Antecontracte. Condiţiile necesare pentru transmiterea dreptului de proprietate

Sentinţă civilă 1689 din 19.04.2012


Pentru ca instanta sa poata pronunta o hotarâre care sa tina loc de contract autentic de vânzare-cumparare, în conditiile  legii civile  trebuie sa fie îndeplinite toate conditiile necesare pentru transmiterea dreptului de proprietate, fiind necesara dovada dreptului de proprietate al pârâtului asupra terenului ce face obiectul antecontractului de vânzare-cumparare.

Prin cererea înregistrata pe rolul acestei instante la data de  .., sub numarul .., reclamantul T.J. a chemat în judecata pe pârâtul B. T. solicitând instantei ca în contradictoriu cu acesta sa pronunte o hotarâre care sa tina loc de  contract de vânzare cumparare pentru terenul în suprafata de 0,50 ha. teren arabil extravilan situat pe raza com.T…jud. ., amplasat în T 31 P.3 cu vecini: N-  A. I.E – DC., S – T. I., V - DC, conform T.P. nr.  si certificatului de mostenitor nr…  autentificat de BNP C. pentru suma de 2000 lei.

S-a mai învederat ca înca din momentul încheierii antecontractului de vânzare cumparare reclamantul a intrat în posesia terenului, comportându-se ca un adevarat proprietar, dar pârâtul refuza sa se prezinte la notar în vederea încheierii contractului în forma autentica.

Reclamantul nu a invocat nici un temei de drept în sustinerea cererii sale.

În sustinerea cererii, reclamantul a solicitat administrarea probei cu înscrisuri.

În dovedirea cererii reclamantul in conformitate cu art.112 Cod proc.civ., a depus la dosar,  chitanta încheiata la ..copii acte identitate parti, certificat de mostenitor nr…din .. emis de BNP C.., titlu de proprietate nr.., testament autentificat sub nr… de BNP C.. certificat fiscal  .

Cererea a fost legal timbrata în conformitate cu dispozitiile art. 3 ind. 1, art. 2 alin. 1 din Legea 146/1997 si art. 3 alin. 2 din O.G. 32/1995 cu suma de 171 lei reprezentând taxa judiciara de timbru si 3 lei timbru judiciar.

Pârâtul, desi legal citata, nu au formulat întâmpinare la dosar si nu s-a prezentat la judecarea cauzei.

În sedinta publica  din data de .., instanta a pus în vedere reclamantului sa depuna la dosar certificatul de sarcini si a încuviintat proba cu interogatoriul pârâtului.

La dosar s-au mai depus, certificatul de sarcini nr… din …  (fila 20) si interogatoriu (fila 21).

Analizând ansamblul probator existent la dosarul cauzei, instanta constata urmatoarele:

Asa cum rezulta din înscrisul sub semnatura privata denumit antecontract de vânzare-cumparare la fila  5 din dosar, între parti s-a încheiat la data de  1.11.2010 un antecontract de vânzare-cumparare, având ca obiect  terenul în suprafata de  0,50 ha. teren arabil extravilan situat pe raza com.T., jud. , amplasat în T 31 P.3 cu vecini: N -A. I., E – DC., S – T. I., V - DC, prin care acestea s-au angajat sa încheie ulterior contractul de vânzare-cumparare în forma prevazuta de lege, pârâtul asumându-si obligatia de a se prezenta la notar în vederea încheierii conventiei de vânzare cumparare în forma autentica.

 Pretul vânzarii  a fost stabilit la suma de 2000 lei si a fost achitat de catre cumparator înca de la data încheierii contractului de vânzare cumparare  moment în care reclamantul a intrat în posesia efectiva a terenului, asa cum reiese din înscrisul sub semnatura privata denumit chitanta depus la fila 5 din dosar.

În conditiile spetei, instanta apreciaza ca devin incidente urmatoarele dispozitii legale: art. 2 alin. 1 si art. 5 alin. 2 din Titlul X Circulatia Juridica a Terenurilor din Legea 247/2005 privind reforma în domeniile proprietatii si justitiei precum si alte masuri adiacente, art. 969, art. 948, art. 1073 si art. 1077 din Codul civil.

Instanta apreciaza ca fiind aplicabile aceste dispozitii legale deoarece pentru actul juridic este aplicabila legea în vigoare la data încheierii acestuia atât în ceea ce priveste conditiile de validitate cât si în ceea ce priveste efectele actului juridic si executarea obligatiilor asumate de catre parti. Antecontractul de vânzare cumparare fiind încheiat la data de 10.01.2011 regulile privind executarea acestuia sunt supuse legii în vigoare la acea data respectiv dispozitiilor Codului Civil de la 1864.

Aceasta regula reiese cu certitudine atât din dispozitiile art.6 alin.2 si 3 din  Codul Civil cât si din dispozitiile arrt.102 alin.1 din legea 71/2011 conform carora: <<contractul este supus legii în vigoare la data când a fost încheiat în tot ceea ce priveste încheierea, interpretarea efectele si executarea sa>>.

