Oug nr. 40 1999. Termenul prevazut de art. 6. Momentul de la care incepe sa curga.

Prin cererea inregistrată pe rolul acestei instanţe sub nr. 30030/06.12.2005, reclamanţii SSD şi SIM au chemat în judecată pe pârâţii BV şi BE, solicitând instanţei ca prin hotărârea pe care o va pronunţa să dispună evacuarea acestora din imobilul situat în Bucureşti, CV, sect. 1, pentru lipsă de  titlu.

În motivarea cererii lor, reclamanţii au  arătat că  sunt proprietarii imobilului situat în Bucureşti, CV, sect. 1, conform sentintei civile nr. 8973/5.06.1998 pronunţată de Judecătoria Sector 1 Bucureşti în dosar nr. 2575/1998 rămasă definitivă şi irevocabilă prin neapelare şi lămurită prin sentinta civila nr. 11119/9.07.1999 pronunţată de Judecătoria Sectorului 1 Bucureşti în dosar nr. 21399/1998 definitivă prin respingerea recursului.

În baza acestei sentinţe civile Primăria Municipiului Bucureşti a emis Dispoziţia nr.1615/2000 prin care s-a restituit în proprietatea reclamanţilor imobilul situat în Bucureşti, CV, sect. 1.

La data de 9.04.2002 pe rolul Judecătoriei Sectorului 1 Bucureşti, Municipiul Bucureşti prin Primarul General a introdus o cerere de chemare în judecată în contradictoriu cu pârâţii BV, BE şi S.C. HN S.A. care a avut ca obiect nulitatea contractului de vânzare-cumpărare nr 835/13.11.1996, cererea fiind admisă, iar sentinţa rămasă definitivă şi irevocalbilă.

Dat fiind că au redevenit proprietarii imobilului, prin notificarea nr. 17264N/14.10.2005 emisă de BEJ GJ, au solicitat pârâţilor predarea apartamentului pe care îl deţineau fără titlu.

Întrucât nu s-a dat curs solicitărilor lor, au revenit cu notificarea nr. 17275N/31.10.2005 emisă tot de de BEJ GJ, prin care au solicitat pârâţilor să se prezinte la data stabilită prin notificare la Biroul Executorului Judecătoresc în vederea predării – primirii apartamentului.

În speţa dedusă judecăţii, nu sunt aplicabile dispoziţiile art. 15 din Legea nr. 10/2001, imobilul necăzând sub incidenţa dispoziţiilor acestei legi, intrucât a fost resptituit în proprietate în anul 2000, înainte de apariţia legii.

Invocarea dispoziţiilor art. 6 din OUG nr. 40/1999 nu poate fi primită, deoarece speţei de faţă ni îi pot fi aplicate dispoziţiile care şi-au încetat aplicabilitatea în data de 8.04.2004.

În ceea ce priveşte situaţia chiriaşilor după 8.04.2004, aceasta este reglementată de OG nr. 8/2004 pentru chiriaşii care locuiesc în imobile proprietate de stat şi prin dispoziţiile art. 15 din Legea nr. 10/2001 pentru chiriaşii  care locuiesc în imobile care cad sub incidenţa aplicării dispoziţiilot Legii nr. 10/2001.

Prin urmare, speţa este supusă aplicării normelor dreptului comun în materie şi anume art. 480 C.civ., art. 23-25 din Legea nr. 114/1996.

În drept, au fost învocate disp. art. 480 C.civ., art. 23-25 din Legea nr. 114/1996.

La data de 3.02.2006 pârâţii au formulat întâmpinare prin care au solicitat respingerea acţiunii ca neîntemeiată.

În motivare, au arătat că au avut calitatea de chiriaşi ai imobilului Bucureşti, CV, sect. 1, în baza contractului de închiriere nr. 22360 încheiat cu Primăria Municipiului Bucureşti.

La data de 13.11.1996 au devenit proprietarii apartamentului în baza contractului de vânzare-cumpărare nr. 835/29636/13.11.1996 încheiat cu Primăria Municipiului Bucureşti, reprezentată prin S.C. HN S.A. pootrivit prevederilor Legii nr. 112/1995.

