Acţiune în constatare

Tip speţă: SENTINTA CIVILA 658

Titlu: actiune in constatare

Data speţă: 21.09.2010

Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Buhuşi la data de 11.03.2008,  sub nr  253/199/2008 reclamantul M. I.I.Cabinet medical individual a chemat în judecată pe pârâţii Oraşul B. prin primar şi Consiliul Local B. pentru ca instanţa, prin hotărârea pe care o va pronunţa, să constate perfectă vânzarea-cumpărarea intervenită între părţi  pentru spaţiului situat în incinta clădirii Policlinicii B. spaţiu sala de tratamente, cu o suprafaţă  construită de 21,31 mp. şi spaţii comune(cotă invidiză) de 3,34 m.p. în valoare de 2757,39 lei precum şi pentru terenul aferent spaţiului identificat anterior, respectiv terenul aflat sub cabinet şi spaţiul comun-cotă indiviză 12,32 m.p. nr cadastru 1961, nr.carte funciară 2634/04.12.2006 în valoare de 45,93 lei.

 În motivarea acţiunii, reclamantul a  arătat că a solicitat cumpărarea cabinetului individual şi a terenului  aflat sub cabinet , în temeiul art. 3 di n OUG 110/2005 şi după parcurgerea procedurii reglementată de art., 4 şi 6 din OUG 110/2005, la 12.07.2007 a fost încheiat procesul verbal nr. 18393/12.07.2007, proces verbal ce nu a fost contestat la instanţa de contencios administrativ.

Conform dispoziţiilor legale, constituirea formală a contractului de vânzare cumpărare astfel încheiat trebuia realizată în 15 zile de la încheierea procedurilor de soluţionare a contestaţiilor, lucru pe care l-a cerut pârâtului însă acesta nu a înţeles să procedeze la îndeplinirea formalităţilor necesare în acest sens.

Întrucât a achitat preţul stabilit şi solicitat de către pârât şi acesta a procedat la emiterea facturii fiscale 00463634 din 23.07.2007 pentru imobilul aflat în litigiu, a solicitat să se constate perfectă vânzarea-cumpărarea intervenită.

A mai menţionat faptul că a intrat în posesia acestui imobil încă din data de 01.10.2004, în baza contractului de concesiune nr. 15961/01.10.2004 încheiat cu pârâtul pentru exploatarea spaţiului cu destinaţia de cabinet medical.

În drept reclamantul şi-a întemeiat cererea pe dispoz. art.1295 C.Civ. şi art.242 c pr c.

În dovedirea cererii, reclamantul  a depus înscrisuri: proces verbal de vânzare din 12.07.2007, anexă la procesul verbal, adresa din  23.07.2007 a reclamantului către Consiliul Local al or. Buhuşi,  factura fiscală 0465634/23.07.2007,  chitanţa 022040039/23.07.2007, contract de concesiune nr. 15961/01.10.2004, încheierea  nr. 3620/04.12.2006 a OCPI Buhuşi, extras de carte funciară, documentaţie cadastrală.

Reclamantul, prin apărător a solicitat proba cu expertiză tehnică  specialitatea topocadastru si constructii.

Pârâtii, legal citati, au fost  reprezentaţi în faţa instanţei şi au formulat intampinare.

În cea depusă de Consiliul local se arată că procesul verbal de vânzare s-a încheiat în conformitate cu prevederile O.U.G.nr.110/2005, în vigoare la acea dată. Prin Decizia nr.871/09.10.2007 Curtea Constituţională a constatat că dispoziţiile O.U.G. nr. 110/2005, aprobată cu modificări şi completări prin Legea nr. 236/2006, sunt neconstituţionale. Pârâta arată că în condiţiile în care O.U.G. nr. 110/2005 şi-a încetat efectele, ca urmare a declarării ca neconstituţionale a dispoziţiilor acesteia, este ilegală încheierea contractului de vânzare-cumpărare a spaţiului medical şi a terenului aferent acestuia.  Ca urmare, perfectarea vânzării spaţiilor medicale şi a terenului aferent  se poate realiza numai în condiţiile unei legi speciale în materie,aceasta având prioritate în raport cu normele dreptului comun, în speţă dreptul civil.

Acestia au depus la dosarul cauzei un set de inscrisuri: H.C.L. nr. nr.77/2006, 79/2004 şi 107/2005.

