Posesie. Dreptul de a culege fructele în cazul constructorului de bună-credinţă.

Reclamanta M. F. a chemat în judecată IPJ şi M.A.I., solicitând obligarea acestora la plata sumei de 2.200.000.000 lei, cu titlu de chirie neachitată pe perioada ultimelor trei ani, respectiv iunie 2002-iunie 2005.

În motivarea cererii reclamanta a arătat că prin hotărâre definitivă şi irevocabilă a fost constatat dreptul de proprietate al autoarei reclamantei, T. C., în contradictoriu cu M.F. şi C. J., asupra unui teren în suprafaţă de 2.563 m.p.. Din cei 2.563 m.p., pe 370 m.p. I.P.J. a reedificat o construcţie, respectiv un garaj. Prin decizie pronunţată la 02.02.2004 de Curtea de Apel Craiova reclamanta a dobândit dreptul de proprietate şi pe acest teren, iar pârâţii în mod nejustificat au refuzat să-l elibereze, sau să plătească chirie. Prin altă hotărâre judecătorească, din 22.03.2005, reclamanta a dobândit dreptul de proprietate şi asupra garajului, iar pârâţii au refuzat să-l elibereze.

Pârâtul I.P.J. a formulat întâmpinare prin care a solicitat respingerea acţiunii formulată de reclamantă ca neîntemeiată, cu menţiunea că reclamanta s-a adresat instanţei de judecată cu o acţiune în revendicare şi obligaţie de a face, solicitând eliberarea terenului ocupat de construcţie, iar instanţa de judecată, prin sentinţa civilă din 20.03.2003, definitivă şi irevocabilă, a respins capătul de cerere privind obligaţia de a face, recunoscând pârâtului calitatea de constructor de bună-credinţă. Ulterior, reclamanta a dobândit dreptul de proprietate prin accesiune şi asupra garajului, urmând să plătească pârâtului I.P.J. suma de 500.000.000 lei, stabilită prin expertiză tehnică. Reclamanta nu a solicitat niciodată plata unei chirii pentru terenul respectiv, optând pentru preluarea clădirii, între părţi neexistând nici un contract de închiriere sau înţelegere cu privire la plata chiriei pentru terenul în suprafaţă de 370 m.p. pe care se află edificat atelierul mecanic al I.P.J..

Judecătoria Tg-Jiu prin sentinţa civilă nr. 2058/2008, a admis acţiunea cu completările ulterioare şi a obligat I.P.J. la plata către reclamantă a sumei de 193.675 lei despăgubiri civile, reprezentând chiria pe ultimii trei ani 2002-2005, precum şi a sumei de 20.799,50 lei, despăgubiri civile reprezentând chiria pe perioada 01.01.2006-28.04.2006. A fost respinsă acţiunea, pentru lipsa calităţii procesuale pasive, faţă de M.A.I.

S-a reţinut că acţiunea reclamantei este întemeiată cu privire la plata chiriei pentru perioada 2002-2005 şi în continuare până la data de 28.04.2006, întrucât aceasta a fost lipsită de folosinţa terenului, ceea ce constituie o atingere adusă dreptului de proprietate.

Împotriva sentinţei a declarat apel pârâtul I.P.J., criticând-o pentru nelegalitate şi netemeinicie cu următoarea motivarea că reclamanta a solicitat chirie pentru 370 m.p., teren ocupat în totalitate de construcţii, fără a preciza temeiul juridic al acesteia; având în vedere că demolarea imobilului nu era posibilă, I.P.J. a fost de acord cu propunerea reclamantei de a prelua construcţia prin accesiune, cu plata unor despăgubiri în condiţiile art. 494 alin.3 Cod Civil.