Instanta observa ca potrivit dispozitiilor art.2 alin.1 din Titlul X Circulatia Juridica a Terenurilor,din legea 247/2005 privind reforma în domeniile proprietatii si justitiei precum si alte masuri adiacente, terenurile indiferent ca sunt situate în intravilanul sau extravilanul localitatilor si indiferent de destinatia sau întinderea lor - pot fi înstrainate sau dobândite prin acte juridice între vii, sub sanctiunea nulitatii absolute, numai daca actul a fost încheiat în forma autentica.

dupa încheierea unui antecontract cu privire la un teren, cu sau fara constructii, una din parti refuza ulterior sa încheie contractul, partea care si-a îndeplinit obligatiile poate sesiza instanta competenta care poate pronunta o hotarâre care sa tina loc de contract”.

Fata de aceste dispozitii legale, instanta constata ca actul juridic încheiat între parti si consemnat în înscrisul denumit chitanta are natura unei promisiuni bilaterale de vânzare-cumparare care nu a avut ca efect transmiterea în patrimoniul reclamantului a dreptului de proprietate asupra imobilului teren ce face obiectul prezentei cauze, ci a generat doar un drept de creanta în patrimoniul reclamantului. Astfel conventia partilor reprezinta un antecontract bilateral de vânzare cumparare, dând însa nastere în sarcina partilor unei obligatii de a face, constând în obligatia de a încheia în forma autentica conventia de înstrainare a imobilului în cauza, oricare dintre parti putând cere încheierea contractului de vânzare cumparare având ca obiect imobilul teren anterior mentionat.

Însa, pentru ca instanta sa poata pronunta o hotarâre care sa tina loc de contract autentic de vânzare-cumparare, în conditiile art. 1073-1077 C.civ si art. 5 alin. (2) din titlul X din Legea nr. 247 / 2005. trebuie sa fie îndeplinite toate conditiile necesare pentru transmiterea dreptului de proprietate, fiind necesara dovada dreptului de proprietate al pârâtului asupra terenului ce face obiectul antecontractului de vânzare-cumparare.

Astfel instanta retine ca în conformitate cu dispozitiile art.1294 Cod civ., vânzarea-cumpararea este un contract prin care una dintre parti vânzatorul stramuta proprietatea unui bun al sau asupra celeilalte parti cumparatorul, care se obliga a plati în schimb pretul bunului vândut. Din modul de reglementare al contractului de vânzare cumparare reiese ca în mod neîndoielnic poate avea calitatea  de vânzator numai titularul dreptului de proprietate asupra bunului înstrainat, întrucât contractul de vânzare cumparare este translativ de proprietate.

Observând înscrisurile depuse la dosarul cauzei, respectiv titlul de proprietate NR.  din data de ..) instanta constata ca defunctul  M. V. T. a avut calitatea de proprietar al terenului arabil extravilan situat pe raza com.T., jud.. terenul în suprafata de 0,50 ha, amplasat în T 31 P.3 cu vecini: N -A. I., E – DC., S – T. I., V – DC.

Prin certificatul de mostenitor nr.., i s-a constatat pârâtului  B. T., calitatea de mostenitor testamentar a autorului M. V. T. fiindu-i atribuita suprafata de 2,5 ha teren situat pe raza comunei T.,.

Fata de înscrisurile depuse de catre reclamant la dosarul cauzei instanta observa ca nu s-a facut dovada calitatii de proprietar a pârâtului B. T. în ceea ce priveste imobilul terenul în suprafata de 0,50 ha, amplasat în T 31 P.3 cu vecini: N -A. I, E – DC., S – T. I., V – DC.

Astfel pe de o parte se constata ca defunctului M.V. T. i s-a reconstituit prin titlul de proprietate nr. din data de .. dreptul de proprietate asupra unei suprafete de teren de 3,262 ha pe raza comunei Traian  suprafata de 0,50 ha, amplasat în T 31 P.3 cu vecini: N - A., E – DC., S – T. I., V – DC fiind cuprinsa în acest titlu de proprietate.

În ceea ce îl priveste pe  pârâtul B. T. acestuia i-a fost atribuita prin mostenire testamentara o suprafata de 2,5 pe raza comunei T. fara a fi efectuata  o individualizare a terenului atribuit pârâtului, astfel încât instanta constata ca la dosarul cauzei nu exista nici un mijloc de proba din care sa reiasa ca pârâtul are calitatea de proprietar a suprafetei de  0,50 ha, amplasat în T 31 P.3 cu vecini: N A. I., E – DC., S – T. I., V – DC

Fata de situatia de fapt si de drept expusa, apreciind ca nu s-a facut de catre reclamant în conformitate cu dispozitiile art.1169 Cod civil dovada dreptului de proprietate a pârâtului asupra  suprafetei de  0,50 ha, amplasat în T 31 P.3 cu vecini: N- A. I., E – DC., S – T.I.V – DC ce a facut obiectul antecontractului de vânzare cumparare în baza art. 1294 Cod civil instanta va respinge actiunea ca neîntemeiata

În baza art. 274 din Codul procedura civila si având în vedere principiul disponibilitatii, instanta va lua act ca pârâtul nu a solicitat cheltuieli de judecata.

Postat 30.06.2012