Revendicare imobiliara

Prin decizia civilă nr. 152/01.03.2013, tribunalul a respins  ca nefondat, recursul declarat de recurentul - pârât IG, în contradictoriu cu intimata reclamantă FM şi intimata intervenientă în nume propriu IC şi a obligat  recurentul  să plătească intimatei  FM  500 lei cheltuieli de judecată.

Pentru a pronunţa această hotărâre tribunalul a reţinut că, prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei TM  sub nr. 391/329/2012 din data de 7 februarie 2012, reclamanta-pârâtă FM,  a chemat în judecată pe pârâtul-reclamant IG, solicitând instanţei ca prin hotărârea ce va pronunţa să dispună obligarea pârâtului să-i lase în deplină şi exclusivă proprietate imobilului său situat în TM, strada Şoimilor nr. 10, judeţul T, imobil  ce constă într-o casă de locuit, anexe gospodăreşti şi terenul aferent construcţiilor cu suprafaţa de 312 mp, cu  vecinii: N - strada Şoimilor, E - MP, S - R C. şi V -TA.

În motivarea acţiunii, reclamanta-pârâtă a arătat că este proprietara imobilului situat în TM, strada Şoimilor nr.10, judeţul T, având vecinii: N- strada Şoimilor, E- MP, S- R C. şi V -TA, imobil ce constă într-o casă de locuit, anexe gospodăreşti şi terenul aferent construcţiilor cu suprafaţa de 312 mp.

A mai arătat reclamanta-pârâtă că pârâtul-reclamant a fost căsătorit cu fiica sa, IC, au avut domiciliu conjugal în acest imobil ce-i aparţine, iar în acest moment sunt divorţaţi. După divorţul acestora, pârâtul-reclamant a continuat să locuiască în acest imobil, proprietatea sa . Mai arată  reclamanta-pârâtă că la data de 25 august 1993, împreună cu soţul său, defunctul FG, au încheiat cu fiica lor, IC un contract de întreţinere autentificat sub nr. 4637 la Notariatul de Stat Local TM, contract prin care i-a transmis acesteia dreptul de proprietate asupra imobilului în schimbul obligaţiei de ai întreţine cu tot ce le este necesar traiului.

Prin sentinţa civilă nr. 312 din data de 28 martie 2011, definitivă şi irevocabilă, pronunţată de Judecătoria TM, s-a desfiinţat contractul de întreţinere şi astfel imobilul a revenit în patrimoniul său şi al defunctului Florea Gheorghe.

La data de 12 august 2011 s-a eliberat certificatul de moştenitor numărul 121 de către Biroul Notarului Public PP, din care rezultă că imobilul situat în TM, strada Şoimilor nr.10, judeţul T, îi revenea în integralitate.

A mai arătat reclamanta-pârâtă că pârâtul-reclamant refuză să-i lase în deplină  şi exclusivă proprietate  imobilul care îi aparţine  şi continuă să locuiască în acest imobil împotriva voinţei sale.

La data de 30.03.2012 pârâtul-reclamant IG a depus la dosar întâmpinare prin care a solicitat respingerea ca neîntemeiată a acţiunii formulată de reclamanta-pârâtă.

A arătat că locuieşte în imobilul revendicat din anul 1980, an în care s-a căsătorit cu  fiica reclamantei-pârâte, IC. Reclamanta-pârâtă şi soţul acesteia FG au transmis proprietatea imobilului prin contractul de întreţinere autentificat la Notariatul de Stat TM sub nr. 4637/25.08.1993 către soţia sa şi implicit către el, astfel încât imobilul a intrat în regimul comunităţii de bunuri conform art. 30 C.fam..

A apreciat că foloseşte imobilul în calitate de proprietar devălmaş şi prin nici un act imobilul nu a ieşit din patrimoniul său.

Sentinţa civilă nr. 312/28.03.2011 pronunţată de Judecătoria TM în dos. nr. 411/329/2011 prin care s-a dispus rezoluţiunea contractului de întreţinere, având în vedere efectele caracterului relativ al hotărârilor judecătoreşti, apreciază că nu îi este opozabilă, deoarece nu a fost parte în acest dosar iar certificatul de moştenitor nr. 121/2011, supliment la certificatul de moştenitor nr. 7/14.01.1999, la baza căruia stă această hotărâre judecătorească, invocat de către reclamanta-pârâtă, nu reprezintă în accepţiunea legii titlu de proprietate, ci, potrivit art. 80 din Legea nr. 36/1995, reprezintă numai înscrisul întocmit de notarul public în procedura succesorală care atestă masa succesorală şi cota ce-i revine acesteia de pe urma defunctului.

