Contract de vânzare-cumparare. Incalcarea interdictiei de instrainare a imobilului dobândit in conditiile art. 9 din Legea nr. 112/1995. Nulitatea actului juridic civil.

Interdictia de instrainare instituita de art. 9 din Legea nr. 112/1995 reprezinta o limitare a dreptului de proprietate prin suspendarea temporara a atributului dispozitiei, inteles in sensul ”instrainarii”, al transmiterii dreptului de proprietate cu toate cele trei componente care il configureaza si a fost instituita in scopul obstructionarii operatiunilor speculative cu locuintele dobândite la preturi mai avantajoase decât acelea practicate pe piata libera si in ideea de protectie sociala a chiriasilor. Incalcarea acestei interdictii este sanctionata cu nulitatea absoluta a operatiunii juridice.

Prin actiunea inregistrata la 25.10.2004 reclamantii S.I. si S.T. au chemat in judecata pe pârâtii G.V., T.A. si R.A.E.D.P.P. Constanta pentru ca prin hotarâre judecatoreasca sa se constate nulitatea absoluta a contractului de vânzare-cumparare cu clauza de habitatie viagera autentificat sub nr.1336/17.09.2004 la B.N.P. S.D.

In motivarea actiunii s-a aratat ca reclamantii locuiesc in acelasi imobil cu pârâta G.V. unde detin, in calitate de mostenitori testamentari, o camera cu o suprafata de 30,85 mp si o anexa. In scopul completarii proprietatii lor au incheiat cu pârâta antecontractul de vânzare-cumparare autentificat sub nr.814/26.04.2004 la B.N.P. J.B. prin care au convenit asupra vânzarii locuintei detinuta de aceasta in Constanta, str. J. nr.16 in schimbul unui pret definitiv de 20.000 lei, precum si asupra datei perfectarii vânzarii, respectiv 05.11.2006, când inceta interdictia legala de instrainare instituita prin dispozitiile art.9 alin.8 din Legea nr.112/1995 - act normativ in temeiul caruia vânzatoarea a dobândit proprietatea imobilului instrainat.

Incalcând prevederile art.968 din Codul civil, promitenta vânzatoare a revândut imobilul catre pârâtul T.A., prin contractul de vânzare-cumparare a carui nulitate se invoca prin actiune, in schimbul unui pret - platit si incasat - de 55.800 lei.

Au sustinut reclamantii ca actul de instrainare incheiat de pârâti este lovit de nulitate absoluta pentru frauda la lege - nesocotirea prevederilor art.9 alin.8 din Legea nr.112/1995 - si cauza ilicita - scopul urmarit de vânzatoare fiind speculativ, respectiv obtinerea unui pret mult superior celui platit la achizitionarea locuintei.

Pârâtul T.A. a solicitat prin intâmpinare respingerea actiunii ca nefondata si a sustinut ca actul de vanzare cumparare atacat de reclamanti nu contravine dispozitiilor Legii nr.112/1995 pentru ca dreptul de proprietate asupra imobilului vândut s-a transmis sub conditia suspensiva a implinirii termenului de 10 ani de la data dobândirii de catre vânzatoare a dreptului instrainat sau la data anularii/abrogarii interdictiei de instrainare, iar aceasta si-a rezervat dreptul de habitatie viagera.

A mai aratat pârâtul ca nu a cunoscut existenta antecontractului de vânzare-cumparare incheiat de autoarea sa cu reclamantii si ca, oricum, acesta nu constituie un motiv de nulitate a titlului sau de proprietate pentru ca are semnificatia unei revocari unilaterale a conventiei anterioare, intemeiata ea insasi pe un scop imoral, respectiv obtinerea de catre cumparatori a unui pret de cumparare mai mic, prin specularea relatiilor de concubinaj existente intre promitenta - vânzatoare si tatal, respectiv socrul reclamantilor.

R.A.E.D.P.P. Constanta a invocat prin intâmpinare exceptia lipsei calitatii procesuale pasive cu motivarea ca nu a avut calitatea de parte in contractul a carui nulitate absoluta se invoca in speta.

