Antecontract de vânzare – cumpărare.

Antecontract  de vânzare –cumpărare pentru o suprafaţă de 1200 m.p. teren. Stăpânirea în fapt după încheierea antecontractului a unei suprafeţe de 2182 m.p. teren. Cerere reconvenţională privind rezoluţiunea antecontractului de vânzare cumpărare pentru neexecutarea cuplabilă a obligaţiei. Schimbarea temeiului juridic al cererii reconvenţionale în recurs. Modificarea sentinţei instanţei de recurs prin admiterea cererii de chemare în judecată şi constatarea valabilităţii vânzării pentru suprafaţa din antecontract.

Decizia nr. 1892/23.11.2009 pronunţată de Tribunalul Dâmboviţa în dosarul nr. 2228/232/2007

Prin cererea înregistrată sub nr. 2228/232 din data de 13.09.2007, reclamantul P. F. a chemat în judecată pe pârâtele G. H. şi G.D.I. solicitând instanţei de judecată să constate valabilă vânzarea-cumpărarea unui teren în suprafaţă de 1200 mp, situat în intravilanul localităţii V., judeţul Dâmboviţa în punctul “La tîrg”.În motivarea cererii reclamantul a arătat că la data de 28.05.1999 a cumpărat de la pârâte, în calitate de moştenitoare ale defunctului G. I. un teren în suprafaţă de 1200 mp, situat în intravilanul comunei V., judeţul Dâmboviţa, preţul vânzării fiind de 7 milioane lei vechi, sumă pe care a achitat-o în întregime către promitentele vânzătoare. Deoarece la momentul încheierii chitanţei sub semnătură privată pârâtele nu deţineau un titlu de proprietate ci doar o sentinţă de reconstituire a dreptului de proprietate, actul nu s-a putut încheia în formă autentică.

Pârâtele G. H. şi G.D.I. au formulat întâmpinare la data de 18.11.2007 prin care au solicitat respingerea cererii formulate de către reclamant ca neîntemeiată. Prin întâmpinare se arată că s-a încheiat chitanţa sub semnătură privată, s-a plătit preţul suprafeţei de 1200 m.p., dar nu s-a putut încheia actul autentic la notarul public deoarece planul cadastral prezentat de reclamant cuprindea o suprafaţă mai mare şi, deşi la început reclamantul a fost de acord să plătească o diferenţă de preţ, ulterior a refuzat, situaţie în care actul nu s-a încheiat din vina reclamantului.

Pârâtele au mai invocat în faţa instanţei de fond excepţia prescripţiei dreptului la acţiune solicitând respingerea acţiunii reclamantului ca prescrisă, iar reclamantul a invocat excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a pârâtei G. H. urmare a partajării între pârâte a terenurilor moştenite.

Pârâtele au formulat cerere reconvenţională prin care au solicitat rezoluţiunea antecontractului de vânzare-cumpărare pentru neexecutarea culpabilă a obligaţiei asumate de reclamant, neexecutare constând în aceea că a fost lipsit de diligenţă şi nu a încheiat contractul de vânzare cumpărare până la data de 31 decembrie 1999, astfel cum părţile au convenit în antecontractul de vânzare – cumpărare.

În faţa instanţei de fond a fost administrată proba cu înscrisuri, proba cu martori, proba cu interogatoriul părţilor precum şi proba cu expertiză tehnică în specialitatea topografie.

Prin sentinţa civilă nr. 1017/05.05.2009, s-au respins excepţiile invocate de părţi, s-a respins acţiunea formulată de reclamantul P. F. precum şi cererea reconvenţională formulată de către pârâtele G. H. şi G. D.I.

Pentru a pronunţa această soluţie, instanţa de fond a reţinut că înscrisul sub semnătură privată din data de 28.05.1999, înscris invocat de reclamant în susţinerea pretenţiei sale, conţine o clauză de răzgândire care are prioritate în condiţiile în care reclamantul a refuzat să achite diferenţa de preţ solicitată de pârâte pentru suprafaţa reală a terenului. De asemenea, instanţa de fond a reţinut că în sarcina reclamantului pârât nu se poate reţine vreo culpă pentru neperfectarea actului, motiv pentru care a fost respinsă cererea reconvenţională.

Împotriva acestei sentinţe au declarat recurs atât reclamantul pârât cât şi pârâtele reclamante, în termen.

Prin motivele de recurs, reclamantul recurent critică sentinţa pentru motivul prevăzut de dispoziţiile art. 304 pct. 7 Cod procedură civilă, anume acela că hotărârea recurată nu cuprinde motivele pe care se sprijină sau  cuprinde motive contradictorii ori străine de natura pricinii. Recurentul reclamant arată că instanţa de fond, deşi a administrat un probatoriu complet, a respins în mod nelegal cererea reclamantului, în cauză fiind întrunite toate condiţiile cerute de dispoziţiile art. 5 alin.2 din Titlul X al Legii nr. 247/2005 în vederea admiterii cererii de pronunţare a unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de înstrăinare pentru suprafaţa de 1200 m.p. teren intravilan. Se solicită de către recurentul reclamant modificarea în parte a sentinţei recurate în sensul admiterii cererii principale formulată de către P. F.