Mai mult, a arătat pârâtul-reclamant, dreptul său de proprietate rezultat din contractul de întreţinere, translativ de proprietate, face obiectul unei notări în registrul de publicitate, opozabil reclamantei. Prin urmare, singurul titlu, dar şi posesia imobilului, îi aparţin, astfel încât acţiunea reclamantei-pârâte este neîntemeiată.

Tot la data de 30.03.2012 pârâtul-reclamant IG a formulat şi a depus la dosar cerere reconvenţională, prin care solicită ca în situaţia admiterii acţiunii în revendicare imobiliară a reclamantei-pârâte să se dispună obligarea acesteia să-i plătească  suma de 15.000 lei, reprezentând contravaloarea lucrărilor efectuate de acesta la imobilul situat în TM, strada Şoimilor nr.10, judeţul T şi totodată solicită  instituirea unui drept de retenţie în favoarea sa asupra imobilului  până la plata de către reclamanta-pârâtă a sumei de 15.000 lei.

Prin încheierea pronunţată în şedinţa din data de 19.04.2012 a fost respinsă ca neîntemeiată cererea de disjungere a cererii reconvenţionale formulată de reclamanta-pârâtă şi a fost admisă cererea reclamantei-pârâte de introducere în cauză a intervenientei IC.

La data de 2 mai 2012, IC intervenientă a formulat cerere cu precizări referitoare la lucrările de îmbunătăţiri, renovări şi construcţii noi pe care pârâtul-reclamant Ispas Gică a arătat că le-a adus imobilului situat în TM, strada Şoimilor nr.10, judeţul T.

În motivarea  cererii, intervenienta IC a arătat că lucrările indicate de către pârâtul-reclamant au fost făcute în anul 2007, s-au renovat în acest fel  trei camere şi un hol al casei de locuit, însă acesta nu a contribuit cu nimic la realizarea acestor îmbunătăţiri, lucrările fiind făcute pe cheltuiala sa.

A mai arătat intervenienta că din anul 2005, ea şi pârâtul-reclamant s-au despărţit cu banii şi au gospodărit  separat, motiv pentru care acesta a refuzat să participe cu bani sau muncă la realizarea acestor renovări ale imobilului, iar din anul 2009 singurul venit al pârâtului-reclamant a fost ajutorul de şomaj, venit cheltuit de către acesta în exclusivitate pentru a-şi procura băuturi alcoolice şi într-o mică măsură alimente. Lucrările pe care le-a enumerat pârâtul-reclamant, respectiv montatul gresiei şi faianţei în bucătărie, au fost achitate de către intervenientă.

Intervenienta a arătat că pe lângă serviciul  pe care îl are la Cooperativa de Consum TM mai ţine contabilitatea şi la alte firme, una dintre acestea fiind SC PC SRL TM care comercializează  materiale de construcţii, astfel a primit de la această societate mai multe materiale de construcţii în contul serviciilor prestate, respectiv soba de teracotă, scândură pentru gard, ciment, vopsele, gleturi şi altele. La ridicarea construcţiei din cărămidă s-au folosit exclusiv materiale de la demolări achiziţionate de tatăl său, înainte de anul 1990, iar construcţia acestei dependinţe a fost făcută de către un prieten al familiei care nu a solicitat bani pentru lucrare, gardul a fost ridicat de cumnatul acesteia şi  soţul unei prietene în anul 2010, iar soba din bucătărie a fost construită în anul 2008.

La data de 30 mai 2012, expertul SE a depus raportul de expertiză prin care au fost evaluate îmbunătăţirile aduse imobilului în litigiu (4.960 lei), pretinse de către pârâtul-reclamant.

Prin sentinţa civilă 1297/6.09.2012 Judecătoria TM a admis acţiunea civilă formulată de reclamanta-pârâtă FM, în contradictoriu cu pârâtul-reclamant IG şi intervenienta IC.

A admis în parte cererea reconvenţională formulată de pârâtul-reclamant în contradictoriu cu reclamanta-pârâtă.

A obligat pârâtul-reclamant să lase în deplină proprietate şi liniştită posesie reclamantei-pârâte imobilul situat în mun. TM, str. Şoimilor nr. 10, jud. T, compus din casă de locuit, anexe gospodăreşti şi terenul aferent construcţiilor  în suprafaţă de 312 m.p. cu vecinii: N – str. Şoimilor, E – MP, S – R C. şi V – TA.

