Obligatia de a face

Judecătoria mediaş

Sentinţa civilă - 611 - 25.03.2010

Domeniul social - obligaţia de a face

Constată că prin acţiunea civilă înregistrată la data de 17 martie 2009, reclamantul L. T., dom. în M.,str. P. nr.- a chemat în judecată pe pârâta A. E., cu domiciliul procesual ales în M. , str. Ş. P. nr.- jud. S., solicitând ca prin hotărârea ce se va pronunţa să se dispună următoarele :

- să fie obligată pârâta, proprietarul imobilului situat în M., str. P. nr.- , înscris în CF Mediaş nr.6728 nr.top.1204/2/2-5379/1205/2-5366/1205-5380/1206/1/2/II , la încheierea în baza art. 15 din Legea 10/2001, a unui contract de închiriere cu reclamantul sau  în caz contrar, obligarea pârâtei să-i pună la dispoziţie  o locuinţă corespunzătoare, în sensul art. 15 alin.1 din Legea 10/2001 ;

- obligarea  pârâtei la plata sumei de 5.000 euro sau echivalentul în lei la data plăţii, reprezentând sporul de valoare adus imobilului cu destinaţie de locuinţă situat în M.,str. P. nr.-, înscris în CF Mediaş nr.6728 ca urmare a îmbunătăţirilor necesare şi utile aduse acestuia ;

-  recunoaşterea în favoarea reclamantului a unui drept de retenţie asupra imobilului , până la achitarea integrală de către pârâtă a contravalorii cheltuielilor necesare şi utile efectuate de reclamant cu imobilul în cauză;

- obligarea pârâtei la plata cheltuielilor de judecată.

În motivare reclamantul arată că locuieşte în imobilul din M. ,str. P. nr.- din anul 1984 , în baza unui contract de închiriere încheiat cu RAGTL M., actuala SC G. C. SA. Susţine reclamantul că, închirierea s-a derulat fără probleme până  în luna februarie 2007,  când SC G. C.  i-a comunicat faptul că începând cu 01.02.2007, contractul de închiriere încetează ca urmare a Dispoziţiei Primarului mun. M. nr. 1543/2006, de restituire a imobilului şi că pentru încheierea unui nou contract să se adreseze noului proprietar , pârâta A. E.. Pretinde reclamantul că , urmare a acestei adrese primite, a încercat să ia legătura cu noul proprietar în vederea încheierii unui nou contract de închiriere pe o durată de 5 ani considerând că era îndreptăţit să beneficieze de o nouă locaţiune în condiţiile Legii 10/2001. În schimb, arată reclamantul, în cursul lunii august 2008 a primit din partea noului proprietar o notificare prin care i s-a adus la cunoştinţă faptul că i se pune la dispoziţie o altă locuinţă , în M. pe strada P. nr.-, cu condiţia eliberării locuinţei până la data e 01.09.2008. La această notificare, reclamantul susţine că a trimis un răspuns pârâtei , reamintindu-i că a efectuat demersuri pentru perfectarea unei convenţii de închiriere , fiind de fiecare dată amânat, menţionând totodată că, este de acord , în principiu , cu mutarea  în spaţiul din str. P. nr.- doar după ce se va face dovada că noua locuinţă întruneşte exigenţele minimale prev. de Legea 114/1996. Pretinde reclamantul că de fiecare dată când şi-a exprimat dorinţa de a vedea felul în care se prezintă locuinţa oferită în schimb, pârâta l-a tot amânat, spunându-i de fiecare dată că este la fel cu cea în care locuieşte el. Mai susţine reclamantul că pârâta nu  a dat nici un răspuns solicitării sale  , aşa încât în prezent nu există încheiat un contract de închiriere, deşi menţionează acesta, legea obligă la încheierea unei astfel de convenţii. Considerente pentru care, reclamantul arată că  a promovat prezenta acţiune, apreciind că neîncheierea contractului nu a fost cauzată din motive imputabile lui şi potrivit art.10 din OUG 40/1999 privind protecţia chiriaşilor, iniţiativa perfectării contractului incumbă în sarcina noului proprietar al imobilului. Cât priveşte cheltuielile necesare şi utile suportate pentru îmbunătăţirile aduse imobilului, reclamantul susţine că potrivit art.48 alin.1 din Legea 10/2001, având calitatea de chiriaş are dreptul de a fi despăgubit pentru sporul de valoare adus imobilului cu efectuarea lucrărilor de amenajare constând în  edificarea unei băi, asigurarea alimentării cu apă şi dotarea ei cu toate obiectele sanitare necesare; edificarea unei cămări ; betonarea curţii; refacerea gardului împrejmuitor; renovarea faţadei casei; introducerea canalizării şi amenajarea unui decantor, lucrări al căror cost, reclamantul l-a estimat  la suma de 5.000 euro. Consideră reclamantul că aceste amenajări se încadrează în noţiunea lucrărilor necesare şi utile , ele fiind lucrări minimale şi strict necesare funcţionării normale a spaţiului locativ. Referitor la dreptul de retenţie, reclamantul a arătat că înţelege să se prevaleze de dispoziţiile art.43 alin.2 din OUG 40/1999, dreptul enunţat constituind o garanţie pentru el în ceea ce priveşte îndeplinirea obligaţiei de plată de către pârâtă. În privinţa mutării sale în locuinţa de pe str. P. nr.- , reclamantul arată că este de acord cu acest lucru cu condiţia ca imobilul oferit în schimb,  să întrunească cel puţin condiţiile minimale de locuire, luând în considerare şi faptul că este o persoană în vârstă, suferindă , având  diferite afecţiuni , pentru care are nevoie de cel puţin o cameră, o bucătărie şi o baie, faţă de care , susţine reclamantul , din informaţiile sale, spaţiul pe care i-a  fost propus în schimb de către  pârâtă , nu oferă aceste condiţii.

