Condiţiile de exerciţiu ale acţiunii civile. Interesul actual.

Una din condiţiile de  exerciţiu ale acţiunii civile este aceea a interesului, definit ca fiind folosul practic, imediat, personal şi direct, urmărit de partea care declanşează procedura judiciară.

Interesul reclamanţilor  nu este justificat din perspectiva  vocaţiei de a accede  la cumpărarea bunului imobil, în ipoteza în care, ca efect al constatării nulităţii contractului de cesiune de drepturi litigioase şi a dispoziţiei de restituire în natură, acesta ar reveni în administrarea unităţii administrativ teritoriale.

Ca element al acţiunii civile, interesul trebuie să fie actual, deci născut.

Art. 42, alin. 1 şi 3 din Legea 10/2001, aşa cum a fost modificat prin Legea 247/2005, prevede că imobilele cu destinaţia de locuinţă care nu sunt supuse restituirii către persoanele îndreptăţite, şi care rămân astfel în administrarea deţinătorilor de la data intrării în vigoare a legii, pot fi înstrăinate în condiţiile legii, chiriaşii având un drept de preemţiune.

Textul de lege arătat nu instituie o obligaţie a unităţii deţinătoare de a proceda la vânzarea unor astfel de imobile, reglementând doar posibilitatea înstrăinării, oportunitatea unei astfel de măsuri rămânând la latitudinea unităţii administrativ teritoriale, astfel că dreptul de a cumpăra cu prioritate este doar unul eventual, virtual, nefiind deci născut la data cererii de chemare în judecată, şi nici ulterior, pe parcursul soluţionării litigiului.

La data de  15  iunie 2006 , reclamanţii T.C., N.V., C.E., S.C.,  B.Ş.,  S.G. şi  N.M. au chemat în judecată pârâţii  Consiliul  Local Craiova, prin  Primar şi pe pârâta Ş.G. pentru ca prin hotărârea ce  se  va pronunţa, să se constate nulitatea  absolută  a dispoziţiei  nr. 18117/22  decembrie  2005  emisă de  Primarul  Municipiului  Craiova şi să se constate  nulitatea  absolută  a contractului  nr. 3238/9 decembrie 2005 autentificat  de BNP G.I., prin care pârâta  Ş.G. a dobândit  prin cesiune  a  drepturilor litigioase  imobilul  teren şi construcţie  din str. Mitropolit  Firmilian  nr. 1 din  Craiov

Reclamanţii consideră că lipsa dovezii dreptului  de proprietate al numitei P.E., precum şi  a  calităţii  de  moştenitor a lui N.P. şi neacceptarea  succesiunii  autoarei  E.  de către gratificatul I. duce  la constatarea  nulităţii  absolute a dispoziţiei nr. 18117/2005.

Fiindu-le încălcat dreptul  de  preemţiune  conferit  de  Legea nr. 10/2001  şi O.U.G. 40/1999, reclamanţii consideră  că şi contractul  nr. 3238/9  decembrie  2005  prin care  Ş.G.  a dobândit  drepturile litigioase este nul absolut.

Interesul reclamanţilor  în promovarea  acţiunii constă  în faptul că  aceştia aveau prioritate la cumpărarea imobilului  deţinut  cu titlu  de  închiriere  de  peste  40  ani  , iar numita  N.P. nu  era îndreptăţită la restituirea  întregului imobil, ci doar a  unei părţi, cotitate  disponibilă care nu poate  fi stabilită  decât de  Primăria Municipiului  Craiova sau altă  instituţie  decât instanţa  de judecată.

La  data de 21  septembrie  2006,  pârâta Ş.G.  a depus  întâmpinare, susţinând că reclamanţii nu justifică interesul legitim  pentru promovarea  acţiunii, dispoziţia  de restituire  nu a fost contestată de nici o persoană îndreptăţită, iar  contractul de cesiune de  drepturi  litigioase autentificat sub nr. 3238/19 decembrie 2005  este legal , dreptul  de proprietate  asupra imobilului în litigiu fiind intabulat  în CF prin  încheierea nr. 23817 din 12 iunie 2006 .

