Despăgubiri. Răspunderea vânzătorului pentru evicţiune în cazul în care actul translativ de proprietate nu a fost anulat, dar cumpărătorul a pierdut dreptul pe care l-a dobândit în temeiul acestui act juridic în cadrul unei acţiuni în revendicare înt...

Despagubiri. Raspunderea vanzatorului pentru evictiune in cazul in care actul translativ de proprietate nu a fost anulat, dar cumparatorul a pierdut dreptul pe care l-a dobandit in temeiul acestui act juridic in cadrul unei actiuni in revendicare intemeiata pe compararea titlurilor.

Constata ca, prin cererea inregistrata sub 6430/62, la data de 11.05.2011,  reclamanta J R G  a chemat in judecata pe paratul Statul Roman, reprezentat legal de Ministerul Finantelor Publice, solicitand instantei ca, in urma probelor ce se vor administra, sa pronunte o sentinta, prin care sa il oblige pe parat sa ii achite suma de 125.000 Euro, respectiv echivalentul in lei al acestei sume la data platii, reprezentand  contravaloarea de piata, stabilita  conform standardelor internationale de evaluare, a imobilului – apartament  situat in imobilul din Brasov, str. P P, nr. -, inscris in cartea funciara nr. -, sub nr. top. -, apartament ce a format obiectul  contractului de vanzare-cumparare inregistrat  sub nr. -/1.07.1999, precum si a cotei corespunzatoare  din terenul aferent,  precum si la plata cheltuielilor de judecata ocazionate de prezentul proces.

In motivarea cererii de chemare in judecata pe care a  promovat-o, reclamanta a  aratat in esenta ca, in conformitate cu prevederile Legii nr. 112/1995, la data de  18 iunie 1999, a inregistrat pe rolul SC R. SRL o cerere, prin care a solicitat a-i fi vandut imobilul cu destinatia de apartament identificat in petitele cererii, imobil pe care il detinea in calitate de chiriasi  din anul 1980.

Solicitarea sa a fost incuviintata, sens in care s-a procedat  la perfectarea, la data de  1 iulie 1999,  a contractului de vanzare-cumparare nr. -/1999, intre ea, in calitate de cumparator, si Statul Roman, reprezentat prin  SC R. SRL Brasov, in calitate de vanzator.

Ulterior, in cursul anului 2000, succesorii in drepturi ai  proprietarului initial al  imobilului,  imobil pe care statul l-a dobandit in proprietate ca efect la aplicarii Decretului – Lege nr. 92/1950,  au formulat o cerere de chemare in judecata indreptata impotriva Municipiului Brasov, prin care au solicitat sa se constate  nevalabilitatea titlului cu care statul  a preluat imobilul, rectificarea de carte funciara, in sensul radierii dreptului de proprietate al statului, concomitent cu inscrierea acestuia in favoarea lor, precum si obligarea  paratului la lasarea imobilului in deplina proprietate  si posesie. Actiunea astfel formulata a fost  admisa  prin sentinta civila nr. 241/28.04.2000, pronuntata de Tribunalul Brasov.

Ulterior, mostenitorii  proprietarului initial al imobilului au formulat o actiune si impotriva sa, prin care au solicitat sa se constate nulitatea absoluta a contractului de vanzare-cumparare pe care l-a perfectat pentru imobilul din litigiu. Aceasta actiune a fost respinsa in mod irevocabil prin decizia  civila nr. -/7.05.2002, ce a fost pronuntata de Tribunalul Brasov.

Pe calea unui alt proces, mostenitorii proprietarului  initial al imobilului au  solicitat obligarea sa la lasarea in deplina proprietate si posesie a imobilului din litigiu , actiune ce a fost  admisa in mod irevocabil prin sentinta civila nr.11552/4.10.2002 a Judecatoriei Brasov.

Raportat la succesiunea faptelor descrise mai sus, devine  evidenta concluzia  ca ea, in calitate de cumparator al imobilului din litigiu, in temeiul unui contract valabil, a fost supusa unei evictiuni totale  din partea unor terte  persoane care s-au prevalat de un titlu de  proprietate  considerat preferabil  de catre instanta de judecata, astfel ca urmeaza a  primi  deplina relevanta  prevederile art. 50  indice 1 din legea nr. 10/2001, precum si dispozitiile dreptului comun aplicabile in materia evictiunii.

In drept, reclamanta a  fundamentat cererea de chemare in judecata pe care a promovat-o pe dispozitiile art. 50 indice 1 din  Legea nr. 10/2001 si pe cele ale art. 1337 si urmatoarele din Codul civil.

Prin Incheierea sedintei publice din data de 17.06.2011, instanta a  constatat  ca paratul este decazut din dreptul de a formula intampinare si a respins exceptia lipsei calitatii procesuale pasive a acestei parti, retinand la adoptarea  acestor solutii considerentele expuse in incheierea termenului de judecata mentionat.

