Evacuare.

R O M Â N I A

JUDECĂTORIA ORADEA

SECŢIA CIVILĂ

SENTINŢA CIVILĂ Nr. 5419/2011

Şedinţa publică de la 28 Aprilie 2011

Completul compus din:

PREŞEDINTE - Corina Marilena Gavra

Grefier - Sanda Olaru

Pe rol judecarea cauzei Civil privind pe reclamant SCMSA, intervenient în nume propriu F.V, intervenient în nume propriu S.L.I şi pe pârât O. D, pârât O. L, pârât O.D, pârât O. C.L, pârât O. F.D. având ca obiect evacuare.

La apelul nominal făcut în cauză nu se prezintă nimeni.

Procedura legal îndeplinită.

S-a făcut referatul cauzei de către grefier care învederează

Se constată că fondul cauzei s-a dezbătut în şedinţa publică din 14.04.2011, dată la care părţile au pus concluzii pe fond, concluzii care au fost consemnate în încheierea de şedinţă de la acea dată, încheiere ce face parte integrantă din prezenta hotărâre şi când s-a amânat pronunţarea hotărârii la data de 21.04.2011, respectiv 28.04.2011 când s-a şi hotărât.

INSTANŢA

Deliberând asupra cauzei civile de faţă, constată că:

Prin cererea de chemare în judecată depusă la data de 13.07.2006 sub număr de dosar de mai sus, reclamanta SC MSA în contradictoriu cu pârâţii O. D, O. L., O.I.D O.C si O.F.D, a solicitat instanţei să dispună evacuarea pârâţilor din imobilul situat în .. …. Cu cheltuieli de judecată.

În motivare arată că pârâţii folosesc imobilul intabulat în CF NDF …Oradea cu număr cadastral …, fără nici un titlu, împrejurare faţă de care se impune evacuarea acestora. Arată că tot imobilul a fost intabulat în CF … Oradea iar în urma unor defalcări, prin încheierea 12179/2003 imobilul a fost dezmembrat şi apartamentat, apartamentul folosit de pârâţi primind numărul ..

În probaţiune depune extras CF …, RLV apartament, CF …, CF NDF colectiv ..Pârâţii legal citaţi au formulat întâmpinare (filele 24 dosar ), prin care solicită respingerea acţiunii de evacuare ca nefondată  si cerere  reconvenţională.

Prin cererea reconvenţională, ulterior precizată (fila 127), solicită obligarea reclamantei la plata cheltuielilor ocazionate cu investiţiile efectuate la apartament şi constatarea dreptului de retenţie asupra acestuia apartament până la plata îmbunătăţirilor realizate, estimând că valoarea actuală a investiţiilor este de 20.000 lei urmând a preciza cu exactitate suma solicitată după efectuarea unei expertize judiciare.

În motivare arată că au fost chiriaşi ai imobilului în litigiu încă din anul 1977.  Arată că reclamanta a refuzat reînnoirea contractului de închiriere fără nici un motiv şi a refuzat şi încasarea chiriei pe care doresc să o plătească în continuare. Arată că reclamanta exercită un abuz şi nu a ţinut cont de prevederile Legii nr. 114/1995 şi OUG 40/1999. Mai arată că încă de la data închirierii apartamentului au efectuat o serie de lucrări de investiţie pentru îmbunătăţirea acestuia, cheltuieli necesare şi utile pentru a transforma încăperile primite în spaţiu locuibil. 

În drept invocă dispoziţiile Lg. 114/1995 şi OUG 40/1999.

La data de 25.01.2007 (fila 29), intervenientul  F. formulează cerere de intervenţie în interes propriu prin care solicită suspendarea judecării cauzei  în temeiul art. 244 pct 1 C pr. Civilă  iar pe fond solicită respingerea cererii de evacuare ca prematur introdusă şi în subsidiar ca nefondată.

În motivare arată că există o înţelegere cu pârâţii în vederea vânzării acestui imobil după obţinerea hotărârii de nulitate a trecerii imobilului în proprietatea reclamantei SC M SA.

În drept invocă prev. art. 49 alin. 3 C.pr.civ.

Prin încheierea de şedinţă de la data de 22.02.2007 instanţa admite în principiu cererea de intervenţie în interes propriu formulată de numitul F. şi dispune suspendarea cauzei conform disp. art. 244 pct. 1 C.pr.civ. până la  soluţionarea  dosarului 5027/2004 în care  s-a  solicitat  constatarea nulităţii absolute  a titlului de proprietate  al  reclamantei.

