Revendicare imobiliară

Dosar nr. 5565/189/2010 revendicare imobiliară.

R O M Â N I A

TRIBUNALUL VASLUI

SECŢIA CIVIL

DECIZIA CIVILĂ Nr. 1166/R/2011

Şedinţa publică de la 14 Septembrie 2011

Instanţa constituită din:

PREŞEDINTE IOLANDA-MIHAELA PASCARU

Judecător CARMEN ANDRIES

Judecător ELENA FOCA

Grefier ELENA GHEORGHIES

Pe rol se află pronunţarea cererii de recurs formulată de recurenta – reclamantă MV în contradictoriu cu intimaţii – pârâţi IA şi I I, împotriva sentinţei civile nr. 666/28.02.2011 pronunţată de Judecătoria Bârlad în dosarul 5565/189/2010 având ca obiect revendicare imobiliară.

La apelul nominal făcut în şedinţa publică, la pronunţare, au lipsit părţile.

S-a făcut referatul cauzei de către grefier care învederează următoarele: procedura este legal îndeplinită; în data de 12.09.2011, prin serviciul registratură al instanţei, recurenta M V a depus concluzii scrise; în data de 14.09.2011, prin serviciul registratură al instanţei, intimaţii IA şi I au depus concluzii scrise.

Dezbaterile în prezenta cauză au avut loc în şedinţa publică de la 7 septembrie 2011, susţinerile părţilor fiind consemnate în încheierea din acea zi şi care face parte integrantă din prezenta decizie. Din lipsă de timp pentru deliberare s-a amânat pronunţarea pentru astăzi, 14 septembrie 2011, când s-a dat soluţia de faţă.

INSTANŢA

Deliberând asupra recursului declarat constată următoarele:

Prin sentinţa civilă nr. 666/28.02.2011 Judecătoria Bârlad a  respins acţiunea  formulata de reclamanta  in contradictoriu cu paraţii ca  nefondată .

Pentru a pronunţa această hotărâre instanţa de fond a reţinut următoarele:

Din  actul de  vânzare –cumpărare  încheiat  la  18.11.1994  rezultă  că reclamanta  , căsătorită, a  cumpărat imobilul în  litigiu, care a  fost  scos  la  vânzare silită în dosarul nr. 437/2005  al executorului  judecătoresc Stan  Iulian Marius  şi adjudecat  de către I  C la 28.11.2007. Actul de  adjudecare a fost anulat ulterior  prin  sentinţa  civilă  nr.2099 din  15.09.2008  a  Judecătoriei  Bârlad.

La  data  de  11.12.2008  I  C  a vândut apartamentul lui  P M care, la rândul ei,  l-a vândut pârâţilor la  data de  16.09.2009.

A reţinut instanţa ca întrucât  din  actul  de vânzare –cumpărare încheiat  de reclamantă  la  data  de 18.11.1994  rezultă că aceasta  era  căsătorită, imobilul  intră  sub  regimul  comunităţii de bunuri prevăzut de art. 30 din  codul  familiei. În  lipsa  unei  hotărâri de  partajare  a apartamentului, instanţa de fond a apreciat ca reclamata nu  poate formula  acţiune  în  revendicare singură, ci  doar împreună  cu coproprietarul  acestuia, ceea ce  nu a făcut.

In motivarea soluţiei pronunţate instanţa de fond a mai reţinut ca titlul pârâţilor este preferabil titlului reclamantei în condiţiile în care la data  cumpărării apartamentului acesta nu figura ca fiind grevat de sarcini iar pârâţii au fost de bună-credinţă.

Împotriva acestei hotărâri a formulat recurs M V.

In motivare recurenta a arătat ca hotărârea instanţei de fond este nelegala întrucât la soluţionarea cauzei a fost încălcat principiul contradictorialităţii. Astfel, instanţa de fond a respins acţiunea in revendicare pe excepţia lipsei coparticipării procesuale active reţinând ca apartamentul a fost dobândit in timpul căsătoriei intrând astfel sub regimul comunită?ii de bunuri, conform prevederilor art. 30 Cod fam. Arata recurenta ca intimaţii nu au invocat aceste aspecte in apărarea lor. Susţine recurenta ca instanţa avea obligaţia de a repune pe rol cauza si a pune in discuţia contradictorie a pârtilor excepţia lipsei coparticipării procesuale active. Deşi aceasta problema de drept nu a fost pusa in discuţia contradictorie părţilor, încălcând principiul contradictorialităţii instanţa a respins acţiunea in revendicare ca nefondata.

In continuare recurenta a susţinut ca imobilul ce face obiectul cauzei este proprietatea sa exclusiva ea nefiind căsătorita, menţiunea din actul autentic fiind o simpla eroare. In aceste condiţii bunului respectiv nu i se aplica regimul comunită?ii de bunuri. Fata de considerentele expuse recurenta a solicitat admiterea recursului, casare sentinţei si restituirea cauzei Judecătoria Bârlad spre rejudecare.

