Anularea procesului verbal de vânzare imobiliară. Anularea actelor de executare. Comunicarea publicaţiei de vânzare imobiliară.

Constata ca s-a înregistrat la Judecatoria Sibiu contesta?ia la executare formulata de catre contestatoarea B. Sibiu în contradictoriu cu intima?ii B. I., L. N., L. G. E., S. A. si BEJ T. F. L. solicitând ca, prin sentin?a ce se va pronun?a, sa se dispuna: în principal anularea procesului verbal de vânzare imobiliara încheiat la data de 11.04.2011 din dosarul executional nr. 68/2010 al Biroului  Executorului Judecatoresc T. F. L. privind vânzarea imobilului situat în Sibiu înscris în C.F. 10 Sibiu nr. top. 5/2/2/2/28/3, iar în subsidiar anularea tuturor actelor de executare.

 În fapt s-a aratat în esenta ca debitoarei S.C. „A. C.” S.R.L. s-a acordat un credit în suma de  100.000 lei  potrivit contractului  de credit 659 din data  de 17.07.2008. Facilitatea de credit acordata de  B. SA  Sucursala  Sibiu  potrivit contractului de credit nr.659 din  data de 17.07.2008,  modificat si completat potrivit actului aditional nr.1/659/15.07.2009 este garantat cu garantii  reale din patrimoniul debitoarei si din patrimoniul  unor terti garanti ipotecari si avalisti respectiv  ipoteca de rang I asupra casa de locuit cu regim de înaltime parter si teren aferent în suprafata totala de 236 mp,înscris în CF nr.38018 Sibiu, nr. Top 5/2/2/2/28/2 proprietatea  garantilor ipotecari L. N. si L. G. E. – contract  Garantie imobiliara - ipoteca nr. 659/IPO/1/17.072008, 2BO remise de S.C. „A. C.” S.R.L.  în favoarea creditorului, stipulate  fara protest si avalizate de catre  L. G. E. si  L. N.  în calitate de avalist.

În vederea garantarii creditului în conformitate cu caracteristicile  specifice acestui tip de produs , s-a constituit ipoteca asupra bunurilor imobile  proprietatea societatii garantilor  ipotecari  L.  G. si L. N. ,imobil „ casa de locuit cu regim de înaltime parter si teren aferent în suprafata totala se 236 mp” situat administrativ în Sibiu, înscris în CF 11 a loc. Sibiu(provenit din conversia de pe hârtie nr. 3 Sibiu) CAD -5886, nr. top 5/2/2/2/28/2, sub A1, respectiv CAD: C1, nr. Top 5/2/2/2/28/2A1.1-proprietatea  garantilor  ipotecari  L. N. si L. G. E. potrivit contractului de ipoteca (nr. 659/IPO/1-17-07-2008).

De asemenea,  în vederea  rambursarii creditului  au fost emise de catre societatea creditata  bilete la ordin în alb, stipulate fara proteste în suma si scadenta,care au fost avalizate  în nume propriu  de catre L. G. E. si L. N . Ulterior , deoarece  societatea  nu si-a  îndeplinit obligatiile contractuale  asumate , neachitând la scadenta ratele contractuale stabilite conform graficului ,de rambursare,  B. S.A. a  fost nevoita sa initieze procedura de executare silita atât a  debitoarei cât  si a garantilor ipotecari si a garantilor  avalisti pentru recuperarea integrala a debitelor. Executorul bancar  H. C.  a primit  dispozitie din partea  Corpului  Executorilor  bancari  ai B. S.A.  Sucursala  Sibiu  privind executarea  titlurilor  executorii . Executorul T. F. a început executarea silita la cererea creditorului B. I. . În aceasta situatia s-a predat dosarul de executare , precizându-se totodata creanta pe care banca o are de recuperat, respectiv suma de 118791,59 lei. Se arata ca procedura de vânzarea imobilului este nelegala prin neîndeplinirea înstiintarii tuturor creditorilor cu privire la data organizarii licitatiilor publice.  Bancii i s-a îngradit un drept legal prevazut de art. 510 al.2 C. pr. civ. de a opta pentru adjudecarea bunului în contul creantei la 75% din valoarea acestuia de evaluare.  Astfel, s-a facilitat vânzarea imobilului la un pret derizoriu fata de valoarea de evaluare. Vânzarea s-a efectuat la valoarea de 49800 lei – fata de valoarea de evaluare de 235.290 lei. 

