Compararea titlurilor de proprietate în cadrul acţiunii în revendicare

Prin cererea adresata Judecatoriei Orsova si inregistrata sub nr.15/274/2009 la data de 12 ianuarie 2009, reclamantii  B.D.G. si B.R. au chemat in judecata pe paratii F.I.si B.G.M. pentru ca prin sentinta ce se va pronunta sa  se constate nulitatea absoluta a contractului de vanzare-cumparare autentificat sub nr.1599 din 5 iulie 2006 la BNP D.O. pentru cauza ilicita, iar in subsidiar,  sa fie obligat paratul B.D.G. sa le lase in deplina proprietate si pasnica folosinta suprafata de 220 mp. situata in  intravilanul comunei Eselnita in pct.”Sohodol-vie” cu vecinii: N-drum, S-Dunarea, E-G.V.H.E., V-rest proprietate, sa se dispuna radierea din CF nr.1403/05.07.2006 a localitatii Ogradena Veche, fara numar topo pentru suprafata de 220 mp., precum si la plata cheltuielilor de judecata.

 In motivarea actiunii au aratat ca sunt proprietarii suprafetei de teren de 1.079 mp. teren situat in  intravilanul comunei Eselnita in pct.”Sohodol-vie” cu vecinii: N-padurea statului, S-fluviul Dunarea, E-G.V.H.E., V-B.C., teren despartit in doua parcele de DN57, asacum rezulta din schita anexa a contractului de vanzare-cumparare autentificat sub nr.1284 din 9 aprilie 2002 de BNP D.O.

Au mai aratat ca in luna august 2008 au fost anuntati de vecinii terenului ca niste persoane  au adus pe acest teren piatra, afland in aceste imprejurari de contractul de vanzare-cumparare incheiat intre parati, aratand ca acest contract este o operatie speculative, are o cauza ilicita fiind nul absolute in baza art.968 C.civil, partile avand cunostinta ca terenul vandut este proprietatea altuia.

Au mai aratat ca paratul F.I. le-a mai ocupat in anul 2002 suprafata de teren de 184 mp., actionandu-l in judecata, fiind obligat sa le lase in deplina proprietate si pasnica folosinta aceasta suprafata de teren.

Paratul B.D.G. a depus intampinare si cerere reconventionala prin care a solicitat respingerea actiunii ca fiind lipsita de interes si inadmisibila, cu obligarea la cheltuieli de judecata, iar reconventional a solicitat obligarea reclamantilor la stabilirea liniei de hotar prin semne distinctive intre proprietatea sa dobandita prin contractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr.1599/5 iulie 2006 la BNP D.O. si proprietatea reclamantilor dobandita de la numitul T.I.

In motivare a aratat ca în primăvara anului 2006, dorind să achiziţioneze un teren pe malul Dunării, pentru a-şi construi o casă de vacanţă, a aflat că era de vânzare un teren proprietatea numitului F.I. şi că, după negocierea preţului şi obţinerea actelor necesare, s-au deplasat la BNP D.O., încheind cu acesta contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr.1599/05.07.2006.

A mai arătat că  la momentul încheierii contractului a fost de bună credinţă, din verificarea actelor existente la cartea funciară, constatând că terenul pe care l-a cumpărat aparţine vânzătorului.

Paratul F.I. a formulat intampinare prin care a solicitat respingerea în principal ca inadminisibilă a acţiunii formulate, iar în subsidiar ca netemeinică şi nefondată.

In motivare a aratat ca atât el cât şi pârâtul B.D.G. au fost de bunăcredinţă la încheierea contractului de vânzare cumpărare, că terenul înscris în CF 1444 a localităţii Ogradena Veche, este proprietatea familiei sale de peste 100 de ani, fiind iniţial înscris în CF 95/315/790 Ogradena Veche, având la acel moment suprafaţa de 540 mp.