Pe cale reconvenţională, s-a  solicitat evacuarea din spaţiile deţinute  a reclamanţilor T.C,  N.V.,  B.Ş., S.G. şi N.M., întrucât  contractele de  închiriere  ale acestora cu Primăria  Municipiului Craiova  au expirat, iar alte contracte cu noul proprietar nu au fost  încheiate, iar în acest  imobil pârâta intenţionează să locuiască  împreună cu familia  sa  dar convieţuirea  alături de alte persoane este imposibilă. De  asemenea, imobilul necesită  reparaţii urgente  consolidare la structura de rezistenţă,  renovare, lucrări  care nu port fi efectuate  ca urmare a prezenţei reclamanţilor.

Prin sentinţa civilă nr. 2678  din 8 martie 2007,  pronunţată de  Judecătoria  Craiova, în dosarul nr. 728/215/2006 , a fost respinsă  acţiunea  completată.

A fost admisă cererea reconvenţională precizată  la  data de  2 noiembrie 2006 şi s-a dispus  evacuarea din spaţiile locative  din imobilul situat în Craiova str. Mitropolit Firmilian nr. 1 a  reclamanţilor pârâţi .

Au fost obligaţi  reclamanţii  pârâţi către pârâta  reclamantă  Ş.G. la 750 lei  cheltuieli de  judecată.

Pentru a se pronunţa astfel, instanţa a examinat cu prioritate cele două excepţii invocate, conform art. 137 alin. 1 c.p.civ..

S-a reţinut că reclamanţii nu au calitate procesuală activă, întrucât sunt chiriaşi în imobilul restituit în baza Legii 10/2001, fiind terţi faţă de procedura instituită de lege, nefiind nici proprietarii imobilului preluat abuziv şi nici moştenitori ai proprietarului astfel încât nu-şi dovedesc calitatea de  persoane îndreptăţite prin prisma art. 3 şi 4 din Legea 10/2001.

S-a mai reţinut că reclamanţii nu au nici un interes născut şi actual, ci unul eventual şi viitor, ce s-ar naşte doar în situaţia în care imobilul nu s-ar fi restituit pârâtei, ci ar fi rămas în proprietatea statului, pentru ca reclamanţii să poată beneficia de dreptul de preemţiune conferit de lege;  dar şi în această situaţie,  Statul nu poate fi obligat să vândă, în lege nefiind prevăzută în mod imperativ o asemenea obligaţie.

Cererea reconvenţională a fost admisă cu motivarea că reclamanţii nu mai beneficiază de protecţie instituită de  OUG  40/1999 şi de  OUG  8/2004, ei nemaiavând nici un titlu  pentru imobilul din litigiu.

Împotriva acestei sentinţe au declarat apel  reclamanţii pârâţi.

Apelanţii au arată că au calitate procesuală activă în acţiunea vizând anularea dispoziţiei  primarului, privită ca act juridic civil ce face dovada proprietăţii şi are forţa probantă a unui înscris autentic, în acest sens fiind şi practica Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie.

Se mai arată că terţul chiriaş în imobil are un interes juridiceşte ocrotit pentru a invoca nulitatea absolută a dispoziţiei, această posibilitate fiind conferită de însuşi regimul juridic al nulităţii absolute.

Prin decizia nr.536 din 7 noiembrie 2007, pronunţată de Tribunalul Dolj în dosarul nr.728/215/2006, s-au admis apelurile declarate de reclamanţi.

S-a desfiinţat sentinţa  civilă  arătată  şi s-a trimis  cauza spre  rejudecare  la aceeaşi instanţă.

Pentru a decide astfel, Tribunalul Dolj a reţinut că în mod greşit prima instanţă a apreciat că reclamanţii nu justifică un interes în formularea cererii în nulitate absolută, acesta rezidând în posibilitatea de a li se aplica dispoziţiile Legii 114/1996, mai favorabile decât cele conţinute în Legea 10/2001, sub aspectul raporturilor locative.

Considerând că acţiunea principală a fost soluţionată în mod eronat în temeiul excepţiei lipsei de interes, fără a se cerceta fondul, s-a făcut aplicarea dispoziţiilor art. 297, alin.1, Cod pr. civ., cu consecinţa desfiinţării totale a hotărârii, ca urmare a strânsei legături existente între acţiunea introductivă şi cererea reconvenţională, conexiune ce impune soluţionarea lor unitară.

Împotriva acestei decizii, în termen legal, a declarat recurs pârâta Ş.G., criticând-o pentru nelegalitate.