In continuare recurenta a susţinut ca hotărârea instanţei de fond este netemeinica. Astfel, instanţa a considerat in mod greşit ca titlul intimaţilor Ioan Adrian si Ioan este preferabil titlului sau de proprietate in condiţiile in care la data cumpărări apartamentul nu figura ca fiind grevat de sarcini, iar intimaţii au fost de buna credinţa.

Apartamentul situat in Bârlad, este proprietatea sa  in baza contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. iar acest act nu a fost desfiinţa cale judecătoreasca. Apartamentul  se afla in posesia intimaţilor iar ei refuza eliberarea lui. Contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. nu ii este opozabil iar înscrierile făcute la Oficiul de Cadastru si Publicitate Imobiliara Vaslui - Biroul Bârlad au rolul de a asigura publicitatea cu privire la imobil si nu conferă intimaţilor dreptul de proprietate.

Susţine recurenta ca in baza art. art. 480 C. civ. a solicitat obligarea intimaţilor sa-i  lase in deplina proprietate si liniştita posesie acest apartament, dreptul sau fiind ocrotit de Constituţia României - art.44 - si de art. 1 din Protocolul nr. 1 la Convenţia drepturilor si libertăţilor fundamentale ale omului.

Recurenta susţine in continuare ca in luna mai 2000 a plecat in Franţa la munca si prin procura autentificata sub nr. 966 din 8 aug. 2000 a împuternicit pe P E din Bârlad sa administreze imobilul ce face obiectul cauzei. Apartament era la acel moment  ipotecat in favoarea BANKOOP Bârlad in baza contract ipoteca nr. 325 din 1995 întocmit de Notariatul de stat local Bârlad. La începutul anului 2008 a revenit in tara si a aflat ca prin procesul verbal din 19.12.2000 I.P.J. Vaslui a pus sechestru judiciar asupra acestui imobil fiind predat in custodie numitei PE. S. C. "INCOOP" Sibiu a scos apartamentul la vânzare silita in dosarul nr. 437/2005 a Biroului Executorului judecătoresc Stan Iulian Marius pentru recuperarea unui debit modic de numai 1.783,25 lei. Susţine recurenta ca nu a avut cunoştinţa de dosarul de executare si ca prin actul de adjudecare nr. 437/15.11.2007 apartamentul fost adjudecat către I C la un preţ de numai 38.895,75 lei iar la data de 28.11.2007 a fost întocmit procesul verbal de distribuire a preţului.

In aceste condiţii a introdus pe rolul Judecătoriei Bârlad contestaţia la executare silita înregistrata sub nr. 16/189/2008 iar prin sentinţa civila nr. 2099 din 15-09-2008 a Judecătoriei Bârlad s-a dispus anularea actului de adjudecare si a procesului verbal de distribuire a preţului din 28.11.2007.

La data de 11.12-2008 , in cursul soluţionării cererii de recurs formulate împotriva hotărârii menţionate adjudecatarul imobilului, I C a încheiat la notarul public actul autentic nr. 6744 privind înstrăinarea imobilului către P M, declarând in fals in fata notar public ca apartamentul nu este in litigiu. Acest act nu este valabil întrucât la data încheierii lui titlul de proprietate al vânzătorului era anulat.

In aceste condiţii, la data de 15.06-2009  a formulat in contradictoriu cu  I C o cerere pentru  întoarcerea executării silite, cerere ce a fost înregistrata pe rolul Judecătoriei Bârlad sub nr. 2489/189/2009. În cursul soluţionării acestei cauze a aflat  ca I C a vândut apartamentul către P M motiv pentru care a solicitat introducerea acesteia in cauza in calitate de parata. In timpul procesului P M a vândut apartamentul intimaţilor din prezenta cauza care au si intrat in posesia imobilului.

Prin Sentinţa civila nr. 83 din 11.01.2010 a Judecătoriei Bârlad a fost respinsa acţiune a de întoarcere a executării silite.

Recurenta a susţinut in continuare ca buna credinţa a intimaţilor din prezenta cauza nu are relevanta întrucât aceştia au posibilitatea sa ceara de la vânzătoare restituirea preţului achitat si daune pentru prejudiciile cauzate.

Arata recurenta ca este nefondata susţinerea  intimaţilor in sensul ca ar fi din partea sa o îmbogăţire fără justa cauza întrucât ea  nu am primit nici o suma bani in urma executării silite iar preţul bunului adjudecat a rămas in cea mai mare parte dispoziţia executorului judecătoresc aşa cum rezulta din procesul verbal de distribui preţului din 28-11-2007. Apărarea intimaţilor ca nu a solicitat prin acţiune separata constatarea nulităţi absolute a contractelor de vânzare-cumpărare succesive nu poate fi reţinuta deoarece in cadrul acţiunii de revendicare instanţa de judecata are obligaţia de a compara titlurile de proprietate si de a da prioritate primului titlu valabil.