La termenul din 14.04.2008 reclamantul a depus un răspuns la întâmpinare. În acesta se arată că întreaga procedură prevăzută de O.U.G.nr.110/2005 a fost parcursă şi încheiată cu mult înainte de declararea  acestui act normativ ca neconstituţional. Arată că  este culpa pârâtelor care nu au înţeles să încheie contractul în termenul prev. delege şi nu poate fi invocată ca temei pentru eludarea obligaţiilor legale ce le reveneau în acest sens.  Mai arată că O.U.G.nr.110/2005 nu stabileşte reguli speciale privind validitatea contractelor de vânzare privind cabinetele medicale ceea ce înseamnă că sunt aplicabile dispoziţiile de drept comun. Art. 1295 Cod civil prevede că vânzarea este perfectă şi proprietatea de drept strămutată îndată ce părţile s-au învoit asupra preţului şi asupra lucrului, chiar dacă preţul nu a fost numărat şi bunul nu a fost predat. Reclamanta arată că, condiţiile au fost îndeplinite odată cu încheierea proceselor verbale şi cu plata preţului bunurilor.

La termenul din 19.05.2008 Consiliul local Buhuşi a depus la dosarul cauzei precizări. În acestea se arată că unul din motivele pentru care Curtea Constituţională a declarat neconstituţionalitatea prevederilor  O.U.G. nr. 110/2005 a fost că preţul stabilit prin acest act normativ  nu ţine de valoarea pe piaţă a bunului, fiind calificat de Curte ca fiind neserios. Consideră că  în condiţiile în care O.U.G. nr. 110/2005  a fost declarată neconstituţională, prevederile acesteia nu mai pot fi aplicate şi pe cale de consecinţă, contractul de vânzare-cumpărare nu mai poate fi perfectat . Vânzarea spaţiilor comerciale fiind o lege specială, nu poate fi perfectată în condiţiile dreptului comun, aşa cum susţine reclamanta deoarece, conform principiului fundamental de drept specialul derogă de la general. Precizează că notariatul a refuzat perfectarea contractului de vânzare-cumpărare a spaţiului medical şi a terenului aferent acestuia tot pentru aceleaşi considerente.

La data de 05.08.2008 s-au mai depus nişte precizări de către Consiliul local Buhuşi.În acestea s-a precizat că că prin Decizia Curţii Constituţionale se stipulează că preţul vânzării spaţiului medical şi a terenului aferent se stabileşte în momentul vânzării, în urma unei negocieri directe între cumpărător şi comisia constituită în conformitate cu prevederile acesteia şi poate fi mai mic decât preţul de vânzare din raportul de evaluare întocmit de un evaluator independent autorizat în condiţiile legii.  Având în vedere că procedura de vânzare a spaţiului nu a fost definitivată Consiliul  local Buhuşi, pentru a nu prejudiciat în ceea ce priveşte încasarea preţului, intenţionează  să organizeze vânzarea în condiţiile stipulate în noul act normativ urmând ca preţul  achitat de reclamantă să constituie un avans, sau să fie restituit.

În cauză s-a incuviinţat efectuarea unei expertize tehnice specialitatea topocadastru de catre expertul desemnat D.L..Acesta nu a fost contestat de nici una dintre parti.

De asemenea,în cauză a mai fost efectuat şi un raport de expertiză în specialitatea construcţii de către domnul expert E.A..

În baza rolului activ instanţa a trimis o adresă pârâţilor pentru a preciza statutul juridic al imobilelor.Răspunsul a fost ataşat la dosar  .O dată cu acest răspuns pârâţii au depus şi copie după HG 1347/2001 publicat în Monitorul Oficial nr.305 bis/2002 precum şi al OUG 68/2008 privind vânzarea spaţiilor cu destinaţia de cabinete medicale.

Analizând materialul probator administrat în cauză, instanţa reţine următoarele:

Între reclamantul si Consiliul Local Buhusi s-au incheiat la 12.07.2007 doua acte, intitulate « proces-verbal de vanzare », care faceau referire la vanzarea unor spatii medicale si a terenului aferent acestora.

Legislatia in vigoare atat la momentul incheierii celor doua acte cat si in prezent prevede unele diferente de regim juridic intre cele doua tipuri de vanzare (mai exact, art.2 titlul X din Legea nr.247/2005 prevede ca pentru instrainarea terenurilor este necesara forma autentica).