În drept au fost invocate prev.art.112-114; art.274 C .pr. civilă; art.15 , art.48 alin.1, alin.2, art.50 alin.1 din Legea 10/2001 ; art.10; art.43 alin.2 din OUG 40/1999, Legea 146/1997.

În probaţiune, reclamantul a arătat că înţelege să se prevaleze de proba cu interogatoriu, cu înscrisuri, probe testimoniale, expertiză imobiliară.

Ataşat cererii introductive s-au depus o serie de înscrisuri constând în : copia notificării primite , răspunsul comunicat pârâtei; copia adresei nr.1051/2007 emisă de SC G. C. SA M. ; copie adeverinţă medicală ; împuternicire avocaţială; chitanţă taxă de timbru în sumă de 19 lei.

Pârâta A. E., a depus întâmpinare şi cerere reconvenţională – fila 24 dosar. În ceea ce priveşte acţiunea reclamantului, prin întâmpinarea depusă, pârâta a arătat că se opune admiterii ei. În motivare, se arată că după intrarea în vigoare a OUG 8/2004 nu mai poate fi obligată la reînnoirea contractului de închiriere. Susţine pârâta că a oferit reclamantului un spaţiu de locuit în schimb şi i-a dat termen să părăsească imobilul în litigiu. După o lungă tăcere, afirmă pârâta, apărătoarea reclamantului a luat legătura cu apărătoarea sa şi i-a spus că nu poate accepta totuşi spaţiul oferit, pentru că nu are două camere de locuit şi că familia reclamantului se compune din două persoane , el şi fiul său. Susţine pârâta că a răspuns reclamantului faptul că , închirierea de care se prevalează a fost perfectată după ce dânsa a depus notificarea pentru restituirea imobilului, condiţie ce atrage nulitatea absolută a actului. Mai arată pârâta că , într-o împrejurare numita  I. M. întâlnindu-l pe reclamant , acesta

 i-a spus respectivei că nu se mută în casa de pe str. P. nr.- că lui îi trebuie curte şi grădină , aşa cum are în prezent. Ulterior, se afirmă, fiica reclamantului, cu 2 luni înainte de începerea procesului ar fi sunat-o pe I. M. şi i-a spus că se pot împăca cu pârâta, să le dea 5000 Euro, căci ei atunci

vor părăsi imobilul. Cât priveşte pretinsele investiţii, pârâta pretinde că reclamantul nu a făcut nici un fel de astfel de lucrări. L-a preluat astfel cum există în prezent de la foştii chiriaşi, singurul lucru care l-ar fi făcut fiind betonarea curţii, care nu este o investiţie necesară şi utilă ci dimpotrivă, inutilă, întrucât s-a redus spaţiul destinat vegetaţiei. Mai susţine pârâta că , pentru lucrări de genul celor pretins efectuate de către reclamant, era necesară obţinerea autorizaţiilor legale, în lipsa lor, conduita acestuia situându-se în afara legii, în sfera ilicitului.