La data de 17.06.2005 a devenit irevocabilă prin respingerea recursului sentinta civila nr. 5928/26.06.2002 pronunţată de Judecătoria Sectorului 1 Bucureşti prin care s-a dispus anularea contractului de vânzare-cumpărare.

În data de 3.11.2005 pârâţii au adresat Primăriei Municipiului Bucureşti pe care o consideră proprietara ca urmare a anulării contractului de vânzare-cumpărare, cât şi reclamanţilor o notificare în scopul încheierii unui contract de închiriere cu privire la imobilul pe care îl ocupă pentru continuarea raporturilor locative avute anterior.

În lipsa unui răspuns din partea reclamanţilor, în data de 20.211.2005 au adresat o altă notificare prin care au solicitat să li se comunice data şi locul unde să se întâlească în scopul încheierii unui contract de închiriere.

Prin urmare, se află în imposibilitatea stabilirii unor raporturi locative cu proprietarul, fiind evident refuzul acestora de a încheia un contract de închiriere.

Pârâţii au invocat şi excepţia lipsei calităţii procesuale active a reclamanţilor, faţă de dispoziţiile art. 25 alin 1 din Legea nr. 114/1996, întrucât nu există o hotărâre judecătorească irevocabilă cu privire la acest imobil în baza căruia să se poată solicita eveacuarea.

De asemenea, calitatea certă a proprietarului nu este încă stabilită, pe rolul instanţelor fiind în curs de soluţionare un litigiu având ca obiect revendicare, prin care reclamanţii solicită restituirea imobilului.

Pe fond, pârâţii au solicitat respingerea acţiunii ca neîntemeiată, cu motivarea că actele normative emise în această materie recunosc proprietarilor posibilitatea de a-şi exercita prerogativele dreptului de proprietate asupra imobilelor ce le-au fost preluate abuziv, dar cu respectarea drepturilor locative ale chiriaşilor expres reglementate prin art. 15 din Legea nr. 10/2001.

La aceeaşi dată, pârâţii au formulat cerere reconvenţională, prin care au solicitat obligarea reclamanţilor-pârâţi la încheierea contractului de închiriere cu privire la acest apartament sub sancţiunea plăţii de daune cominatorii în cuantum de 100 lei/zi de întârziere.

În motivare, au arătat că prin art. 6 din Legea nr. 112/1995 este recunoscut dreptul chiriaşului de a incheia contract de închiriere.

Acesta şi-a manifestat intenţia de a încheia un alt contract, însă proprietarul refuză recunoaşterea acestui drept.

Prin urmare, în prezent au calitatea de chiriaşi îndreptăţiţi la incheierea unui nou contract de închiriere pentru o perioadă de 5 ani, începând de la data de 17.06.2005 până la data de 17.06.2010.

Analizand actele si lucrarile dosarului, instanta retine urmatoarele:

Prin sentinta civila nr. 8973/5.06.1998 pronuntata de Judecatoria Sectorului 1 Bucuresti in dosar nr.2575/1998, al carei dispozitiv a fost lamurit prin sentinta civila nr. 11119/9.07.1999 pronuntata de Judecatoria Sectorului 1 Bucuresti in dosar nr. 21399/1998 s-a admis actiunea formulata de reclamantii SSD şi SIM impotriva paratului CGMB, acesta fiind obligat sa lase reclamantilor in deplina proprietate si linistita posesie imobilul situat in Bucuresti, CV, sector 1.

In vederea executarii acestei sentinte, s-a emis Dispozitia nr.1605/2.10.2000 a Primarului General al Municipiului Bucuresti prin care s-a restituit imobilul mentionat in proprietatea reclamantilor SSD şi SIM, fiind incheiat in acest sens procesul-verbal de predare-primire nr.24997/6.10.2000.