Titlul invocat de intimaţi respectiv actul de adjudecare nr. 437 din 15-11-2007 era desfiinţat prin Sentinţa civila nr. 2099 din 11-09-2008 a Judecătoriei Bârlad 1a data încheierii contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 6744 din 11-12-2008 între vânzătorul I C si cumpărătoarea P M ceea ce conduce la nevalabilitatea actului autentic subsecvent.

Susţine recurenta ca apartamentul nu a ieşit din patrimonial sau, iar titlul invocat de intimaţi este un act subsecvent nul astfel ca nu este necesar sa se constate separat nulitatea absoluta a actelor le vânzare cumpărare succesive aşa cum au pretins  intimaţii.

Mai arata recurenta ca nu a  procedat la notarea litigiilor la Cartea funciara, deoarece locuieşte in  Franţa si in plus nu a bănuit ca I C va înstrăina apartamentul. Lipsa notarii litigiilor la Cartea Funciare nu înlătura dreptul sau de proprietate asupra imobilului.

Având in vedere ca instanţa de fond a apreciat greşit probele administrate si a respins acţiunea recurenta a solicitat admiterea recursului si casarea hotărârii, admiterea acţiunii si obligarea intimaţilor sa-i lase in deplina proprietate si liniştita posesie apartamentul.

In drept au fost invocate  dispoziţiile art. 304 ind. l , art. 312 si următoarele C.pr. civ

Intimaţii legal citaţi au depus la dosar întâmpinare prin care au solicitat respingerea recursului formulat de MV.

In motivare intimaţii au arătat ca instanţa de fond nu si-a întemeiat hotărârea pe excepţia necoparticipării procesuale active, cererea reclamantei recurente fiind  respinsa ca nefondata si nu ca inadmisibila. Acţiunea in revendicare formulata de reclamanta a fost respinsa ca fiind nefondata instanţa de fond reţinând ca titlul paratului este preferabil titlului reclamantei in condiţiile in care la data cumpărării apartamentului acesta nu figura ca fiind grevat de sarcini iar paraţii au fost de buna-credinţa.

Referirea prin hotărârea recurata la necoparticiparea procesuala activa nu a primit eficienta juridica, in aceste condiţii fiind lipsita de relevanta împrejurarea ca aceasta excepţie nu a fost pusa in discuţia pârtilor.

Deşi in considerentele hotărârii instanţei de fond s-a făcut menţiune despre excepţia necoparticiparii procesuale active, aceasta excepţie nu a fost luata in considerare in pronunţarea hotărârii. În mod eronat a fost menţionata excepţia in considerente in condiţiile in care acesteia nu i s-a dat eficienta juridica, nevătămând astfel in niciun fel pe recurenta.

In ce priveşte al doilea motiv de recurs, intimaţii au arătat ca s-a invocat ca instanţa a considerat in mod greşit ca titlul lor este preferabil titlului de proprietate al recurentei. Susţin intimaţii ca din  probatoriul administrat in cauza rezulta ca ei au devenit proprietari ai apartamentului prin contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 4003 din 16 septembrie 2009 la Biroul Notarului Public Fanaru Lulu, încheiat cu vânzătoarea PM personal si ca mandatar pentru P Ş. Transmisiunea proprietăţii s-a făcut cu titlu oneros,  la data cumpărării imobilului transmi?atorii figurând in Cartea Funciara ca proprietari de drept ai imobilului. Arata intimaţii ca si autorii lor au dobândit proprietatea imobilului printr-un contract de vânzare cumpărare cu titlu oneros iar in evidentele Registrului de publicitate imobiliara era înregistrat ca proprietar adjudecatar al apartamentului numitul I C.

Susţin intimaţii ca înscrierile in Cartea Funciara garantează existenta dreptului real dobândit iar aparenta creata de un titlu nevalabil înscris in Cartea Funciara produce efecte de natura a apărs pe toţi subdobanditorii de buna credinţa.

Susţin intimaţii ca instanţa a reţinut ca bunul nu era grevat de sarcini, aspect care se imputa in mod exclusiv neglijentei recurentei de a nota litigiul. A mai reţinut instanţa de fond ca paraţii-intimaţi au fost de buna credinţa ia data cumpărării apartamentului. Aceste aspecte au determinat instanţa de judecata sa considere preferabil titlul paraţilor intimaţi.

Deşi recurenta considera ca nu ii este opozabil contractul de vânzare cumpărare nr.  4003/16 09.2009 susţin intimaţii ca titlul lor de proprietate ii este opozabil recurentei. Opozabilitatea acestuia deriva din întrunirea mai multor criterii: un contract de vânzare cumpărare încheiat cu respectarea prevederilor legale, îndeplinirea tuturor formelor de publicitate imobiliara si buna credinţa a cumpărătorilor. Arata intimaţii ca toate aceste condiţii sunt întrunite in ce priveşte titlul lor de proprietate.

