Vânzare – cumpărare. Clauză rezolutorie. Pact comisoriu. Art. 1020 – 1021 Cod civil

Părţile pot stipula în mod expres o clauză rezolutorie, înlocuind astfel acţiunea în rezoluţie judiciară printr-o condiţie rezolutorie convenţională. Pactul comisoriu expres se interpretează însă restrictiv, deoarece el derogă de la principiul rolului activ al judecătorului în soluţionarea litigiului.

Dacă părţile prevăd numai că, în caz de neexecutare, contractul va fi desfiinţat ( aşa cum sunt prevederile clauzei în discuţie), există un pact comisoriu de gradul I şi această clauză nu face decât să reproducă regula prevăzută de Codul civil, aşa încât rezoluţia îşi păstrează caracterul judiciar, putând fi pronunţată numai de către instanţă, deci la sesizarea părţii care şi-a executat obligaţia, conform art. 1020-1021 Cod civil.

Prin cererea înregistrată la Judecătoria Strehaia, sub nr.984/2004, reclamanţii C.C. şi C.N. au chemat în judecată pe pârâtul J.N., pentru a fi obligat să demoleze şi  să ridice fundaţia construită pe terenul lor.

În motivarea acţiunii, au arătat că sunt proprietarii terenului de 7653 mp, situat pe raza comunei C., sat I., tarlaua 27, parcela 1, pe care pârâtul a construit o fundaţie fără a avea acte de proprietate.

Pârâtul J.N. a arătat că proprietarii fundaţiei sunt J.G. şi J.D., iar instanţa a dispus introducerea în cauză, în calitate de pârâţi, a acestora.

Pârâţii au depus întâmpinare, solicitând respingerea acţiunii, întrucât terenul din litigiu le aparţine, fiind cumpărat de la CAP C. şi cerere reconvenţională, prin care au solicitat anularea contractului de vânzare cumpărare încheiat între reclamanţi şi C.B., întrucât acesta nu este proprietarul terenului înstrăinat, neavând titlul definitiv de  proprietate.

Prin sentinţa civilă nr. 891/29 iunie 2004, pronunţată de Judecătoria  Strehaia, s-a admis acţiunea, pârâţii fiind obligaţi să  demoleze şi să ridice fundaţia construită pe terenul proprietatea  reclamanţilor, iar în cazul în care pârâţii refuză au fost autorizaţi reclamanţii să  demoleze fundaţia, pe cheltuiala pârâţilor, fiind respinsă cererea reconvenţională.

S-a reţinut că, reclamanţii au făcut dovada că sunt proprietarii terenului pe care pârâţii au construit o fundaţie, cu contractul de vânzare cumpărare încheiat la 8 iulie 2003, pârâţii au pierdut dreptul de proprietate asupra terenului de 1000 mp ca urmare a  nerespectării punctului 5 din actul de dare în plată privind obligaţia de a construi locuinţă, iar cu privire la cererea reconvenţională a arătat că  nu au calitate procesuală întrucât nu au fost părţi în contractul de vânzare cumpărare.

Sentinţa a fost anulată prin decizia 1478/7 iunie 2005, a Curţii de Apel Craiova, care a  admis apelul pârâţilor şi a reţinut cauza spre rejudecare, apreciind că instanţa de fond nu a manifestat rol activ în sensul că nu a observat că prin cererea reconvenţională s-a solicitat constatarea  nulităţii unui act juridic ce a fost încheiat cu alte persoane care nu erau părţi în dosar, pârâţii invocând chiar lipsa  titlului vânzătorului, astfel că nu a fost citat ca pârât vânzătorul C.B.

Prin decizia civilă nr. 3037/6 dec.2005, Curtea de Apel Craiova a declinat competenţa de soluţionare a cauzei, în favoarea  Tribunalului Mehedinţi,în temeiul art. 2  alin. 2 Cod pr. civ. aşa cum a fost modificat prin Legea 219/2005, de aprobare a OUG 138/2000, raportat la art.11 alin. 2 din leg.219/1005.