A susţinut în esenţă că soluţia Tribunalului se bazează pe o greşită interpretare a dispoziţiilor cu caracter de protecţie a chiriaşilor, în raport de care este evident că la data formulării acţiunii aceştia nu mai aveau un titlu locativ asupra bunului imobil, şi nici vocaţie la reînnoirea contractului de închiriere.  Totodată, recurenta a arătat că nici invocarea dreptului de preemţiune la cumpărarea imobilului, potrivit art. 42, alin.3, din Legea 10/2001, nu justifică caracterul născut şi actual al interesului chiriaşilor, întrucât  înstrăinarea imobilului către aceştia este opţională, astfel că dreptul lor de a cumpăra este unul eventual şi viitor.

Recursul a fost structurat juridic pe dispoziţiile art. 304, pct.7 şi 9, Cod pr. civ.

Recursul este fondat , şi se va admite, pentru considerentele care succed:

Una  din  condiţiile de exerciţiu ale acţiunii civile este aceea a interesului, definit ca fiind folosul practic, imediat, personal şi direct, urmărit de partea care declanşează procedura judiciară.

În speţă, reclamanţii au solicitat prin acţiunea introductivă constatarea nulităţii absolute a contractului de cesiune de  drepturi litigioase nr. 3238/09.12.2005, şi a dispoziţiei nr. 18117/22.12.2005, emisă de Primarul Mun. Craiova, motivându-şi demersul juridic prin necesitatea valorificării drepturilor lor locative şi a vocaţiei la dobândirea în proprietate a bunului imobil ce a făcut obiectul actelor juridice a căror desfiinţare retroactivă se solicită. Astfel, s-a susţinut că în situaţia în care ar triumfa în acţiunea introductivă formulată, reclamanţii ar redeveni chiriaşi ai statului, ipoteză în care ar avea vocaţie la prelungirea contractului de închiriere până în anul 2009, în baza OUG nr. 8/2004, şi la cumpărare, cu drept de preemţiune, a imobilului, în condiţiile legii 10/2001.

Nici una dintre aceste susţineri nu are incidenţă în cauză.

Se constată că reclamanţii au avut calitatea de chiriaşi in imobilul din Str.Mitropolit Firmilian, nr. 1, Craiova, fiind beneficiarii contractelor de închiriere încheiate în anul 2000, prelungite succesiv, pentru perioade de 1 an, ultima prorogare operând pentru intervalul 11.04.2005-11.04.2006, aşa cum rezultă din actele adiţionale existente la dosarul primei instanţe la filele 37, 41, 46, 51 şi 55.

La data formulării cererii de chemare în judecată -15.06.2006 - termenul contractual expirase, iar locaţiunea încetase de drept, astfel că reclamanţii nu mai justificau un titlu locativ în baza căruia exercitau folosinţa asupra bunului, această împrejurare fiind independentă de persoana locatorului ( statul sau noul proprietar ).

Nu a intervenit nici  tacita relocaţiune, în condiţiile art. 1437, Cod civil, care, de altfel, nici nu a fost invocată de reclamanţi, întrucât locatorul şi-a manifestat în mod neechivoc intenţia de a nu mai prelungi  contractul de închiriere, prin notificarea nr. 66/N/2006 fiind somaţi foştii chiriaşi să elibereze imobilul, iar obligaţia principală a locatarilor, aceea de plată a chiriei, nu a fost niciodată executată.

Este adevărat că anunţarea concediului de către proprietar s-a făcut ulterior expirării termenului contractual, la data de 17.05.2006,  însă această manifestare de voinţă a avut loc anterior promovării cererii de chemare în judecată, astfel că a împiedicat prorogarea contractului iniţial, ce nu mai poate fi opusă locatorului proprietar.

Aceasta înseamnă că la data formulării acţiunii, reclamanţii nu mai aveau calitatea de chiriaşi, ocupaţiunea exercitată asupra imobilului nefiind justificată printr-un titlu locativ.

Potrivit dispoziţiilor Legii 10/2001, chiriaşii reclamanţi au avut drepturi locative, decurgând din prorogarea legală a contractului iniţial de locaţiune, care a intrat în sfera de reglementare a OUG nr. 40/1999,  până la data de 8 aprilie 2004. Ulterior, au beneficiat de dispoziţiile OUG nr. 8/ 11 martie 2004, bunul imobil aflându-se la data intrării în vigoare a acestui act normativ în administrarea statului, ceea ce înseamnă că ar fi avut vocaţie la prelungirea contractului de închiriere până la data de  8 aprilie 2009, opozabilă şi proprietarului  ce s-a  subrogat în drepturile statului, potrivit art. 14 din legea 10/2001.