Susţin intimaţii ca transmiterea proprietăţii către ei a fost legala, neregulile derivate din desfiinţarea actului de adjudecare datorându-se culpei recurentei, culpa ce a făcut posibile vânzările succesive si a întocmirea unor acte subsecvente. Faptul ca recurenta locuieşte in Franţa precum si împrejurarea ca a avut încredere in numitul I C nu o exonerează pe acesta de obligaţia notarii litigiului in Cartea Funciara.

Susţin intimaţii ca sunt cumpărători de buna credinţa aspect confirmat si de recurenta. După cum s-a reţinut in doctrina, "înstrăinarea prin acte de dispoziţie cu titlu oneros, încheiata cu un subdobanditor de buna credinţa este o excepţie de la principiul resoluto iure dantis resolvitur ius accipientis, iar error communis facit ius este principiul care înlătura regula quod nullum est nullum producit effectum ".

Astfel, subdobanditorul de buna credinţa este preferat in virtutea principiului care tinde la salvgardarea unor interese superioare recunoscute de lege sau de principii de drept, cum ar fi cazul erorii comune si invincibile. Astfel, se da preferinţa aparentei create de titlul astfel dobândit, recunoscându-se dreptul de proprietate întemeiat pe acesta.( ICCJ decizia 3180/2001; C.A. Bucureşti, Decizia 823/1997 si Decizia 1492/1999). In Decizia 177/R/2004 a CA Timişoara se precizează: " daca subdobanditorul nu a avut niciun motiv sa pună la îndoiala legalitatea situaţiei juridice a imobilului ce a format obiectul actului juridic, fiind de buna credinţa, actul in cauza nu poate fi anulat".

Mai arata intimaţii ca pasivitate a recurentei a contribuit la consolidarea erorii comune si invincibile in care s-au aflat eroare din cauza căreia nu au putut cunoaşte situaţia juridica reală a imobilului.

Principiul potrivit căruia nulitatea actului primar atrage si nulitatea actului subsecvent atrage si excepţii, din considerente de echitate si stabilitate sociala, printre care si situaţia când transmiterea ulterioara a dreptului de proprietate se face cu titlu oneros iar terţul subdobanditor este de buna credinţa. (C.A. Bucureşti, decizia 1452/11.06.2003).

Susţin intimaţii ca in cazul admiterii recursului numitei M V, aceasta ar beneficia in mod nemeritat de o suma de bani reprezentând contravaloarea apartamentului ce a fost in patrimoniul ei. Astfel, prin Procesul verbal din 28.11.2007 s-a consemnat la CEC, la dispoziţia recurentei suma de 35.051.80 RON. Aceasta suma nu a fost returnata de către recurenta, motiv pentru care apreciază ca ar avea incidenţa situaţia îmbogăţirii fără justa cauza. Deşi recurenta pretinde ca nu ar fi primit nicio suma de bani in urma executării silite nu a făcut nicio dovada in acest sens.

Susţinerea recurentei in sensul ca preţul bunului adjudecat a rămas in cea mai mare parte la dispoziţia executorului judecătoresc aşa cum rezulta din procesul verbal de distribuire a preţului din 28.11.2007 este nereala. Astfel, in respectivul proces verbal se specifica consemnarea sumei de 35.051.80 RON pe numele debitoarei M V la CEC. Este aşadar evident ca suma a rămas la dispoziţia ei si nu la dispoziţia executorului judecătoresc cum in mod fraudulos pretinde recurenta.

Având in vedere faptul ca motivele invocate de recurenta sunt nefondate, intimaţii au solicitat recursului formulat si menţinerea hotărârii primei instanţe.

In drept, au fost invocate dispoziţiile art 115-118 C proc civ.

Analizând actele şi lucrările dosarului, Tribunalul constată prin prisma motivelor  de recurs şi a  dispoziţiilor legale aplicabile, că cererea este neîntemeiată pentru următoarele considerente:

Judecătoria Bârlad a fost investita cu o cerere formulata de recurenta reclamanta M V prin care acesta solicita ca prin hotărârea ce se va pronunţa paraţii I A si I I sa fie obligaţi sa ii lase in deplina proprietate si liniştita posesie imobilul situat in Bârlad. Acţiunea formulata a fost respinsa prin sentinţa civila nr. 666/28.02.2011 .

Împotriva acestei hotărâri a formulat recurs recurenta M V criticând-o pentru doua considerente: instanţa a respins acţiunea întemeindu-se pe excepţia lipsei coparticipării procesuale active fără a pune insa in discuţie acesta excepţie si reţinând in mod greşit faptul ca recurenta ar fi fost căsătorita la momentul cumpărării imobilului ce face obiectul cauzei precum si faptul ca in mod greşit a apreciat instanţa ca titlul intimaţilor ar fi preferabil titlului sau de proprietate.