A mai arătat că prin sentinţa civilă nr 528 din data de 29 mai 1995 a Judecătoriei Orşova, între C.D. şi F.I.Ţ., antecesorii săi, pe de o parte şi ceilalţi proprietari, B.G. şi B.T., s-a dispus ieşirea din indiviziune, antecesorilor săi revenindu-le suprafaţa de 220 mp. din terenul în suprafaţă totală de 540 mp. situat în pct numit „Sohodol grădină”.

A mai arătat că între el şi reclamanţii B.D.G. si B.R.  s-a purtat un litigiu în cadrul căruia s-a constatat aspectul că este proprietar pe terenul în suprafaţă de 220 mp şi că nu a ocupat din terenul reclamanţilor.

Prin sentinţa nr 41/26.01.2010 s-a respins exceptia inadmisibilitatii actiunii, s-a respins exceptia lipsei de interes a reclamantilor, s-a respinge petitul privind constatarea nulitatii absolute a contractului de vanzare-cumparare autentificat sub nr.1599/5 iulie 2006 la BNP Dumitru Oprisor, formulat de reclamantii B.D.G. si B.R. in contradictoriu cu paratii F.I.si B.G.M., s-a admis in parte actiunea in revendicare formulata de reclamantii B.D.G. si B.R. in contradictoriu cu paratul B.D.G., s-a omologat raportul de expertiza intocmit de expert P.O., a fost obligat paratul B.D.G. sa lase in deplina proprietate si pasnica folosinta reclamantilor suprafata de teren de 189 mp., cu vecinii: N-DN57, S-rest proprietate B., E-G.V., V-rest proprietate reclamanti B., identificata intre punctele 22-221-211-21 in schita anexa la raportul de expertiza, s-au respins petitele privind rectificare CF formulat de reclamantii B.D.G. si B.R. in contradictoriu cu paratul B.G.M. si respectiv granituire formulat de paratul B.G.M. in contradictoriu cu reclamantii  B.D.G. si B.R.

Pentru a pronunţa această sentinţă, Judecătoria Orşova a constatat din ansamblul probatoriului administrat în cauză că Prin contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr.1284/09.04.2002 la BNP D.O., reclamantul B.D.G. si B.R. căsătorit cu  B.R. a cumpărat de la numitul Ţ.I. suprafaţa de teren de 1079 mp situată în intravilanul comunei Eşelniţa, în pct. „Sohodol vie”, înscrisă în CF fila 769 a localităţii Ogradena Veche, fără nr. top cu vecinii: N – pădurea statului, S – fluviul Dunărea, E – propr. V., V – moştenitorii lui R.T., despărţit în două parcele de DN 57.

Prin contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr.1599/05.07.2006, la BNP D.O., pârâtul B.G.M. a cumpărat de la  pârâtul F.I. o suprafaţă de teren de 220 mp situată în extravilanul comunei Eşelniţa, în pct. „Sohodol grădină”,  înscrisă în CF fila nr.1444, a localităţii Ogradena Veche, fără nr.top, cu vecinii: N – drum, S – Dunărea, E – G.V. şi H.E., V – Ţ.I..

Prin sentinţa civilă nr.876/20.11.2002 pronunţată de Judecătoria Orşova în dosar nr.864/2002 s-a admis în parte acţiunea în revendicare formulată de reclamanţii B.D.G. si B.R., în contradictoriu cu pârâtul T.I., fiind obligat acesta să lase în deplină proprietate şi paşnică folosinţă suprafaţa de teren de 743 mp situată în intravilanul localităţii Eşelniţa, pct. „Sohodol vie”, cu vecinii : N – DN 57, E – F.I., S – Dunărea, V – moşt. R.T., totodată fiind respinsă acţiunea faţă de pârâtul F.I.

Prin decizia civilă 407/A/21.04.2003 pronunţată de Tribunalul Mehedinţi a fost admis apelul declarat de reclamanţii B.D.G. si B.R., împotriva sentinţei civile 876/20.11.2002 a Judecătoriei Orşova,  schimbată parţial sentinţa, în sensul că a fost obligat şi pârâtul F.I.să lase reclamanţilor în deplină proprietate şi paşnică folosinţă suprafaţa de teren de 184 mp  cu vecinii : N- DN 57, E – propr. Vamvu, S – Dunărea, V -  teren ocupat de pârâtul T.I., cauza rămânând definitivă şi irevocabilă prin respingerea recursurilor declarate de pârâţii T.I. şi F.I., aşa cum rezultă din dec. civ. nr.3552/30.10.2003 pronunţată de Curtea de Apel Craiova.

