Pretenţii

Pretenţii

Deliberând asupra cauzei civile deduse judecăţii constata următoarele

Prin cererea înregistrata la Judecătoria Bacău,  la data de 11.04.2012, reclamanta a chemat in judecata pe parata S.C. T E S.R.L. V S , solicitând să se constate reziliat contractul de închiriere nr. 95/19.01.2010, obligarea acesteia la plata sumei de 8692,27 lei, cu titlu de pretenţii, din care suma de 3215,03 lei reprezintă chiria pentru perioada iunie 2010 – octombrie 2011, suma de 923,24 lei, penalităţi de întârziere calculate până la data de 29.02.2012, acestea urmând a fi calculate si

in continuare pana la data achitării efective a chiriei restante, suma de 4554 lei,  daune-interese pentru perioada 01.11.2011-31.03.2012, acestea urmând a fi calculate si in continuare pana la eliberarea efectiva a spaţiului, restituirea bunului închiriat prin eliberarea terenului în suprafaţă de 90  mp. , cu cheltuieli de judecată.

Cererea a fost legal timbrata cu taxa judiciara de timbru de 632 lei, conform ordinului de plată nr. 830/09.05.2012 si timbru judiciar de 5 lei.

Motivând cererea, reclamanta a arătat ca intre părţi s-a încheiat contractul de închiriere nr. 95/19.01.2010 pe  perioada de 36 de luni in perioada 05.01.2010 – 04.01.2013. In cadrul acestor relaţii comerciale , reclamanta a închiriat terenul in suprafaţa de 90 mp, iar parata s-a obligat la plata chiriei, conform termenelor stipulate in contract cap. V .Contractul a fost reziliat cu data de 01.11.2011, deoarece pârâta nu a executat obligaţiile asumate.

Deoarece parata nu a predat spaţiul in condiţiile impuse in art. 30 din contract si îl ocupa si in prezent fără forme legale locatarul datorează locatorului plata de daune interese, in valoare de 4554 lei , acestea fiind in cuantum de 3 (trei) ori chiria pe o luna, pana la eliberarea bunului care face obiectul închirierii , conform art.27 din contract.

Întrucât nici pana la momentul actual chiria restanta nu a fost achitata, conform art. 13 din contract, s-au calculat penalităţi in valoare de 0,10 % pentru fiecare zi de întârziere in suma de 923,24 lei .Penalităţile au fost calculate pana la data de 29.02.2012, acestea urmând a fi calculate în continuare până la plata debitului.

Conform adresei nr. 6.4/13/2012 (cu confirmare de primire ) parata a fost convocata la conciliere, insa nu a dat curs invitaţiei, conform art. 720 indice 1 C.proc. civ.

Pentru achitarea chiriei si a penalităţilor s-au emis un număr de 8 ( opt ) facturi.

In drept, reclamanta a invocat art. 1270, art. 1272, art. 1796, art.  1821 Cod civ.

In dovedirea cererii, reclamanta a depus înscrisuri-contractul de închiriere nr. 95/19.01.2010 ; notificarea de reziliere nr. 6.2/5065-S/2011 Procesul verbal de predare primire spaţiu nr. 62/62-S/2010; lista facturilor cu sold; fisa calcul penalităţi pentru perioada 01.08.2011 – 31.12.2011, fisă calcul daune-interese, convocare la conciliere, 8 facturi.

Legal citata, parata  a depus întâmpinare la data de 30.10.2012 prin care a solicitat respingerea acţiunii motivat de faptul că a înţeles să nu mai achite chiria pentru a se rezilia astfel contractul de drept şi a  aşteptat notificare în acest sens de la reclamantă, terenul a fost eliberat însă nu a primit nicio notificare de la executorul judecătoresc.

În cauză a fost administrată proba cu înscrisuri pentru ambele părţi precum şi interogatoriul pârâtei.

Analizând materialul probator administrat in cauza constata următoarele:

Ţinând seama de momentul încheierii actului juridic în cauză, de dispoziţiile art.6 alin.2 din Noul Cod civil, instanţa a avut în vedere dispoziţiile legale incidente la momentul încheierii contractului de închiriere (2010), respectiv Codul civil din 1864 şi Codul comercial astfel cum era acesta în vigoare la data respectivă

Prin contractul de închiriere nr. 95/19.01.2010, depus la fila 7-10, dosar, încheiat intre reclamanta in calitate de locator si parata S.C. TE  in calitate de locatar, s-a transmis dreptul de folosinţa asupra unui teren in suprafaţă de 90 mp , situat in Staţia CF S , pentru o perioada de 36 de luni,  perioada cuprinsa intre 05.01.2010 – 04.01.2013.