Din actele existente la dosar Tribunalul retine ca in mod greşit a apreciat instanţa de fond faptul ca la momentul încheierii contractului de vânzare autentificat sub nr. 7493/18.11.1994 cumpărare recurenta ar fi fost căsătorita. Astfel, din extrasul de uz oficial al certificatului de naştere al recurentei si adresa Primăria Municipiului Vaslui – Serviciul Public Comunitar Local pentru Evidenta Persoanelor  (fila 66 din dosarul Tribunalului) rezulta ca acesta nu a fost niciodată căsătorita. In aceste condiţii in mod greşit a reţinut Judecătoria Bârlad ca întrucât imobilul ce face obiectul cauzei intra sub regimul comunităţii de bunuri prevăzut de art. 30 Cod fam., acţiunea in revendicare nu putea fi promovata doar de către reclamanta.

Tribunalul retine insa ca  acţiunea reclamantei nu a fost respinsa exclusiv pe baza acestui considerent ci procedând la compararea titlurilor prezentate de părţile in litigiu a reţinut ca titlul paraţilor este preferabil titlului prezentat de reclamanta întrucât a data cumpărării apartamentului imobilul nu figura ca fiind grevat de sarcini iar paraţii au fost de buna credinţa.

Recurenta a susţinut ca in mod greşit instanţa de fond a dat preferinţa titlului prezentat de intimaţi. Astfel, recurenta a susţinut in motivele de recurs formulate faptul ca buna credinţa a intimaţilor cumpărători nu prezintă relevanta in soluţionarea cauzei. A mai susţinut recurenta ca ar fi trebuit sa se dea preferinţa titlului sau de proprietate ca fiind primul titlu valabil încheiat.

In ce priveşte acest motiv de recurs, din analiza înscrisurilor depuse la dosar Tribunalul retine ca recurenta reclamanta a dobândit dreptul de proprietate asupra imobilului situat in Bârlad , in baza contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 7493/18.11.1994 la Notariatul de Stat Bârlad (fila 5 din dosarul Judecătoriei Bârlad).

Întrucât asupra bunului exista o ipoteca, urmare a unei proceduri de executare silita declanşate de creditorul S.C. Incoop S.A.,, imobilul menţionat a fost adjudecat la licitaţie publica de numitul I C, astfel cum rezulta din actul de adjudecare nr. 437/15.11.2007 emis de BNP Stan Iulian Marius in dosarul de executare nr. 437/2005 (fila 60 din dosarul Judecătoriei).

Împotriva executării silite a formulat contestaţie la executare MV  iar prin sentinţa civila nr. 2099/15.09.2008 a Judecătoriei Bârlad (fila 65 din dosarul Judecătoriei Bârlad) a fost admisa contestaţia la executare instanţa dispunând anularea formelor de executare silita privind vânzarea apartamentului situat in Bârlad, respectiv a dispus anularea procesului verbal de adjudecare nr. 437/15.11.2007 si a  procesului verbal din data de 24.11.2007 privind distribuirea preţului.

Împotriva hotărârii menţionate a formulat recurs intimatul din acea cauza, I C, recursul fiind respins prin decizia civila nr. 397/R/04.03.2009 a Tribunalului Vaslui– filele 66-67 din dosarul Judecătoriei.

Din actele existente la dosar rezulta ca după promovarea recursului împotriva sentinţei civile nr. 2099/15.09.2008 a Judecătoriei Bârlad, numitul IC a înstrăinat imobilul situat in Bârlad, care numita P M , astfel cum rezulta din contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 6744/11.12.2008 la BNP Fanaru Lulu (filele 70-72 din dosarul Judecătoriei Bârlad).

Întrucât după admiterea contestaţiei la executare recurenta reclamanta nu a reuşit sa intre in posesia imobilului a promovat pe rolul Judecătoriei Bârlad si o cerere de întoarcere a executării silite înregistrate sub nr. 2489/189/2009.

In cursul soluţionării acestei cauze imobilul a fost înstrăinat către paraţii intimaţi din prezenta cauza, IA si I I prin contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 4003/16.09.2009 la BNP Fanaru Liviu (filele 83-84 din dosarul Judecătoriei Bârlad).

Cererea de întoarcere a executării silite a fost respinsa prin sentinţa civila nr. 83/11.01.2010 a judecătoriei Bârlad.

Din actele dosarului rezulta ca niciunul din litigiile menţionate (nici cel având ca obiect contestaţie la executare si nici cel având ca obiect întoarcerea executării silite) nu au fost notate in cartea funciara. 

In condiţiile in care cererea sa  având ca obiect întoarcerea executării silite a fost respinsa  recurenta reclamanta a promovat prezenta cerere având ca obiect revendicare.