Urmare a  acestor  hotărâri, reclamanţii B.D.G. si B.R. în calitate de creditori s-au adresat BEJ P.C., pentru punerea în posesie asupra suprafeţei de teren de 184 mp situată în intravilanul comunei Eşelniţa în pct. „Sohodol vie”, având vecinătăţile: N – DN 57, E – propr. V.G., S – fluviul Dunărea, V – T.I., fiind eliberat în acest sens proces verbal de punere în posesie din 23 ianuarie 2004 în dosar execuţional nr.126/E/2003.

Raportul de expertiză întocmit de expert P.O., a identificat terenul proprietatea reclamanţilor ca având suprafaţa de 875 mp  cu vecinii: N – DN57, E – G.V. şi H.E., S – Dunărea, V – B.C., identificat prin schiţa anexă la raport  între punctele 21-22-23-24-21, dobândit de aceştia cu contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr.1284/09.04.2002, terenul făcând parte din suprafaţa totală de 1079 mp cuprinsă în CF 769 a localităţii Ogradena Veche, fără nr.top, dezmembrată de DN 57 în două parcele.

Prin acelaşi raport de expertiză, s-a identificat şi terenul proprietatea pârâtului B.D.G., ca având suprafaţa  de 220 mp cu vecinii : N – DN57, E – G.V. şi H.E., S – Dunărea, V – B.D.G. si B.R., identificat  pe schiţa anexă la raport  între punctele 1-2-3-4-1, teren  dobândit de pârâtul B.G.M.  de la pârâtul F.I. prin contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr.1599/05.07.2006, concluzionându-se  că terenurile astfel identificate  se suprapun pe o suprafaţă de 189 mp , suprapunere ce este definită pe schiţa anexă la raport  de punctele 22-221-211-21.

Referitor la excepţia inadmisibilităţii acţiunii, s-a apreciat că aceasta este neîntemeiată în raport de starea de fapt reţinută şi de motivele invocate, pentru următoarele considerente:

Inadmisibilitatea privită ca  excepţie vizează dreptul persoanei de a sesiza  instanţa  de judecată, drept care  nu poate fi  restrâns decât în anumite condiţii.

S-a apreciat că în cauza pendinte, reclamanţii solicită să se constate nulitatea absolută a contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr.1599/05.07.2006, nulitate care poate fi invocată de orice persoană care are interes, oricând şi în orice fază a procesului.

În condiţiile în care expertul  a concluzionat că terenul cumpărat de pârâtul B.G.M. de la pârâtul F.I. se suprapune pe o suprafaţă de 189 mp peste terenul cumpărat de reclamanţii B.D.G. si B.R. de la numitul Ţ.I., acţiunea  acestora  în condiţiile date este admisibilă, urmărindu-se  protejarea dreptului de proprietate  al reclamanţilor şi eventual  readucerea în patrimoniul acestora a suprafeţei de teren din litigiu.

Cu privire la excepţia lipsei de interes s-a apreciat că şi aceasta este neîntemeiată urmând să fie respinsă pentru următoarele considerente:

După cum este îndeobşte cunoscut, justificarea unui interes, pe lângă calitatea procesuală,  capacitatea procesuală şi afirmarea unui drept reprezintă condiţii de promovare a acţiunii civile.

În cauza de faţă reclamanţii B.D.G. si B.R.  justifică interes în promovarea prezentei cereri, atât sub aspectul petitului privind constatarea nulităţii absolute a contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr.1599/05.07.2006, cât şi sub aspectul petitului privind revendicarea suprafeţei de teren de 220 mp , în ambele situaţii interesul fiind reprezentat  de apărarea dreptului de proprietate şi evitarea  ieşirii din patrimoniul acestora a suprafeţei de teren din litigiu.

