Actiune în constatare vânzare-cumparare. Interpretare clauze contractuale

Dosar nr.396/179/2007

Tip speta : sentinta civila

Data spetei : s.c. nr.83/20.02.2008

Prin cererea înregistrata pe rolul acestei instante , reclamantii C.D. si C.C. au chemat în judecata pe pârâtul R.D., solicitând pronuntarea unei hotarâri judecatoresti prin care sa se  constate vânzarea-cumpararea imobilului compus din suprafata de 393 mp. si constructiile C1  - locuinta P+1 , construita din caramida si BCA , acoperita cu tigla si azbociment , formata la parter din 2 camere si hol , iar la etaj doua camere , balcon si terasa , în suprafata construita de 46,82 m.p. , C2 - garaj , în suprafata construita de 19 m.p. , imobil situat în comuna B., jud.T. , cu cheltuieli de judecata .

În motivarea actiunii au învederat ca au încheiat cu pârâtul , la data de 13 mai 2005 antecontractul de vânzare-cumparare autentificat sub nr. 469 / 13.05.2005 la BNP D.S. din Babadag , jud.Tulcea ,  acesta  obligându-se  a le înstraina imobilul sus mentionat ,  pretul vânzarii fiind de  265.000.000 lei ROL, plata pretului facându-se integral la data încheierii antecontractului de vânzare-cumparare .

S-a sustinut ca pârâtul s-a obligat prin antecontractul de vânzare-cumparare încheiat ca pâna la data de 13 mai 2006 sa faca demersurile necesare pentru încheierea contractului în forma autentica , însa acesta nu a înteles sa se conformeze obligatiei asumate  si desi s-a procedat la notificarea sa prin executorul judecatoresc , conform notificarii emise la data de 4 septembrie 2006, demersurile au ramas fara rezultat .

S-a sustinut totodata ca de la încheierea antecontractului de vânzare-cumparare au intrat în posesia imobilului si îl folosesc si în prezent , fara a fi tulburati de nimeni .

Astfel , în temeiul principiului executarii în natura a obligatiilor s-a apreciat ca în aceste împrejurari a devenit necesara introducerea prezentei actiuni , invocându-se ca asa cum se arata în art.1294 cod civil " vinderea este o conventie prin care doua parti se obliga între sine , una transmite celeilalte proprietatea unui lucru si aceasta îi plati celei dintâi pretul lui " .

De asemenea s-a sustinut ca în conformitate cu dispozitiile art.1295 cod civil " vinderea este perfecta între parti si proprietatea este de drept stramutata la cumparator , în privinta vânzatorului , îndata ce partile s-au învoit asupra lucrului si asupra pretului " , ori desi s-au învoit asupra lucrului si asupra pretului , conventia nu a fost perfectata la notariat din culpa pârâtului .

Mai mult , s-a sustinut ca în conformitate cu art.1074 cod civil , " creditorul are dreptul de a dobândi îndeplinirea exacta a obligatiei , si în caz contrar are dreptul la dezdaunare ." S-a învederat ca solicita îndeplinirea exacta a obligatiei fara a mai solicita dezdaunari si în acest context solicita pronuntarea unei hotarâri judecatoresti care sa tina loc de act de vânzare-cumparare asuprea imobilului aflat în litigiu .

În drept,s-au invocat disp. art.1294 si urm.Cod civil , 1074 si urm. Cod civil .

În sustinerea actiunii s-au depus: antecontractul de vânzare-cumparare autentificat sub nr.469 /13.05.2005 la BNP D.S.-Babadag si notificarea adresata pârâtului , în cursul judecatii depunându-se si Planul de amplasament si delimitare a corpului de proprietate .

Prin întâmpinare pârâtul a sustinut în esenta ca pretul consemnat în antecontractul de vânzare-cumparare nu este real . S-a sustinut ca în conformitate cu certificatul fiscal nr.1686/13.05.2005 eliberat de Primaria comunei B.în ziua semnarii antecontractului , imobilul avea o valoare de impozitare de 510.820 lei ROL, astfel ca nu era în interesul sau sa încheie un contract la un pret mai mic decât valoarea reala a imobilului , între parti neexistând nici o relatie de rudenie sau de prietenie .