Prin sentinta civila nr.3440/04.04.2005 Judecatoria Constanta a respins actiunea formulata in contradictoriu cu R.A.E.D.P.P. Constanta ca fiind introdusa impotriva unei persoane fara calitate, a admis actiunea formulata in contradictoriu cu pârâtii G.V. si T.A., a constatat nulitatea absoluta a contractului de vânzare cumparare cu clauza de habitatie viagera autentificat sub nr.1336/17.09.2004 la B.N.P. S.D. si a obligat reclamantii la 300 lei cheltuieli de judecata catre R.A.E.D.P.P. Constanta, iar pe pârâtii persoane fizice la 508,8 lei cheltuieli de judecata catre reclamanti.

Pentru a hotarî in acest sens prima instanta a retinut ca imobilul situat in Constanta, str. J. nr.6 a fost dobândit de pârâta G.V. in temeiul Legii 112/1995, iar in conformitate cu dispozitiile art.9 alin.7 din acest act normativ, nu putea fi instrainat timp de 10 ani de la data cumpararii. 

Nesocotind prevederile legale mentionate, pârâta a instrainat locuinta catre T.A., desi anterior isi asumase obligatia vânzarii ei catre reclamanti, in schimbul unui pret de 20.000 lei, ce a fost achitat la data incheierii antecontractului de vânzare-cumparare.

Împotriva acestei sentinte a declarat apel pârâtul T.A. si a criticat-o pentru nelegalitate si netemeinicie.

Prin decizia civila nr.387/25.05.2006 Tribunalul Constanta a respins ca nefondat apelul si a obligat apelantul sa plateasca intimatilor reclamanti si intimatei pârâte R.A.E.D.P.P. Constanta cheltuieli de judecata. 

A retinut instanta de apel ca actul de vânzare-cumparare încheiat de apelantul pârât cu autoarea sa pentru imobilul din Constanta, str. J. nr.16 este lovit de nulitatea absoluta prevazuta de art.11 din Legea nr.112/1995, ca urmare a încalcarii interdictiei temporare de înstrainare instituita în mod imperativ de art.9 alin.7 din acelasi act normativ.

Astfel, transmiterea dreptului de proprietate sub conditia suspensiva a implinirii termenului de 10 ani nu poate opera deoarece aceasta posibilitate, ca instrument juridic, nu este reglementata de Codul civil român.

Impotriva acestei decizii a declarat recurs apelantul pârât T.A. si a criticat-o pentru nelegalitate aratând ca instanta a calificat gresit natura actului juridic dedus judecatii si a facut o gresita aplicare a prevederilor Legii nr.112/1995.

A sustinut recurentul ca actul a carui valabilitate a fost dedusa judecatii nu este un contract de instrainare pur si simplu, ci un act juridic complex, în care raportul juridic obligational este afectat de modalitati si ca nici o dispozitie a legii nu instituie imposibilitatea afectarii aceleiasi obligatii atât de conditie, cât si de termenul suspensiv, cum în mod eronat a retinut instanta de apel.

Analizând legalitatea hotarârii atacate în raport cu criticile formulate instanta retine urmatoarele:

În conformitate cu prevederile art.9 alin.8 din Legea nr.112/1995, titularii contractelor de închiriere ai apartamentelor ce nu se restituie în natura fostilor proprietari sau mostenitorilor acestora, care au optat si le-au dobândit în conditiile textului de lege mentionat, devenind proprietarii lor, nu pot sa le înstraineze timp de 10 ani de la data cumpararii, indiferent daca au fost cumparate în rate sau cu plata integrala a pretului.

Interdictia de înstrainare instituita de text reprezinta o limitare a dreptului de proprietate prin suspendarea temporara a atributului dispozitiei, înteles în sensul "înstrainarii", al transmiterii dreptului de proprietate cu toate cele trei componente care îl configureaza si a fost instituita în scopul obstructionarii operatiunilor speculative cu locuintele dobândite la preturi mai avantajoase decât acelea practicate pe piata libera si în ideea protectiei sociale a chiriasilor.

