Civil- revendicare imobiliară

Prin cererea înregistrata la Judecatoria Tulcea la data de 28.06.2006 sub numarul ........ reclamantii .......... si .........., în contradictoriu cu pârâtii .......... si .........., au solicitat instantei de judecata, ca prin hotarârea ce o va pronunta sa fie obligati pârâtii sa le lase reclamantilor în deplina proprietate si posesie suprafata de teren de 2,1 metri liniari latime cu  deschidere la strada .........., si 8 metri liniari lungime în interiorul curtii, teren situat în partea de sud a proprietatii lor care le-a fost acaparat abuziv;  sa fie obligati pârâtii sa ridice pe cheltuiala lor parte din garajul construit fara autorizatie pe terenul revendicat de ei si care este proprietatea lor; sa se dispuna granituirea proprietatilor lor conform actelor ce le detin, cu cheltuieli de judecata.

Prin sentinta civila  nr. 1125/28.03.2011, Judecatoria Tulcea a respins ca nefondata exceptia prescriptiei dreptului la actiune si a admis cererea  reclamantilor având ca obiect revendicare, granituire si obligatia de a face.

Au fost obligati pârâtii sa lase reclamantilor în deplina proprietate si posesie terenul în suprafata de 18,71 mp situat în Tulcea, str. .........., evidentiat pe schita anexa la raportul de expertiza întocmit de catre expert ........ prin punctele 106-107-1071-1061 si sa ridice pe cheltuiala lor constructia edificata pe terenul proprietatea reclamantilor.

Totodata, a fost stabilita linia de hotar dintre cele doua proprietati pe amplasamentul evidentiat în acelasi raport de expertiza cu culoarea rosie, pârâtii fiind obligati la plata sumei de 3.700 lei catre reclamanti cu titlu de cheltuieli de judecata.

Pentru a adopta aceasta solutie, prima instanta a  retinut ca prin sentinta civila nr. 1921/1989, Judecatoria Tulcea a constatat ca partile din prezenta cauza au construit cu o contributie egala un imobil compus din doua unitati locative, situat în Tulcea, str. ........... Totodata a dispus iesirea partilor din indiviziune cu privire la imobilul cu destinatia de locuinta si ca ulterior intrarii în vigoare a Legii nr. 18/1991 pârâtii au solicitat reconstituirea dreptului de proprietate pentru suprafata de 260 m.p., teren aferent constructiei, mentionând ca si reclamantii au cumparat de la aceeasi persoana 260,60 m.p. din teren (fila 56 dosar fond), o astfel de cerere fiind  formulata si de reclamantii.

S-a mai retinut ca pentru toata suprafata de teren pe care partile au cumparat-o de la numita .......... cu un înscris sub semnatura privata, Comisia Judeteana pentru aplicarea Legii nr. 18/1991 Tulcea a eliberat titlul de proprietate nr. 56963/1995 pe numele pârâtilor.

Întrucât pârâtilor li s-a reconstituit dreptul de proprietate pentru un teren cu o suprafata mai mare decât cea la care erau îndreptatiti, Judecatoria Tulcea prin sentinta civila 1221/2005 a constatat nulitatea absoluta partiala a titlului de proprietate mai sus aratat pentru suprafata de 0,0261 ha teren intravilan situat în Tulcea, str. ........... Totodata, a dispus reconstituirea dreptului de proprietate în favoarea reclamantilor pentru 0,0261 ha tren intravilan situat în Tulcea, str. ...........

Prin Ordinul nr. 349/25.07.2006 emis de Prefectul judetului Tulcea în temeiul art. 36 alin. 3 si 4 din  Legea nr. 18/1991 s-a dispus atribuirea în proprietatea pârâtilor a suprafetei de 265,18 m.p., cu 4,18 m.p. mai mult decât ar fi fost îndreptatiti potrivit sentintei civile nr. 1221/2005 a Judecatoriei Tulcea, situatie în care, aceeasi instanta, prin sentinta civila 2258/2007 a constatat nulitatea absoluta a ordinului Prefectului nr. 349/2006, numai în ceea ce priveste suprafata de 4,18 m. p.

Instanta de fond a retinut ca si reclamantilor le-a fost atribuita în proprietate suprafata de 261 m.p. teren aferent locuintei prin Ordinul nr. 216/11.05.2006 emis de Prefectul Judetului Tulcea în baza dispozitiilor art. 36 alin. 3 si 4 din Legea nr. 18/1991.

Raportul de expertiza efectuat în cauza de catre expert .......... a concluzionat ca reclamantii detin în fapt o suprafata de teren de 242,29 m.p., rezultând un minus de 18,17 m.p., iar aceasta diferenta de teren se regaseste în lotul pârâtilor care ocupa o suprafata de teren mai mare decât cea atribuita în baza Legii nr. 18/1991.