Cauza a fost repusă pe rol după soluţionarea irevocabilă a dosarului nr. 5027/271/2004 prin decizia civilă 632/2010 pronunţată de Curtea de Apel Oradea filele (filele 74 – 80).

La termenul din 21.10.2010 reclamanta formulează cerere reconvenţională faţă de cererea reconvenţională formulată de pârâţi (fila 73), prin care solicită obligarea pârâţilor la plata contravalorii folosinţei acestuia imobil de la data folosirii acestuia fără nici un titlu legal şi până la data evacuării efective şi estimează în vederea timbrării valoarea solicitată la suma de 2000 RON(f 125 dosar).

Prin încheierea din 21.10.2010 sunt introduşi în cauză moştenitorii intervenientului F – decedat (fila 88), respectiv pe F.V şi S.l.

Prin încheierea  din 17.03.2011 instanţa  respinge excepţia  conexităţii prezentului dosar  cu dosarele  6996/271/2006  si respectiv 6950/271/2006, invocată  de  reclamantă, pentru motivele  acolo  arătate .

La termenul din 17.03.2011, pârâţii solicită suspendarea prezentei cauze până la soluţionarea dosarului având ca obiect Lg. 10/2001 în care intervenientele solicită retrocedarea imobilului care face obiectul prezentului litigiu, cerere respinsă de instanţă, prin încheierea din 14.04.2011 pentru motivele acolo arătate.

 La  termenul din 14.04.2011  reclamanta  arată că  nu mai  susţine  acţiunea  faţă de pârâţii O.I.D  si O.F.D  faţă de împrejurarea că aceştia nu mai locuiesc  în  imobilul  vizat.

 Prin încheierea  de  şedinţă  din 14.04.2011  instanţa, a recalificat cererea de intervenţie în interes propriu formulată  de intervenientului F  si  continuată  de moştenitoarele  acestuia FV şi S.L ca şi o cerere de intervenţie în interes accesoriu al pârâţilor şi  a  dispus  disjungerea acţiunii reconvenţională formulată de pârâţii - reclamanţi reconvenţionali  şi  a acţiunii reconvenţională formulată de reclamanta-pârâtă reconvenţională,  urmând cererea  de retenţie  formulată  de  pârâţi  să fie  analizată  ca apărare în  prezentul  dosar  având  ca  obiect  evacuare.

Prin concluziile formulate , reclamanta arată că este fostă întreprindere de stat şi este proprietară asupra imobilului în litigiu iar anterior anului 1989 apartamentele au fost închiriate unor angajaţi ai întreprinderii. Ulterior anului 1989 nu s-au mai încheiat contracte de închiriere cu locatarii dar nici nu au fost evacuaţi datorită faptului că au intervenit acte normative succesive privind protecţia chiriaşilor iar prin OG 40/1999 închirierile au fost prorogate până la data de 08.04.2004. De la acea dată locatarii apartamentelor sunt detentori precari fără să aibă vreun drept locativ. Arată că în prezent pârâţii folosesc imobilul fără titlu şi fără să plătească pentru folosinţa acestuia. Arată că în anul 2006 a promovat acţiuni de evacuare împotriva tuturor persoanelor care folosesc apartamentele. Arată că în privinţa imobilului au fost formulate mai multe acţiuni în justiţie de către intervenienţi, respectiv o acţiune de drept comun de revendicare a imobilului în dos. nr. 5027/2004 şi în dosar 532/2007. 

Cu privire la cererea reconvenţională privind investiţiile şi dreptul de retenţie arată că imobilul este într-o stare avansată de degradare iar investiţiile efectuate de pârâţi la imobil nu mai au practic nici o valoare, acestea fiind efectuate în anul 1977, fiind amortizate integral faţă de prev. art. 48 alin. 5 din Lg. 10/2001 si solicită disjungerea cererii reconvenţionale faţă de cererea principală.

Intervenientele, prin concluziile scrise formulate solicită respingerea acţiunii ca nefondată.