Prin Incheierea sedintei publice din data de 21.11.2011, instanta, din oficiu, a invocat exceptia prescriptiei dreptului mateR. la actiune, pentru considerentele  aratate  in  aceasta incheiere.

In cauza, au fost administrate, la cererea  reclamantei, proba cu inscrisuri si proba cu expertiza tehnica judiciara.

Analizand actele si lucrarile dosarului, tribunalul retine urmatoarele:

Prin contractul de vanzare-cumparare nr. -/01.07.199, incheiat intre  Statul Roman, prin SC R. SRL,  in calitate de vanzator, si reclamanta  J R G, in calitate de cumparator,  aceasta din urma a dobandit cu titlu de cumparare in temeiul Legii nr. 112/1995 dreptul de proprietate  asupra imobilului – apartament  situat in imobilul din Brasov, str. P P, nr. -, inscris in cartea funciara nr. -, sub nr. top. -.

Prin decizia civila nr. 515/7 mai  2002, pronuntata de Tribunalul Brasov, devenita irevocabila prin respingerea caii de atac a recursului exercitata impotriva ei,  s-a constat  valabilitatea  contractului de  vanzare-cumparare mai sus mentionat, precum si faptul ca  reclamanta a fost de buna – credinta  la perfectarea  acestui act translativ de proprietate.

Urmare a  confirmarii titlului de  proprietate al reclamantei asupra  bunului imobil din litigiu,  succesorii  in drepturi ai proprietarului initial al imobilului - B S, P I si T E - au exercitat  impotriva reclamantei din  prezenta cauza  o actiune  civila, prin care au solicitat  obligarea acesteia la lasarea in deplina proprietate si posesie a imobilului mai sus identificat.

Prin sentinta civila nr. 11552/4.10.2002 a Judecatoriei Brasov,  a fost admisa cererea de chemare in judecata formulata in sensul celor mai sus aratate, si in consecinta a fost obligata reclamanta din cadrul prezentei actiuni  sa lase  numitilor B S, P I si T E in deplina proprietate si posesie bunul imobil din litigiu.

Impotriva acestei sentinte, reclamanta din prezentul proces a exercitat calea de atac a apelului, ce a fost respinsa de catre Tribunalul Brasov prin decizia civila nr. 498/25.04.2003 a Tribunalului Brasov.

Reclamanta din prezenta cauza a  exercitat impotriva  hotararii pronuntata de instanta de apel, calea de atac a recursului ce a fost respinsa de catre Curtea de Apel Brasov prin decizia civila nr. 1110/2.10.2003.

La adoptarea acestei solutii, instantele judecatoresti au retinut ca  ambele parti au invocat asupra bunului imobil din litigiu cate un titlu de proprietate,  reclamantii  din cadrul actiunii au invocat titlul  rezultat  din  sentinta  civila nr. 241/2000 a Tribunalului Brasov, prin care s-a constata  nevalabilitatea  trecerii  in proprietatea statului a  dreptului de proprietate  asupra bunului imobil in litigiu  cu consecinta rectificarii  situatiei de carte funciara, prin radierea dreptului de proprietate ce a fost inscris in favoarea statului si prin inscrierea acestui drept in favoarea reclamantilor, in timp ce  parata( care este reclamanta  din prezentul proces)  a invocat titlul reprezentat de contractul de vanzare – cumparare pe care l-a perfectat in temeiul Legii nr. 112/1995.

In acest context, instantele de judecata au retinut ca, in urma compararii titlurilor invocate de parti, trebuie sa  i se dea intaietate  titlului invocat de catre reclamanti, intrucat acesta este intabulat in cartea funciara, este mai vechi si a fost  dobandit de la adevaratul proprietar.

Instanta retine ca, potrivit  dispozitiile art. 50 indice 1  din Legea nr. 10/2001, ,,  proprietarii ale caror contracte de vanzare-cumparare, incheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificarile ulterioare, au fost desfiintate prin hotarari judecatoresti definitive si irevocabile au dreptul la restituirea pretului de piata al imobilelor, stabilit conform standardelor internationale de evaluare. (2) Valoarea despagubirilor prevazute la alin. (1) se stabileste prin expertiza”.

Dispozitiile legii speciale se completeaza cu normele dreptului comun, reprezentate de art. 1337 si urm. din C.civ., care reglementeaza raspunderea vanzatorului pentru evictiune.