Pe cale reconvenţională, pârâta/reclamantă reconvenţională a solicitat, determinat de lipsa oricărui titlu de folosinţă,  să se dispună evacuarea reclamantului/pârât reconvenţional din imobilul în litigiu.

În probaţiune, pârâta /reclamantă reconvenţională a arătat că se prevalează de proba testimonială cu martorii I. M. şi M. I..

La cererea reconvenţională formulată, pârâtul reconvenţional L. T. , a depus întâmpinare – fila 29 dosar, arătând că se opune admiterii ei. În motivare, se arată că prevederile legale invocate , cele ale OUG 8/2004, sunt inaplicabile cauzei de faţă, actul normativ menţionat referindu-se la imobilele aflate încă în proprietatea statului. Susţine pârâtul reconvenţional că în situaţia lui sunt incidente prev. OUG 40/1999 şi cele ale Legii 10/2001 , în rest toate celelalte motive ale acţiunii sale, dezvoltate mai sus, sunt reiterate şi în apărare faţă de reconvenţionala promovată.

În drept, s-au invocat prev.art.115-118 C. pr. civilă.

Examinând actele şi lucrările dosarului, instanţa reţine următoarele :

Reclamantul L. T. a deţinut contract de închiriere pentru imobilul situat în M. str. P. nr.- , până în luna februarie 2007 , când  locatorul SC G. C. SA M., i–a adus la cunoştinţă faptul că prin Dispoziţia Primarului mun. M., nr. 1543/2006 , imobilul a fost retrocedat pârâtei A. E.. Aceste împrejurări sunt confirmate de copia contractului de închiriere – filele 51-54 dosar şi copia adresei locatorului nr. 1051/07.02.2007 – fila 8 dosar. Pe calea unei notificări adresate de către pârâta A. , prin mandatar, acesta a transmis reclamantului faptul că îi pune la dispoziţie o altă locuinţă , un apartament în imobilul situat în M. , str. P. nr.- , compus din camere de locuit, bucătărie şi baie, anterior folosit de dl. H. , urmând ca să se mute din imobilul pe care îl deţine în prezent, situat în M. pe strada P. nr.-,  până la data de 01.09.2008 , pe care îl va preda persoanei împuternicite de ea, numita I. M..  Înscrisul se regăseşte în copie la fila 6 dosar, nu este datat, reclamantul a susţinut că această notificare a primit-o în cursul lunii august 2008, fapt necontestat de pârâtă. La această notificare,  reclamantul a trimis un răspuns pârâtei, fapt de asemenea necontestat, comunicându-i  că , potrivit art.10 alin.1 din OUG 40/1999 are obligaţia de a-l notifica prin executorul judecătoresc pentru încheierea contractului de închiriere aferent imobilului în care locuieşte. În privinţa  schimbului de locuinţe, reclamantul i-a transmis că,  în principiu,  este de acord cu mutarea , cu condiţia ca noua locuinţă să întrunească exigenţele minimale prevăzute de Legea 114/1996 şi că îşi rezervă dreptul de a solicita sporul de valoare adus imobilului din M.,str. P. nr.- şi a dreptului de retenţie până la plata integrală a acestui spor. Copia răspunsului comunicat se regăseşte în dosar la fila 7 dosar şi este datat 25.08.2008.

Prin acţiunea promovată, reclamantul a solicitat să fie obligată pârâta la încheierea contractului de închiriere pentru imobilul situat în M.,str. P. nr.- şi în caz contrar, să fie obligată să-i pună la dispoziţie o locuinţă corespunzătoare.

Pârâta s-a opus admiterii acestor cereri, susţinând că după intrarea în vigoare a OUG 8/2004 nu mai poate fi obligată la perfectarea contractului de închiriere, apărare faţă de care, reclamantul s-a prevalat de inaplicabilitatea acestui act normativ, susţinând că , în speţă, sunt incidente prev. Legii 10/2001 şi cele ale OUG 40/1999.

Sub aspectul dispoziţiilor legale aplicabile,  prevederile OUG 8/2004 se referă la contractele de închiriere privind locuinţele care la data emiterii ordonanţei se mai aflau în proprietatea statului sau unităţilor administrativ-teritoriale, caz în care, cei aflaţi în situaţia respectivă beneficiau de prorogarea legală a duratei închirierii cu încă 5 ani. În speţă, pârâta a beneficiat de retrocedarea imobilului numai în anul 2006 ,aşa încât , cum la momentul intrării în vigoare a ordonanţei sus-menţionate, contractul de închiriere al reclamantului exista şi se afla în curs de executare,derulându-se în raport cu societatea locatoare, înseamnă că el beneficiază de această prorogare legală a termenului închirierii ce a operat până la data de 08.04.2009. Această ordonanţă nu cuprinde însă alte reglementări în raporturile dintre chiriaşi şi proprietari sau a unor eventuale obligaţii.

