Civil - reintegrare spaţiu locativ

DECIZIA CIVILA NR. 126

Sedinta publica de la 4 noiembrie  2011

Cu privire la apelul civil, constata urmatoarele:

Prin cererea înregistrata pe rolul Judecatoriei Tulcea la data de 10.09.2010, sub nr. .../327/2010, reclamantul  ... ...  ... a chemat în judecata pârâta  ...  ... , solicitând instantei, ca prin hotarârea ce o va pronunta, sa fie integrat în locuinta pe care a ocupat-o pâna la data de 06.09.2010, situata în Tulcea, str. I.L. ... , nr.  ... , bl.  ... , sc.  ... , ap.  ... , judetul Tulcea.

În motivarea cererii, reclamantul a aratat ca a încheiat cu pârâta un contact de închiriere pentru imobilul situat în municipiul Tulcea, str. I.L. ... , nr.  ... , bl.  ... , sc.  ... , ap.  ... , valabil pâna la data de 01.09.2011, însa dupa ce la data de 05.08.2010 a primit o notificare de reziliere a contractului de închiriere, pe data de 06.09.2010 nu a mai putut intra în apartament, deoarece yalele de la usa de intrare erau schimbate.

În drept, reclamantul a invocat prevederile art. 1420 pct. 3, art. 1424 Cod civiol, art. 311 Cod pr. civila si art. 50 din Legea 114/1996.

Legal citata, la data de 05.11.2010, pârâta a formulat cerere reconventionala prin care a solicitat rezilierea contractului de închiriere încheiat între parti, evacuarea reclamantului pârât din imobil, obligarea acestuia la plata chiriei restante cu penalitati de întârziere, obligarea reclamantul pârât la plata sumei de 700 lei lunar pâna la data executarii efective a hotarârii de evacuare si obligarea la plata chiriei lunare de 700 lei pe toata perioada necesara pentru o noua închiriere a imobilului.

Instanta a administrat la cererea partilor proba cu înscrisuri, interogatoriul reclamantului si proba testimoniala cu martorii: Ilie Gabriel si Corleanca Adrian, care au fost audiati de instanta în cursul judecatii.

Prin sentinta civila nr. 1369 din 15.04.2011 a Judecatoriei Tulcea a fost respinsa actiunea principala formulata de  ... ...  ... , fiind admisa în parte cererea reconventionala introdusa de  ...  ... .

Instanta a dispus rezilierea contractului de închiriere din data de 01.09.2009 încheiat între parti cu privire la imobilul situat în mun. Tulcea str. I. L.  ...  nr.  ... , bl.  ... , sc.  ... , ap.  ... , din culpa reclamantului pârât  ... ...  ... , evacuarea acestuia din urma din imobilul  amintit si obligarea la plata chiriei restante în suma de 5.600 lei, pentru lunile august 2010 -  martie 2011, la care se adauga penalitatile de întârziere de 1% pe zi de, de la data scadentei fiecarei chirii lunare si pâna la plata efectiva.

De asemenea, reclamantul a fost obligat sa-i plateasca pârâtei reconveniente suma de 700 lei lunar, începând cu  luna aprilie 2011, inclusiv pâna la data executarii efective a hotarârii de evacuare, precum si suma 1.270 lei reprezentând  cheltuieli de judecata.

A fost respins ca nefondat capatul de cerere din cererea reconventionala privind obligarea reclamantului-pârât la plata chiriei lunare de 700 lei pe toata perioada necesara pentru o noua închiriere a imobilului.

Pentru a se pronunta astfel, instanta de fond a examinat probele administrate în cauza retinând urmatoarea situatie.

Prin Contractul de închiriere din data de 01.09.2009, pârâta reclamanta ...  ...  a închiriat reclamantului pârât  ... ...  ... , imobilul situat în municipiul Tulcea, str. I.L. ...  nr.  ... , bl.  ... , sc.  ... , ap.  ... .

Conform punctului IV din contract, chiria lunara pentru folosirea imobilului este de 700 lei, care se plateste cel mai târziu pâna la prima zi a lunii în curs, iar neplata în termen obliga pe locatar la achitarea de penalitati de întârziere de 1% pe zi de întârziere, aplicate asupra sumei datorate.

De asemenea, potrivit contractului, punctul VII.2, rezilierea contractului intervine în cazul neachitarii la timp a datoriilor de catre locatar.

Potrivit art. 969 alin. 1 din Codul civil, conventiile legal facute au putere de lege între partile contractante.

De asemenea, potrivit art. 1169 din Codul civil, cel ce face o propunere înaintea judecatii trebuie sa o dovedeasca.

Din declaratiile celor doi martori rezulta ca, între proprietar si chirias au existat discutii contradictorii referitoare la datoriile restante la plata energiei electrice.