Deşi s-a reţinut buna-credinţă a pârâtului, aceeaşi instanţă a considerat, în mod greşit, că I.P.J. nu este exonerat de plata chiriei, întrucât reclamanta a fost lipsită de folosinţa terenului, măsură contrară dispoziţiilor legale cu privire la constructorul de bună-credinţă, pârâtul nefiind în culpă, întrucât apelanta reclamantă a dorit să preia imobilul. Motivul doi de apel l-a constituit faptul că reclamanta apelantă nu şi-a îndeplinit obligaţia de a plăti despăgubirile în cuantum de 516,2 milioane lei, cu toate că I.P.J. a predat construcţia, astfel cum rezultă din procesul-verbal de punere în posesie.

Prin apelul declarat de apelanta M.F., s-a  criticat hotărârea în sensul că suma datorată de pârâtul I.P.J. cu titlu de chirie ar fi de 63.303,50 lei, conform suplimentului raportului de expertiză (nu de 20.799,50 lei), iar cheltuielile de judecată privesc suma de 715 lei şi nu de 2.300 lei.

Prin decizia nr. 294 din 4 septembrie 2008 pronunţată de Tribunalul Gorj a fost admis apelul declarat de I.P.J. A fost schimbată sentinţa în sensul că s-a respins cererea de chemare în judecată, ca nefondată. S-a respins apelul declarat de apelanta reclamanta.

S-a reţinut că litigiul a fost soluţionat irevocabil între părţi prin sentinţa civilă din 20.12.2005 prin care s-a statuat că reclamanta a devenit proprietara construcţiei prin accesiune, fiind obligată la plata sumei de 516,2 milioane lei, hotărâre care a fost pusă în executare în ce priveşte predarea construcţiei. Art. 494 Cod civil nu vorbeşte despre chirie. Chiria la care a fost obligat pârâtul are alt temei juridic, respectiv cel al locaţiei, reglementat prin disp. art. 1410 şi urm. Cod Civil. Ori, în cazul de faţă, nu s-a dovedit existenţa locaţiei, sau cel mult al unei convenţii între părţi cu privire la plata chiriei. Dacă reclamanta a fi suferit o pagubă ca urmare a nefolosirii terenului respectiv, aceasta urma să precizeze în ce constă şi s-o dovedească.

Dispoziţiile art. 1 din Protocolul nr.1 al CEDO şi prevederile constituţionale nu au relevanţă în cauză atâta vreme cât reclamantei i s-a reconstituit dreptul de proprietate şi i-au fost restituite bunurile în natură, devenind proprietara terenului pentru care urmează să plătească suma de 516,2 milioane lei.

Motivele de apel ale reclamantei M.F. s-au constatat a fi neîntemeiate pentru considerentul că aceasta a devenit proprietara bunurilor în cauză, dimpotrivă statuându-se prin hotărâre irevocabilă obligaţia acesteia de a plăti apelantului pârât suma de 516,2 milioane lei.

În termenul legal reglementat de art. 302 Cod pr. civilă a declarat recurs în cauză reclamanta M.F. solicitând modificarea deciziei în sensul admiterii acţiunii aşa cum a fost completată.

În motivarea recursului recurenta a susţinut că obiectul prezentei cauze îl reprezintă obligarea IPJ şi a MAI la plata despăgubirilor pentru lipsa de folosinţă a terenului în suprafaţă de 370 mp. în perioada iunie 2002 – aprilie 2006, şi nu stabilirea incidenţei prevederilor art. 494 alin. 2 Cod civil, la care face trimitere instanţa de apel. Greşit tribunalul a recalificat obiectul acţiunii cu care a fost investită instanţa de fond, reţinând că ar fi incidente dispoziţiile art.1410 şi următoarele din Codul civil. În cauză temeiul de drept îl constituie dispoziţiile art. 998 Cod civil, pârâta fiind ţinută să repare prejudiciul creat prin lipsirea reclamantei de dreptul de folosinţă asupra terenului.