Cauza a fost înregistrată pe rolul acestei instanţe sub nr. 1013/101/2006.

La  2 mai 2006, s-a dispus, în temeiul art. 243 pct. 1 Cod pr. civ., suspendarea judecării cauzei până la indicarea moştenitorilor defuncţilor J.N. şi J.C., iar la 5.01.2007, s-a formulat cereri de repunere a  cauzei pe rol de către pârâta J.D.

A fost introdus în cauză, pârâtul C.B.

Tribunalul Mehedinţi, prin decizia civilă nr. 197A din 25.09.2007, a admis acţiunea, formulată de reclamanţii  C.C. şi C.N., împotriva pârâţilor J.G., J.D.

Au fost obligaţi pârâţii  J.G. şi  J.D. să demoleze fundaţia construită pe terenul proprietatea reclamanţilor, situat în intravilanul satului I., comuna C., având ca vecini: N - Hotarul B., E-DN 67, S-  B.I.(B.N.), V-rest proprietate reclamanţi, iar în cazul în care refuză au fost autorizaţi reclamanţii să demoleze fundaţia, pe cheltuiala pârâţilor.

S-a respins cererea reconvenţională, formulată de pârâţii-reclamanţi, în contradictoriu cu reclamanţii - pârâţi  şi pârâtul C.B.

Pentru a pronunţa astfel, instanţa a reţinut că reclamanţii au dobândit în baza contractului de vânzare cumpărare, autentificat sub nr. 533/8.07,.2003, suprafaţa de  7653 mp teren arabil în intravilanul satului I., comuna C., pârâţii edificând o fundaţie din beton pe o suprafaţă de 80 mp.

S-a mai constatat că, fundaţia (temelie)  a fost  construită pe terenul reclamanţilor, după 5  ani de  la cumpărarea terenurilor, respectiv în 1995, invocarea  art.24 din leg.18/1991, ca temei al dreptului lor de  proprietate asupra terenului fiind nefondată întrucât textul de lege de  care  s-au prevalat prevede că rămân şi se înscriu în proprietatea actualilor deţinători terenurile atribuite de cooperativele agricole de producţie, suprafaţa fiind cea  prevăzută în actul de atribuire, cu condiţia ca pe terenurile respective să fie edificate locuinţe şi anexe gospodăreşti.

In speţă, pârâţii nu au îndeplinit această condiţie, astfel că nu pot fi consideraţi proprietarii celor  2000 mp, cuprinşi în terenul de 7653mp, cumpărat de reclamanţi, astfel că acţiunea este întemeiată.

Cu privire la cererea reconvenţională s-a  reţinut că nu este întemeiată,  motivându-se că vânzătorul nu  deţine titlul definitiv de  proprietate, astfel că nu este proprietarul bunului înstrăinat.

Din cuprinsul contractului de  vânzare cumpărare reiese că vânzătorul a dobândit terenul prin  moştenire, iar din  raportul de expertiză a rezultat că terenul reclamanţilor este înscris în titlul de proprietate nr. 14325/2003.

Constatările expertului fac dovada până la înscrierea în fals, raportul întocmit de acesta, în calitate de  delegat al instanţei, are valoarea unui înscris autentic, astfel că, apreciind  ca fiind valabilă înstrăinarea terenului de către vânzătorul C.B., proprietar al bunului vândut, convenţia de vânzare cumpărare îndeplinind cerinţele prev. de art. 948 Cod civ, cererea reconvenţională a fost respinsă ca neîntemeiată.