În prezent, imobilul ce face obiectul litigiului este proprietatea pârâtei A. E., urmare a retrocedării de care a beneficiat pe temeiul legilor speciale de restituire, împrejurări denunţate de părţi şi confirmate de cartea funciară a imobilului – filele 42-45 dosar, înscrierea pârâtei,  ca proprietar, fiind realizată la data de 22.05.2008, conform încheierii menţionate de carte funciară, nr. 8157.

Aşadar, câtă vreme la originea dobândirii dreptului de proprietate al pârâtei s-au aflat dispoziţiile Legii nr.10/2001, raporturile acesteia cu fostul chiriaş al statului în persoana reclamantului se supun reglementărilor  Legii 10/2001 şi ale OUG 40/1999, referitoare la protecţia chiriaşilor, conform dispoziţiilor art.13 din Legea 10/2001 ,  efectele OUG 8/2004 având înrâurire numai în ceea ce priveşte prorogarea termenului închirierii până la data menţionată.

La termenul de judecată din 4 martie 2010, reprezentanta  pârâtei/reclamante reconvenţionale A. E. a invocat,  pe cale de excepţie, nulitatea contractului de închiriere al reclamantului , pe considerentul faptului că acesta ar fi fost încheiat în anul 2004,  după ce pârâta notificase deja autorităţilor statului cererea sa de retrocedare a imobilului, susţinând că după depunerea cererii nu se mai puteau face nici un fel de acte de concesionare , contracte de închiriere sau subînchiriere.

Reprezentanta reclamantului/pârât reconvenţional a susţinut că această excepţie este lipsită de obiect din moment ce contractul respectiv a fost denunţat , la iniţiativa locatorului,  fapt necontestat de către reclamant.

Nulitatea invocată, pe cale de excepţie , nu se justifică a fi reţinută, pe de o parte pentru că aşa după cum rezultă din copia contractului – fila 51 dosar, locaţiunea a fost începută în anul 1999 ,  nu în 2004  cum a susţinut pârâta, cu perfectarea contractului pentru o durată de 5 ani, până în 2004, termenul închirierii fiind prelungit apoi ,  până în anul 2009, conform OUG 8/2004.  Pe de altă parte , dispoziţiile art.44 din OUG 40/1999 , se referă la locaţiuni noi realizate după ce , se subînţelege,  locatorului i-a fost notificată existenţa unei cereri în constatarea sau realizarea dreptului de proprietate de către persoanele fizice deposedate de bunurile închiriate or, pârâta nu a făcut dovada faptului că mai înainte de încheierea sau prelungirea contractului reclamantului, aceasta a notificat pe locatorul SC G. C. SA M., în vederea suspendării oricăror proceduri legate de acest imobil. Simpla notificare a cererii de retrocedare  a imobilului adresată altor autorităţi nu echivalează cu notificarea la care face referire textul de lege enunţat şi atâta timp cât reglementarea menţionată defineşte o nulitate expresă înseamnă că sancţiunea trebuie aplicată numai la situaţiile şi în  limitele textului de lege , iar faptul că fiul reclamantului a fost înscris în contract ca şi membru al familiei nu poate asimilată unei noi locaţiuni,  contractul fiind încheiat numai între SC G. C. SA M. , în calitate de locator,  şi reclamantul L. T., ca şi titular de contract , acesta fiind cel care  a  semnat contractul, nu şi fiul său.

Cu atât mai puţin se susţine această  nulitate,  cu cât, aşa după cum rezultă din declaraţia martorei Ilea Maria de la fila 103 dosar, pârâta personal, care locuieşte şi trăieşte  în G.  nerevenind se pare niciodată  în ţară,  a mandat-o verbal , pe cale telefonică,  ca în continuare să încaseze şi să primească de la reclamant aceeaşi chirie în sumă de 19,50 lei pe care a

plătit-o fostului locator, după ce aceasta  beneficiase de retrocedarea imobilului , iar SC G. C. SA M. denunţase contractul de închiriere. Însăşi martora face precizarea , precum că reclamantul nu a înregistrat vreo restanţă în această privinţă şi că banii încasaţi au fost folosiţi pentru administrarea altui imobil pe care pârâta îl deţine în Mediaş, pe strada N. I. nr.- .Aceste împrejurări denotă existenţa în fapt şi în drept a unei locaţiuni, care a fost continuată în aceeaşi termeni , de până atunci. Contractul de locaţiune este un contract consensual care se încheie prin acordul, chiar  şi tacit al părţilor. Faptul că de la data când pârâtei i-a fost retrocedat imobilul, reclamantul cu familia a continuat să - l folosească până în prezent , iar aceasta prin mandatarul desemnat i-a perceput o chirie , încasând plăţile făcute de reclamant, are semnificaţia juridică a unei locaţiuni în sensul larg al legii civile. 