Pe cale de consecinta, instanta urmeaza a analiza conditiile garantiei pentru evictiune. Paratul Statul Roman, fiind acela care a figurat ca vanzator in  contractul pe care reclamanta l-a invocat in sustinerea pretentiilor sale, tot el este acela care va fi tinut sa raspunda in conditiile Codului civil de garantia pentru evictiune, respectiv de efectul acestei garantii, concretizat in  restituirea pretului incasat, reactualizat conform indicelui de inflatie

In drept,  instanta retine ca dispozitiile art.1336 din C. civ. prevad ca ,,vanzatorul raspunde de linistita posesiune a lucrului si pentru viciile acestuia”. In legatura cu obligatia vanzatorului de a asigura linistita posesiune a lucrului, art. 1337 C. civ. precizeaza ca acesta ,,raspunde catre cumparator de evictiune totala sau partiala a lucrului vandut”.

 Intr-un sens restrans, evictiunea consta in pierderea totala a lucrului vandut prin efectul unei hotarari judecatoresti, cum este cazul imobilului in cauza, care, in virtutea unei cauze anterioare, recunoaste unui tert asupra aceluiasi lucru un drept de proprietate.

Este de principiu ca garantia pentru evictiune este datorata de orice vanzator (sau de succesorii sai universali sau cu titlu universal), indiferent daca este vorba despre o vanzare obisnuita sau despre o vanzare silita. Garantia  pentru evictiune  este datorata indiferent de natura bunului instrainat ori de faptul ca vanzatorul este un profesionist sau un particular.

Obligatia vanzatorului de a asigura cumparatorului ,,linistita posesiune a lucrului” implica nu numai garantia pentru fapta proprie, ci si garantia pentru fapta tertilor. Astfel, vanzatorul este prezumat a cunoaste situatia juridica a lucrului vandut, motiv pentru care este firesc ca el sa fie tinut sa il apere pe cumparator contra tertului.

Efectul declansarii garantiei pentru evictiune este reglementat de art. 1341 din C.civ. Astfel,  cumparatorul are dreptul la restituirea pretului, echivalentul fructelor, daca a fost obligat sa le restituie evingatorului, cheltuieli de judecata ocazionate de evictiune si daune-interese.

In cauza de fata,  obligatia de garantie pentru evictiune revine vanzatorului, respectiv Statul Roman, prin Ministerul Finantelor Publice, asa cum s-a stabilit in considerentele ce preced.

Pentru a se angaja raspunderea paratului, Statul Roman,  din cauza producerii evictiunii, sunt necesare  trei conditii  si anume:

1).  sa existe o tulburare de drept provenind de la un tert, 2). aceasta sa aiba o cauza anterioara vanzarii si 3). tulburarea sa nu fi fost cunoscuta de cumparator la data incheierii contractului. Daca el a avut cunostinta de pericolul evictiunii, inseamna ca a acceptat riscul si problema raspunderii vanzatorului in caz de realizare a riscului nu se poate pune, contractul dobandind caracter aleatoriu.

Prima conditie  pentru angajarea raspunderii pentru evictiune a paratului, Statul Roman,  este indeplinita, deoarece linistita posesiune a  reclamantei  a fost tulburata prin pierderea  dreptului de proprietate asupra  bunului imobil din litigiu si redobandirea proprietatii  acestuia de catre  mostenitorii proprietarului initial al imobilului, astfel cum rezulta din decizia civila nr. 1110/ 2.10.2003 a Curtii de Apel Brasov.

Aceasta tulburare a avut o cauza anterioara vanzarii, fapt confirmat prin  decizia civila mai sus mentionata. Astfel, imobilul in litigiu a fost preluat de Statul Roman in mod abuziv, iar acesta nu putea fi instrainat  reclamantei in temeiul prevederilor Legii nr. 112/1995, intrucat satul nu detinea niciun  drept asupra imobilului.

Cea de-a treia conditie referitoare la necunoasterea de catre cumparator a cauzei de evictiune  este indeplinita, fapt stabilit cu autoritate de lucru judecat prin decizia civila  nr. 515/7 mai 2002 a  Tribunalului Brasov, prin care  s-a stabilit ca reclamanta a  fost de buna – credinta la momentul la care a perfectat contractul de vanzare – cumparare pe care l-a invocat in sustinerea cererii, acest act translativ de proprietate  fiind incheiat cu respectarea cerintelor instituite de  prevederile  Legii nr. 112/1995.

Asa fiind, tribunalul constata ca in speta sunt indeplinite cerintele  instituite de art. 50 indice 1  din Legea nr. 10/2001 si de prevederile art.1337 din Codul civil sub imperiul caruia s-a nascut raportul juridic supus judecatii, texte  de lege  a caror interpretare logico- juridic  conduce la concluzia ca raspunderea statului  pentru evictiune intervine  si in cazul in care exista un contract de vanzare-cumparare perfectat  in temeiul Legii nr. 112/1995, care nu a fost anulat de catre instantele judecatoresti,  dar care, desi in fiinta, nu este de natura sa produca efectul translativ  al dreptului de proprietate in patrimoniul cumparatorului  din cauza recunoasterii  existentei acestui drept in favoarea unui tert.