Tribunalul retine ca acţiunea  în revendicare  este acea  acţiune  civilă  reală  prin care  proprietarul care  a  pierdut  posesia  imobilului sau  solicită  restituirea  acestuia  de  la  posesorul neproprietar.  Jurisprudenţa  a  decis  că  acţiunea  în  revendicare  este acţiunea  prin care  proprietarul  neposesor  reclamă  imobilul de  la  posesorul  neproprietar.

Din analiza actelor dosarului Tribunalul retine ca in cauza cumpărătorii  , pârâţii intimaţi din prezenta cauza au  avut  credinţa  în  momentul  încheierii  convenţiei  părţilor  că  vânzătorii P M  si P S au calitatea  de  proprietari  pentru  bunul  tranzacţionat.  Încheierea  contractului  de  vânzare-cumpărare  a  avut loc  în contextul  în care  vânzătorii  erau  proprietari  tabulari  ai  imobilului  situat  în Bârlad,.  În plus titlul  de  proprietate  exhibat  de  vânzători era un contract de vânzare cumpărare încheiat in forma autentica, respectiv contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 6744/11.12.2008 la BNP Fanaru Lulu. Mai mult decât atât, in baza acestui contract vânzătorii îşi înscriseseră dreptul in cartea funciara (astfel cum rezulta din încheierea nr. 17084/22.12.2008 a Oficiului de Cadastru si Publicitate Imobiliara Vaslui - fila 47 din dosar nr. 2489/189/2009 al Judecătoriei Bârlad – si extrasul de carte funciara de la filele 41-42 din acelaşi dosar) si in plus in Cartea Funciara nu era notat niciunul din litigiile ce erau in curs de soluţionare.

Sub acest aspect Tribunalul retine ca prin însăşi cererea de recurs  formulata recurenta a recunoscut ca nu a făcut demersuri pentru ca litigiile ce s-au purtat cu privire la imobilul ce face obiectul prezentei cauze sa fie notat in cartea funciara.

La  data  perfectării  vânzării către paraţii intimaţi din prezenta cauza, astfel  cum  rezultă  din  extrasul de  carte  funciară (de la filele 41-42  din dosarul nr. nr. 2489/189/2009 al Judecătoriei Bârlad) , nu  era  înregistrată  vreo  interdicţie  de  înstrăinare în cartea  funciară si nici vreun litigiu cu privire la acesta. Mai mult decât atât, intimaţii au fost chemaţi in judecata in calitate de paraţi in dosarul nr. 2489/189/2009 al Judecătoriei Bârlad având ca obiect întoarcere executare silita ca urmare a unei solicitări făcute in şedinţa publica din data de 09.11.2009, (fila 51 din acel dosar), primind pentru prima data citaţii in acea cauza la data de 11.11.2009, astfel cum rezulta din procesele verbale de îndeplinire a procedurii de citare de la filele 58-59 din dosar. Or intimaţii Ioan Adrian si Ioan Ileana încheiaseră contractul de vânzare cumpărare cu privire la acest imobil anterior acestui moment, respectiv la data de  16.09.2009 astfel cum rezulta din contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 4003/16.09.2009 la BNP Fanaru Liviu. Mai retine Tribunalul ca intimaţii au depus diligenţele necesare  pentru a  cunoaşte  situaţia  juridică reală a  imobilului  astfel cum  aceasta a  fost  evidenţiată  în sistemul de  publicitate  prin  cărţi  funciare.

Fata de considerentele anterior expuse si probele administrate in cauza Tribunalul retine ca este fara putinţa de tăgada faptul ca intimaţii au fost de buna credinţa la momentul in care au încheiat contractul de vânzare cumpărare cu privire la imobil.

In acest sens Tribunalul retine ca sub  aspect  probator, buna  credinţă  a  părţilor  se  prezumă, legiuitorul  recunoscând  în apărare  o prezumţie  iuris  tantum care  poate  fi  combătută  prin  orice  mijloc  de  probă,  inclusiv  prin  intermediul prezumţiilor  simple. Buna  credinţă  trebuie  să  existe  în momentul  exprimării  acordului  de  voinţă  iar  faptul  că  ulterior  cumpărătorul  află  eroarea  în care  s-a  găsit  la data perfectării transferului  de  proprietate  nu  schimbă  cu nimic  regimul  juridic care  urmează  să-i fie  aplicat  vânzării. 

Prin cererea de recurs formulata recurenta a susţinut ca titlul de proprietate pe care intimaţii îl invoca nu este valabil. Astfel, la data la care adjudecatarul IC a înstrăinat imobilul către numita PM, actul de adjudecare nr. 437/15.11.2007 fusese deja anulat. In aceste condiţii actul subsecvent de vânzare cumpărare nu este valabil, fiind lovit de nulitate absoluta.

In aceasta privinţa Tribunalul retine ca in cazul  vânzării  lucrului  altuia  sunt  incidente  dispoziţiile  art.  1898  alin. 2  şi  1899  alin. 2  Cod  civil. 