În drept se invoca dispozitiile  C. pr. civ. privitoare la executarea silita. 

Intimatul B. I.  a formulat întâmpinare solicitând respingerea contestatiei la executare ca neîntemeiata( filele 71-72).S-a invocat exceptia lipsei de interes si a calitatii  procesuale active a contestatoarei fata de împrejurarea ca prin Decizia civila nr. 375/2011 pronuntata de Tribunalul Sibiu s-au anulat actele de executare efectuate de catre executorul  bancar  H.  C.. Se arata ca actele de executare respecta prevederile legale.

In drept se invoca art. 115-118 C. pr. civ.

În cauza s-a formulat o cerere de interventie în interes propriu de catre N. F.D.

solicitându-se anularea procesului verbal de vânzare imobiliara încheiat la data de 11.04.2011 din dosarul executional nr. 68/2010 al Biroului  Executorului Judecatoresc T. F. L. privind vânzarea imobilului situat în Sibiu si înscris în C.F. 10 Sibiu nr. top. 5/2/2/2/28/3.

Se arata ca în  temeiul unor titluri executorii s-a  început executarea împotriva contestatorilor L. N. si L. G. E. Executorul M. V. a efectuat înscrierea unei somatii cu privire la imobilul în litigiu , însa executorul T. F.  nu a înstiintat despre eventuala vânzare în cadrul executarii silite.

În drept se invoca art. 115 si urm  C.pr.civ., dispozitiile L 58/1934.

Prin sentin?a civila nr. 6205 din 14.09.2011 a Judecatoriei Sibiu a fost admisa în parte  contestatia la executare formulata de B. S.A.  în contradictoriu cu intimatii B. I., L. N. si L. G. E.  si S. A.

S-a admis în parte cererea de interventie în interes propriu formulata de intervenienta N. F. D. domiciliata în Sibiu si pe cale de consecinta :

S-a dispus anularea procesului verbal de vânzare imobiliara încheiat la data de

11.04.2011 din dosarul executional nr. 68/2010 al Biroului  Executorului Judecatoresc T. F. L. privind vânzarea imobilului situat în Sibiu si înscris în C.F. 10 Sibiu nr. top. 5/2/2/2/28/3. S-au  respins  celelalte capete de cerere. 

S-a respins  contestatia la executare  formulata  de B. S.A. în contradictoriu cu  Biroul Executorului Judecatoresc T. F. L.

Pentru a pronun?a aceasta hotarâre instan?a de fond a re?inut urmatoarele:

La cererea creditorului B. I. , în dosarul executional nr. 68/2010 al Executorului Judecatoresc T. F. L.  s-a început executarea silita împotriva debitorilor L. N., L. G. , pentru recuperarea creantei în valoare de 50000 Euro izvorâta din contractul de împrumut si act de garantie imobiliara  autentificat sub nr. 298 din 22.03.2006 de Biroul Notarului  Public Popescu Roxana si 62/2010  , precum si a tuturor cheltuielilor de executare.

Prin încheierea civila nr. 1072/2010 Judecatoria Sibiu  încuviinteaza începerea executarii silite în favoarea creditorului în vederea recuperarii  creantei în suma de  50.000 Euro  precum si a tuturor cheltuielilor de executare.

Potrivit procesului-verbal de vânzare încheiat la data de 11.04.2011 din dosarul executional nr. 68/2010 al Biroului  Executorului Judecatoresc T. F. L. se vinde la licitatie publica  imobilul situat în Sibiu si înscris în C.F. 3 Sibiu nr. top. 5/2/2/2/28/3 , în favoarea adjudecatarului S. A. la pretul de de 49800 lei.

Imobilul înscris în C.F. 3 Sibiu nr. top. 5/2/2/2/28/3- magazin cu depozit , magazin si atelier de tâmplarie în suprafata de 173 mp constituie proprietatea intimatilor L. Prin înch. 6177/2006 s-a întabulat în favoarea lui B. I. dreptul de ipoteca pentru suma de 10.000 Euro , apoi ipoteca de gradul II pentru suma de 40.000 Euro.