A considerat prima instanta ca, în aceste conditii, cum pârâtii nu au dovedit ca sunt proprietarii terenului revendicat de catre reclamanti, având în vedere si dispozitiile art. 480 din Codul civil, cererea acestora din urma este justificata.

Pe cale de consecinta, pârâtii au fost obligati sa lase reclamantilor, în deplina posesie si pasnica folosinta, terenul în suprafata de 18,71 m.p. situat în Tulcea, str. ..........., individualizat pe schita anexa la raportul de expertiza întocmit de catre expert .......... prin punctele 106-107-1071-1061 si întrucât pe terenul în discutie exista o parte din garajul edificat de catre pârâti, ca efect al admiterii actiunii în revendicare acestia au fost obligati sa ridice pe cheltuiala lor imobilul construit pe proprietatea reclamantilor.

În ceea ce priveste exceptia prescriptiei dreptului la actiune invocata sub acest aspect în concluziile pe fond de catre aparatorul pârâtilor, instanta a apreciat ca aceasta nu este întemeiata,  fiind respinsa ca atare, considerând ca folosinta terenului este un atribut al dreptului de proprietate, iar exercitarea acestui drept constituie o facultate care nu se stinge prin neuz, actiunea în cadrul careia acest drept poate fi aparat fiind asadar imprescriptibila.

Împotriva acestei sentinte, în termen legal au formulat recurs pârâtii .......... si .........., criticând-o ca netemeinica si nelegala.

În motivarea recursului, s-a aratat ca în cauza, s-au efectuat mai multe expertize tehnice-topografice, de expertii ........., ......... si .........., fiecare din acestia prin rapoartele întocmite si depuse la dosar stabilind situatii total diferite, unele chiar opuse, nici unul dintre ei netinând cont de documentatiile cadastrale aferente titlurilor de proprietate detinute de parti

Astfel, sustin recurentii-pârâti, expertul ........., în expertiza depusa la dosar, a consemnat faptul ca au ocupat din proprietatea intimatilor suprafata de 9,95 mp, pe care în mod arbitrar a reprezentat-o grafic în doua variante de schite..." din cauza lipsei schitelor ce însotesc Ordinele Prefectului"..., iar la rândul sau, expertul ......... în expertiza depusa la dosar a consemnat în mod expres ca ... "nu este în masura sa poata clarifica daca pârâtii detin în fapt o suprafata  de teren mai mare  decât cea din titlul de proprietate si nici daca reclamantii detin în fapt o suprafata de teren mai mica decât cea din titlu, deoarece nu este precizata clar care este suprafata  de teren aferenta constructiei ridicata de parti"...

Arata în continuare recurentii-pârâti ca expertul .........., prin raportul de expertiza întocmit la data de 31.05.2010, a constatat ca intimatii detin în fapt o suprafata  cu 5,82 mp mai putin decât cea din titlu de proprietate, fara ca aceasta suprafata sa fie reprezentata grafic, iar prin suplimentul la raportul de expertiza întocmit de acelasi expert la data de 7.03.2011, acesta a concluzionat o alta situatie de fapt, pretinzând ca suprafata ocupata de ei din proprietatea intimatilor nu este de 5,82 mp, ci de 18,71 mp.

Considera recurentii-pârâti ca toate aceste expertize sunt gresite întrucât nu au tinut cont de documentele cadastrale aferente titlurilor de proprietate detinute de ei situatie  în care acestia nu au putut raspunde la primul obiectiv al expertizei si anume, identificarea suprafetelor de teren proprietatea lor, si numai dupa aceasta operatiune, specialistul în topografie, putea stabili daca ei ocupa sau nu abuziv vreo suprafata de teren din proprietatea intimatilor.

Apreciaza acestia ca expertul .......... a ignorat normele elementare ale deontologiei profesionale, realizând o lucrare care stabileste o situatie de fapt  neconforma realitatii si care a stat la baza solutiei pronuntate de instanta de judecata si solicita sa se contate ca este necesara efectuarea unei expertize tehnice topografice care sa tina cont de documentatiile cadastrale aferente titlurilor de proprietate detinute de parti.

Un alt motiv de critica a hotarârii primei instante, sustin recurentii-pârâti, este faptul ca aceasta a fost data cu  încalcarea dreptului lor la aparare pe considerentul ca desi au cerut în mod expres ca la efectuarea expertizei topografice .......... sa se tina cont de documentatiile cadastrale aferente titlurilor de proprietate, prima instanta a respins aceasta solicitare si a hotarât ca stabilirea situatiei de fapt se poate face avându-se în vedere doar suprafetele de teren prevazute în titlurile de proprietate detinute de parti.