Însă, ca orice beneficiu conferit de lege, norma de protecţie edictată în favoarea chiriaşilor, constituie o posibilitate legală, şi nu o obligaţie, partea în favoarea căreia operează putând alege să o valorifice sau  să renunţe la aplicarea sa. Or, prin  încheierea contractului de închiriere pentru o perioadă de timp mai redusă, respectiv, pentru 1 an, derogatorie sub aspectul duratei legale, chiriaşii au înţeles să renunţe la beneficiul instituit de acest act normativ, şi în consecinţă, nu mai pot solicita prelungirea  potrivit dispoziţiilor speciale, până în aprilie 2009, ci, eventual, doar în condiţiile dreptului comun, respectiv prin acordul părţilor, care în speţă nu s-a realizat.

Această concluzie decurge şi din interpretarea prin analogie cu norma înscrisă în art. 14, din OUG nr. 40/1999, aşa cum a fost modificată prin Legea 241/2001, potrivit căreia la expirarea termenului de închiriere stabilit conform prezentei ordonanţe de urgenţă, chiriaşul are dreptul la reînnoirea contractului, pentru aceeaşi perioadă, dacă părţile nu modifică prin acord expres durata închirierii.

OUG nr. 40/1999 nu prevede numărul total al prelungirilor contractuale, însă spiritul legii, în acord cu prevederile art.1 din Protocolul 1 al Convenţiei europene a drepturilor omului, ratificată de România prin Legea 30/1994, şi cu dispoziţiile constituţionale din art. 44, impune ca acesta să fie rezonabil, numai astfel putând fi respectat criteriul proporţionalităţii dintre dreptul chiriaşului la protecţie socială, şi dreptul proprietarului de a beneficia de folosinţa bunului său.

În acest context, dispoziţiile art. 14, alin.2 din OUG nr. 40/1999 care prevăd limitativ două situaţii în care proprietarul poate refuza reînnoirea contractului, din motive independente de atitudinea culpabilă a chiriaşului, şi anume, vânzarea locuinţei şi necesitatea folosirii acesteia ca spaţiu locativ propriu, reprezintă o limitare excesivă a dispoziţiei, ca atribut al dreptului de proprietate, care este aplicabilă doar la prima reînnoire a contractului, ulterior prelungirea putând opera doar prin acordul liber al părţilor, în condiţiile dreptului comun.

Această concluzie este în deplină concordanţă cu practica CEDO, obligatorie pentru instanţele naţionale, în cadrul căreia s-a arătat în mod constant că recunoaşterea dreptului de proprietate asupra unor bunuri preluate anterior de stat, urmată de adoptarea unor măsuri cu caracter dilatoriu şi de o inacţiune pe plan legislativ, echivalează cu lipsirea reclamantului de posibilitatea de a-şi valorifica dreptul recunoscut, şi conduce la încălcarea dispoziţiilor art.1 din Protocolul adiţional nr.1 la Convenţia europeană a drepturilor omului, care reglementează dreptul oricărei persoane de a se bucura de bunurile sale, dublat de obligaţia statului de a lua toate măsurile necesare pentru garantarea exerciţiului acestui drept( cauza Broniowski contra Poloniei, hotărârea din  22 iunie 2004 )

Pe de altă parte, dreptul chiriaşilor la reînnoire, chiar dacă ar fi existat, putea fi valorificat doar la iniţiativa acestora, înainte de expirarea termenului contractual, or o astfel de manifestarea de voinţă nu a avut loc, nici expres, prin notificarea proprietarului, nici implicit, eventual prin plata chiriei aferente în continuare.

Dimpotrivă, chiar în lipsa unei solicitări din partea chiriaşilor, proprietarul i-a înştiinţat prin notificarea nr. 66/N/17.05.2006 că nu înţelege să continue locaţiunea şi că doreşte eliberarea spaţiului locativ ocupat de reclamanţi.