În situaţia în care pârâta nu ar mai fi dorit să continue locaţiunea în aceeaşi temeni în care ea s-a derulat cu locatorul anterior, îi revenea dânsei obligaţia potrivit art.10 din OG 40/1999 să notifice chiriaşului reclamant , prin executorul judecătoresc, data şi locul întâlnirii pentru încheierea unui nou contract sau dacă nu ar fi fost de acord cu această cale a închirierii , avea opţiunea ca în termenii art.23 ale aceleaşi ordonanţe să ceară mutarea chiriaşului în condiţiile prevăzute de lege, pe calea unui schimb obligatoriu.

Ordonanţa prin textul art.23 alin.2 , statuează că toate aceste condiţii pentru realizarea schimbului obligatoriu se regăsesc în anexa 1 a Legii 114/1996. Exigenţele minimale ale schimbului preconizat se raportează la data când proprietarul a cerut mutarea chiriaşului. În cazul de faţă, mutarea reclamantului a fost solicitată de către pârâtă pe calea notificării ce i-a fost adresată numai în luna august 2008, când împreună cu reclamantul locuia şi fiul său, fapt necontestat de către părţi , confirmat şi de martorul  M. V. , în declaraţia de la fila 134 dosar . În atare situaţie, exigenţele minimale prevăzute în anexa 1 la Legea 114/1996 ,  ale locuinţei oferite pentru ca schimbul să devină obligatoriu , cuprinde ca şi condiţie , cerinţa ca locuinţa să aibă în compunere cel puţin 2 camere în suprafaţă de cel puţin 30 mp/ ambele împreună/,  bucătărie, loc de luat masa, încăperi sanitare, spaţii de depozitare , în total o suprafaţă utilă de 52 mp. Locuinţa oferită în schimb de către  pârâtă nu răspunde acestor exigenţe, întrucât potrivit înscrisului depus în sensul acesta –fila 167 dosar, locuinţa de pe strada P. nr.- are în componenţa ei o singură cameră şi nu este prevăzută cu încăperi sanitare proprii,  suprafaţa utilă fiind  de numai 35,49 mp. Chiar şi în ipoteza în care s-ar reţine că familia reclamantului se compune dintr-o singură persoană, a lui, pentru că reprezentanta pârâtei a antamat faptul că i-ar contesta  dreptul fiului de a fi inclus în familia reclamantului, locuinţa oferită în schimb de către pârâtă nu răspunde de asemenea acestor exigenţe minimale, întrucât legea prevede că atunci, camera ce intră în compunerea locuinţei trebuie să aibă o suprafaţă de cel puţin 18 mp or, în cazul de faţă, suprafaţa camerei din locuinţa oferita este de numai 14,32 mp. Deci în nici o ipoteză această locuinţă nu satisface exigenţele legii pentru ca schimbul să fie obligatoriu pentru reclamant.

Neoperând acest schimb şi faţă de împrejurarea că pârâta nu a procedat la notificarea reclamantului prin intermediul executorului judecătoresc pentru negocieri în privinţa unei închirieri în termenii şi condiţiile ordonanţei,  mai avantajoasă ei faţă de modul în care locaţiunea s-a derulat până în prezent,  şi deoarece reclamantul a transmis un răspuns pârâtei în data de 25.08.2008 – fila 7 dosar, comunicându-i  despre încercările sale pentru încheierea contractului de închiriere,  devin incidente atât prev.art.15 alin.2 din Legea 10/2001, unde se prevede că  neîncheierea noului contract de închiriere cauzată de pretenţia proprietarului de restrângere a suprafeţei locative, atrage prelungirea de drept a contractului de închiriere până la încheierea unui nou contract, cât şi cele ale art.11 alin.1 din OUG 40/1999 care statuează aceeaşi prelungire a închirierii în lipsa renegocierii altei închirieri.