Pe fondul cauzei, acţiunea  reclamanţilor este întemeiată numai în parte, iar cererea reconvenţională formulată de pârâtul B.G.M. este neîntemeiată, pentru urmatoarele considerente:

Referitor la petitul privind constatarea nulităţii absolute a contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr.1599/05.07.2006, pentru cauză ilicită în virtutea art.968 cod civil, s-a apreciat că acesta este neîntemeiat, urmând să fie respins ca atare pentru următoarele considerente:

Potrivit art.968 C.civ. „Cauza este nelicită când este prohibită de legi, când este contrarie bunelor moravuri şi ordinii publicii”.

În cauza de faţă  reclamanţii invocă aspectul că pârâţii F.I.si B.G.M. au încheiat contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr.1599/05.07.2006, în cunoştinţă de cauză, cunoscând  că terenul ce face obiectul contractului de vânzare cumpărare este proprietatea reclamanţilor şi că  acest contract  reprezintă o operaţiune speculativă încheiat de către vânzător în frauda dreptului proprietarului şi pe riscul cumpărătorului, constituind un caz tipic de nulitate absolută în virtutea principiului „frauda corupe totul” („fraus omnia corrumpit”).

În aplicaţiunea  acestui caz tipic de nulitate absolută, legiuitorul a avut în vedere încheierea de către vânzător a contractului în frauda dreptului proprietarului cu complicitatea şi în orice caz pe riscul cumpărătorului.

Probele administrate în cauză nu relevă aspectul că  ambele părţi au fost  în cunoştinţă de cauză, apreciindu-se că  cel puţin  cumpărătorul B.G.M. a fost de bună credinţă la încheierea contractului de vânzare cumpărare autentificat  sub nr.1599/05.07.2006 la BNP D.O., neavand de unde sa cunoasca aspectul ca terenul ce a facut obiectul conventiei dintre el si paratul F.I. este proprietatea altei persoane si ca vanzatorul sau a purtat anterior un litigiu cu reclamantii din cauza de fata cu privire la acest teren.

Astfel, martorii D.I, B.G., C.I., C.I., C.M. şi D.I. relatează aspectul că terenul din litigiu a fost vândut de către pârâtul F.I. pârâtului B.G.M., însă niciunul din aceştia nu au învederat aspectul că la momentul încheierii contractului de vânzare cumpărare pârâtul B.G.M. a fost de rea-credinţă, cunoscând că terenul ce face obiectul tranzacţiei dintre el şi pârâtul F.I.este proprietatea altei persoane.

În ceea ce priveşte petitul privind revendicarea suprafeţei de teren de 220 mp., raportul de expertiză întocmit în cauză de expertul P.O. a identificat terenul proprietatea reclamanţilor ca având suprafaţa de 875 mp  cu vecinii: N – DN57, E – G.V. şi H.E., S – Dunărea, V – B.C., identificat prin schiţa anexă la raport  între punctele 21-22-23-24-21, dobândit de aceştia cu contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr.1284/09.04.2002, terenul făcând parte din suprafaţa totală de 1079 mp cuprinsă în CF 769 a localităţii Ogradena Veche, fără nr.top, dezmembrată de DN 57 în două parcele.

Prin acelaşi raport de expertiză, s-a identificat şi terenul proprietatea pârâtului B.G.M., ca având suprafaţa  de 220 mp cu vecinii : N – DN57, E – G.V. şi H.E., S – Dunărea, V – B.D.G. si B.R., identificat  pe schiţa anexă la raport  între punctele 1-2-3-4-1, teren  dobândit de pârâtul B.G.M. de la pârâtul F.I. prin contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr.1599/05.07.2006, concluzionându-se  că terenurile astfel identificate  se suprapun pe o suprafaţă de 189 mp , suprapunere ce este definită pe schiţa anexă la raport  de punctele 22-221-211-21.