Prin procesul verbal de vanzare nr.18393/12.07.2007 partile conveneau asupra vanzarii unui sala de tratamente, a cotei indivize din spatiile comune construite aferente cabinetului precum si a cotei indivize din terenul aferent constructiilor amintite.

Pentru incheierea in mod valabil a unui act de vanzare-cumparare a unei constructii este necesara doar indeplinirea conditiilor de fond prevazute de art. 948 si urm. Cod Civil pentru actul juridic, coroborate cu cerintele de fond specifice contractului de vanzare-cumparare.

În ceea ce priveşte consimtamantul valabil exprimat instnţa apreciază că această condiţie este îndeplinită.

In toamna anului 2006 Consiliul Local Buhusi a solicitat reclamantului printr-o adresa scrisa sa-si exprime disponibilitatea de a cumpara spatiile medicale in discutie la un anumit pret.

Aceasta reprezinta o adevarata oferta de vanzare, care exprima in mod neechivoc intentia paratei de a vinde.

In momentul in care nu doar ca reclamantul si-a manifestat vointa de a cumpara, atat prin adresa de raspuns cat si prin semnarea ulterioara a procesul verbale de vanzare nr. 18393 din 12.07.2007, dar a achitat si pretul fixat de catre parata, este evident că partile si-au exprimat in mod liber si in deplina cunostinta de cauza acordul de vointa referitor la vanzarea-cumpararea spatiilor medicale si a terenului aferent.

Privitor la capacitatea de a contracta a părţilor instanţa constată următoarele.

Ambele părti aveau la momentul anului 2007 capacitate deplina de exercitiu si nu se aflau in vreunul din cazurile de incapacitate speciala, nu se poate pune problema neindeplinirea acestei conditii de validitate.

În art. 1306 Cod civil, pot cumpăra toţi cărora nu le este oprit prin lege. Aceeaşi condiţie se aplica si vânzătorilor.

O altă condiţie generală este aceea privitoare la obiectul contractului.Acesta trebuie să fie determinat, aflat in circuitul civil, licit si posibil, proprietatea vânzătorului.

Obiectul vanzarii a fost identificat initial in anexele la HCL Buhusi nr. 107/2005 si 77/2006. Aceste hotarari se refera la aprobarea listei cu spatiile medicale si terenurile aferente aflate in proprietatea si administrarea paratilor ce urmau sa fie vândute in baza OUG nr.110/2005.

Identificarea amanuntita a imobilele ce urmau sa facă obiectul vanzarii-cumpararii a fost realizata in documentatiile cadastrale inregistrate la OCPI. Imobilul a primit nr. cadastral 1961 si a fost inscris in cartea funciara prin incheiere.

Ulterior, in cuprinsul proceselor-verbale de vanzare, imobilele au fost identificate conform datelor din documentatiile cadastrale mai sus amintite.

Bunurile se aflau in circuitul civil intrucat anterior, prin HCL nr.79/2004, se hotarase trecerea lor in proprietatea privata a orasului. In plus, ca ele fac obiectul unei legi speciale care prevede posibilitatea vanzarii lor.

Faptul ca bunul nu provine dintr-o activitate ilicita tine, de asemenea, de domeniul evidentei. Referitor la conditia de bun posibil,  aceasta a fost indeplinita din moment ce bunul deja exista si era determinat.

Specifice vanzarii-cumpararii sunt conditiile referitoare la un pret conform art.1303-1304 Cod Civil.In cazul de fata, pretul a fost determinat in bani chiar de catre vanzator, in baza dispozitiilor legii.

Oferta de vanzare facuta initial cuprindea date referitoare la determinarea pretului la care urma a se face vanzarea.

In procesele verbale de vanzare aflate la dosar este prevazut exact pretul pentru fiecare imobil in parte. Acest pret a fost deja achitat de catre cumparator pe 23.07.2007.

 Faptul ca pretul a fost stabilit pe baza unor dispozitii legale, a fost platit cu chitanta in urma intocmirii unei facturi exclude posibilitatea ca acesta sa fi fost fictiv, deghizat in totalitate sau macar in parte.

Referitor la seriozitatea pretului, aceasta e o chestiune de fapt, in general aprecierea indeplinirii acestei cerinte neputandu-se face doar dupa criterii obiective, ci si tinand cont de subiectivismul partilor contractante.