Sustinerea reclamantului-pârât în sensul ca de la data de 06.09.2010, pârâta-reclamanta a schimbat yala de la usa, si în acest fel nu i s-a permis accesul în apartament, nu are nici un suport probator, fiind contrazisa de martorul Ilie Gabriel care a declarat ca, cheia este la reclamant, care a schimbat yala.

Întrucât reclamantul-pârât nu a probat în nici un fel pretentiile sale si nu s-a prezentat în  instanta, desi a fost citat cu mentiunea "personal la interogatoriu", în baza art. 225 Cod procedura civila, instanta a asimilat atitudinea pasiva a acestuia cu o recunoastere a pretentiilor pârâtei-reclamante, care a fost coroborata cu probele administrate în cauza.

Având în vedere ca din luna august 2010 reclamantul- pârât nu a mai platit chiria lunara, astfel cum aceasta era prevazuta în contract, instanta a dispus rezilierea Contractului de închiriere, din culpa reclamantului-pârât.

S-a mai retinut de catre prima instanta, ca drept consecinta a rezilierii contratului de închiriere, reclamantul-pârât ocupa fara titlu imobilul, aducând prin atitudinea sa, prejudicii proprietarului si atingere dreptului de proprietate al acestuia.

Conform art.  25 din Legea  nr. 114/1996, legea locuintei, "Evacuarea chiriasului se face numai pe baza unei hotarâri judecatoresti irevocabile. Chiriasul este obligat la plata chiriei prevazute în contractul de închiriere, pâna la data executarii efective a hotarârii de evacuare."

În consecinta,  s-a dispus evacuarea reclamantului si obligarea la plata chiriei restante (în suma de 5.600 lei pentru lunile august 2010 - martie 2011), precum si a chiriei de 700 lei lunar începând cu luna aprilie 2011 si  pâna la  executarea hotarârii de evacuare.

Referitor la cererea pârâtei-reclamante de obligare a reclamantului-pârât la plata chiriei lunare de 700 lei pe toata perioada necesara pentru o noua închiriere a imobilului, instanta a apreciat ca aceasta nu este fondata în conditiile în care prejudiciul nu este cert si poate depinde de vointa sa de a încheia sau nu contractul de închiriere în anumite conditii.

Pentru a dispune obligarea reclamantului-pârât la plata cheltuielilor de judecata catre pârâta-reconvenienta, instanta a avut în vedere prevederile art. 274 alin. 1 Cod pr, civila, conform carora, partea care cade în pretentiuni va fi obligata, la cerere, sa plateasca cheltuielile de judecata.

Împotriva acestei sentinte civile  a declarat apel, în termen legal, reclamantul  ... ...  ... , criticând-o ca netemeinica si  nelegala.

În motivarea apelului, s-a sustinut ca prima instanta a interpretat gresit probele administrate în cauza si incidenta dispozitiilor contractuale, stabilind contrar celor dovedite , ca apelantul nu a platit chiria stabilita, si ca locuieste în continuare în apartamentul pârâtei, refuzând sa îl elibereze.

De asemenea, s-a sustinut ca prima instanta nu a analizat cererea de chemare în judecata si documentele prezentate în sustinerea acesteia, din care rezulta ca reclamantul-apelant nu mai avea acces în apartament si la bunurile sale personale deoarece proprietarul a schimbat yala.

În consecinta, s-a solicitat schimbarea hotarârii atacate în sensul admiterii actiunii principale si respingerii cererii reconventionale formulate de  ...  ... .

În sustinerea motivelor de apel, au fost depuse la dosar copiile mai multor documente (facturi de la ENEL, adrese si notificari, plângeri si cereri ale reclamantului contractul de închiriere, chitante ENEL si U.P.S., (filele 14-37 si filele 47-73 din dosar)

Prin întâmpinarea depusa în cauza de intimata  ...  ... , si concluziile formulate de avocat s-a solicitat respingerea apelului declarat de reclamantul  ... ...  ... împotriva hotarârii pronuntata de prima instanta.

Examinând sentinta civila apelata, sub aspectul criticilor formulate, tribunalul constata ca apelul este întemeiat.

Astfel, s-a dovedit ca partile au încheiat la 1.09.2009 un contract de închiriere al apartamentului intimatei  ...  ...  situat în Tulcea, pe str. I. L.  ...  nr.  ... , bl.  ... , sc.  ... , ap.  ... .

S-a stabilit ca durata contractului de închiriere este de 2 ani, respectiv pâna la 1.09.2011, iar chiria lunara este de 700 de lei si va fi platita în prima zi a lunii în curs.

Conform întelegerii dintre parti, neplata în termen a chiriei obliga la penalitati de întârziere de 1% pe zi si poate conduce la rezilierea contractului si evacuarea silita a locatarului.

Din titlul referitor la reziliere, rezulta ca aceasta poate interveni fie prin acordul partilor (cu un preaviz de 30 de zile), fie ca urmare a neachitarii la timp a datoriilor de catre locatar catre locator, respectiv ca urmare a unor întârzieri de 20 zile la plata.

