorului judecătoresc, să îi fie alocate sumele de 150 lei, cu titlu de onorariu avocaţial pentru înscrierea privilegiului imobiliar în cartea funciară şi 2110,72 lei, cu titlu de cote de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de proprietari.

Apelanta-contestatoare susţine că beneficiază de un privilegiu general în baza art.2338 Cod civil, preferat ipotecii creditoarei-intimate C.B.  S.A. şi că, în consecinţă, prima instanţă a respins greşit contestaţia la proiectul de distribuire a sumelor, nesocotind rangul şi semnificaţia privilegiului.

Tribunalul este de acord cu apelanta-creditoare asupra faptului că, art.2342 alin.2 teza a II-a din Codul civil, ce reglementează concursul dintre ipotecă şi privilegiu, sub condiţia înscrierii garanţiilor în cartea funciară, se aplică doar privilegiilor speciale, potrivit art.157 din Legea nr.71/2011, de punere în aplicare a Noului cod civil, urmând ca ordinea de prioritate între privilegiile generale şi ipoteci să fie rezolvată potrivit codului de procedură civilă.

Cu toate acestea, contrar susţinerilor apelantei, privilegiul de care se prevalează nu este unul general ci un privilegiu special imobiliar. Din prevederile art.51 alin.1 din Legea nr.230/2007, privind asociaţiile de proprietari, rezultă că privilegiul asociaţiei pentru sumele datorate cu titlu de cotă de contribuţie la cheltuielile acesteia poartă doar asupra apartamentelor şi a altor spaţii proprietăţi individuale ale proprietarilor din condominiu. Cu alte cuvinte privilegiul este unul special el afectând o anumită categorie de imobile, cele din condominiu şi nu toate imobilele proprietarului debitor al asociaţiei. Numai în măsura în care privilegiul purta asupra tuturor imobilelor debitorului se putea vorbi de un privielgiu general. Pe de altă parte, alin.2 al aceluiaşi art.51 prevede că privilegiul se înscrie în cartea funciară, iar o asemenea prevedere ar fi fost inutilă în măsura în care nu ar fi fost vorba de un privilegiu special întrucât doar privilegiile speciale sunt supuse înscrierii în cartea funciară pentru a dobândi rang prioritar în raport cu alte garanţii imobiliare.

În ipoteza analizată, în care, privilegiul apelantei-contestatoare este unul special, se aplică regula concursului cu ipoteca, reglementat de art.2342 alin.2 teza a II-a din Codul civil, care prevede condiţia înscrierii privilegiului special în cartea funciară pentru a avea rang prioritar faţă de ipotecă. Cum privilegiul a fost înscris de apelanta- contestatoare la data de 21.10.2013, ulterior înscrierii ipotecii creditoarei-intimate C.B. S.A., ce a avut loc la data de 09.10.2007, rezultă că nu poate fi preferat ipotecii, motiv pentru care atât proiectul de distribuire a sumelor rezultate din licitaţie, cât şi soluţia primei instanţe de respingere a contestaţiei la executare sunt legale iar apelul va fi respins în baza art.480 alin.1 Cod procedură civilă.

Domenii speta

Spete similare