În motivare arată că  potrivit OUG 40/1990 se recunoaşte dreptul chiriaşului la reînnoirea contractului ajuns la termen proprietarul putând refuza numai pentru motive exprese şi limitate reînnoirea contractului. Din notificarea trimisă de reclamant în 2004 rezultă că până la acea dată avusese loc prorogarea contractului de închiriere potrivit prevederilor nr. 17/1994, Lg. 112/1995 şi OUG 40/1999 care a prelungit contractele de închiriere pe o perioadă de 5 ani. Arată că  în notificarea trimisă reclamantul nu indică motivul pentru care refuză reînnoirea contractului de închiriere. Arată că pentru a fi valabilă şi a produce efecte această notificare trebuia să îndeplinească condiţiile prev. de art. 22 şi art. 14 din OUG 40/1999. Faţă de împrejurarea că pârâţii deţin un contract de închiriere valabil încheiat şi prorogat în baza unor dispoziţii legale exprese, solicită respingerea acţiunii în evacuare ca nefondată. Mai arată că reclamanta dă dovadă de rea voinţă refuzând chiria unor persoane oropsite dar acceptând chiria altor persoane. Arată că potrivit art. 1444 C civil cererea de evacuare nu poate fi admisă înainte ca locatarii să fie dezdăunaţi de către proprietari.

 În cauză  a fost  încuviinţată  şi administrată  proba  cu înscrisuri. 

Analizand  actele  si lucrările  dosarului, instanta constata ca reclamanta este proprietara apartamentului cu nr. .  situat in Oradea, ., intabulat in CF NDF .Oradea cu număr cadastral ., în temeiul Legii 15/1990  si HG 834/1991.

Prin sentinţa civila nr. 5644/2007 pronunţata de Judecătoria Oradea în dosar 5027/271/2004 în contradictoriu  cu intervenientii si pârâţii din prezentul dosar,  rămasa definitiva prin Decizia civilă nr. 599/A/2008 a Tribunalului Bihor si irevocabila  prin Decizia Civilă  nr. 632/2010-R  a Curţii de  Apel Oradea (f 74-80 dosar),a fost confirmat dreptul de proprietate al reclamantei asupra  imobilului  situat administrativ în …, constând  în casă  cu mai multe  apartamente  si teren aferent, pârâţii locuind  în apartamentul …  al  acesteia.  Folosinţa  acestui  apartament  le-a  fost  transmisă  prin contract de încheiere încheiat între pârâţi  si  Î. M. P S Oradea încă din anul 1978, situaţie  de fapt necontestată  de părţi,  termenul de închiriere  fiind  prorogat  legal  prin mai  multe  acte normative  respectiv Legea 17/1994, legea 112/1995 si  ultimul  fiind  OUG 40/1999 iar cf. art. 1  si art.5 din acest  act  normativ durata  contractelor  de închiriere s-a prelungit  pentru o perioadă  de 5  ani  de la data intrării în  vigoare  a  ordonanţei, termen  care  s-a  împlinit  la  data  de 08.04.2004.

Potrivit  art.  13  din legea 114/1996 si  art. 14 alin 5  din OUG 40/1999, în  cazul  în care  părţile  nu  convin  asupra  reînnoirii contractului  de închiriere, chiriaşul este obligat  să  părăsească  locuinţa  la  expirarea termenului contractual. În lumina  acestei  dispoziţii, la  expirarea  termenului prevăzut  în contract  încetează  dreptul de folosinţă  al  chiriaşului. Instanţa  constată  faptul  că  pârâţii  nu au  produs nici o  probă  din care  să  rezulte  înţelegerea  expresă  a părţilor  cu privire  la încheierea  unui  nou  contract  de închiriere  sau  cu privire  la  prelungirea  efectelor  contractului  de închiriere, astfel  că  va  concluziona că pârâţii  nu deţin  un contract  de închiriere  care  să  ateste  folosinţa  legală a apartamentului.

De  asemenea  instanţa  nu  poate  face  aplicarea prevederilor  dreptului comun  în materie  respectiv  art. 1436-1438 C. Civil si 1452  C. civil  cu privire  la  tacita  relocaţiune  rezultând  din  folosinţa  locuinţei  de  către pârâţi, nefiind îndeplinite  condiţiile cerute  de  lege  pentru intervenţia  acesteia, reclamanta , în calitate  de locator  opunându-se  continuării raporturilor  de locaţiune prin anunţarea  concediului  înainte  de  expirarea  termenului  de închiriere, astfel  cum acesta  a  fost  prorogat legal (f  48-52  dosar).