Prevederile art. 15 alin.1 din Legea 10/2001 la care a făcut referire reclamantul în acţiunea sa, nu sunt aplicabile , întrucât textul face trimitere la art.6 din OUG 40/1999 care se referă la  persoanele care au cumpărat în baza Legii 112/1995 locuinţele deţinute cu chirie de la stat or, în cazul reclamantului nu este dată această situaţie.

Prin urmare, în virtutea legii, reclamantul beneficiază de prelungirea de drept a locaţiunii începute şi continuate practic până în prezent, în condiţiile în care, o nouă locaţiune nu a fost perfectată în procedura prev. de art. 10 din OUG 40/1999, aplicabilă conform art.14 din Legea 10/2001 , pârâta urmărind în fapt o  restrângere în spaţiu a acestuia oferindu-i o locuinţă mult mai mică decât pe cea care o deţine în prezent , noua locuinţă nefiind însă aptă să determine un schimb obligatoriu. Mai mult, în condiţiile date şi deja dezvoltate, privitoare la faptul că pârâta personal a fost de acord , iar  prin intermediul unei persoane mandatate a perceput şi încasat  chirie reclamantului pentru locuinţa folosită, împrejurări relevate de martora I. , în depoziţia la care s-a făcut referire, susţine existenţa unei locaţiuni şi  prin aceasta , lipsa oricărui temei pentru prezumarea  unei  eventuale vătămări  dedusă din nefolosirea proprietăţii retrocedate.

Aşadar, constatând faptul că locaţiunea reclamantului a fost începută în cursul anului 1999 şi perioada de 5 ani la care face referire textul art.2 din OUG 40/1999 s-a împlinit în data de 08.04.2004 – prorogat  în condiţiile OUG 8/2004, iar despre faptul  retrocedării acesta a fost încunoştinţat de fostul locator numai la data de 07.02.2007 , dată de la care pârâta, nu a făcut nici un demers în sensul respectării procedurii prev. de art.10 din OUG 40/1999 în vederea reglementării situaţiei cu fostul chiriaş, perioadă de timp în care aceasta a menţinut pe reclamant în locuinţă şi i-a perceput chirie, notificându-l numai pentru efectuarea unui schimb, cu restrângerea lui în spaţiu,  care însă nu are caracter obligatoriu, locuinţa pusă la dispoziţie de către aceasta neîndeplinind exigenţele minimale  prevăzute de lege, instanţa concluzionează asupra faptului că potrivit art. 15 alin.2 din Legea 10/2001 respectiv art. 11 alin.1 din OUG 40/1999, reclamantul este , potrivit dispoziţiilor legale enunţate, beneficiarul unei prelungiri legale a locaţiunii începute cu privire la imobilul din M., str. P. nr.- , prelungire ale cărei efecte operează până la momentul când pârâta A. E. va îndeplini procedura legală prevăzută pentru renegocierea şi eventual  încheierea unui alt nou contract de închiriere în condiţiile oferite  de OUG 40/1999. Se impune a menţiona că, din această perspectivă a prelungirii contractului, nu este dată niciuna dintre situaţiile prev. de art.13 din OUG 40/1999 , unde sunt reglementate cazurile în care prelungirea legală nu operează.  Refuzul reclamantului , de a primi locuinţa în schimb,  nu se referă la o locuinţă corespunzătoare în termenii ordonanţei /art.13 lit. c / ; iar aluzia asupra comportamentului deranjant , despre  care a amintit martorul M. V. în declaraţia de la fila 134 dosar,  priveşte  pe fiul reclamantului şi nu pe reclamantul însuşi, acesta fiind parte în proces, iar nu fiul său. De altfel , nici nu s-a dovedit în ce anume fapte constă acest comportament pretins necorespunzător al fiului reclamantului.