Prin motivele de recurs depuse de către recurentele G.D.I. şi G. H. se critică sentinţa instanţei de fond arătându-se că prin sentinţa pronunţată nu a fost analizat cazul de nulitate absolută prevăzut de dispoziţiile art. 948 pct. 3 Cod civil şi nu s-a ţinut seama de situaţia prezentată de către reclamant şi de situaţia rezultată din declaraţiile martorilor şi din conţinutul raportului de expertiză.  Se susţine de către recurentele pârâte că singurul culpabil de neîntocmirea actului în formă autentică a fost reclamantul care a întocmit cadastrul pentru o suprafaţă mai mare decât cea din chitanţa de înstrăinare, că intenţia reclamantului a fost aceea de a obţine o suprafaţă mai mare de teren decât cea din chitanţă, iar chitanţa astfel întocmită este lovită de nulitate absolută pentru lipsa obiectului întrucât îi lipsesc vecinii terenului. Se mai critică sentinţa instanţei de fond cu privire la suma acordată recurentelor pârâte cu titlu de cheltuieli de judecată susţinându-se că suma de 60 lei este greşit calculată în raport de prezenţa la termenele de judecată, suma reală fiind de 264 lei.

Se solicită de către recurentele pârâte admiterea recursului, casarea hotărârii atacate şi constatarea nulităţii absolute a înscrisului din data de 28.05.1999 pentru lipsă de obiect conform art. 948 alin.3 Cod civil sau rezoluţiunea acestui înscris în baza art. 1079 alin.2 pct.3, art. 1080, art. 1020 şi art. 1021 din Codul civil. Se mai menţionează că, la termenul acordat de către instanţa de fond în vederea discutării obiecţiunilor cu privire la expertiză, pârâtele au indicat drept motiv de nulitate absolută lipsa obiectului, dar instanţa a omis să consemneze acest aspect şi nici nu s-a pronunţat asupra lui.

Analizând sentinţa recurată, prin prisma criticilor formulate, a actelor şi lucrărilor dosarului, precum şi a dispoziţiilor legale incidente în cauză, tribunalul reţine următoarele:

Prin sentinţa civilă nr. 1017/05.05.2009 s-a respins excepţia prescripţiei dreptului la acţiune şi excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a pârâtei G. H., s-a respins acţiunea formulată de reclamantul P. F. precum şi cererea reconvenţională formulată de către pârâte şi a fost obligat reclamantul la plata către pârâte a sumei de 60 lei reprezentând cheltuieli de judecată.

Cu privire la situaţia de fapt, tribunalul reţine că a fost corect stabilită de către instanţa de fond, fără a exista nici un fel de contradicţie între probele administrate în cauză şi cele reţinute de către instanţă. Astfel, la data de 28 mai 1999, între reclamantul recurent P. F. în calitate de cumpărător şi pârâtele recurente G.D.I. şi G.H., moştenitoare ale defunctului G. I. în calitate de vânzătoare se încheie un înscris sub semnătură privată intitulat “proces verbal” prin care se înstrăinează o suprafaţă de 1200 m.p. teren intravilan situat în comuna V., judeţul Dâmboviţa,  în punctul „La Târg”, preţul vânzării fiind de 7 milioane lei vechi. În acest înscris se stabileşte ca termen ultim al încheierii contractului autentic data de 31 decembrie 1999. În cuprinsul actului se face menţiunea că în situaţia în care una dintre părţi reziliază actul se obligă să plătească de 3 ori costul terenului.

Din momentul încheierii acestui înscris reclamantul recurent a intrat în posesia efectivă a terenului, iar în anul 1999 a întocmit şi un plan de amplasament al imobilului, plan de amplasament din care rezultă că suprafaţa reală a terenului este de 2182,76 mp şi nu de 1200 m.p.

Titlul de proprietate pe numele defunctului autor al pârâtelor vânzătoare s-a eliberat la data de 13.10.2006 şi cuprinde în tarlaua 47, parcela 2846 o suprafaţă de 2182 m.p. teren intravilan.

Recursul promovat de către pârâtele recurente G. D. I. şi G. H. apare ca fiind nefondat şi urmează a fi respins. Astfel, prin cererea reconvenţională aflată la fila 54 din dosarul de fond, s-a solicitat de către pârâte rezoluţiunea antecontractului de vânzare cumpărare pentru neexecutarea culpabilă a obligaţiei asumate de reclamant. S-a susţinut că reclamantul este vinovat de neîncheierea până la data de 31 decembrie 1999 a actului în formă autentică. Această susţinere, astfel cum corect a reţinut şi instanţa de fond, este total neîntemeiată câtă vreme titlul de proprietate pentru terenul ce a făcut obiectul convenţiei dintre părţi, s-a emis abia în luna octombrie 2006. Conform legislaţiei în vigoare, atât în anul 1999 cât şi în prezent, abia din acest moment se putea încheia actul în formă autentică deoarece în vederea înstrăinării se solicită actul de proprietate, respectiv titlul de proprietate al înstrăinătorului. Faptul că reclamantul a întocmit un plan de amplasament în anul 1999 nu are nici o relevanţă cu privire la existenţa posibilităţii reale de încheiere a actului autentic şi nici nu face dovada vreunei culpe a acestuia cu privire la executarea obligaţiei.