În speta executorul a început procedura de vânzare a imobilului înscris în C.F. 3 Sibiu nr. top. 5/2/2/2/28/3 cu nerespectarea dispozitiilor legale privind vânzarea la licitatie. Potrivit art. 500 al. 2 C. pr. civ , executorul va cere biroului de carte funciara sa-i comunice drepturile reale si alte sarcini care greveaza imobilul urmarit. Titularii acestor drepturi vor fi înstiintati despre executare si vor fi citati la termenele fixate pentru vânzarea imobilului. Dupa cum se observa din extrasul C.F. –fila 54 asupra acestui imobil este notata somatia de plata pentru recuperarea creantei de 38020,50 Euro si 609,77 lei datorata de fam L, creditoarei N. F. Executorul judecatoresc a nesocotit aceste dispozitii legale , ignorând sa înstiinteze efectiv pe titulara dreptului de creanta, respectiv pe N. F. D. Acesta a efectuat comunicari catre contestatoarea din prezentul dosar  si catre BEJ M. V. ( dovezile aflata in dosar la fila 59 , 63), însa executorul judecatoresc  nu este titularul dreptului de creanta , astfel ca în mod nelegal s-a efectuat comunicarea catre acesta. Celelalte  motive invocate, respectiv vânzarea la o valoare derizorie a imobilului supus executarii, nu vor mai fi analizate atâta timp cât s-au constatat vicii la procedura de vânzare imobiliara. Actele de executare anterioare au fost efectuate în mod legal , astfel ca nu se constata vreo cauza de anulare.

În dosarele de executare, executorul judecatoresc nu poate avea calitate procesuala

activa sau pasiva fiind doar mandatar al partilor, iar hotarârile obtinute de o parte împotriva celeilalte sunt opozabile si executorului care nu le poate ignora. Astfel se va respinge contestatia fata de Biroul Executorului Judecatoresc T. F. L.  pentru lipsa calitatii procesuale pasive

Împotriva sentin?ei au declarat  recurs intima?ii B. I. ?i S. A. solicitând: 

In baza art. 304, pct. 5 C. Proc. Civ., raportat la art. 312, alin 4 C.Proc Civ, sa fie admis recursul, sa se rejudece pricina în fond si sa se pronunte în conditii de oralitate si contradictorialitate asupra exceptiei lipsei calitatii procesuale a Biroului Executorului Judecatoresc T. F. L.

In baza art. 304, pct. 9 C. Proc. Civ., raportat la art. 304, indice 1 C. Proc. Civ.,  solicita sa fie admis recursul, sa se modifice in parte sentinta atacata cu privire la:

- admiterea exceptiei tardivitatii contestatiei la executare formulata prin cererea de interventie In interes propriu de catre N. F. D.

- anularea procesului verbal de vânzare imobiliara încheiat la data de 11.04.2011 din dosarul executional nr. 68/2010 al Biroului Executorului Judecatoresc T. F. L.

-  pe fondul cauzei respingerea in totalitate a contestatiei la executare

În motivarea recursului arata ca motivul prevazut de art.304 pct.5 C. p. c. „ când prin hotarârea data  instanta a încalcat formele de procedura prevazuta sub sanctiunea nulitatii de art.105 ,alin.2” este aplicabil în prezenta cauza deoarece  instanta a respins contestatia la executare formulata de B. S.A. Sucursala Sibiu în contradictoriu cu Biroul Executorului Judecatoresc T. F. pentru lipsa calitatii procesuale active ,dar aceasta exceptie nu a fost invocata nici de parti si nici din oficiu de catre instanta ,încalcându-se  astfel principiul oralitatii si contradictorialitatii.