 Potrivit  art.  14  alin  (1)  din  OUG 40/1999,la expirarea termenului de închiriere chiriaşul are dreptul la reînnoirea contractului, pentru aceeaşi perioada, daca părţile nu modifica prin acord expres durata închirierii.  Întrebarea care  se  pune  este dacă  dreptul  chiriaşului  la  reînnoirea contractului  de închiriere  operează  sau  nu în cazul  în care  termenul  contractual  a  fost  prelungit  de drept.  Cf.  art. 2  din acelaşi  act  normativ,contractele de închiriere prelungite sau reînnoite în temeiul Legii nr. 17/1994, pentru suprafeţele cu destinaţia de locuinţe, proprietatea persoanelor fizice sau juridice de drept privat, se prelungesc, la cererea chiriaşilor, pentru o perioada de 5 ani de la data intrării în vigoare a ordonanţei de urgenta. Având  în vedere  că  textul legal,  prevede  prelungirea  contractului  de închiriere pe  perioada  prorogării legale, instanţa  apreciază  că  în  acest  caz, în lipsa unei  tacite  relocaţiuni sau a unei  noi  prorogări  legale chiriaşul  nu  se poate  prevala  de  dreptul la  reînnoirea  de  drept a  contractului,  după expirarea  acestui  termen (08.04.2004 ) închirierea încetând. Pentru  aceste  motive instanţa  va  respinge  apărarea pârâţilor  referitoare  la aplicabilitatea în  speţă a art. 14 din OUG 40/1999.

Potrivit art. 480  C.civ., proprietatea este dreptul ce are cineva de a se bucura şi dispune de un lucru în mod exclusiv şi absolut, însă în limitele determinate de lege.

Din analiza acestui text de lege, rezultă că dreptul de proprietate este un drept real care conferă titularului său atributele de posesie, folosinţă şi dispoziţie asupra bunului ce formează obiectul acestui drept. Totodată, dreptul de proprietate este un drept deplin şi exclusiv, atributele sale putând fi exercitate independent de orice alte persoane, exceptând cazurile în care proprietatea este dezmembrată prin constituirea unor drepturi reale derivate din dreptul de proprietate.

 În speţă, reclamanta, în calitate de proprietară a imobilului situat administrativ în …, str. … , este îndreptăţită să solicite evacuarea pârâţilor din imobil, deoarece aceasta nu au niciun drept asupra imobilului.

 Referitor  la cererea  pârâţilor  de constatare  a unui  drept  de  retenţie  asupra  apartamentului, cerere  analizată ca o  apărare formulă de pârâţi, instanţa constată  că  acesta  nu  se  justifică pentru următoarele considerente: 

 Prin  dispoziţiile OUG 40/1999, dreptul  de proprietate a  fost  afectat  de un drept  locativ, chiar  împotriva voinţei proprietarului, existând o  neconcordanţa între  norma internă  si  Convenţia  Europeană a  drepturilor  omului. Dacă  există  neconcordanţă  între tratatele  privitoare  la  drepturile fundamentale  ale omului  la  care  România  este  parte  şi  legile  interne,  au  prioritate reglementările  internaţionale, astfel încât instanţele  judecătoreşti trebuie  să aplice  dispoziţiile  Convenţiei. Ref.  la  acest  aspect  instanţa  reţine  că  proprietarul  poate  fi  lipsit de  dreptul  său doar  pentru  cauză  de utilitate  publică  şi în  condiţiile  prevăzute de lege  şi  de principiile generale  ale  dreptului internaţional, statul  putând  adopta  legi pe  care  le  consideră  necesare  pentru a  reglementa folosinţa bunurilor  conform  interesului general.  Astfel, un  stat  semnatar  al  convenţiei  poate  aduce  restricţii  dreptului  de proprietate dacă  acestea  sunt  prevăzute  de  lege, dacă  se urmăreşte  un interes  general şi dacă măsura impusă  este  proporţională cu  scopul  urmărit. Scopul  pentru care  a  fost  impusă prelungirea  contractului  de închiriere  este acela  de  a proteja  un număr  mare  de  chiriaşi, locatari  ai  imobilelor  naţionalizate  si care  s-ar afla  în imposibilitate de  a-şi găsi  într-un  timp  scurt  o  altă locuinţă. În raport  cu  acest  scop  urmărit  de legiuitor,  prin prorogarea  legală  a  efectelor  contractelor  de închiriere , s-a  impus  proprietarului  să  fie  lipsit  de  folosinţa  bunului  său  timp  de  10  ani, la  o chirie  controlată  de  stat.