În speta, contractul a carui nulitate se invoca nesocoteste norma imperativa cu caracter prohibitiv analizata anterior pentru ca a avut ca efect transmiterea dreptului de proprietate asupra unui apartament dobândit de vânzatoare in temeiul Legii nr.112/1995, deci sustras prerogativei beneficiarului legii de protectie sociala de a dispune de el prin acte cu titlu oneros.

Ca aceasta conventie a avut ca obiect transferul dreptului de proprietate asupra imobilului si ca scopul urmarit de vânzatoare a fost unul speculativ rezulta cu certitudine din continutul clauzelor contractuale si din succesiunea operatiunilor juridice incheiate de proprietarul, fost chirias, cu privire la locuinta pe care a dobândit-o în conditiile legii speciale.

Astfel, potrivit acordului de vointa al partilor, prin contract s-a "vândut" imobilul situat în Constanta, str. J. nr.16 si s-a prevazut ca "transmiterea dreptului de proprietate se face sub conditie suspensiva", respectiv la împlinirea termenului de 10 ani de la data dobândirii de catre vânzatoare a dreptului de proprietate sau anularea interdictiei prevazuta de Legea nr.112/1995.

Afectarea contractului atât de modalitatea termenului, cât si de aceea a conditiei suspensive nu acopera nulitatea atrasa de nerespectarea normei prohibitive prevazuta de art.9 alin.8 din Legea nr.112/1995 pentru ca termenul suspensiv nu amâna transferul dreptului de proprietate, ci doar începutul exercitarii acestui drept si al obligatiei corelative, iar conditia suspensiva presupune încheierea valabila a contractului, ori din conventia cauzei rezulta fara indoiala ca intentia reala a partilor a fost aceea de a eluda interdictia de înstrainare impusa de lege; concluzia rezulta din faptul achitarii pretului vânzarii, cât si din transmiterea posesiunii imobilului si, mai ales, din clauza prin care recurentului cumparator i se recunoaste dreptul de a instraina imobilului catre un tert, fie în nume propriu, fie ca mandatar al vânzatoarei.

Pe de alta parte, caracterul de operatiune speculativa al acestei vânzari este confirmat si de imprejurarea ca anterior, mai exact în urma cu 5 luni, vânzatoarea incheiase un antecontract de vânzare-cumparare pentru acelasi imobil, cu intimatii reclamanti, si încasase de la acestia pretul "final si irevocabil" al vânzarii, în suma de 20.000 lei.

Imprejurarea ca recurentul cumparator nu a cunoscut existenta acestei prime conventii la momentul încheierii contractului sau de vânzare-cumparare nu prezinta relevanta în aprecierea valabilitatii lui deoarece nulitatea intervine pentru nerespectarea unei dispozitii prohibitive, de stricta interpretare care, desi nu echivaleaza cu scoaterea temporara a imobilelor cumparate în baza Legii nr.112/1995 din circuitul civil, restrânge dreptul de proprietate al titularilor lor prin îngradirea exercitiului dispozitiei juridice, iar aceasta limitare a fost nesocotita în speta.

Referitor la drepturile recurentului cumparator se retine, totusi, ca în calitate de mostenitor testamentar al succesiunii vânzatoarei G.V., acesta a dobândit proprietatea imobilului ce-i fusese înstrainat si ca, în aceasta calitate, este tinut la indeplinirea obligatiilor asumate de autoarea sa prin conventiile pe care le-a încheiat cu privire la acest bun.

Considerentele ce preced conduc la concluzia ca instanta de fond si cea de apel au interpretat corect natura actului juridic dedus judecatii si au facut o corecta aplicare a prevederilor Legii nr. 112/1995 astfel ca, în temeiul art.312 alin.1 C.pr.civ., recursul va fi respins ca nefondat.

Domenii speta

Spete similare