Prin art. 9 din contract, parata s-a obligat sa plătească suma de 540 lei, lunar, la care se adaugă TVA, cu titlu de chirie, in termen de 15 zile de la data emiterii facturii fiscale, aşa cum s-a stabilit in art. 10 din contract.

Facturile fiscale emise în derularea raporturilor contractuale au fost acceptate tacit de pârâtă, care nu le-a contestat în perioada emiterii iunie  2010 – octombrie 2011 ori în instanţă.

In temeiul art. 720 indice 1 Cod proc.civ, reclamanta a convocat parata la conciliere directa, conform adresei nr. 6.4/126/2012, depusă la fila 18, dosar, insa acesta nu a dat curs invitaţiei.

I. Potrivit art. 1429 Cod civil, principala obligaţie a paratei, in calitate de locator este de a plati chiria in cuantumul si la termenele stabilite in contract, iar conform art. 1431 Cod civil, trebuie sa restituie lucrul închiriat in starea in care l-a primit. Locaţiunea încetează la expirarea termenului stabilit de părţi.

În contract, părţile au stipulat în art. 30 alin. 1 lit. e) că dacă întârziere plăţii chiriei depăşeşte 30 de zile, contractul se reziliază de plin drept , iar dreptul de utilizare a locaţiei încetează, fără intervenţia instanţei de judecată, începând cu data notificării prin scrisoare recomandată.

Cu toate acestea mai este prevăzută o condiţie pentru a opera rezilierea de plin drept, respectiv cea prevăzută la art. 30 alin. 5 din contract unde se arată că „Partea care invocă încetarea sau rezilierea contractului va notifica celeilalte părţi cauza de încetare/reziliere cu 5 zile înainte de data la care urmează să-şi producă efectele.”

Ori, pârâtul nu a probat faptul că ar fi notificat cauza de reziliere către reclamanta, apărarea sa în sensul că a aşteptat de la locator această notificare neavând relevanţă, această obligaţie revenindu-i în cazul în care intenţiona să se prevaleze de clauzele privind rezilierea.

În aceste condiţii instanţa constată că rezilierea de drept a contractului a avut loc începând cu luna noiembrie 2011, astfel cum a solicitat reclamanta, acesta fiind momentul la care a fost emisă de către aceasta notificarea nr. 6.2/5065-S/2011, fila 11 ds.

II. În aceste condiţii, raportat şi la articolele din contract invocate mai sus instanţa apreciază întemeiată solicitarea reclamantei de obligare a pârâtei la plata chiriei în suma de 3215,03 lei, aferentă perioadei iunie 2010-octombrie 2011, pârâta recunoscând în întâmpinare că nu a mai plătit chiria din luna iunie 2010 iar luna finală în care contractul şi-a mai produs efectele, anterioară rezilierii contractului fiind, aşa cum am arătat anterior luna octombrie 2011.

III. În ceea ce priveşte problema penalităţilor, în conformitate cu dispoziţiile articolului 13 al. 1 din contract pentru neachitarea facturii în termen, debitorul este obligat la plata penalităţilor în cuantum 0,10% pe fiecare zi de întârziere. Penalităţile prevăzute în cadrul convenţiei părţilor reprezintă o clauză penală, aceasta constituind o modalitate de evaluare a prejudiciului suferit de creditor, fixându-se anticipat valoarea acestuia. Potrivit legii, părţile sunt libere să stabilească, în convenţii, rata dobânzii pentru întârzierea la plata unei obligaţii băneşti; în cazul în care, potrivit dispoziţiilor legale sau prevederilor contractuale, obligaţia este purtătoare de dobânzi fără sa se arate rata dobânzii, se va plăti dobânda legală. Evaluarea anticipată a prejudiciului prin stabilirea penalităţilor, prin acordul părţilor acoperă atât pierderea suferită de reclamantă (damnum emergens) cât şi beneficiul de care creditoarea a fost lipsită (lucrum cessans), fiind o reparare integrală, cererea fiind întemeiată, motiv pentru care instanţa va obliga pârâta la plata sumei de 923,24 lei, penalităţi de întârziere calculate până la data de 29.02.2012, penalităţi ce se vor calcula în continuare până la data achitării efective a chiriei restante.

IV.  Potrivit art. 23 din contract, părţile au stipulat că în cazul neplăţii chiriei pe o perioadă de mai mult de 30 zile de la data scadenţei facturii, locatarul este obligat să elibereze spaţiul ocupat..