Din  înscrisurile ce emana de la intimata  ...  ...  (filele 59-60) rezulta ca locatorul a ales rezilierea unilaterala a contractului de închiriere pentru neplata chiriei pe luna august 2010, solicitându-i eliberarea apartamentului începând cu 1.09.2010.

Locatorul a comunicat de asemenea, faptul ca, chiria pe luna august 2010, se va compensa cu garantia depusa de locatar (de 700 lei), urmând ca acesta din urma sa-i achite cheltuielile de întretinere si reparatii în suma de 450 lei.

La rândul sau, apelantul  ... ...  ... i-a comunicat intimatei ca nu este de acord sa elibereze apartamentul la 1 septembrie 2010, ci eventual la 1 octombrie 2010, fiind nemultumit la rândul sau de sumele foarte mari de bani care i se pretind pentru plata curentului (deoarece suma corecta ar fi de 1.320 Ron si nu de 2.200 Ron, cât a platit) pentru sumele platite la asociatia de locatari (unde figureaza ca în apartamentul respectiv locuiesc doua persoane si nu una singura).

Ca urmare a neîntelegerilor dintre parti, în luna septembrie 2009, intimata a schimbat yala de la usa apartamentului închiriat, astfel încât apelantul nu a mai avut acces la bunurile sale personale din apartament.

Asa cum rezulta din înscrisul de la fila 20 din dosarul de apel, în momentul primirii înstiintarii de eliberare a imobilului de catre intimata-pârâta, locatarul datora doar chiria pe luna august 2010 însa intimata-pârâta i-a adus la cunostinta ca va încasa suma de 700 lei, depusa cu titlul de garantie în contul acestei chirii, nemaisolicitând alte sume de bani cu acest titlu.

Ulterior intimata-pârâta  a solicitat apelantului evacuarea din  imobil, invocând rezilierea contractului de închiriere fara a motiva aceasta cerere si fara ca acest lucru sa fie posibil, întrucât în contractul încheiat partile nu au inserat pactul comisoriu de gradul IV, singurul care ar fi permis rezilierea  conventionala.

În aceasta situatie, încetarea contractului înainte de expirarea duratei acestuia prin reziliere ar fi fost posibila doar pe cale de actiune în justitie si nicidecum printr-o simpla  înstiintare expediata locatarului.

Ca urmare, întrucât nu se poate retine culpa apelantului în îndeplinirea propriilor obligatii contractuale, dar si întrucât acesta nu a mai folosit imobilul  închiriat din luna septembrie 2010, întrucât intimata-pârâta a schimbat încuietoarea usii, se constata ca împotriva acestuia nu se poate dispune evacuarea  din imobil însa nici reintegrarea în spatiu pentru simplul motiv ca durata contractului avuta în vedere a expirat (durata contractului fiind 1 septembrie 2009-1 septembrie  2011), iar relatiile dintre parti sunt tensionate.

Important de retinut este si faptul ca instanta nu va putea retine culpa apelantului în executarea contractului pentru simplele neîntelegeri dintre parti privind  plata utilitatilor (energie electrica, întretinere, etc) întrucât pe de o parte,  intimata-pârâta nu a probat ca apelantul ar datora vreo suma de bani, care oricum era plafonata la un maxim de  200  lei conform clauzei din contract, iar pe de alta parte nu s-a prevazut prin conventie ca neexecutarea de acest tip sa fie apta sa conduca la reziliere, fiind apreciata si de instanta ca o obligatie neesentiala în executarea contractului. 

Referitor la cererea intimatei-pârâte de obligare a reclamantului la plata chiriei lunare viitoare (de 700 lei) pentru perioada necesara unei alte închirieri a apartamentului, tribunalul apreciaza ca în mod corect a fost respinsa de prima instanta pentru considerentele expuse în motivare.

Fata de cele expuse, urmeaza a fi admis ca fondat apelul declarat de apelantul-reclamant  ... ...  ... împotriva sentintei civile nr. 1369 din 15.04.2011 pronuntata de Judecatoria Tulcea în dosarul nr. 6655/327/2010, având ca obiect reintegrare în spatiu, în contradictoriu cu  intimata-pârâta  ...  ... .

Va fi schimbata în pare sentinta apelata în sensul ca se va respinge cererea reconventionala în totalitate, ca nefondata.

Fata de  prevederile art. 274 Cod pr. civila,  va fi înlaturata  dispozitia de obligare a reclamantului la plata catre  ...  ...  a cheltuielilor de judecata.

Vor fi mentinute celelalte dispozitii ale sentintei apelate

În conformitate cu prevederile art. 276 Cod pr. civila vor fi compensate cheltuielile de judecata efectuate de parti, urmând a se dispune obligarea reclamantului-pârât sa plateasca pârâtei-reclamante suma de 1.222 lei, cheltuieli de judecata ramase necompensate.

5

Domenii speta

Spete similare