Legea nr. 10/2001. Teren dobândit prin contract de vânzare-cumparare in conditiile Deciziei nr. 25/1905 a Primariei Constanta, in zona Plajei Mamaia. Rezolutiunea contractului pentru neexecutarea obligatiei de a construi. Lipsa calitatii de persoana ...

Contractele de vânzare-cumparare incheiate in perioada 1936-1940, având ca obiect terenuri situate in zona Plajei Mamaia cuprind un pact comisoriu de gradul IV, neexecutarea obligatiilor cumparatorului de a construi intr-un termen de 6 ani fiind sanctionata cu rezolutiunea actului civil. Decizia nr. 22043/1958 a Primariei Constanta nu constituie un act abuziv de nationalizare, ci manifestarea de vointa a vânzatorului de a da eficienta pactului comisoriu inserat in act, imprejurare in care fostul proprietar – cumparator al terenului nu are calitate de persoana indreptatita in sensul Legii nr. 10/2001.

Prin cererea înregistrata pe rolul Tribunalului Constanta sub nr. 2080/2005, reclamanta D.A.D. a investit instanta, în contradictoriu cu pârâtul Municipiul Constanta, prin Primar, cu actiunea civila având ca obiect anularea Dispozitiei nr. 2393 din 11 iulie 2005, emisa de Primarul Municipiului Constanta si obligarea pârâtei sa restituie în natura imobilul teren în suprafata de 456 m.p., situat în Constanta, Statiunea Mamaia, lot 1, careu 5.

Prin sentinta civila nr. 1282, pronuntata la data de 14 iunie 2006, în dosarul nr. 2080/2005, Tribunalul Constanta a admis contestatia reclamantei si a anulat dispozitia nr. 2393 din 11 iulie 2005, emisa de Primarul Municipiului Constanta.

A fost obligat pârâtul sa restituie în natura reclamantei terenul în suprafata de 456 m.p. situat în Constanta, Statiunea Mamaia, lot 1, careu 5.

Pentru a pronunta aceasta solutie, prima instanta a retinut, în esenta, ca în cauza nu sunt îndeplinite conditiile legale pentru a opera rezolutiunea contractului de vânzare-cumparare încheiat în anul 1936 de autorul reclamantei cu privire la terenul situat în Statiunea Mamaia, în suprafata de 456 m.p., cumparatorul terenului fiind împiedicat de cauze de forta  majora – al doilea razboi mondial si instaurarea regimului comunist – sa construiasca pe acest teren în termenul contractual de sase ani.

Împotriva acestei sentinte, în termen legal, a declarat apel Primarul Municipiului Constanta, criticând-o pentru nelegalitate si netemeinicie sub urmatoarele aspecte:

1. În mod eronat instanta de fond a calificat Decizia nr. 22043/1954 ca fiind titlul statului, în realitate aceasta reprezinta doar o manifestare a dreptului recunoscut vânzatorului de a cere rezolutiunea contractului de vânzare-cumparare, urmare a aplicarii pactului comisoriu, consecinta a neexecutarii obligatiei cumparatorului de a construi pe acest teren.

Terenul s-a reîntors de drept în patrimoniul municipalitatii, urmare a intervenirii rezolutiunii contractului de vânzare-cumparare, iar nu ca urmare a deciziei din anul 1954.

2. În mod eronat Tribunalul Constanta a retinut ca neexecutarea obligatiei cumparatorului de a construi într-un interval de sase ani pe acest teren nu este culpabila, ci se datoreaza unui fapt de forta majora – izbucnirea razboiului, în realitate nici înainte si nici dupa razboi nu s-a facut dovada ca ar fi fost solicitata eliberarea autorizatiei de constructie si aceasta a fost refuzata motivat de faptul ca era interzisa construirea de locuinte în zona litoralului.