A obligat reclamanta-pârâtă să plătească pârâtului-reclamant suma de 1177,5 lei, reprezentând c/v îmbunătăţirilor aduse de acesta imobilului revendicat.

A instituit un drept de retenţie în favoarea pârâtului-reclamant asupra imobilului revendicat până la momentul efectuării plăţii sumei de 1177,5 lei de către reclamanta-pârâtă în favoarea pârâtului-reclamant.

A obligat pârâtul-reclamant să plătească reclamantei-pârâte suma de 1.000 lei cu titlu de cheltuieli de judecată.

Pentru a hotărî astfel instanţa a reţinut că reclamanta-pârâtă FM este cea care posedă un titlu de proprietate asupra imobilului – care rezultă din coroborarea titlului de proprietate nr. 0100724/22.05.1996 eliberat de Comisia Judeţeană pentru Stabilirea Dreptului de Proprietate asupra Terenurilor T, certificatul de moştenitor nr. 7/14.01.1999, completat prin suplimentul nr.  121/12.08.2011 eliberat de către Biroul Notarului Public PP.

Pârâtul-reclamant justifică dreptul de proprietate pretins prin contractul de întreţinere autentificat sub nr. 4637/25.08.1993 la Notariatul de Stat Local TM şi prin dispoziţiile art. 30 C.fam., însă, aşa cum am arătat mai sus, acest contract nu mai există, ca urmare a pronunţării rezoluţiunii şi înlăturării cu efect retroactiv a aplicării prev. art. 30 C.fam.

Comparând situaţia părţilor sub aspectul titlurilor de proprietate invocate, instanţa a  apreciat că doar reclamanta-pârâtă justifică un titlu de proprietate valid, astfel încât, în temeiul art. 555 şi art. 563 C.civ., a admis cererea de chemare în judecată .

Faţă de apărarea pârâtului în sensul că oricum ar fi dobândit dreptul de proprietate pe imobil prin uzucapiunea de 30 de ani întrucât a posedat imobilul din anul 1980, instanţa a înlăturat această apărare ca neîntemeiată reţinând că faptul că pârâtul-reclamant a locuit neîntrerupt în imobil începând cu anul 1980 nu este contestat. Între anii 1980 şi 1993 pârâtul-reclamant a locuit în imobil ca tolerat, cu acordul proprietarilor de drept, reclamanta-pârâtă şi defunctul FG, întrucât avea calitatea de soţ al fiicei acestora, intervenienta IC. După încheiere contractului de întreţinere în anul 1993, dreptul de proprietate asupra imobilului a revenit, condiţionat de îndeplinirea obligaţiilor contractuale, intervenientei. În acest mod, condiţionat, provizoriu, bunul imobil a intrat în patrimoniul comun al soţilor.

Uzucapiunea reprezintă un mod de dobândire a dreptului de proprietate dar şi o sancţiune împotriva adevăratului proprietar întrucât acesta rămâne în pasivitate faţă de posesia publică, continuă, aparentă şi sub nume de proprietar exercitată de o altă persoană care în acest mod îi neagă practic dreptul de proprietate.

Instanţa a  constatat că această raţiune nu se regăseşte în situaţia de faţă întrucât între anii 1980-1993 pârâtul-reclamant a locuit în imobil cu acordul proprietarilor, fiind ginerele acestora, astfel încât posesia acestuia nu poate fi interpretată ca fiind de natură a nega dreptul de proprietate al acestora. Totodată, nici posesia exercitată după anul 1993 nu este o posesie aptă a sta la baza uzucapiunii întrucât din unirea dispoziţiilor contractuale cu cele legale, mai sus menţionate, dreptul de proprietate a fost dobândit cu titlu condiţional de către intervenienta IC şi chiar de către pârâtul-reclamant, prin urmare reclamanta-pârâtă şi, până la data decesului, defunctul FG nu aveau nici un motiv, ba chiar erau ţinuţi de dispoziţiile contractuale să respecte posesia intervenientei IC, implicit a pârâtului-reclamant. Rezultă că posesia exercitată de pârâtul-reclamant din anul 1980 nu a fost o posesie sub nume de proprietar, în sensul dispoziţiile art. 1847 din Codul civil vechi, astfel cum rezultă şi din prevederile art. 1853 Codul civil vechi şi din Decizia nr. VIII/1999 pronunţată de Curtea Supremă de Justiţie în soluţionarea unui recurs în interesul legii.