În termen legal, s-a declarat recurs de către pârâţii  J.G. şi J.D., considerând decizia civilă nelegală deoarece, prin introducerea în cauză, de către instanţă,  a celor doi pârâţi, au fost încălcate dispoziţiile art. 47 – 66 Cod pr. civ. şi dispoziţiile art. 82, 109, 112, 129 alin.4, 5 şi 6 Cod pr. civ., încălcându-se principiul disponibilităţii procesului civil, situaţie în care pârâţii nu au calitate procesuală pasivă, ci numai activă faţă de cererea reconvenţională formulată; instanţa de apel, deşi a ridicat din oficiu excepţia lipsei calităţii procesuale a pârâţilor, nu s-a pronunţat asupra acestei excepţii; greşit s-a considerat de instanţă că pârâţii au invocat în apărare dispoz,. art. 24 din Lg. 18/1991, deoarece în realitate aceştia au devenit proprietarii terenului, potrivit actului de dare în plată încheiat cu CAP C., situaţie în care au fost încălcate dispoz. art. 969 Cod civil, atunci când s-a constatat nevalabilitatea acestui act, art. 977-985 Cod civil, în ceea ce priveşte interpretarea actului de dare în plată, astfel încât instanţa s-a pronunţat asupra a ceea ce nu s-a cerut, respectiv valabilitatea titlului de proprietate al pârâţilor; terenul este folosit de reclamanţi, însă fundaţia este proprietatea pârâţilor, iar reclamanţii nu le permit acestora accesul la respectiva fundaţie.

Criticile formulate sunt întemeiate parţial.

În ceea ce priveşte calitatea procesuală pasivă a celor doi pârâţi, aceasta a fost corect reţinută de instanţă, având în vedere că pârâtul iniţial introdus în cauză,  J.N., la termenul din 6.04.2004, a precizat că fundaţia de casă este proprietatea celor doi pârâţi,  J.G. şi D., care au cumpărat, în anul 1990,  20 ari de la CAP.

Dispoziţiile art. 47 – 66 Cod pr. civ., indicate de recurenţi ca fiind încălcate de instanţă,  nu au incidenţă în totalitate în prezenta speţă. Sunt aplicabile în speţă dispoz. art. 64-66 Cod pr. civ., care se referă la arătarea titularului dreptului, potrivit cărora, pârâtul va putea arăta pe acela în numele căruia deţine lucrul sau exercită dreptul, dacă a fost chemat în judecată de o persoană, care pretinde un drept real asupra lucrului.

Aşa cum s-a precizat mai sus, pârâtul chemat iniţial în judecată a indicat pe adevăraţii proprietari ai fundaţiei, situaţie în care instanţa a dispus introducerea în cauză a celor doi pârâţi, fără ca reclamanţii să se opună la această dispoziţie a instanţei, situaţie în care nu se poate reţine că a fost încălcat principiul disponibilităţii procesului civil.

La termenul următor s-au prezentat şi cei doi pârâţi, asistaţi de apărător ales, iar prin întâmpinarea formulată au invocat lipsa calităţii procesuale pasive a pârâtului J.N.; în ceea ce priveşte situaţia lor au invocat un drept de proprietate personală asupra suprafeţei de teren în litigiu, or, aceste apărări demonstrează că au fost îndeplinite dispoz. art. 66 Cod pr. civ., potrivit cărora, dacă cel arătat ca titular recunoaşte susţinerile pârâtului şi reclamantul consimte, el va lua locul pârâtului, care va fi scos din judecată.

În ceea ce priveşte dispoziţiile art. 82, 109, 112 Cod pr. civ., trebuie precizat că acestea se referă la cererea de chemare în judecată, la procedura înainte de judecată şi în timpul judecăţii, la conţinutul cererii de chemare în judecată. Cu toate că recurenţii consideră că aceste dispoziţii au fost încălcate, aceştia nu au precizat în ce constă încălcarea acestor norme procedurale.  Din examinarea cererii de chemare în judecată se constată că  dispoziţiile legale pretins a fi fost încălcate au fost respectate întocmai, aceasta fiind formulată corespunzător dispoz. art. 112 Cod pr. civ. şi dispoziţiilor generale de procedură, reprezentate de art. 109 şi 82 Cod pr. civ.

Dispoziţiile art. 129 alin. 4, 5 şi 6 Cod pr. civ., indicate, de asemenea de recurenţi, ca fiind încălcate de instanţă, consacră principiul rolului activ al judecătorului în procesul civil, iar aliniatele respective au în vedere tocmai dreptul şi obligaţia judecătorului de a cere părţilor să prezinte explicaţii, oral sau în scris, precum şi să pună în dezbaterea lor orice împrejurări de fapt sau de drept, chiar dacă nu sunt menţionate în cerere sau în întâmpinare, or, în cauză, s-a procedat potrivit acestor norme.