3. Instanta de fond nu a retinut ca partile, în contractul de vânzare-cumparare, nu au facut distinctie între cauzele culpabile si cauzele fortuite ce ar fi putut împieta asupra obligatiilor contractuale, rezolutiunea operând de drept si neconditionat de îndata ce a expirat termenul pentru executarea obligatiei fara a fi necesara interventia instantei de judecata.

Prin întâmpinare, intimata reclamanta a solicitat respingerea apelului ca nefondat si mentinerea hotarârii instantei de fond ca temeinica si legala.

Analizând legalitatea hotarârii apelate, în raport de criticile apelantului pârât, se constata ca apelul este fondat pentru urmatoarele considerente :

1. Reclamanta D.A.D. a dedus judecatii încalcarea dreptului sau de proprietate asupra unui teren în suprafata de 456 m.p. situat în Statiunea Mamaia, Careul 5, lotul 1 din planul parcelar al Municipiului Constanta, solicitând recunoasterea si respectarea acestui drept.

Reclamanta s-a legitimat ca succesor al defunctului N.C., care prin actul de vânzare-cumparare încheiat în anul 1936 cu Primaria Municipiului Constanta a dobândit dreptul de proprietate asupra terenului în litigiu (filele 38-43 dosar nr. 2080/2005 al Tribunalului Constanta).

Actul de vânzare-cumparare din 1936 a fost încheiat de autorul reclamantei, în calitate de cumparator si Primaria Constanta, în calitate de vânzator, în conditiile generale de vânzare-cumparare stabilite prin Decizia nr. 25/1905 a Consiliului Comunal al Primariei Constanta, aprobata prin Decretul nr. 76/1906, în care se stipula ca terenurile situate în Zona Plajei din Statiunea Mamaia se vor vinde cu conditia expresa ca dobânditorii sa construiasca o casa de locuit sau o vila în termen de patru ani, prelungit de sase ani si sa contribuie cu 25% la toate cheltuielile edilitare. Conditiile generale de vânzare prevazute în Decizia nr. 25/1905, contin o clauza conform careia nerespectarea vreunei obligatii asumate de cumparator prin acest act atrage rezilierea de plin drept a contractului de vânzare-cumparare fara nici o alta formalitate sau punere în întârziere, clauza ce constituie un pact comisoriu de gradul IV, desfiintarea conventiei realizându-se de drept, fara interventia instantei de judecata.

Desi reclamanta nu a depus la dosar copia contractului de vânzare-cumparare încheiat de autorul sau cu Primaria Constanta, din adresa nr. 29877/1936  emisa de Primaria Municipiului Constanta – Sectia Bunurilor, rezulta ca autorul reclamantei a dobândit dreptul de proprietate asupra terenului în suprafata de 456 m.p., reprezentând lotul nr. 1 din careul 5 din Parcela Mamaia în aceleasi conditii, vânzatorul aducând la cunostinta cumparatorului ca « terenul se vinde cu obligatia, pentru cumparator, de a construit în conditiile fixate de Primarie, în termen de patru ani, astfel ca la expirarea termenului de plata a pretului si aceasta obligatie de a construi sa fie împlinita. » (fila 38 dosar nr. 2080/2005 al Tribunalului Constanta).

Nerespectarea acestei obligatii era sanctionata cu rezolutiunea vânzarii, fara judecata sau punerea în întârziere.

Pactul comisoriu inserat în contractul de vânzare-cumparare încheiat în anul 1936 de autorul reclamantului, care contine clauza potrivit careia vânzarea se desfiinteaza « fara somatie, judecata si fara nici un drept de despagubire pentru cumparator », în cazul în care partea nu îsi îndeplineste obligatia de a construi în termen de patru ani (ulterior sase ani) este, dupa termenii folositi, un pact comisoriu de gradul IV, care are drept efect desfiintarea neconditionata a contractului de îndata ce a fost expirat termenul de executare, fara ca obligatia sa fi fost adusa la îndeplinire.