În acelaşi sens este şi jurisprudenţa CEDO, exprimată în cuprinsul considerentelor hotărârilor de condamnare a României, pronunţate în cauzele Radovici şi Stănescu contra României, Robitu contra României,  Spanoche contra României, Popescu şi Toader contra României,  prin care s-a statuat că, deşi prelungirea contractelor de închiriere în baza OUG nr. 40/1999 urmăreşte un scop de interes general, şi anume protejarea chiriaşilor într-o situaţie cauzată de penuria de locuinţe ieftine, iar din această perspectivă este justificată limitarea dreptului de proprietate reglementat de art. 1 din Protocolul nr. 1, totuşi sancţionarea proprietarilor prin impunerea obligaţiei dificile de a păstra chiriaşii în imobil, timp de peste 8 ani, fără nicio posibilitate concretă şi reală de a încasa chiria, face să apese asupra lor o sarcină specială şi exorbitantă, de natură să rupă justul echilibru dintre interesele aflate în joc, cel general, şi cel al proprietarului, de a se bucura de bunurile care îi aparţin, şi atrage astfel încălcarea art.1 din Protocolul nr.1 din Convenţie.

În acest context, cererea reclamanţilor din precizarea la acţiune, privind obligarea pârâtei la prelungirea contractului de închiriere este nefondată, întrucât nu mai au dreptul la reînnoire, şi corelativ, cererea reconvenţională având ca obiect evacuarea chiriaşilor reclamanţi pentru inexistenţa unui titlu locativ este întemeiată, pentru motivele mai sus expuse.

Interesul reclamanţilor nu este justificat  din perspectiva  vocaţiei de a accede  la cumpărarea bunului imobil, în ipoteza în care, ca efect al constatării nulităţii contractului de cesiune de drepturi litigioase şi a dispoziţiei de restituire în natură, acesta ar reveni în administrarea unităţii administrativ teritoriale.

Ca element al acţiunii civile, interesul trebuie să fie actual, deci născut.

Art. 42, alin. 1 şi 3 din Legea 10/2001, aşa cum a fost modificat prin Legea 247/2005, prevede că imobilele cu destinaţia de locuinţă care nu sunt supuse restituirii către persoanele îndreptăţite, şi care rămân astfel în administrarea deţinătorilor de la data intrării în vigoare a legii, pot fi înstrăinate în condiţiile legii, chiriaşii având un drept de preemţiune.

Textul de lege arătat nu instituie o obligaţie a unităţii deţinătoare de a proceda la vânzarea unor astfel de imobile, reglementând doar posibilitatea înstrăinării, oportunitatea unei astfel de măsuri rămânând la latitudinea unităţii administrativ teritoriale, astfel că dreptul de a cumpăra cu prioritate este doar unul eventual, virtual, nefiind deci născut la data cererii de chemare în judecată, şi nici ulterior, pe parcursul soluţionării litigiului.

În egală măsură, este de reţinut că, deşi în  perioada în care au avut calitatea de chiriaşi, reclamanţii  puteau să-şi valorifice această posibilitate legală, atât în temeiul Legii 112/1995, cât şi ulterior, până la data restituirii în natură a imobilului potrivit Legii 10/2001, nu s-a formulat nici o solicitare în acest sens, nefiind depusă la dosarul cauzei vreo cerere de cumpărare a imobilului.

În aceste condiţii,  argumentaţia instanţei de apel este greşită, neexistând un interes actual al reclamanţilor în formularea acţiunii introductive, aşa cum corect a apreciat prima instanţă, respingând capătul de cerere principal în constatarea nulităţii absolute în temeiul acestei excepţii peremptorii, ce a împiedicat antamarea fondului, în condiţiile art. 137, Cod pr. civ.

Apreciind că sunt fondate criticile aduse de recurenta pârâtă, Curtea reţine că soluţia instanţei de apel a fost dată cu aplicarea greşită a legii, respectiv a prevederilor OUG nr. 40/1999 şi a Legii 10/2001 republicată, aspect ce determină aplicarea dispoziţiilor art. 304, pct.9, Cod pr. civ.

În temeiul acestora, coroborate cu art. 312, Cod pr. civ., se va admite recursul, se va modifica decizia Tribunalului, în sensul respingerii apelului, cu consecinţa menţinerii dispoziţiilor sentinţei civile pronunţată de Judecătorie.

7

Domenii speta

Spete similare