De altfel, această situaţie este confirmată şi de către depoziţia martorului D.I. care relatează instanţei că el este cel care a efectuat documentaţia cadastrală pentru terenul cumpărat de reclamanţii B de la numitul Ţ şi că la sfârşitul anului trecut s-a prezentat la el pârâtul B cu scopul de a-i întocmi documentaţia cadastrală pentru un teren, cu ocazia deplasării la faţa locului constatând că terenul cumpărat de B este acelaşi cu cel pentru care a efectuat măsurători la solicitarea reclamanţilor B.

Cu alte cuvinte, asupra terenului din litigiu atât reclamanţii B.D.G. si B.R. cât şi pârâtul B.G.M. deţin titluri de proprietate, pe de o parte, reclamanţii contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr.1284/09.04.2002, iar pe de altă parte pârâtul contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr.1599/05.07.2006, titluri  de proprietate care provin de la autori diferiţi.

După cum este îndeobşte cunoscut, în astfel de situaţii, urmează a se proceda la compararea titlurilor deţinute de către părţi, urmând să se dea preferinţă celui care este mai bine caracterizat.

Comparând cele două titluri de proprietate exhibate de părţi se apreciază că titlul prezentat de reclamanţii B.D.G. si B.R. este mai bine caracterizat decât titlul prezentat de pârâtul B.G.M., pentru următoarele considerente:

Prin contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr.1284/09.04.2002 reclamantul B.D.G. căsătorit cu B.R a cumpărat de la numitul Ţ.I. suprafaţa de teren de 1079 mp situată în intravilanul comunei Eşelniţa, în pct. „Sohodol vie”, înscrisă în CF fila 769 a localităţii Ogradena Veche, fără nr. top cu vecinii: N – pădurea statului, S – fluviul Dunărea, E – propr. V, V – moştenitorii lui R.T., despărţit în două parcele de DN 57.

Terenul a fost dobândit de către vânzătorul Ţ.I. prin moştenire legală.

Prin contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr.1599/05.07.2006, la BNP D.O., pârâtul B.G.M. a cumpărat de la  pârâtul F.I.o suprafaţă de teren de 220 mp situată în extravilanul comunei Eşelniţa, în pct. „Sohodol grădină”,  înscrisă în CF fila nr.1444, a localităţii Ogradena Veche, fără nr.top, cu vecinii: N – drum, S – Dunărea, E – G.V. şi H.E., V – Ţ.I.

Terenul a fost dobândit de către vânzătorul F.I. prin moştenire legală conform certificatului de moştenitor nr 241 din 27 decembrie 2002, eliberat de BNP D.O. şi prin act de partaj voluntar şi ieşire din indiviziune autentificat sub nr 1031 din 21 mai 2003 emis de BNP D.O.

Martorul D.I. arată că în momentul în care a efectuat măsurătorile topografice a luat în seamă toate actele inclusiv actul de expropriere nr.133/1983, iar terenul măsurat este cel înscris în CF, că are o suprafaţă de 1079 mp şi că acesta exista fizic şi după expropriere.

Pe de altă parte martorul B.G., arată că  numitul Ţ  a vândut  un teren în pct. „Sohodol” de aproximativ 500 mp unui medic din Tr. Severin şi că în respectivul punct numitul Ţ a deţinut doar suprafaţa de 500 mp.

Aceeaşi stare de fapt este confirmată şi de martorul C.I., care relatează că numitul Ţ.I. a vândut unei persoane o suprafaţă de teren pe care o deţinea în pct. „Sohodol”.

Aspectul că titlul de proprietate al reclamanţilor B este mai bine caracterizat decât  cel exhibat de pârâtul B.G.M., reiese şi din considerentele deciziei nr.407/A/21.04.2003 a Tribunalului Mehedinţi, în baza căreia fost obligat pârâtul F.I.să lase reclamanţilor B.D.G. si B.R. în deplină proprietate şi paşnică folosinţă suprafaţa de teren de 184 mp cu vecinii : N – DN57, E – propr. V, S – fluviul Dunărea, V – teren ocupat de pârâtul Ţ.I..