Motivarea instanţei de apel în sensul că recurenta nu a suferit nici o pagubă a fost apreciată de asemenea ca fiind greşită. S-a arătat că intimatul IPJ nu a contestat nicicând că a folosit clădirea edificată pe terenul recurentei deşi avea cunoştinţă, în perioada supusă atenţiei în litigiul de faţă, că recurenta este proprietara terenului. Faptul că intimatul a fost de bună-credinţă la momentul edificării construcţiei nu înlătură obligaţia acestuia de a plăti despăgubiri (chirie) pentru terenul pe care îl ocupă fără drept. Cuantumul prejudiciului a fost individualizat prin rapoartele de expertiză întocmite în cauză.

Un ultim aspect criticat în motivarea recursului este faptul că instanţa de apel nu a analizat apelul declarat de reclamantă. Argumentul că reclamanta a devenit proprietara bunurilor în cauză şi că urmează să plătească o sumă de 516 milioane lei este străin în raport cu natura pricinii ceea ce face ca decizia să fie nemotivată.

Recurenta a mai formulat critici care vizează sentinţa, critici care reprezintă o reiterare a motivelor de apel.

Recursul este nefondat.

În cazul în care un terţ edifică cu bună-credinţă o construcţie pe un teren proprietatea unei alte persoane, terţul este proprietarul construcţiei până la preluarea ei, prin accesiune, de către proprietarul terenului. În calitate de proprietar, terţul are dreptul să folosească construcţia dar şi terenul aferent acesteia până la preluării construcţiei pe calea accesiunii imobiliare artificiale de către proprietarul terenului, sau chiar până la plata despăgubirii care i se cuvine conform legii (despăgubire ce reprezintă contravaloarea materialelor şi a manoperii ori a sporului de valoare adus terenului), dacă solicită un drept de retenţie. Pentru această perioadă terţul care a construit cu bună-credinţă nu datorează despăgubiri proprietarului terenului, reprezentând lipsa de folosinţă terenului.

În litigiul dedus judecăţii recurenta reclamantă invocă faptul că, în calitate de proprietară a terenului  în suprafaţă de 370 mp, avea dreptul de a folosi bunul în mod efectiv şi de a-i culege fructele; că aceste atribute ale dreptului de proprietate nu au putut fi exercitate în perioada 2002 – aprilie 2006 din culpa intimatului pârât IPJ, care a refuzat să elibereze terenul.

Curtea apreciază că în cauză nu poate fi reţinută culpa intimatului menţionat în producerea vreunui eventual prejudiciu recurentei (nefiind astfel îndeplinite cerinţele art. 998 Cod civil, invocate în motivarea recursului), câtă vreme pe terenul menţionat mai sus era edificată o construcţie, iar prin sentinţa civilă din 20.03.2003 a Judecătoriei Tg. Jiu, rămasă definitivă şi irevocabilă, a fost respins capătul de cerere privind demolarea acesteia, recunoscându-i-se intimatului pârât IPJ calitatea de constructor de bună-credinţă.

Intimatul pârât, în calitate de constructor de bună-credinţă, a fost proprietar al construcţiei până în momentul în care a pierdut acest drept în favoarea recurentei, care l-a dobândit prin sentinţa civilă din 20.12.2005 a Judecătoriei Tg. Jiu, pe calea accesiunii imobiliare artificiale. Până la pronunţarea acestei hotărâri Curtea apreciază că intimatul pârât a folosit cu bună-credinţă terenul. Intimatul pârât nu putea ceda recurentei reclamante folosinţa terenului pentru că aceasta, în fapt, presupunea ca intimatul pârât să demoleze (să ridice) construcţia de pe teren; o astfel de obligaţie nu a fost stabilită în sarcina sa, ci – dimpotrivă - cererea de chemare în judecată ce a avut un asemenea obiect (formulată de recurenta reclamantă) a fost respinsă, reţinându-se buna credinţă a intimatului pârât la edificarea imobilului.