Astfel , s-a sustinut ca pretul vânzarii nu este real si este stabilit mult sub valoarea de impozitare si sub valoarea de piata a imobilului .

A aratat pârâtul ca a promis ca le vinde imobilul reclamantilor la valoarea de impozitare si ca acestia i-au achitat suma de 265.000.000 lei Rol , urmând ca diferenta de suma sa-i fie achitata ulterior încheierii antecontractului , respectiv în luna septembrie 2005 .

De asemenea s-a sustinut ca în prezent reclamantii ocupa o suprafata de teren care nu este în concordanta cu întelegerea stipulata în antecontractul de vânzare-cumparare.

A mai sustinut pârâtul ca fiind suferind de insuficienta respiratorie fusese internat în spital la data de 10 mai 2005 , fiind externat ca urmare a restabilirii starii de sanatate , urmând de asemenea sa se reinterneze însa la insistentele reclamantilor s-a prezentat la notariat în vederea încheierii antecontractului de vânzare-cumparare , motiv pentru care a sustinut ca desi a semnat antecontractul de vânzare-cumparare , acesta nu exprima vointa sa cu privire la pret .

În sustinerea apararilor sale pârâtul a depus : plan de amplasament si delimitare a corpului de proprietate intravilan scara 1: 500 , plan de amplasare si delimitare a corpului de proprietate intravilan scara 1: 2000 , certificat de atestare fiscala  nr.2003/18.04.2007 , chitante privind achitarea impozitului, titlul de proprietate  nr.94884 eliberat la data de 1.08.2005 de catre Comisia judeteana pentru stabilirea dreptului de proprietate privata asupra terenurilor Tulcea , bilet de trimitere catre Spitalul Judetean Tulcea - Serviciul Pneumoftizilogie , bilet de iesire din spital , schite cadastrale .

În cauza au fost administrate probatorii cu martori , interogatorii si s-a dispus de asemenea efectuarea a doua expertize tehnice având ca obiectiv individualizarea si delimitarea suprafetei de 393 m.p. ce a constituit obiectul antecontractului de vânzare-cumparare .

Solutionând cererea , instanta retine urmatoarele :

Prin antecontractul de vânzare-cumparare autentificat sub nr.469/13.05.2005 la BNP D.S. -Babadag, pârâtul  R.D., în calitate de  promitent vânzator, s-a obligat sa vânda  reclamantilor din totalul imobilului proprietatea sa  compus din  suprafata de 873 mp. teren si trei corpuri de constructii : C1 -locuinta P+1 , construita din caramida si BCA , acoperita cu tigla si azbociment , formata la parter din doua camere si hol ,iar la etaj doua camere , balcon si terasa , în suprafata construita de 46,82 mp. , C2 -garaj în suprafata  construita de 19,00 mp. si corp separat C3 - atelier foto , în suprafata construita de 33,54 mp. , imobil situat  în B. judetul T. , suprafata de 393 m.p. teren si constructiile : C1 - locuinta P+1 , construita din caramida si BCA , acoperita cu tigla si azbociment formata la parter din doua camere si hol ,iar la etaj doua camere , balcon si terasa , în suprafata construita de 46,82 mp. , C2 -garaj în suprafata  construita de 19,00 mp. , dupa obtinerea documentatiei necesare vânzarii (adeverinte de la primarie, certificat de atestare fiscala, titlu de proprietate , documentatie cadastrala) , imobilul înstrainat fiind dobândit de promitentul-vânzator prin  construire - fara a detine autorizatie de construire , iar terenul  prin cumparare , în baza actului autentificat sub nr. 1677/28 octombrie 1991 la fostul notariat de stat local Babadag si prin reconstituirea dreptului de proprietate , conform procesului-verbal nr.2312/22.04.2005 eliberat de Comisia locala pentru stabilirea dreptului de proprietate asupra terenurilor B. , judetul Tulcea .

Pretul acestei înstrainari a fost în suma de 265.000.000 lei fiind achitat integral de promitentii-cumparatori la data autentificarii antecontractului de vânzare-cumparare, astfel cum rezulta din antecontract .

În antecontractul de vânzare-cumparare al partilor s-a prevazut ca promitentii-cumparatori pot intra în stapânirea de fapt a imobilului de la data perfectarii antecontractului , respectiv 13 mai 2005 , iar în stapânirea de drept de la data perfectarii contractului de vânzare-cumparare în forma autentica .