Iar în  ipoteza opţiunii exprimate de către pârâtă, precum că, de fapt,  nu mai doreşte continuarea locaţiunii ci mutarea reclamantului , atunci trebuie să-i pună acestuia la dispoziţie o altă locuinţă care să ofere condiţiile minimale prevăzute de lege. Pârâta atunci când a beneficiat de retrocedarea proprietăţii a invocat dispoziţiile unei legi , tot aşa şi OUG 40/1999 reprezintă un act normativ cu putere de lege,  fiind aprobat prin Legea 241/2001,  impunând a fi respectat în aceeaşi măsură. Şi câtă vreme această ordonanţă este intitulată ca privind protecţia chiriaşilor şi stabilirea chiriei pentru spaţiile cu destinaţia de locuinţă,  dispoziţiile ei trebuie interpretate în acord cu finalitatea afirmată de legiuitor prin instituirea acestui act normativ. Ordonanţa amintită exista la momentul când Legea 10/2001 a intrat în vigoare , deci şi dispoziţiile acestei legi cuprinse în textul  art.13, care fac trimitere la protecţia instituită prin OUG 40/1999, în favoarea chiriaşilor, contrapusă reglementării procedurilor administrative de restituire a fostelor proprietăţi, astfel că pârâta a fost în cunoştinţă de cauză asupra procedurilor de urmat  raportat la opţiunile sale viitoare şi faţă de noua sa  calitate de proprietar, ca urmaş al tatălui său, proprietarul iniţial al imobilului . Raportând  prevederile art.14 din Legea 10/2001 la cele ale OUG 40/1999, înseamnă că măsurile de protecţie reglementate în ordonanţă sunt aplicabile pe timpul  cât  proprietarului îi incumbă obligaţia de a provoca pe chiriaş , notificându-i prin executor posibilitatea închirierii în condiţiile ordonanţei  sau mutarea  lui, în aceleaşi condiţii, această ultimă alternativă dovedindu-se pentru cazul în speţă, că nu a respectat cerinţele legii. Un argument în plus în favoarea acestei interpretări , pe lângă logica raţionamentului ordonanţei, este şi faptul că acest act normativ OUG 40/1999 este şi în prezent în vigoare, ceea ce înseamnă că dispoziţiile ei sunt în continuare aplicabile tuturor raporturilor  de natura celor cuprinse în reglementările sale , şi care  cad sub incidenţa ei.

Prin urmare,  beneficiind de efectele unei prorogări legale a locaţiunii, cererea reclamantului privitoare la obligarea pârâtei pentru încheierea unui contract de închiriere devine fără obiect şi excede prin conţinut, atât dispoziţiilor legilor menţionate cât şi principiului libertăţii contractuale a părţilor. Sancţiunea prevăzută de lege asupra refuzului expres sau tacit al proprietarului de a lua în discuţie şi negocia cu chiriaşul termenii locaţiunii este tocmai această prelungire legală a închirierii, iniţial începute , în măsura în care  noul proprietar nu optează pentru mutarea chiriaşului printr-un  schimb de locuinţe, voluntar sau obligatoriu, în acest ultim caz trebuind să fie îndeplinite condiţiile legale cu privire la spaţiul oferit.

În consecinţă, instanţa urmează a lua act despre faptul că reclamantul beneficiază de prelungirea de drept a locaţiunii, respingând  cererile sale privind obligarea pârâtei să-i încheie contract de închiriere sau să-i pună la dispoziţie o altă locuinţă corespunzătoare.

Cât priveşte capătul de cerere privind efectuarea unor investiţii, reclamantul a pretins că a efectuat următoarele lucrări : introdus apă-canalizare ; amenajarea unei băi , a unui decantor, a unei cămări ; a betonat curtea , a ridicat un gard de lemn de 20 m şi a renovat complet faţada casei.

Cu martorii G. A. , Z. A. şi B. A. , reclamantul a făcut dovada realizării acestor lucrări prin aport financiar propriu. Astfel, martorul G. A. în declaraţia sa de la fila 65 dosar menţionează asupra faptului că reclamantul din momentul în care s-a mutat în această locuinţă a făcut mai multe investiţii începând cu canalizarea, betonarea curţii, amenajarea unui trotuar, a gardului pe o porţiune de 20 metri, a reparat acoperişul casei şi a făcut o baie interioară, în casă. Mai mult, martorul spune , că iniţial locuinţa avea o altă destinaţie, aceea a unui atelier pentru confecţionarea de pietre funerare şi că cei care au folosit acest spaţiu , deşi au locuit în el, nu au făcut nici o schimbare sau amenajare în acest scop. Această depoziţie se coroborează şi cu cea a martorului Z. A. , care aminteşte despre reparaţia acoperişului casei , aprovizionarea cu materiale de construcţie, amenajarea băii , refacerea tencuielilor şi zugrăvelilor la faţadă şi a celor interioare. Martorul B. de asemenea aminteşte despre efectuarea unor lucrări de canalizare de către reclamant. De asemenea, martorii pârâtei M. I. , M. V. şi M.  S., în declaraţiile lor de la filele 101, 134-135 şi 136 dosar, confirmă efectuarea lucrării  privind betonarea curţii, a unor lucrări de renovare prin zugrăvire şi amenajarea unei magazii. Susţinerile martorilor M. I. şi M. V. în privinţa lucrărilor de canalizare, de amenajare a băii şi a gardului împrejmuitor , se dovedesc a fi subiective, câtă vreme expertul deplasat la faţa locului a constatat existenţa unei băi, având instalaţii sanitare şi electrice, având profilul unei astfel de destinaţii conform planşelor fotografice de la fila 128 dosar, existând lavoar, maşină de spălat automată , calorifere şi alte instalaţii de uz specific, caz în care, fiind o amenajare ulterioară , este evident că presupunea şi efectuarea instalaţiilor aferente de canalizare pentru aducţiunea  apei potabile şi evacuarea celor reziduale. Iar, în privinţa gardului împrejmuitor tot expertul constată existenţa amenajarea unei împrejmuiri de această natură din lemn, la stradă , pe porţiunea de 5,50 ml.