Contrar  principiului  conform  căruia  nemo plus  iuris  ad alium transferre potest  quam ipse  habet precum  şi  împotriva principiului  quad  nullum  est,  nullum producit effectum,  pot  exista  cazuri  în care  vânzarea  lucrului  altuia  este  valabilă  şi opozabilă  adevăratului  proprietar, transferul  dreptului  de  proprietate  realizându-se  între  un  proprietar  aparent  şi un  cumpărător  de  bună  credinţă  în  detrimentul  adevăratului proprietar, persoană  care  în acest  fel  îşi  vede dreptul pierdut  urmare  unei  operaţiuni  la care  nu a  participat.

Astfel, există  situaţii  de excepţie  când  buna  credinţă alături de  alte  principii  de  drept  cum  este  situaţia  în speţă, principiul aparenţei de  drept dar  şi interese sociale  superioare, de  genul  nevoii  de  a  proteja  securitatea dinamică a circuitului  civil  sau  încrederea  în operaţiunile consemnate  în registrele  publice, permit  cumpărătorului  să se  opună  cu  succes  acţiunii  în revendicare  pe care o exercită adevăratul  proprietar, cu consecinţa păstrării  bunului  achiziţionat. 

Curtea  Constituţională a  reţinut, în sensul  celor  de  mai sus, cu referire  la ipoteza aparenţei  de  drept  „În  astfel de situaţii  obiectul  contractului  de  înstrăinare constă  într-un  bun care nu aparţinea  vânzătorului, fiind  în consecinţă sustras  prerogativei de  dispoziţie  a  acestuia.  Recunoaşterea  efectului  translativ  de  proprietate  al  unui  asemenea  act  contravine  principiului  nemo plus  iuris  ad allium  transferre  potest  quan  ipse  habet. Totuşi, nici  practica  şi nici doctrina  nu au  înţeles  să  recunoască  în toate  cazurile  eficienţa  distructivă,  în această materie, a  principiului enunţat.  În  conflictul  de  interese legitime dintre adevăratul  proprietar  şi  subdobânditorul de  bună credinţă  al  bunului  său  imobil, a  fost preferat  cel din urmă.  Recunoaşterea  prevalenţei  interesului  subdobânditorului  de  bună  credinţă  a  fost  impusă -  în baza  unor  raţiuni  cu o  aplicare  mult  mai largă  în care  au creat  un  adevărat  principiu -  de  preocuparea  pentru  asigurarea  securităţii  circuitului  civil  şi a  stabilităţii  raporturilor juridice.  Din punct de  vedere juridic  soluţia şi-a  aflat aşadar  suport  în raţiune  de  ordin  programatic,  concretizate  în  principiul validităţii aparenţei  în  drept  a  cărui  esenţă  este  exprimată  prin  adagiul  error  communis  facit  ius. Incidenţa  acestui  principiu  este  însă  subsecvenţa  întrunirii  cumulative  a  2  condiţii  relative  la  eroarea  cu  privire  la calitatea  de  proprietar  a  vânzătorului – eroare  care  trebuie  să fie comună  sau  unanimă şi de  asemenea, invincibilă - şi a  unei condiţii privind  buna  credinţă  a  subdobânditorului  care  trebuie  să fie  perfectă, adică lipsită de  orice  culpă  sau  chiar  îndoiala  imputabilă  acestuia” (Decizia nr.191 din 25 iunie 2002 referitoare la excepţia de neconstituţionalitate a dispoziţiilor art. 46 alin. (2) din Legea nr. 10/2001 privind regimul juridic al unor imobile preluate în mod abuziv în perioada 6 martie 1945 - 22 decembrie 1989 publicata în M.Of. nr. 567/1 aug. 2002).

Funcţionarea  principiului  validităţii  aparenţei  în drept  presupune  întrunirea  a  trei  condiţii: un act  juridic translativ  de drepturi  de proprietate, existenţa  unei stări de  fapt care  nu corespunde stării de  drept  şi  buna  credinţă, constând  în  convingerea  sinceră  ca persoana  care  exercită  atributele  unui  drept  este  titularul  acelui  drept. Reunirea  acestor  condiţii  generează  efectul  de  eroare comună, care  în planul  dreptului  este cunoscut  sub  numele  de  principiul  aparenţei în drept  sau  principiul  error  communis  facit  ius, principiu  care  acoperă  viciile  titlului  aparent  şi  îi permite  să  producă  efectele  juridice  translative  de  proprietate  pe care proprietarul  aparent  şi  dobânditorul  de  bună  credinţă  le-au  avut  în vedere.

?Existenţa unui  act  juridic  care  transmite  dreptul  de  proprietate.

Contractul  de  vânzare  cumpărare  autentificat sub nr. 4003/ 16.09.2009 la BNP Fanaru Lulu îndeplineşte acesta condiţie.  La momentul încheierii acestui contract vânzătorii P M si P Ş  figurau in cartea funciara ca fiind proprietarii imobilului. Contractul  de  vânzare  cumpărare  este  un  contract  oneros  şi cu  titlu  particular.