Totodata s-a prevazut ca în cazul în care una din parti va refuza încheierea actului în forma autentica vor suporta consecintele acestui refuz , respectiv promitentul vânzator va restitui pretul primit plus jumatate din acesta , iar promitenta cumparatoare va pierde jumatate din pretul platit .

La interogatoriu luat pârâtului acesta a sustinut ca refuzul sau de a încheia în forma autentica contractul de vânzare-cumparare este determinat de pret , acesta solicitând o diferenta de pret de 28.600 lei RON .

Martorii audiati în cauza au aratat ca reclamantii au intrat în posesia imobilului ce face obiectul antecontractului de vânzare-cumparare imediat dupa încheierea antecontractului de vânzare-cumparare aratând ca ulterior pârâtul a contestat linia de hotar si a adus o serie de modificari împrejmuirii efectuate conform întelegerii partilor , modificând gardul dintre cele doua corpuri de proprietate , edificând ulterior încheierii antecontractului o marchiza si o magazie în terenul înstrainat .

Desi  la interogatoriu a solicitat a-i fi achitata diferenta de pret sus mentionata , ulterior pârâtul a invocat exceptia inadmisibilitatii actiunii cât si exceptia exercitarii abuzive a drepturilor procesuale .

În sustinerea exceptiei inadmisibilitatii actiunii  a sustinut ca reclamantii nu au dreptul sa formuleze prezenta actiune întrucât între reclamanti si pârâti exista încheiata o conventie legal facuta - respectiv antecontractul de vânzare-cumparare autentificat sub nr.13 mai 2005 , conventie care , în conformitate cu prevederile art.969 cod civil are putere de lege între partile contractante .

S-a sustinut ca clauza inserata în conventie este o clauza penala si conform acestei clauze " în cazul în care una din parti va refuza încheierea actului în forma autentica va suporta consecintele dupa cum urmeaza : promitentul vânzator va restitui pretul primit plus jumatate din acesta , iar promitentul cumparator va pierde jumatate din pretul platit" , fiind stabilite astfel sanctiunile nerespectarii conventiei legal încheiate între partile contractante .

S-a apreciat ca , în mod abuziv , reclamantii au formulat prezenta actiune încercând sa încalce clauza penala stipulata în antecontractul de vânzare-cumparare , solicitându-se a se constata ca reclamantii nu au dreptul de a formula prezenta actiune si ca au introdus-o cu rea-credinta cu intentia de a-l constrânge sa încheie contractul de vânzare-cumparare în forma autentica .

Reclamantii au solicitat respingerea exceptiilor invocate ca fiind nefondate .

Au sustinut ca în calitate de Creditori ai obligatiei au latitudinea de a solicita executarea obligatiei, art.1068 din Codul civil stipulând ca , " creditorul are facultatea de a cere de la debitorul care n-a executat obligatia la timp , sau îndeplinirea clauzei penale , sau aceea a obligatiei principale  " .

Cu privire la exceptia exercitarii abuzive a drepturilor procesuale s-a apreciat de asemenea ca este nefondata , sustinându-se în esenta ca aceasta exceptie ar putea fi invocata eventual " împotriva pârâtului de rea-credinta care pe lânga faptul ca nu respecta conventia mai doreste si bani în plus fata de pretul convenit si achitat integral " .

Expertiza tehnica întocmita de expert M.R. a conchis ca suprafata de teren ce face obiectul antecontractului de vânzare-cumparare are o deschidere stradala la limita cu strada Republicii de 13,37 m liniari , iar la limita cu strada Unirii , de 25,90 m liniari .

S-a conchis ca terenul ce face obiectul antecontractului de vânzare-cumparare, este împrejmuit cu gard , dar aceasta împrejmuire a suferit modificari de la data încheierii antecontractului de vânzare-cumparare si pâna în prezent , în sensul ca pârâtul a modificat gardul dintre imobilul proprietatea sa si proprietatea reclamantilor , pe latura perpendiculara pe strada Republicii , micsorând suprafata înstrainata reclamantilor cu 64,47 m.p. de teren .