Ultimul motiv de critica a hotarârii atacate este modul în care instanta a solutionat exceptia prescriptiei dreptului la actiune privitoare la capatul de cerere referitor al obligatia de a face, pe care a respins-o ca neîntemeiata, motivând ca folosinta terenului este un atribut al dreptului de proprietate, iar exercitarea acestui drept constituie o facultate care nu se stinge prin neuz.

Sustin recurentii-pârâti ca în cauza dreptul la actiune este prescris, termenul general de prescriptie fiind cu mult depasit raportat la data promovarii actiunii.

Analizând legalitatea în raport de critica din recurs, precum si în temeiul art. 3041 Cod pr. civila, tribunalul contata ca recursul este neîntemeiat.

În baza unei conventii anterioare de folosinta a terenului situat  în Tulcea, str. ........... partile din prezenta cauza au construit anul 1969, prin contributie comuna, o casa de locuit.

Prin sentinta civila nr. 1921/3.08.1989, Judecatoria Tulcea a constatat ca reclamatii împreuna cu pârâtii au construit  imobilul  situat în Tulcea, str. .........., având o contributie de 1/2 fiecare, si a dispus iesirea din indiviziune a partilor atribuind reclamantilor ......... si ........., partea din imobil compusa din 4 camere, o baie, o bucatarie, un hol si o camera alimente, iar pârâtilor .......... si ........., cealalta parte compusa din acelasi numar de camere.

Proprietatea asupra terenului  în suprafata de 521,22 mp aferenti întregului imobil (ambelor unitati locative) a fost reconstituita prin titlul de proprietate nr. 56903/1995 pe numele pârâtului ...........

Fiind nelegal emis, acest titlu a fost anulat în parte irevocabil, în prezent prin sentinta civila nr. 1221/29.04.2005 a Judecatoriei Tulcea (numai cu privire la suprafata de  0,0261 ha teren) si s-a dispus constituirea dreptului de proprietate în favoarea reclamantilor pentru aceasta suprafata situata în Tulcea, str. ...........

Ulterior, prin hotarârea nr. 886/29.06.2006 a Comisiei judetene pentru stabilirea dreptului de proprietate asupra terenurilor Tulcea s-a dispus revocarea în totalitate a titlului de proprietate eliberat de aceasta comisie  sub nr. 56903/1995, emis pe numele reclamantului .......... pentru suprafata de 521,22 mp teren.

Retinând ca prin Ordinul nr.  349/25.07.2006 emis de Prefectul judetului Tulcea pârâtilor le-a fost constituit dreptul de proprietate pentru suprafata  totala de  265,18 mp, cu 4,18 mp mai mult decât ar fi fost îndreptatiti, prin sentinta civila nr. 2258/10.09.2007 a Judecatoriei Tulcea, ramasa definitiva si irevocabila s-a constatat nulitatea absoluta partiala a ordinului mentionat numai în ce priveste aceasta suprafata de 4,18 mp teren inclus în lotul nr. II individualizata conform planului de expertiza tehnica-topografica întocmit de expert ..........

Pe de alta parte, prin Ordinul nr. 216/11.05.2006 emis de Prefectul judetului Tulcea, reclamantilor le-a fost atribuita în proprietate suprafata de 261 mp teren aferent locuintei în baza dispozitiilor art. 36 al. 3 si 4 din Legea nr. 18/1991.

Important de mentionat este faptul ca,  pe parcursul judecatii la instanta de fond,  judecata cauzei a fost suspendata prin încheierea din data de  14 mai 2007 în temeiul art. 244 pct. 1 Cod pr. civila pâna la solutionarea irevocabila a dosarului nr....... (nr. nou ........), iar prin sentinta civila nr. 2258/10.09.2007 a Judecatoriei Tulcea s-a dispus anularea în  parte a titlului de proprietate  al pârâtilor cu privire la suprafata de 4,18 mp teren, sentinta care a ramas definitiva si irevocabila.

Prima instanta, retinând ca a intervenit o modificare în structura titlului de proprietate al  pârâtilor, a apreciat cu prilejul repunerii pe rol ca nu se mai impune  ca expertul topograf desemnat anterior, respectiv ......., sa întocmeasca un supliment la aportul de expertiza initial, fiind necesara o alta expertiza topografica cu alte obiective. 

Dupa schimbarea mai multor experti si anularea expertizei întocmita de expert ........, prima instanta a desemnat, prin tragere la sorti, pe expertul topograf ......... din cadrul Biroului local de expertize Braila.