În prezenta unui asemenea pact, rolul instantei de judecata sub aspectul aplicarii sanctiunii rezolutiunii, este înlaturat în totalitate. Rezolutiunea opereaza de drept, fara a fi necesara interventia instantei, sanctiunea desfiintarii contractului fiind efectul direct al neexecutarii obligatiei debitorului.

De aceea, se retine ca nu era necesara interventia instantei pentru a pronunta rezolutiunea contractului, pentru ca, prin vointa partilor, s-a renuntat cu anticipatie la caracterul judiciar al rezolutiunii, iar în masura în care ar fi sesizata, instanta nu poate aprecia asupra oportunitatii pronuntarii rezolutiunii, ci doar va constata ca rezolutiunea contractului a avut loc de plin drept.

În privinta momentului în care are loc desfiintarea contractului în cuprinsul caruia a fost inserat un pact comisoriu expres de  grad IV, aceasta nu se produce numai ca efect al unei împrejurari obiective – neexecutarea obligatiilor unei parti – dar si ca efect al manifestarii vointei creditorului de a face efectiva aceasta sanctiune.

Manifestarea de vointa a creditorului, de a face efectiva sanctiunea rezolutiunii, a fost exprimata în 1958, prin Decizia nr. 22043.

Aceasta decizie nu constituie în sine un act abuziv de nationalizare si de dobândire a proprietatii asupra terenurilor de catre stat, cum gresit sustine  reclamanta, ci reprezinta doar manifestarea de vointa a creditoarei Primaria Constanta de a da eficienta pactului comisoriu si de a prelua efectiv în posesia sa terenul în litigiu, întrucât în urma rezolutiunii de plin drept a contractului de vânzare-cumparare, terenul a reintrat în patrimoniul vânzatoarei.

Este adevarat ca Decizia nr. 22043/1958 nu face referire expresa si nu identifica parcela de teren ce a format obiectul contractului de vânzare-cumparare încheiat cu N.C., dar identificarea acestuia este lesne de facut, pentru ca din actele depuse rezulta ca parcela vânduta autorului contestatoarei face parte din suprafata de teren cuprinsa între Sutghiol si Marea Neagra, cedata de Ministerul Domeniilor comunei Constanta în 1905.

2. Pâna la momentul emiterii Deciziei nr. 22043/1958, prin care creditoarea si-a manifestat expres si neîndoielnic vointa de a da eficienta pactului comisoriu, debitorul putea executa în mod valabil obligatia, ori putea face dovada ca, desi a încercat sa îsi execute obligatia, a fost împiedicat de creditor, ori de o cauza de forta majora.

Se retine ca actul de vânzare-cumparare care consemneaza obligatia de a construi, a fost încheiat în anul 1936, iar România a intrat în razboi în anul 1941, perioada în care nu s-a dovedit ca proprietarul ar fi facut vreun demers pentru obtinerea autorizatiilor necesare edificarii unei constructii.

În anul 1941, în considerarea calitatii autorului reclamantei, de colonel în armana româna, Primaria Constanta a aprobat, prin Decizia nr. 23.119/1940 prelungirea termenului de constructie pe lotul nr. 1 din careul 5 de pe plaja Mamaia pâna la 01 septembrie 1943 (fila 39).

Ulterior, dupa terminarea razboiului, prin Deciziunea nr. 15493 din 21.11.1945, Primaria Constanta a aprobat prelungirea termenului de constructie pe locurile de casa de pe plaja Mamaia, pâna la 1 decembrie 1947 (fila 25 dosar nr. 2080 al Tribunalului Constanta).

Daca pentru perioada razboiului (1941-1945) se retine ca neexecutarea constructiei nu este culpabila, proprietarul terenului fiind împiedicat de un caz de forta majora sa îsi îndeplineasca obligatiile asumate prin contract, aceasta cauza de înlaturare a raspunderii pentru neexecutarea obligatiei de a construi nu mai subzista în perioada urmatoare, pâna la aparitia Deciziei nr. 22043/1958, prin care vânzatorul si-a manifestat vointa de a da eficienta pactului comisoriu de gradul IV.