De asemenea s-a conchis ca ulterior datei încheierii antecontractului de vânzare-cumparare pârâtul a edificat în terenul înstrainat , o marchiza în suprafata construita la sol de 7,20 m.p. , iar alipit casei înstrainate , pârâtul a edificat o magazie în suprafata totala construita la sol de 25,46 m.p. , din care suprafata de 4,18 m.p. sunt edificati în terenul înstrainat reclamantilor ,realizarea constructiilor sus mentionate facându-se fara obtinerea autorizatiei de construire pentru aceste constructii .

S-a mai concluzionat ca  aceste constructii noi edificate au fost efectuate atât fara autorizatie de construire cât si cu inexistenta acordului notarial al vecinului , acord necesar pentru constructiile edificate pe hotar .

Pe planul de situatie a fost individualizata linia de hotar , delimitându-se astfel terenul ce a facut obiectul antecontractului , în concordanta cu antecontractul de vânzare-cumparare.

Pârâtul a formulat obiectiuni sustinând ca terenul ce face obiectul antecontractului nu a fost delimitat în concordanta cu planul de amplasament si delimitare a corpului de proprietate , plan parte integranta la antecontractul de vânzare-cumparare .

Raspunzând la obiectiunile formulate s-a aratat ca pe planul anexat antecontractului de vânzare-cumparare , nu sunt indicate nici un fel de cote (distante ) care sa arate întelegerea partilor , fiind aratata pe plan situatia existenta la data încheierii actului.

S-a conchis ca linia de hotar pe care o invoca în prezenta pârâtul , nu poate fi în nici un caz peretele casei de locuit , deoarece casa de locuit are si un trotuar , iar ferestrele casei de locuit nu pot fi pe hotar , cu vedere spre lotul pârâtului.

De asemenea s-a conchis ca magazia pârâtului fiind edificata pe terenul înstrainat , în conditiile în care se insista pe pastrarea marchizei edificata ulterior de catre pârât , se propune un plan de situatie în aceasta varianta .

Cea de a doua expertiza întocmita de expert L.G.V.a conchis de asemenea ca determinarea suprafetei de 393 m.p. ce a facut obiectul antecontractului s-a facut în baza schitei plan de situatie anexa la antecontract , determinându-se suprafata terenului hasurat si etichetat " se vinde  " din planul de amplasament si delimitare a corpului de proprietate ce a stat la baza încheierii antecontractului .

S-au reiterat concluziile raportului de expertiza întocmit de M. R., concluziile fiind retinute în baza acelorasi considerente sus mentionate de catre expert M.R. .

Analizând exceptiile invocate de catre pârât se apreciaza ca acestea sunt nefondate .

Prin antecontractul de vânzare-cumparare partile au convenit vânzarea imobilului sus mentionat , perfectarea antecontractului urmând a se face dupa obtinerea documentatiei necesare vânzarii , adeverinta de la Primarie , titlu de proprietate , certificat fiscal , documentatie cadastrala .

Titlul de proprietate a fost obtinut de catre pârât la data de 1.08.2008 , prin titlu de proprietate nr.94884 emis de Comisia judeteana pentru stabilirea dreptului de proprietate asupra terenurilor Tulcea , reconstituindu-se pârâtului dreptul de proprietate asupra 873,18 m.p. teren aferent imobilului .

Clauza inserata în antecontractul de vânzare-cumparare al partilor potrivit cu care , în cazul în care una din parti va refuza încheierea actului în forma autentica va suporta consecintele sus mentionate , se apreciaza ca are semnificatia unei clauze de arvuna , în sensul art. 1298 din Codul civil si nu a unei clauze penale .

Cum în conventia partilor nu s-a prevazut faptul ca partea care nu se afla în culpa nu poate cere executarea silita a antecontractului , clauza disputata de parti , referitoare la restituirea pretului primit plus jumatate din acesta , este o simpla clauza de arvuna , si nu de dezicere .

Clauza de dezicere este independenta de orice idee de culpa a partii contractante , reprezentând posibilitatea , convenita cu cealalta parte , de a se razgândi , respectiv de a renunta unilateral la executarea conventiei fara ca partea cealalta sa poata cere executarea ei silita .

În cauza procedarea în fapt a partilor la predarea-preluarea imobilului ce a facut obiectul antecontractului în stapânire, folosinta acestuia îndelungata de catre promitentii cumparatori, solicitarea diferentei de pret de catre pârât , presupune ca partile au înteles sa-si mentina promisiunea de a vinde , respectiv de a cumpara .