Acest expert a consemnat în cuprinsul raportului întocmit ca  nu  poate sa stabileasca în mod clar daca exista vreo diferenta de suprafata ocupata de vreuna din  parti, deoarece nu este precizat clar  pe titlurile  partilor  care este suprafata de teren aferenta constructiei edificate, indicând ca reclamantii folosesc  în realitate o suprafata de 242,5 mp, iar pârâtii o suprafata de 207 mp.

Întrucât nu a tinut cont de titlurile de proprietate ale partilor, respectiv Ordinul prefectului nr. 349/2006 si Ordinul prefectului nr. 216/2006, prin încheierea din 5.10.2009 instanta de judecata a pus în vedere expertului sa  refaca lucrarea, indicându-i totodata sa tina cont de  schitele întocmite de expertii autorizati de O.J.C.G.C. Tulcea ce au stat la baza emiterii celor doua titluri, precum si de raportul de expertiza întocmit de expert ......... în dosarul nr...... al Judecatoriei Tulcea, acestea fiind singurele înscrisuri cu caracter tehnic dupa care un expert ar fi putut trage o concluzie pertinenta în privinta obiectivelor stabilite.

Întrucât expertul ......... a refuzat timp de mai multe termene de judecata sa efectueze lucrarea, a fost amendat si înlocuit prin tragere la sorti cu expertul ...........

Dupa ce, într-un prim raport de expertiza acest expert,  a învederat ca pârâtii refuza sa îi permita sa efectueze masuratorile celor doua  imobile si dupa ce prima instanta a dispus amendarea  celor doi  pârâti, pentru acest motiv cu amenda în cuantum de  500 lei fiecare, în cauza a fost întocmit un nou raport de expertiza topografica în cuprinsul caruia expertul mentionat a învederat ca reclamantii detin în acte suprafata de 261 mp, iar prin masuratori,  suprafata de  242,29 mp, rezultând un minus de 18.71 mp, iar pârâtii detin în acte  265, 18 mp, iar din masuratori  340,46 mp, rezultând un plus de 72,28 mp

Acelasi expert a mai aratat si ca  lipsa de teren de 18,71 mp  a reclamantilor se regaseste în  lotul nr.  2 al pârâtilor, asa cum reiese si din actele de proprietate, fiind marcata pe latura de Nord a acestui lot între punctele 106-107 pe o lungime de 24,41 m si o latime de  0,77 m marcati pe schita anexa între punctele 106- 107

Ca urmare, instanta va înlatura critica din recurs vizând efectuarea unor expertize cuprinzând concluzii diferite de catre trei experti, întrucât expertul ......... a nu a efectuat o lucrare în aceasta cauza, ci în dosarul nr....... al Judecatoriei Tulcea, expertul .........  a refuzat efectuarea prin masuratori a expertizei, asa cum s-a mentionat mai sus, la dosar expertul .......... fiind singurul care a efectuat o evidentiere completa prin masurare a suprafetelor de teren detinute de  parti luând în considerare si documentatiile cadastrale transmise de  O.J.C.G.C. Tulcea cu prilejul emiterii celor doua ordine ale prefectului detinute de  parti, astfel ca  nu se impune efectuarea unei noi lucrari de specialitate, asa cum nejustificat sustin recurentii-pârâti.

Astfel, si critica vizând respingerea documentatiilor cadastrale va fi înlaturata ca neîntemeiata întrucât, dimpotriva, instanta a pus în vedere expertului sa tina cont de aceste documente.

Referitor la exceptia prescriptiei dreptului la actiune în ceea ce priveste obligatia de a face ( de a ridica garajul edificat pe terenul revendicat) în mod corect aceasta a fost solutionata prin respingere, apreciindu-se judicios ca actiunea prin care se apara dreptul asupra respectivei suprafete de teren este un accesoriu al actiunii în revendicare, nefiind decât tot o actiune reala si, prin urmare, imprescriptibila extinctiv.

În consecinta, având în vedere ca potrivit regulilor de interpretare a titlurilor de proprietate specifice actiunii în revendicare, precum si concluziilor expertizei topografice, în cauza a rezultat o ocupare a suprafetei de 18,71 mp situata în Tulcea, str. ..........  din partea pârâtilor, vazând si dispozitiile art. 480 Cod civil din 1948, recursul este privit ca neîntemeiat.

Fata de dispozitiile art. 312 al 1 Cod pr. civila, recursul va fi respins, ca nefondat, iar în baza art. 274 Cod pr. civila, recurentii vor fi obligati sa plateasca intimatilor suma de 4.050 lei, reprezentând cheltuieli de judecata.

Domenii speta

Spete similare