Este adevărat că, soluţionând cauza, instanţa a reţinut că pârâţii au invocat în apărare aplicarea dispoz. art. 24 din Lg. 18/1991, text de lege care nu îşi găseşte aplicarea în speţa de faţă.

Verificând întâmpinarea depusă de pârâţi, se constată că aceştia, în apărare, au invocat existenţa unui drept personal de proprietate asupra suprafeţei de teren în litigiu, cumpărată în anul 1990, prin act de dare în plată, de la CAP C., dar şi aplicarea dispoz. art. 24 din Lg. 18/1991.

Instanţa de apel a reţinut corect că aceste dispoziţii legale nu sunt aplicabile în speţa de faţă, dar, făcând o analiză a actului de proprietate prezentat de pârâţi, a concluzionat că, nefiind construită locuinţa în termenul de 2 ani, prevăzut în actul de dare în plată, pârâţii au pierdut dreptul de proprietate asupra terenului. Această constatare a fost efectuată de instanţă, din oficiu, fără să se fi solicitat de către reclamanţi, considerându-se că respectiva clauză contractuală constituie o condiţie rezolutorie, care, prin neîndeplinirea ei, a dus implicit la desfiinţarea retroactivă a actului.

S-a sesizat de către instanţă că, în cauză, se opun două drepturi de proprietate şi tocmai de aceea s-a făcut analiza în contradictoriu a existenţei acestor drepturi, având în vedere că fundaţia este proprietatea pârâţilor şi că aceştia au recunoscut că reclamanţii se află în posesia terenului.

Sub acest aspect, criticile formulate de către pârâţi sunt întemeiate, pornind de la dispoziţiile art. 969 Cod civil privind valabilitatea convenţiilor între părţile contractante şi 977-985 Cod civil privind interpretarea convenţiilor.

Soluţia a fost pronunţată plecându-se de la interpretarea clauzei de la pct. 5 din actul de dare în plată, încheiat la 4.05.1990, între CAP C. şi pârâţi, pentru 1000mp, în care se consemna că, în cazul în care cumpărătorul nu construieşte locuinţa în termen de 2 ani, vânzătoarea are dreptul de a anula acest contract şi de a da terenul altei familii de membrii cooperatori.

Instanţa de apel a considerat că această clauză constituie o condiţie rezolutorie, sub forma unui pact comisoriu, prin care părţile prevăd rezoluţia actului în caz de neexecutare a obligaţiei uneia dintre ele, fără a fi nevoie de intervenţia instanţei de judecată.

Este adevărat că părţile pot stipula în mod expres o clauză rezolutorie, înlocuind astfel acţiunea în rezoluţie judiciară printr-o condiţie rezolutorie convenţională. Pactul comisoriu expres se interpretează însă restrictiv, deoarece el derogă de la principiul rolului activ al judecătorului în soluţionarea litigiului.

Clauza la care se face referire nu poate fi interpretată ca un pact comisoriu care să înlăture acţiunea în rezoluţiune judiciară, deoarece, pornind de la interpretarea literală a termenilor folosiţi, respectiv „vânzătoarea are dreptul de a anula acest contract”, în caz de neexecutare a obligaţiei de construire în termen de 2 ani., se constată că s-a prevăzut un drept în favoarea vânzătoarei, pe care aceasta trebuia să îl exercite la împlinirea termenului de 2 ani.

Prin urmare, faţă de modul în care este exprimată această clauză, se prevede existenţa unui drept în favoarea vânzătoarei de a promova o acţiune în rezoluţiune (aceasta este acţiunea corectă şi nu anulare) şi nu se prevede că, în caz de neexecutare, actul se rezoluţionează de drept.