?Existenţa  unei stări de  fapt  care nu  corespunde  stării  de  drept, dar care  creează  o  eroare  comună  şi  invincibilă

Contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 6744/11.12.2008 la BNP Fanaru Lulu act ce fusese înscris in cartea funciara alăturat  posesiei  imobilului  exercitată de către  PM si PŞ, creează  o stare  de  fapt  care,  deşi  nu  corespunde  realităţii  constituie  o condiţie  pentru funcţionarea principiului aparenţei  în drept.  Faptul ca imobil se afla in posesia numitei PM este necontestat in cauza in condiţiile in care chiar prin cererea formulata recurenta a arătat ca anterior promovării prezentei acţiuni a promovat si o acţiune ce avea ca obiect întoarcerea executării silite, cerere ce a fost promovata in contradictoriu cu PM si IC tocmai ca urmare a faptului ca deşi contestaţia la executare formulata de recurenta fusese admisa, acesta nu a reuşit sa intre in posesia imobilului.

Starea  de  fapt  rezultând  din  înscrisurile  prezentate  cumpărătorilor I A si Ie I întruneşte  condiţiile  privind  opozabilitatea (intabularea  în cartea  funciară  şi prezentarea  unui contract de vânzare cumpărare încheiat in forma autentica întăresc  convingerea  cumpărătorului  de  bună  credinţă  ca persoana menţionată  în conţinutul lor  este  adevăratul proprietar),  notorietatea (toată lumea are putinţa de  a  cunoaşte  consultând  cartea  funciară adevăratul  proprietar  precum  şi  exercitarea de  către  acesta  a  actelor  de  posesie  asupra  imobilului, acte  care  sunt  publice) continuitatea precum  şi  posesia  imobilului.

?Buna  credinţă

Buna - credinţă  în cazul erorii  comune  constă  în  convingerea greşită, dar sinceră, lipsită  de  cea  mai mică îndoială, ca  persoana  cunoscută ca fiind  titularul  dreptului  de  proprietate  deţine  o  astfel de  calitate.

Tribunalul retine ca in cauza acesta condiţie este îndeplinita in privinţa intimaţilor. Aprecierea bunei credinţe este  făcută  de Tribunal,  inclusiv  prin  raportare la  persoana  cumpărătorilor  care au  depus toate  diligenţele  necesare  pentru a  cunoaşte  situaţia  juridică a  bunului  pe care  doreau  să-l  dobândească.  Reţine  tribunalul  că  recurenta nu a  făcut  în cauză dovada  relei  credinţe a  cumpărătorilor  în  beneficiul  cărora  buna  credinţă  se  prezumă -  bona fides  praesumitur.

Principalul  efect al aplicării  principiului  validităţii aparenţei  în  drept  este  acela creator  de  drepturi de  proprietate  în  beneficiul  cumpărătorului de  bună credinţă  cu  consecinţa paralizării  cu  succes  a  acţiunii în revendicare  imobiliară  pe care  o exercită  adevăratul proprietar.

Având in vedere toate aceste considerente Tribunalul constata ca in mod corect a reţinut  instanţa de fond faptul ca acţiunea in revendicare formulata de recurenta reclamanta este neîntemeiata.

Pe cale de consecinţă recursul urmează a fi respins, iar sentinţa civila nr. 666/28.02.2011 pronunţată de Judecătoria Bârlad în dosarul nr. 5565/189/2010, va fi menţinută.

Raportat la dispoziţiile art. 274 Cod procedura civila Tribunalul va obliga recurenta la plata către intimaţi a cheltuielilor de judecata in cuantum de 1000 lei reprezentând onorariu de avocat.

Taxa judiciara de timbru in cuantum de 5991,5 lei si timbrul judiciar de 4,2 lei pentru care recurenta a beneficiat de ajutor public judiciar vor rămâne in sarcina statului, conform dispoziţiilor art. 19 alin. 1 din O.U.G. 51/2008.

PENTRU ACESTE MOTIVE,

ÎN NUMELE LEGII

DECIDE

Respinge recursul declarat de recurenta M V  împotriva sentinţei civile nr. 666/28.02.2011 pronunţată de Judecătoria Bârlad în dosarul nr. 5565/189/2010, sentinţa pe care o menţine.

Obliga recurenta la plata către intimaţi a cheltuielilor de judecata in cuantum de 1000 lei reprezentând onorariu de avocat.

Taxa judiciara de timbru in cuantum de 5991,5 lei si timbrul judiciar de 4,2 lei pentru care recurenta a beneficiat de ajutor public judiciar rămân in sarcina statului.

Irevocabilă.

Pronunţată în şedinţa publică, azi, 14.09.2011.

Domenii speta

Spete similare