Este adevarat ca Decizia nr.871/2007 a Curtii Constitutionale, facand referire  mai ales la pretul de 1 euro/mp stabilit pentru teren, il califica drept neserios (desi exceptia de neconstitutionalitate cu care fusese sesizata Curtea nu se referea la acest aspect), dar in primul rand este de mentionat ca decizia in discutie a fost pronuntata la 9 octombrie 2007, adica la peste o luna dupa data la care s-a achitat pretul si la peste doua saptamani fata de data la care partile stabilisera sa incheie actul de vanzare cumparare (asadar la o data la care procedura de vanzare-cumparare ar fi trebuit sa fie incheiata definitiv). Cum decizia Curtii Constitutionale nu retroactiveaza, apreciem ca raporturile juridice deja statornicite pana la momentul aparitiei acesteia urmeaza sa-si produca efecte.

În ceea ce priveste strict spatiile medicale supuse vanzarii, trebuie tinut cont de faptul ca nu este vorba de locuinte sau spatii comerciale, industriale ori de birouri despre care se poate spune ca se tranzactioneaza pe piata libera si ar putea exista un termen de comparatie referitor la pretul de circulatie al imobilului.

Spatiile ce fac obiectul cauzei au o destinatie speciala ce nu poate fi schimbata, tocmai pentru ca folosirea lor nu are ca scop principal obtinerea de profit de catre o persoana privata ci se circumscrie unui interes public, acela al garantarii dreptului cetatenilor la ocrotirea sanatatii.

Situatia aparte a acestor spatii se reflecta si in faptul ca inainte de aparitia OUG 110/2005, acestea erau detinute de medici in baza unor contracte de concesiune ale caror redeventa era de asemenea cu mult mai mic decat, de exemplu, valoarea de piata a chiriei  pentru spatii comerciale.

Imobilele in discutie sunt situate intr-un spital/policlinica din orasul Buhusi, iar aceste imobile ce fac obiectul vanzarii se refera atat la spatii comune cat si la terenuri in indiviziune situate sub constructii.

Terenul despre a carui vanzare e vorba se afla sub constructie, el nici macar nu poate fi identificat in mod practic, e un « accesoriu » al constructiei fara vreo valoare economica reala. Spre deosebire de situatii in care cabinetele medicale scoase la vanzare s-ar afla in case la curte si terenul din curte ar putea prezenta o valoare de sine-statatoare, regimul economic al terenului in cazul de fata este similar cu cel din cazul vanzarii unui apartament dintr-un bloc.

În ceea ce priveşte cauza,aceasta trebuie să fie licita si morala.

Atat la momentul desfasurarii procedurii de vanzare, cat si dupa aparitia deciziei amintite a Curtii Constitutionale, nu s-a pus niciun moment problema ca vanzarea in sine a spatiilor medicale ar avea un scop ilicit sau imoral. Atata timp cat si in prezent legislatia permite in vanzarea acestor imobile, este evident ca prin aceasta se doreste in primul rand asigurarea uneicat mai bune desfasurari a asistentei medicale a populatiei.

Vazand si dispozitiile art. 1295 Cod Civil care prevede ca «vinderea este perfecta» inca din momentul in care partile au convenit asupra lucrului si asupra pretului, chiar daca lucrul inca nu s-a predat iar pretul nu s-a platit, apreciem ca in ceea ce priveste constructiile procesul-verbal de vanzare nr. 18393 din 12.07.2007 reprezinta  un adevarat contract de vanzare-cumparare.

Instanţa reţine că toate condiţii unei vânzări valabile sunt îndeplinite în cauza de faţă, atât în ceea ce priveşte terenul cât şi construcţiile.

Întreg materialul probator duce la concluzia pertinentă că acţiunea este fondată.

Pentru considerentele ce preced instanţa va admite acţiunea şi va perfecta vânzarea –cumpărarea intervenită între părţi pentru terenul aferent sălii de tratament şi va constata perfectă vânzarea pentru clădiri.

Va lua act că  preţul vânzării,în sumă de 894,66 euro,respectiv 2803,32 lei , a fost achitat integral  de către reclamant .

În temeiul art. 274 C.pr.civ., va lua act că nu s-au solicitat cheltuieli de judecată.

A.N:T.

1

Domenii speta

Spete similare