Aşa fiind, dacă părţile prevăd numai că, în caz de neexecutare, contractul va fi desfiinţat ( aşa cum sunt prevederile clauzei în discuţie), există un pact comisoriu de gradul I şi această clauză nu face decât să reproducă regula prevăzută de Codul civil, aşa încât rezoluţia îşi păstrează caracterul judiciar, putând fi pronunţată numai de către instanţă, deci la sesizarea părţii care şi-a executat obligaţia, conform art. 1020-1021 Cod civil.

După intrarea în vigoare a Lg. 18/1991, ca urmare a lichidării CAP-ului, bunurile rămase în urma lichidării au fost preluate de către primării, astfel că acestea se subrogă în drepturile şi obligaţiile fostelor CAP-uri.

Faptul că respectiva clauză contractuală a constituit de fapt o înserare a clauzei rezolutorii prevăzută de Codul civil în toate contractele sinalagmatice, ceea ce şi atrage promovarea unei acţiuni judiciare în rezoluţiune, în temeiul art. 1020-1021 Cod civil, o demonstrează şi autorizaţia de construire nr. 538/13.04.1994, eliberată de Primăria C., deci la 2 ani după încheierea actului de dare în plată. Eliberarea acestei autorizaţii de construire demonstrează că vânzătoarea nu a intenţionat niciodată să promoveze acţiune în rezoluţiunea actului de vânzare-cumpărare.

În atare situaţie, instanţa nu putea constata, din oficiu, că a fost îndeplinită condiţia rezolutorie şi deci actul a fost desfiinţat retroactiv, deoarece, aşa cum rezultă din cele expuse mai sus, se impunea existenţa unei acţiuni în rezoluţiunea actului, condiţia rezolutorie neacţionând de drept.

Faţă de situaţia dată se constată că, în litigiu, sunt drepturile de proprietate ale reclamanţilor şi ale pârâţilor asupra aceleiaşi suprafeţe de teren, or, în cadrul obligaţiei de a face, nu se poate efectua o analiză contradictorie a titlurilor de proprietate pentru a se putea da valabilitate celui mai bine caracterizat, atâta timp cât fiecare dintre părţi îşi contestă dreptul.

Obligaţia constituie un raport juridic civil în temeiul căruia una dintre părţi, numită creditor, este îndreptăţită să pretindă celeilalte părţi, debitorul, săvârşirea unei prestaţii determinate.

Prin urmare, pentru a exista o obligaţie civilă trebuie să fie stabilită existenţa raportului juridic şi existenţa cu certitudine a calităţii de creditor şi debitor în favoarea uneia sau alteia dintre părţi. Or, în cauză, nu se poate stabili cu certitudine calitatea de debitor sau creditor a niciuneia dintre părţi. Obligaţia de a face constă în îndatorirea debitorului unui raport juridic de a săvârşi anumite acte, fapte, lucrări sau servicii. Atât timp cât în cauză nu s-a stabilit în mod concret cine are calitatea de debitor, în speţă, pârâţii invocând propriul drept de proprietate asupra terenului respectiv, situaţie în care au de asemenea calitatea de creditor, nu se poate da curs acţiunii în obligaţie de a face, fără a se fi stabilit, pe calea unei acţiuni în revendicare şi prin compararea titlurilor, existenţa dreptului de proprietate în patrimoniul uneia sau alteia dintre părţi.

Pe de altă parte, chiar dacă s-ar fi constatat că, în cauză, condiţia rezolutorie, în ceea ce priveşte actul de dare în plată prezentat de pârâţi, acţiona de drept, faţă de existenţa autorizaţiei de construcţie şi a actului de dare în plată, norma civilă aplicabilă o constituia dispoziţiile art. 494 Cod civil, privitoare la plantaţiile, construcţiile şi lucrările făcute de către o a treia persoană, cu materialele ei, pe proprietatea altei persoane şi nu dispoziţiile art. 1075 – 1077 Cod civil.

În funcţie de cele expuse, urmează ca, aplicând art. 304, pct. 9 Cod pr. civ. şi art. 312 alin.1 Cod pr. civ, să se admită recursul, modificându-se decizia civilă, în sensul respingerii acţiunii, menţinându-se celelalte dispoziţii ale deciziei civile.

1

Domenii speta

Spete similare