Rezultă prin urmare că toate aceste lucrări au fost efectuate într-adevăr de către reclamant, costul lor fiind estimat de către expert la suma totală de 10.600 lei. Faptul pretins de către pârâtă, prin reprezentantul său legal, precum că aceste lucrări s-ar fi realizat fără autorizaţii legale, calificându-le ca fiind ilicite, nu poate fi reţinut  de către instanţă, întrucât potrivit reglementărilor de la acea dată, cu privire la raporturile dintre locator şi locatari, dispoziţiile legale contemporane acelor timpuri, art.48 din Legea 5/1973, întreţinerea şi repararea elementelor de construcţii şi instalaţii din interiorul locuinţei şi ale părţilor de folosinţă comună ale clădirii şi anexelor acesteia, cădeau în sarcina locatarilor. Subzistând o obligaţie legală , rămâne fără relevanţă dacă pentru efectuarea respectivelor lucrări, locatorul şi-a dat sau nu avizul ori a eliberat sau nu autorizaţie pentru efectuarea lor.

Lucrările efectuate de către reclamant au conotaţia unor lucrări de amenajare şi reparaţie, care prin conţinutul lor denunţă scopul pentru care ele au fost realizate , respectiv asigurarea unor condiţii de locuit de o minimă decenţă , nefiind excesive , şi ca atare, acestea nu pot  primi caracterizarea dată de pârâtă, a unor lucrări voluptuorii. De altfel, pe calea unei prezumţii simple se poate deduce că în mod obiectiv imobilul a avut nevoie de îmbunătăţiri şi reparaţii în cei 58 ani scurşi până în anul 2008 când pârâta s-a înscris ca proprietar al imobilului retrocedat , context în care, pretenţia acesteia de a nu se fi făcut nimic la casă, transpare  ca fiind  una excesivă şi neraţională.

Cum aceste lucrări, aduc un spor de valoare locuinţei în litigiu ce profită înseşi pârâtei,  potrivit dispoziţiilor art. 43 din OUG 40/1999, chiriaşul are dreptul la despăgubiri  şi până la achitarea lor, el are un drept de retenţie asupra locuinţei faţă de proprietar.

Considerente de fapt şi de drept, pentru care, pârâta va fi obligată să plătească reclamantului suma de 10.600 lei, despăgubiri civile pentru sporul de valoare adus imobilului, urmând a-i fi recunoscut acestuia din urmă şi dreptul de retenţie corelativ acestei obligaţii. Existând un temei legal pentru locaţiunea recunoscută reclamantului, cererea reconvenţională prin care s-a solicitat evacuarea acestuia este neîntemeiată urmând a fi respinsă.

De asemenea şi cererea privind repunerea pe rol a cauzei formulată de pârâta A. E., va fi respinsă , întrucât potrivit art.151 C.pr.civilă, repunerea pe rol poate avea  ca temei numai solicitarea instanţei  pentru părţile din proces  de a  aduce noi lămuriri împrejurărilor cauzei, ceea ce în cazul de faţă nu era dată o astfel de situaţie.

În privinţa cheltuielilor de judecată, instanţa urmează a face aplicaţiunea art. 276 C. pr . civilă , pârâta urmând să plătească reclamantului cheltuieli de judecată parţiale în sumă de 619,30 lei, din care suma de 600 lei, reprezintă onorariu expert , iar diferenţa , timbru judiciar justificat cu timbre mobile şi taxa de timbru justificată cu chitanţa de la fila 10 dosar, aferentă primului capăt al cererii.

Domenii speta

Spete similare