Punând  în  balanţă,  pe  de o  parte  dreptul proprietarului  de a nu mai fi  lipsit  de unul  dintre  atributele dreptului  său  de  proprietate şi  pe  de  altă  parte  cererea pârâţilor  de constare unui  drept  de  retenţie asupra imobilului până la  despăgubirea lor  pentru  investiţiile  efectuate încă de la  data  preluării apartamentului, instanţa  a  considerat  că  prevalează  prev. art. 1 din protocolul 1 al C.E.D.O. Oricum  dreptul  de retenţie solicitat de pârâţi  de a fi instituit nu  le-ar  fi  conferit acestora dreptul  de  a  folosi  în continuare imobilul, deci de a locui efectiv  în acesta, ci doar  de  a nu-l preda proprietarului  dar sarcină  ce  urma  să  fie  suportată  de  proprietar  apare ca  disproporţionată şi depăşeşte cu  mult  scopul urmărit  de  legiuitor, acela  de  a  ocroti  chiriaşii.

 În altă  ordine  de idei, instanţa constată  că, în speţă nu  îşi  găseşte  aplicarea  art. 1444 C civil  invocat  de  pârâţi  şi respectiv  intervenientul  accesoriu , textul legal  în  discuţie  reglementând situaţia îmbunătăţirilor  în toate  cazurile  de  desfacere  a  contractului  de închiriere  prin efectul înstrăinării imobilului.

Faţă de aceste  considerente  de  fapt  si  de  drept  instanţa va admite cererea formulată de reclamantă  şi va dispune evacuarea pârâţilor din imobilul proprietatea reclamantei, situat în …, str. .. .., înscris în CF .. .cu număr cadastral… .

 Cu privire  la cererea  de intervenţie voluntară  accesorie în favoarea  pârâţilor,  formulată  de intervenientul  F.  si  continuată  de moştenitoarele  acestuia  instanţa  reţine  următoarele:

Potrivit  art. 49 alin 3 C pr. Civilă, intervenţia este în interesul uneia  dintre părţi când  sprijină numai apărarea acesteia, intervenientul accesoriu  netinzând  la valorificarea unei pretenţii propriii ci  urmăreşte, prin apărările  pe care  le  face  sprijinirea  poziţiei părţii pentru care  a intervenit, având  o poziţie  procesuală subordonată părţii  în folosul căreia  a intervenit,intervenţia având natură juridică a unei apărări.

 Faţă  de  soluţia  pronunţată  în  cauză,  constatând  că pârâţii au  căzut  în  pretenţii  ceea  ce înseamnă  că apărarea  terţului nu  a fost  utilă, instanţa  va  respinge  cererea  de intervenţie  în interes accesoriu al pârâţilor  formulată  de intervenientului F.  si  continuată  de moştenitoarele  acestuia F.V SI SL, ca  neîntemeiată.

Faţă de  susţinerile reclamantei prin reprezentant  în şedinţa  din 14.04.2011, în baza  art. 246  c. pr. Civilă  va  constata faptul  că  reclamanta  renunţă  la  judecata faţă  de pârâţii  O.I.  si O .F..

 Instanţa  va  lua  act  de  faptul  că  reclamanta  nu  a  solicitat  cheltuieli de  judecată.

  PENTRU ACESTE MOTIVE

IN NUMELE LEGII

HOTARASTE:

Admite acţiunea formulată de reclamanta SC M SA, cu sediul in ..…, ..  in contradictoriu cu O.D, O.L,  O.C.L, toţi cu domiciliul in ...,şi în consecinţă,

Dispune evacuarea pârâţilor din imobilul situat in.., str. …., intabulat in CF NDF … cu număr cadastral ...

 Constată  că reclamanta  a renunţat  la  judecată faţă de pârâţii O.I  si O. F, cu ultimul domiciliu cunoscut  în .., …….

Respinge cererea de intervenţie accesorie  in interesul pârâţilor  formulată de  F., continuata de moştenitorii F.V, cu ultimul domiciliu  cunoscut in  ……. si S.L, cu ultimul domiciliu cunoscut în …. , ambele  cu domiciliul procedural  ales  în  …ca  neîntemeiată.

Fără cheltuieli  de judecată.

Cu apel in 15 zile de la comunicare.

Pronuntata in sedinta publica astazi, 28.04.2011.

PREŞEDINTE GREFIER

CORINA MARILENA GAVRA SANDA OLARU

Domenii speta

Spete similare