Asa fiind  tribunalul va analiza intinderea  obligatiei de dezdaunare, iar sub acest aspect, retine incidenta prevederilor art. 50 indice 1 alin. 2 din Legea nr. 10/2001, pe care le-am redat anterior,  prevederi legale  fata de care instanta a incuviintat administrarea in cauza a  probei cu expertiza tehnica judiciara in specialitatea  evaluarea proprietatii  imobiliare.

Prin raportul de expertiza in specialitatea mentionata ce a fost administrat ca proba, s-a stabilit ca  valoarea de  piata a imobilului din litigiu, stabilita potrivit standardelor  internationale de evaluare,  este de 80.800 Euro.

Asa fiind, tribunalul, pentru considerentele ce preced, in temeiul art. 50 indice 1 din Legea nr. 10/2001 coroborat cu dispozitiile legale mentionate, va admite in parte cererea supusa judecatii, in sensul ca  va obliga paratul sa achite reclamantului suma de 80.800 Euro, respectiv echivalentul in lei al  acestei sume la data platii efective, cu titlu de despagubiri rezultate  din evictiune.

In ceea ce priveste  exceptia prescriptiei  dreptului mateR. la actiune, pe care  a invocat-o din oficiu, instanta constata, asa cum s-a aratat, ca  cererea de chemare in judecata ce constituie obiectul prezentului dosar a fost fundamentata pe dispozitiile art. 50 indice 1 din Legea nr. 10/2001, text de  lege ce a intrat in vigoare ca urmare a modificarii  actului normativ mentionat prin Legea nr. 1/2009, astfel ca  termenul  general de prescriptie de 3 ani in care  o astfel de actiune putea fi promovat-o  a inceput sa curga  la data la care a intrat in vigoare actul normativ mentionat, data in raport de care  se constata ca sesizarea instantei s-a facut in termenul legal instituit de lege, motiv pentru care  aceasta exceptie va fi respinsa.

In ceea ce priveste cheltuielile de  judecata, tribunalul constata ca, in conformitate cu prevederile art. 274 din Codul de procedura civila, reclamanta poata sa obtina de la parat, in calitate de  parte care a cazut in pretentii, numai acele  sume de bani pe care a  dovedit ca le-a facut in cadrul prezentului proces.

Partea mentionata a depus dovezi numai cu privire la achitarea onorariului provizoriu pe care  instanta l-a stabilit in favoarea expertului numit in cauza si  cu privire la achitarea onorariului avocatului ce i-a reprezentat interesele in prezenta cauza, astfel ca, in conformitate cu prevederile legale anterior mentionate,  paratul va fi obligat sa achite reclamantei aceste sume de  bani.

In ceea ce priveste diferenta de onorariu pe care  expertul  desemnat in cauza a solicita-o pentru munca prestata, tribunalul constata ca reclamanta a refuzat  sa procedeze la achitarea acestei sume, justificand refuzul sau pe considerentul ca nu este multumita de  concluziile raportului de expertiza.

De asemenea, sub acest aspect,  este de mentionat ca partea reclamanta a depus la dosarul cauzei o cerere prin care a solicitat  instantei sa stabileasca in sarcina  paratului obligatia de plata a sumei de bani ce reprezinta diferenta de onorariu expert.

Tribunalul va respinge cererea pe care partea mentionata a formulat-o in sensul celor mai sus aratate,  apreciind ca aceasta este lipsita de fundament in conditiile in care, asa cum am aratat, pe temeiul art. 274 din Codul de procedura civila, reclamanta poate obtine numai acele cheltuieli pe care le-a facut in mod efectiv si justificat  in cadrul prezentului litigiu, or aceasta parte nu a dovedit  ca a achitat  suma de bani ce se cuvine expertului desemnat in cauza pentru munca prestata, astfel ca ea nu poate obtine restituirea  pe temeiul textului de lege indicat a unei cheltuieli pe care  nu a efectuat-o in cadrul prezentului proces.

De asemenea, instanta apreciaza ca, in calitate de titular al cererii de administrare in cauza a probei cu expertiza tehnica in specialitatea  evaluarea proprietatii imobiliare,  reclamanta  trebuie sa achite expertului  diferenta de onorariu ce se cuvine acestuia pentru munca prestata, astfel cum  s-a stabilit  prin incheierea sedintei publice din  data de 30.09.2011, motiv pentru care, prin dispozitie  executorie, aceasta parte  va fi obligata sa achite expertului desemnat  in cauza suma de bani datorata cu titlul  mentionat, urmand ca, dupa executarea acestei obligatii, reclamanta  sa se indreptate impotriva paratului pe calea unei actiuni separate in despagubiri, pentru recuperarea sumei de bani astfel achitate.

Domenii speta

Spete similare