Din cuprinsul răspunsului la întrebarea 7 la interogatoriul depus la dosar la fila 90 (întrebările regăsindu-se la fila 78) rezultă că terenul a fost eliberat de către pârâtă de la data de 1.02.2011, dată de la care acesta şi-a încetat activitatea în locaţia respectivă.

Această afirmaţie este susţinută de documentele depusă de pârâtă la dosar (filelel 61-63) de unde rezultă că salariaţii societăţii au avut suspendate raporturile de muncă în perioada 1.02.2011-31.05.2012, astfel încât societatea pârâtă nu a mai prestat nici un fel de activitate în spaţiul care se afla pe terenul închiriat, iar reclamanta nu a dovedit în vreun fel că aceasta ar mai ocupa şi în prezent terenul. De altfel, la răspunsul la întrebarea nr. 10 pârâta arată că spaţiul construcţie care se regăseşte pe terenul închiriat nu îi aparţine ci acesta este al SC  C SRL, acesta fiind motivul pentru care nu s-a putut întocmi procesul-verbal de predare-primire al terenului, aşa cum se prevede în contract..

Din aplicaţia Ecris a instanţei s-a identificat dosarul având ca obiect stabilire drept de superficie, acţiunea fiind formulată de SC C 2002 SRL prin lichidator judiciar în contradictoriu cu pârâţii Sucursala Regională de căi ferate I şi S.C. T E  SRL privitor la terenul din prezenta cauză pe care se afla un spaţiu construit de SC C2002 SRL.

În aceste condiţii reclamanta nu  se poate prevala de faptul că spaţiul care se află pe terenul în cauză ar aparţine pârâtei din prezenta cauză în condiţiile în care a fost parte activă în litigiul indicat anterior, astfel încât eliberarea terenului prin ridicarea acestei construcţii nu poate fi cerută societăţii S.C. T E SRL

Faţă de cele arătate, instanţa constată că terenul care a făcut obiectul contractului de închiriere nr. 95/19.01.2010 a fost eliberat de pârâtă anterior momentului rezilierii contractului, nemaifiind ocupat nici în prezent de către aceasta, motiv pentru care va respinge capătul de cerere privind obligarea pârâtului la eliberarea terenului în suprafaţă de 90 mp.

V. Părţile au mai stipulat ca in situaţia in care, după rezilierea contractului, locatarul ocupa in continuare terenul datorează cu titlu de despăgubire, ca şi clauză penală, plata unei sume de bani în cuantum de 3 ori chiria  lunară pe o lună, pe perioada intervalului de la notificarea de reziliere şi până la eliberarea terenului, conform art. 27 din contract.

Aşa cum am arătat anterior, instanţa apreciază însă că pârâta nu a mai ocupat terenul ulterior momentului rezilierii (noiembrie 2011), astfel că solicitarea reclamantei nu este întemeiată, motiv pentru  care va respinge capătul de cerere privind obligarea pârâtului la plata sumei de 4554 lei reprezentând daune-interese la contract calculate pentru perioada 1.11.2011-31.03.2012, cu menţiunea că deşi reclamanta face referire la daune-interese care sunt prevăzute în contract la art. 21 alin. 2 unde se vorbeşte de ocuparea terenului după momentul încetării contractului, adică după expirarea termenului pentru care a fost încheiat, de fapt este vorba de clauza penală de la art. 27.

Faţă de cele menţionate instanţa va admite în parte acţiunea, va constata reziliat contractul de închiriere nr. 95/19.01.2010 începând cu luna noiembrie 2011, va obliga pârâta să plătească reclamantei suma de  8692,27 lei, compusă din suma de 3215,03 lei, contravaloare chirie aferentă perioadei iunie 2010-octombrie 2011, suma de 923,24 lei, penalităţi de întârziere calculate până la data de 29.02.2012, penalităţi ce se vor calcula în continuare până la data achitării efective a chiriei restante, va respinge capătul de cerere privind obligarea pârâtului la eliberarea terenului în suprafaţă de 90 mp. şi va respinge capătul de cerere privind obligarea pârâtului la plata sumei de 4554 lei reprezentând daune-interese la contract calculate pentru perioada 1.11.2011-31.03.2012.

  In temeiul art. 274 Cod proc.civ, va obliga pârâta, partea căzuta in pretenţii, să plătească reclamantei suma de 637 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată, reprezentând taxa judiciara de timbru de 632 lei aferentă capetelor de cerere admise şi 5 lei timbru judiciar.

Domenii speta

Spete similare