Considera ca în cauza este aplicabil art.304 pct.9 C. p. c. ,raportat la art.304  indice 1 C. p. c. „ când hotarârea pronuntata este lipsita de temei legal ori a fost data cu încalcarea sau aplicarea gresita a legii”

Invoca faptul ca hotarârea atacata este lipsita de temei legal deoarece singurul motiv care se  retine pentru anularea procesului verbal de licitatie este nesocotirea de catre executorul judecatoresc a  notarii somatiei de plata a titularei dreptului de creanta N. F. D.,  FARA INSA A SE PRECIZA SI TEXTUL DE LEGE ÎNCALCAT DE EXECUTOR. Potrivit art. 500(3) C. Proc. Civ. obligatia executorului judecatoresc de înstiintare expresa despre executare este restrânsa la titularii drepturilor reale si ai sarcinilor care greveaza imobilul urmarit.

Intervenienta este titulara unui drept de creanta, astfel încât nu se încadreaza in dispozitiile  imperative ale textului de lege mentionat. In cuprinsul foii de carte funciara, in partea III foaia de sarcini figureaza doar  B. I., astfel încât executorul judecatoresc nu avea nici o obligatie expresa fata de intervenienta sau contestatoare (si aceasta este titulara unui drept de creanta).

Potrivit doctrinei (Anexa 1) si legii (art. 497, alin. 1 C. Proc. Civ.) somatia de plata are

menirea de a-1 înstiinta pe debitor despre începerea executarii silite.

Efectul notarii somatiei de plata in cartea funciara este opozabilitatea executarii silite  imobiliare fata de tertii dobânditori ai unor drepturi reale aferente imobilului în cauza, ulterior notarii in cartea funciara, conform art. 497(4) C.Proc.Civ.

Invoca faptul ca  recurentul B. I. era  notat cu dreptul de ipoteca anterior notarii somatiei de plata a intervenientei.

Considera ca  Hotarârea atacata a fost data cu încalcarea sau aplicarea gresita a legii (art. 401 C. Proc. Civ.) deoarece de la data de 11.04.2011 (data încheierii procesului verbal de vânzare imobiliara  ) si pana la data formularii cererii de interventiei in interes propriu au trecut mai mult de 15 zile iar instanta de judecata nu a fost investita cu o cerere de repunere in termen de formulare a contestatiei.

 Intimata B. S.A.- Sucursala Sibiu a depus întâmpinare prin care a solicitat respingerea recursului ?i men?inerea sentin?ei.

Verificând sentin?a atacata se constata ca recursul este nefondat.

Astfel, este adevarat ca la judecata de fond nu s-a invocat excep?ia lipsei calita?ii procesuale pasive a BEJ T. F. L. însa respingerea contesta?iei fa?a de acesta nu s-a facut ca urmare a admiterii unei asemenea excep?ii, care nu trebuia a?adar pusa în discu?ia par?ilor.

Referirile la lipsa calita?ii procesuale pasive s-au facut ca ?i argument al respingerii contesta?iei fa?a de aceasta parte ?i nu constituie încalcari ale principiului oralita?ii ?i contradictorialita?ii dezbaterilor.

Nu este fondata nici critica referitoare la faptul ca intervenienta N. F. fiind doar titulara unui drept de crean?a nu se încadreaza în prevederile art. 500 alin. (3) Cod procedura civila.

În acest sens, prevederile acestui text legal trebuie interpretate în sensul ca executorul judecatoresc are obliga?ia în?tiin?arii despre vânzarea imobilului a tuturor creditorilor interesa?i ori intervenienta nu era numai titulara unui drept de crean?a ci pornise la rândul ei formele de executare silita asupra aceluia?i imobil fiind  îndrepta?ita  sa participe la vânzarea, la licita?ie ?i distribuirea sumelor realizate prin executarea silita.

De altfel ?i comunicarea catre contestatoare a publica?iei de vânzare din 24.02.2011 s-a efectuat prin afi?are dupa orele de program ale bancii ceea ce face plauzibila sus?inerea acesteia cum ca nu a avut cuno?tin?a despre licita?ia din 11.04.2011.

În condi?iile în care, a?a cum aratam mai sus, intervenientei nu i s-a comunicat publica?ia de vânzare din 24.02. 2011, nu se poate calcula termenul de depunere a cererii de interven?ie de la 11.04.2011 ?i acest motiv de recurs fiind nefondat.

Pentru considerentele ce preced, în temeiul art. 312 Cop procedura civila recursul va fi respins iar sentin?a atacata va fi men?inuta.

Domenii speta

Spete similare