În faza de atac a recursului se susţine, prin schimbarea temeiului juridic al cererii reconvenţionale, situaţie inadmisibilă în recurs, că instanţa de fond avea obligaţia să constate nulitatea înscrisului pentru lipsa obiectului deoarece cu ocazia concluziilor din faţa instanţei de fond s-ar fi solicitat această nulitate de către pârte, iar instanţa a omis să consemneze aceste susţineri. Trecând peste faptul că după închiderea dezbaterilor nu se mai poate schimba temeiul juridic al unei cereri, tribunalul va arăta totuşi că nu se poate susţine despre înscrisul sub semnătură privată că ar fi lipsit de obiect deoarece terenul de 1200 m.p. ce a făcut obiect al vânzării este corect identificat, chiar dacă înscrisul nu cuprinde vecinătăţile lui. De asemenea, restul condiţiilor prevăzute de art. 948 Cod civil, au fost întrunite la momentul încheierii înscrisului dintre părţi fără a exista vreun motiv de nulitate absolută care să afecteze înscrisul sub semnătură privată.

Cu privire la recursul promovat de către reclamantul recurent P. F., tribunalul constată că acesta este întemeiat. Astfel, înscrisul sub semnătură privată din data de 28 mai 1999 întruneşte toate condiţiile de valabilitate a unui antecontract de vânzare cumpărare pentru suprafaţa de 1200 m.p. teren intravilan. Acest antecontract a dat naştere în sarcina părţilor obligaţiei încheierii actului în formă autentică pentru această suprafaţă şi nu pentru o suprafaţă cu 983 m.p. mai mare, astfel cum au solicitat cele două pârâte vânzătoare în faţa notarului public deoarece conform dispoziţiilor art. 970 Cod civil, convenţiile trebuie executate cu bună credinţă, ele obligând nu numai la ceea ce este expres în ele, dar la toate urmările ce echitatea, obiceiul sau legea dă obligaţiei, după natura sa.

Dat fiind diferenţa mare dintre suprafaţa din chitanţa sub semnătură privată şi suprafaţa reală, diferenţă ce depăşeşte a douăzecea parte din cuprinsul declarat în contract, în cauză nu puteau fi aplicate regulile cuprinse în dispoziţiile art. 1328 – 1334 Cod civil, ci doar regula generală cuprinsă în art. 1326 Cod civil anume aceea conform căreia vânzătorul este dator să predea cuprinsul lucrului vândut în măsura determinată în contract.

Contrar practicii judiciare şi dispoziţiilor Codului civil, instanţa de fond a reţinut că în situaţia înscrisului depus de părţi urmează a acorda prioritate clauzei de răzgândire. În realitate în înscris este vorba de o clauză penală şi nu de o clauză de răzgândire. Conform dispoziţiilor art. 1066 Cod civil, clauza penală este aceea prin care o persoană, spre a da asigurare pentru executarea unei obligaţii, se leagă a da un lucru în caz de neexecutare din parte-i. Dacă ar fi vorba de o clauză de răzgândire ea ar fi în realitate o condiţie pur potestativă în conformitate cu care partea se obligă doar dacă vrea, condiţie care ar fi nulă absolut. Cum orice contract se interpretează în sensul ca el să producă efecte juridice, rezultă că este vorba de o clauză penală, situaţie în care doar creditorul obligaţiei, în cazul de faţă reclamantul cumpărător, are facultatea de a cere de la debitorul care nu execută la timp obligaţia sa (pârâtele vânzătoare), sau îndeplinirea clauzei penale sau aceea a obligaţiei principale. Cum reclamantul P.F. a ales să solicite îndeplinirea obligaţiei principale, singura soluţie corectă din punct de vedere juridic, era aceea a constatării valabilităţii vânzării cumpărării suprafeţei cuprinse în antecontract.

Coroborând dispoziţiile din Codul civil, invocate mai sus, cu dispoziţiile din art. 5 alin.2 din Titlul X al Legii nr. 247/2005 în conformitate cu care în situaţia în care, după încheierea unui antecontract cu privire la un teren, cu sau fără construcţii, una dintre părţi refuză ulterior să încheie contractul, partea care şi-a îndeplinit obligaţiile poate sesiza instanţa competentă care poate pronunţa o hotărâre care să ţină loc de contract, tribunalul constată întemeiat recursul declarat de către P.F.

Pe cale de consecinţă, tribunalul urmează a modifica în parte sentinţa recurată, în conformitate cu dispoziţiile art. 312 Cod procedură civilă,  în sensul admiterii cererii de chemare în judecată formulată de P.F., constatării valabilităţii vânzării cumpărării suprafeţei de 1200 m.p., suprafaţă  identificată în raportul de expertiză A.S. în varianta A şi pronunţării unei decizii care să ţină loc de act de înstrăinare pentru acest teren care va fi descris cu vecinătăţi în dispozitivul deciziei.

Domenii speta

Spete similare