În condiţiile inexistenţei unei posesii utile timp de cel puţin 30 de ani, nu poate interveni uzucapiunea invocată de către pârâtul-reclamant.

Cât priveşte îmbunătăţirile pretinse şi dreptul de retenţie solicitat de pârâtul-reclamant, instanţa a reţinut că din probele administrate, respectiv depoziţiile martorilor propuşi de către pârâtul-reclamant, coroborat cu poziţia exprimată de intervenientă prin cererea formulată şi poziţia pârâtului-reclamant, instanţa constată că îmbunătăţirile a căror contravaloare a fost solicitată au fost efectuate cu contribuţia preponderentă a intervenientei IC. Instanţa a apreciat că pârâtul-reclamant IG are totuşi o contribuţie de circa 25% la efectuarea acestor îmbunătăţiri, astfel încât a obligat pe reclamanta-pârâtă să plătească acestuia suma de 1177,5 lei. Astfel, instanţa a apreciat că trebuie determinată în mod real contribuţia pârâtului-reclamant la efectuarea îmbunătăţirilor pretinse şi nu poate fi primită susţinerea pârâtului-reclamant în sensul inadmisibilităţii unei astfel de determinări în acest cadru procesual, având în vedere că soluţionarea acestei chestiuni  incidentale este necesară pentru justa soluţionare a cauzei.

Având în vedere cererea pârâtului-reclamant privind instituirea unui drept de retenţie asupra imobilului până la plata contravalorii îmbunătăţirilor aduse imobilului, în temeiul art. 2495 Cod civil, apreciind că suma de 1177,5 lei pe care reclamanta-pârâtă va fi obligată să o plătească pârâtului-reclamant reprezintă cheltuieli necesare şi utile făcute cu bunul imobil, instanţa a instituit un drept de retenţie în favoarea pârâtului-reclamant asupra imobilului revendicat până la momentul efectuării plăţii sumei de 1177,5 lei de către reclamanta-pârâtă în favoarea pârâtului-reclamant.

Împotriva aceste sentinţe a declarat recurs pârâtul IG, în termen şi legal motivat, solicitând modificarea sentinţei, în principal în sensul respingerii acţiunii reclamantei iar în subsidiar în sensul admiterii cererii recurentului.

În criticile aduse sentinţei, recurentul a arătat în esenţă că fiind vorba de acţiunea în revendicare imobiliară, instanţa trebuia să verifice titlurile celor două părţi, posesia imobilului şi publicitatea proprietăţii prin registre publice, întrucât imobilul în litigiu a intrat în patrimoniul său ca bun comun deţinut cu intervenienta, titlul reprezentându-l contractul de întreţinere nr. 4637/25.08.2003, act translativ de proprietate.

Deşi prin hotărâre judecătorească contractul a fost reziliat, sentinţa nu îi este opozabilă.

A invocat lipsa  titlului de proprietate pentru intimata-reclamantă, certificatul de întreţinere de pe urma soţului acesteia neţinând loc de titlu de proprietate, efectele acestuia întinzându-se doar până la decesul autorului, dată la care imobilul nu se mai afla în proprietatea acestuia astfel că pârâta reclamantă nu putea dobândi un drept ce nu mai exista. şi a faptului

A mai invocat recurentul îmbunătăţirile pe care le-a adus imobilului în litigiu şi a criticat reţinerea cotei sale la aceste îmbunătăţiri de doar 25% susţinând că nu în acest proces  trebuia reţinută cota ci într-un proces de partaj, întrucât sunt realizate în comun în timpul căsătoriei.

S-a criticat şi faptul că nu s-a reţinut intervenirea uzucapiunii de 30 de ani în ceea ce îl priveşte, termenul fiind împlinit chiar şi la data promovării acţiunii în rezoluţiunea contractului de întreţinere dintre intimata-reclamantă şi fiica sa.

Tot în legătură cu contravaloarea îmbunătăţirilor, s-a cerut ca faţă de  împrejurarea că a fost singurul care le-a  solicitat, să îi fie acordate exclusiv cu  menţinerea dreptului de retenţie până la plata lor.