Aceste împrejurari , exclud , practic , ideea ca intentia lor , exprimata prin clauza vizând restituirea pretului primit plus jumatate din pret , ar fi aceea de renuntare unilaterala la executarea antecontractului , deci de convenire a unei clauze de dezicere , neexistând nici o ratiune pentru care promitentul vânzator sa se oblige la a nu înstraina obiectul antecontractului pâna la data perfectarii vânzarii, daca în intentia lor ar fi existat posibilitatea renuntarii unilaterale la perfectarea vânzarii .

Potrivit dispozitiilor art.1298 din codul civil , daca vânzarea nu s-a executat din cauza culpei uneia din partile contractante , partea în culpa pierde arvuna data sau o restituie îndoita afara numai daca partea , care nu este în culpa , cere executarea contractului . Rezulta ca arvuna se înfatiseaza ca un fel de clauza penala , stipulata pentru cazul când vânzarea nu s-ar mai realiza din culpa uneia din parti .

Partile erau libere sa dea arvunei caracterul unei clauze de renuntare în sensul ca oricare dintre ele îsi putea rezerva dreptul de a nu mai încheia vânzarea , pierzând pretul  platit sau pretul plus jumatate , dar acest caracter derogatoriu trebuia specificat în mod expres , în sensul ca cealalta parte , care nu se afla în culpa , nu poate cere executarea silita a antecontractului , pentru ca fara o manifestare categorica de vointa nu se poate presupune o astfel de derogare de la principiul dupa care contractele sunt obligatorii între parti si nu pot fi reziliate în mod unilateral .

Cum în conventia partilor nu s-a prevazut expres ca partea care nu se afla în culpa nu poate cere executarea silita a antecontractului , clauza disputata de parti nu poate fi calificata a fi de dezicere , aceasta fiind o simpla clauza de arvuna , în raport si de împrejurarile sus retinute .

Apararile sustinute de pârât potrivit carora pretul stipulat în antecontractul de vânzare-cumparare nu este real nu pot fi retinute , pârâtul nefacând o atare dovada ca pretul consemnat în antecontractul de vânzare-cumparare nu este cel real si determinat prin efectul vointei lor materializata în antecontractul de vânzare-cumparare .

Pretul fiind platit integral la data întocmirii antecontractului , cumparatorii intrând în posesia imobilului dupa perfectarea conventiei , din anul 2005, pârâtul nu poate fi îndreptatit sa solicite plata unei diferente de pret pe motiv ca elementele de apreciere a pretului au fost altele decât acelea avute în vedere la întocmirea antecontractului .

Perfectarea antecontractului în forma autentica neputându-se realiza din culpa pârâtului , se apreciaza ca exceptia inadmisibilitatii actiunii invocata , în raport si de prevederile  art. 1073 cod civil , este nefondata , creditorul având dreptul potrivit art.1073 cod civil de a dobândi îndeplinirea exacta a obligatiei , si în caz contrar având dreptul la dezdaunare .

Pentru aceleasi considerente se apreciaza exceptia exercitarii abuzive a actiunii ca fiind nefondata .

Astfel , se apreciaza ca refuzul pârâtului de a încheia actul de transfer al dreptului de proprietate , în forma ceruta de lege , îndreptateste pe reclamanti sa se adreseze instantei de judecata pentru constatarea raportului juridic de transfer al dreptului real si da dreptul sa obtina o hotarâre judecatoreasca care sa tina locul actului autentic de vânzare-cumparare .

Ca atare , în baza principiului fortei obligatorii a contractelor , si în lumina dispozitiilor art.1294 si 1073 cod civil instanta va admite actiunea civila si va constata intervenita între parti vânzarea imobilului în litigiu , imobil individualizat în expertiza tehnica întocmita de expert M.R. , în varianta nr. II , anexa la raportul de expertiza , opinându-se pentru aceasta varianta în raport de situatia actuala a planului de amplasament al constructiile edificate ulterior de catre pârât .

Vazând si dispozitiile art.274 cod pr.civila urmeaza a obliga pârâtul la 699 lei cu titlu de cheltuieli de judecata .

Prezenta hotarâre va tine loc de act de proprietate .

Domenii speta

Spete similare