Ca urmare a pronunţării sentinţei civile din 20.12.2005, în aprilie 2006 intimatul IPJ a predat recurentei posesia imobilului, teren şi construcţie, deşi recurenta nu a achitat despăgubirile stabilite în sarcina sa. În condiţiile în care în perioada decembrie 2005 – aprilie 2006 nu a mai fost întreprins nici un alt demers judiciar (respectiv somaţie sau cerere de chemare în judecată) de către recurenta reclamantă, care să fi avut drept efect punerea în întârziere a intimatului pârât în legătură cu obligaţia de predare a imobilului, nu poate fi reţinută în sarcina acestuia obligaţia de a achita despăgubiri recurentei reclamante pentru eventualul prejudiciu produs prin nefolosirea bunului (teren şi construcţie) în această perioadă.

Considerentele de mai sus dovedesc fără putinţă de tăgadă că pentru soluţionarea litigiului s-au impus a fi lămurite efectele pe care le produce în cauză calitatea de constructor de bună-credinţă a intimatului IPJ. Astfel fiind, Curtea consideră că în mod corect tribunalul a apreciat că prezintă relevanţă în cauză prevederile art. 494 Cod civil atunci când a respins acţiunea în pretenţii formulată de recurenta reclamantă. Aceste dispoziţii, împreună cu prevederile art 485 – 497 Cod civil, sunt relevante - în litigiul de faţă - numai pentru stabilirea momentului până la care constructorul de bună-credinţă nu datorează fructele aferente terenului pe care a fost edificată construcţia.

În ce priveşte prevederile art. 1 din Primul Protocol la Convenţia Europeană pentru Drepturile Omului şi normele constituţionale care garantează dreptul de proprietate Curtea apreciază că acestea nu au fost încălcate în speţă.

Dreptul de propriete este un drept absolut (în sensul de drept complet, care conferă titularului exerciţiul tuturor prerogativelor sale – posesia, folosinţa şi dispoziţia). În condiţiile legii, însă, fără a-i afecta substanţa, acest drept poate cunoaşte unele îngrădiri. Dispoziţiile art. 485 – 487 şi ale art. 494 Cod civil, în măsura în care ocrotesc buna-credinţă, constituie o îngrădire legală adusă dreptului de proprietate. Dobândirea de către posesorul de bună credinţă a fructelor, în temeiul art. 485, 486 şi 487 din Codul civil, a fost supusă atenţiei Curţii Europene a Drepturilor Omului; în cauza Weissman şi alţii contra României (hotărârea din 24 mai 2006) s-a statuat că prin aplicarea acestor dispoziţii nu se aduce atingere prevederilor art. 1 din Protocolul nr. 1 la Convenţie.

Argumentele din decizia recurată, cum că prin acţiune s-a cerut chirie pentru teren şi că nu s-a făcut dovada vreunui contract de locaţie sunt străine în raport cu litigiul dedus judecăţii. Instanţa de fond a calificat corect acţiunea ca fiind una în despăgubiri, ce reprezintă contravaloarea lipsei de folosinţă a terenului, fiind invocată culpa intimatului pârât IPJ. Această calificare a fost avută, însă, în vedere şi de tribunal atunci când a reţinut că reclamanta nu face dovada vreunui prejudiciu produs din culpa intimatului pârât; astfel fiind nu există motive de casare a deciziei şi trimitere a cauzei spre rejudecare (pentru că nu ar fi fost analizată cererea prin prisma temeiului juridic invocat).

Cât priveşte criticile din apelul declarat de reclamantă, reiterate şi în recurs, acestea au fost analizate sumar de către tribunal. Întrucât aceste critici vizează cuantumul despăgubirilor şi al cheltuielilor de judecată, analiza lor este lipsită de interes în condiţiile în care acţiunea promovată de recurenta reclamantă nu poate fi primită deoarece intimatul pârât IPJ a folosit terenul cu bună-credinţă până la data la care recurenta reclamantă a dobândit dreptul de proprietate asupra construcţiei prin accesiune, iar ulterior nu a fost pus în întârziere în vederea predării imobilului (anterior predării, care a avut loc în aprilie 2006).

Domenii speta

Spete similare