Analizând legalitatea şi temeinicia sentinţei atacate prin prisma  criticilor aduse şi dispoziţiile art. 3041 Cod procedură civilă, tribunalul constată că recursul este  nefondat pentru considerentele ce vor urma :

Contractul de întreţinere nr. 4637/25.08. 1993 încheiat între intimata – reclamantă FM şi soţul său FG, ulterior decedat, pe  de o parte, şi fiica acesteia – IC pe de altă parte, a fost un contract cu titlu oneros, prestarea întreţinerii in sarcina acesteia din urmă având un caracter strict personal, care,  pentru neexecutarea ei, a determinat rezoluţiunea acestui contract potrivit dispoziţiilor art. 1020 Cod civil prin sentinţa civilă nr. 312/28.03. 2011 a Judecătoriei TM. Astfel, imobilul care a făcut  obiectul  acestui  contract,  a revenit in patrimoniul creditorului  obligaţiei de întreţinere FM, ca urmare a neexercutării unei obligaţii indivizibile, debitorul acesteia satisfăcând numai pe unul din creditori, iar consecinţa este restituirea bunului, indiferent de proporţia fiecărui creditor.

Ca efect al rezoluţiunii, imobilul înstrăinat se reîntoarce în patrimoniul beneficiarului  întreţinerii, în speţă FM, cu efect retroactiv, adică de la data  încheierii contractului, ca şi  cum acest contract nu s –ar fi desfiinţat.

Revenind în proprietatea sa, intimata reclamantă FM şi–a revendicat imobilul de la recurentul pârât care îl deţine astfel fără titlu.

Cât priveşte opozabilitatea asupra  recurentului  a hotărârii judecătoreşti prin care a fost rezoluţionat acest contract, chiar şi în lipsa opozabilităţii ei, desfiinţarea cu efect retroactiv a contractului de întreţinere are consecinţe şi asupra tuturor implicaţiilor pe care le presupune  calitatea de proprietar  devălmaş a recurentului.

Este eronată interpretarea dată de recurent asupra dreptului de proprietate pretins a fi exclusiv al defunctului FG asupra acestui imobil, titlul de proprietate eliberat asupra acestui imobil, titlul de proprietate eliberat în baza Legii 18/ 1991, fiind înscrisul care face dovada unui drept preexistent datei de 22.05. 1996 când a fost eliberat. Dreptul de proprietate  asupra imobilului l – au avut ambii soţi aşa cum  rezultă din conţinutul contractului de întreţinere încheiat cu fiica lor, de unde se reţine că imobilul a fost dobândit de aceştia în anul 1962, în timpul  căsătoriei lor.

Astfel, certificatul de moştenitor eliberat de pe urma defunctului FG şi prezentat de intimata reclamantă în faţa instanţei nu reprezintă într-adevăr  titlul de proprietate al acesteia, însă având dreptul său propriu asupra imobilului şi dreptul conferit de calitatea de unic moştenitor al defunctului în mod temeinic şi legal  judecătorul fondului a admis cererea în revendicare imobiliară.

Critica adusă asupra necesităţii comparării titlurilor este nefondată.

Instanţa a făcut o asemenea analiză chiar şi în condiţiile în care recurentul – pârât, nici nu deţine un astfel de titlu.

Nu sunt întemeiate nici argumentele intervenirii uzucapiunii de 30 de ani, posesie prin care recurentul ar fi devenit proprietar pe imobil, întrucât, aşa cum şi judecătorul fondului a motivat, nu sunt îndeplinite condiţiile legale pentru dobândirea proprietăţii într-o atare modalitate.

Cât priveşte cererea reconvenţională şi criticile aduse sub aspectul reţinerii  unei cote în cadrul acţiunii în  revendicare  şi respectiv  a unei cote inferioare şi aceste critici sunt nefondate.

Fiind vorba de lucrări efectuate  în comun  de cei doi foşti soţi la imobilul în  litigiu şi faţă de obiectul cererii reconvenţionale cu care instanţa de fond a fost investită, era obligatoriu ca pe cale incidentală, chiar şi în lipsa unui proces de partajare a bunurilor comune, instanţa să analizeze  contribuţia recurentului la aceste lucrări pe bază de probatorii în condiţiile în care suma pretinsă şi contribuţia adusă au fost contestate de intimata IC.

Judecătorul fondului a făcut  o temeinică analiză a probatoriului administrat sub aspectul  contribuţiei recurentului iar faptul că doar acesta a solicitat să i se restituie cheltuielile făcute, nu justifică atribuirea lor în mod exclusiv.

Drept pentru care, văzând dispoziţiile art. 312 alin 1 Cod procedură civilă, tribunalul a respins ca nefondat recursul.

Domenii speta

Spete similare