Prin sentinta civila nr. 5928/26.06.2002 pronuntata de Judecatoria Sectorului 1 Bucuresti in dosar nr. 5592/2002, irevocabila prin respingerea recursului, prin decizia civila nr.941/17.06.2005 pronuntata de Curtea de Apel Bucuresti-Sectia a IV-a civila in dosar nr. 2639/2004 s-a constatat nulitatea contractului de vanzare-cumparare nr.835/29636/1996 incheiat intre Primaria Municipiului Bucuresti prin S.C. HN SA, in calitate de vanzator si BV şi BE, in calitate de cumparatori.

Potrivit art.6 din OUG nr.40/1999, astfel cum a fost modificat prin Legea nr.241/2001, in cazul contractelor de vanzare-cumparare incheiate cu incalcarea prevederilor Legii nr.112/1995 si desfiintate prin hotarare judecatoreasca, proprietarul recunoscut de justitie va incheia cu persoanele care au cumparat locuinta in baza Legii nr.112/1995 si care o ocupa efectiv, la cererea acestora, un contract de inchiriere, pentru o perioada de 5 ani.

Intrucat textul de lege prevede ca dupa anularea contractului de vanzare-cumparare se incheie un contract de inchiriere cu o durata precis determinata in timp, obligatia proprietarului se naste in momentul ramanerii irevocabile a hotararii de anulare, iar nu in momentul ramanerii definitive, care ar lasa soarta contractului incerta prin posibilitatea desfiintarii ulterioare.

Pe de alta parte, intrucat a inceput sa curga la data anularii contractului de vanzare-cumparare, acest termen nu a expirat la data de 8.04.2004, adica la 5 ani de la intrarea in vigoare a ordonantei de urgenta.

Ordonanta de urgenta nr. 40/1999 foloseste o redactare diferita pentru a reglementa durata contractelor de inchiriere ce urma a fi prelungite sau a se incheia in baza sa. Astfel,  art. 1, 2 si 3 se refera la contracte ce se prelungesc pentru o anumita perioada de timp de la intrarea in vigoare a actului normativ, in timp ce art. 4, 5 si 6 nu mai cuprind o asemenea mentiune, ceea ce inseamna ca termenul incepe sa curga de la data la care a intervenit faptul juridic generator al raportului juridic.

In aceasta situatie, au devenit incidente dispozitiile art.10 alin.1 din OUG nr.40/1999, conform caruia in vederea incheierii noului contract de inchiriere, proprietarul are obligatia de a notifica chiriasului sau fostului chirias prin executorul judecatoresc data si locul intalnirii.

Or, reclamantii, in calitate de proprietari ai imobilului, nu si-au indeplinit obligatia de notificare. Din contra, notificarile depuse la dosar au vizat exclusiv solicitarea acestora de predare-primire a apartamentului. Mai mult decat atat, au fost notificati de parati in vederea incheierii contractului de inchiriere, insa nu si-au indeplinit obligatia de incheiere a contractului.

In cazul nerespectarii acestei obligatii, potrivit art.11 alin.1 teza 1 din OUG nr.40/1999, intervine prelungirea de drept a contractului anterior pana la incheierea unui nou contract de inchiriere.

Intrucat obligatia proprietarului este corelativa dreptului chiriasului la incheierea acesui contract, drept care, potrivit art. 6 din OUG nr. 40/1999 astfel cum a fost modificata prin Legea nr. 241/2001, este limitat in timp la 5 ani, nici sanctiunea incalcarii acestui drept nu poate avea o durata mai mare.

Prin urmare, contractul de inchiriere incheiat anterior de parati cu Primaria Municipiului Bucuresti este prelungit de drept pentru perioada 17.06.2005-17.06.2010.

Fata de aceste considerente, retinand ca paratii ocupa imobilul in baza unor raporturi locative care isi au izvorul direct in lege, instanta a respins cererea principala ca nefondata.

Dat fiind că între reclamantii-pârâti, pe de o parte şi pârâtii-reclamanti, pe de altă parte, există raporturi locative care constituie in acelasi timp o sanctiune a nerespectarii obligatiilor prevazute de lege, proprietarii nu pot fi obligati să încheie un contract de închiriere, cu atat mai mult cu cat se impune si respectarea principiului libertatii contractuale.

In consecinta, instanta a respins si cererea reconventionala ca neintemeiata.

Domenii speta

Spete similare