Ca atare, s-a apreciat că în condiţiile în care  într-un litigiu purtat  de reclamanţii din cauza de faţă şi pârâtul F.I., având ca obiect suprafaţa de teren de 184 mp pe care ulterior  acesta din urmă a vândut-o pârâtului B.G.M., s-a constatat că titlul de proprietate prezentat de reclamanţii B este mai bine caracterizat decât titlul de proprietate prezentat de pârâtul F.I., cu atât mai mult se apreciază că în cauza pendinte titlul de proprietate prezentat de către reclamanţii B este mai bine caracterizat decât titlul de proprietate prezentat de pârâtul B.G.M.

Potrivit art.480 C.civil “Proprietatea este dreptul ce are cineva de a se bucura si dispune de un lucru in mod exclusiv si absolut, insa in limitele determinate de lege.”

Actiunea in revendicare este o actiune reala, prin care proprietarul care a pierdut posesia bunului sau cere restituirea acestui bun de la posesorul neproprietar, constituind un mijloc specific de aparare a dreptului de proprietate, cu alte cuvinte, actiunea in revendicare este actiunea proprietarului neposesor impotriva posesorului neproprietar.

In cadrul actiunii in revendicare imobiliara, reclamantul trebuie sa probeze ca este titularul dreptului de proprietate asupra bunului revendicat, deoarece in favoarea paratului opereaza o prezumtie relativa de proprietate desprinsa din faptul posesiunii bunului.

Proba dreptului de proprietate se face prin titlul de proprietate care poate sa fie un act translativ sau declarativ si revine aceasta obligatie reclamantului, conform principiului inscris in art.1169 C.civil “onus probandi incumbit actori“-cel ce face o propunere inaintea judecatii trebuie sa o dovedeasca”.

Cu alte cuvinte, in  cadrul  actiunii in revendicare, reclamantul trebuie sa dovedeasca dreptul de proprietate exclusiva asupra bunului revendicat cat si posesia nelegitima a paratului asupra bunului imobil pe care il revendica.

In cauza dedusa judecatii, reclamanţii au dovedit dreptul de proprietate asupra terenului din litigiu cu contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr.1284/09.04.2002 la BNP D.O. cât şi posesia nelegitimă exercitată de pârâtul B.G.M. asupra  suprafeţei de teren din litigiu.

În ceea ce priveşte petitul  privind radierea din CF nr.1403 din 05.07.2006 a localităţii Ogradena Veche, fără nr. topo, pentru suprafaţa de 220 mp., proprietar B.G.M., se apreciază că acesta este neîntemeiat în condiţiile în care înscrierea în cartea funciară s-a efectuat ca urmare a  încheierii  contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 1599/05.07.2006, contract care  nu a fost anulat  pentru cauze de nulitate absolută, nefiind astfel îndeplinite condiţiile de radiere prevăzute de disp. Legii 7/1996, mai ales în raport de soluţia adoptată în ceea ce priveşte petitul privind constatarea nulităţii absolute a contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 1599/05.07.2006.

Cu privire la capătul de cerere având ca obiect grăniţuirea se apreciază că acesta apare neîntemeiat, în condiţiile în care prin raportul de expertiză întocmit în cauză, s-a concluzionat că terenurile  cumpărate de părţi şi înscrise în actele de proprietate prezentate se suprapun pe o suprafaţă de 189 mp. , astfel încât nu pot fi edificate semne de hotar iar între părţi nu există  divergenţe în ceea ce priveşte stabilirea liniei de hotar.

Raportat la solutia adoptata, constatand culpa procesuala a reclamantilor  in ceea ce priveste petitul privind constatarea nulitatii absolute, ii va obliga pe acestia la plata cheltuielilor de judecata catre paratul F.I., constand in onorariu avocatial si cheltuieli de transport suportate de aparatorul acestora la Judecatoria Orsova, iar in ceea ce il priveste pe paratul B.G.M. si vazand si disp.art.274 C.proc.civila, instanta o va obliga pe parata la plata cheltuielilor de judecata.

Sentinţa a rămas definitivă prin respingerea recursurilor formulate de părţi.

Domenii speta

Spete similare