Se retine ca prin Deciziunea nr. 15493 din 21 noiembrie 1945, autoritatile locale, recunoscând existenta, în timpul razboiului a unei crize de materiale de constructie, a lucratorilor specializati în constructia de case, cât si împrejurarea ca este necesara o dezvoltare a constructiei de locuinte, au aprobat prelungirea termenului de construire pe locurile de pe plaja Mamaia, cu începere de la data acestei decizii si pâna la 01 decembrie 1947 si nu au impus interdictii speciale de construire pentru beneficiarii terenurilor dobândite în conditiile mai sus mentionate.

Legea nr. 4215 din 10 decembrie 1938 pentru crearea zonelor militare si pentru masurile necesare apararii tarii fusese adoptata ulterior încheierii contractului de vânzare-cumparare din anul 1936, iar cumparatorii, anterior intrarii în vigoare a acestei legi, timp de doi ani, nu au facut nici un demers pentru a construi pe acest teren.

De altfel, chiar dupa adoptarea Legii nr. 4215 din 10 decembrie 1938 pentru crearea zonelor militare si pentru masurile necesare apararii tarii nu s-a interzis total si în mod absolut edificarea unor constructii în zona Dobrogei, în art. 13 din lege prevazându-se obligatia ca « orice lucrare, constructie, plantatie pe care un particular ar avea sa o faca pe terenul cazând într-o zona militara, trebuie sa fie în prealabil aprobata de Ministerul Apararii Nationale si Ministerul Aerului si Marinei, care pot impune ca executarea sa se faca astfel ca ea sa corespunda cerintelor apararii nationale ».

Ori, în cauza, se retine ca reclamanta nu a facut dovada ca autorul ei a fost împiedicat sa construiasca o casa pe terenul cumparat sau ca, în urma demersurilor efectuate pentru eliberarea autorizatiei de constructie, i s-au respins cererile de catre cele doua ministere implicate în realizarea masurilor necesare apararii tarii.

De altfel, chiar recurenta, prin motivele de recurs, arata ca edificarea locuintei nu s-a realizat, întrucât era o perioada tensionata, exista riscul ca dupa construire sa fie nationalizata cladirea si folosita de trupele sovietice de ocupatie care stationau în zona Dobrogea.

Împrejurarea ca dupa razboi, autorul reclamantei a participat, în calitate de inginer la efectuarea unor proiecte si lucrari de constructii deosebit de importante – barajul Vidraru si Barajul Bicaz – nu constituie un eveniment de forta majora, care sa îl fi împiedicat sa solicite eliberarea autorizatiei de construire si sa realizeze constructia pe terenul cumparat, pâna la momentul exprimarii optiunii vânzatorului de a rezolutiona aceste contracte.

Se retine, pentru considerentele expuse mai sus si pe care nu le vom mai relua, ca terenul în litigiu nu a fost preluat abuziv de catre stat de la autorul reclamantei, prin Decizia nr. 22043/1954, ci urmare a rezolutiunii de drept a contractului de vânzare-cumparare, autorul reclamantei a pierdut dreptul de proprietate asupra imobilului, situatie în care reclamanta nu este îndreptatita la restituirea în natura sau prin echivalent a acestui teren, în conditiile Legii nr. 10/2001, asa cum s-a retinut corect în Dispozitia nr. 2393 din 11 iulie 2005, emisa de Primarul Municipiului Constanta.

În baza art. 296 din Codul de procedura civila, se va admite apelul pârâtului si se va  schimba în tot hotarârea apelata, în sensul respingerii contestatiei reclamantei, ca nefondata.

În baza art. 294 din Codul de procedura civila, obliga intimata reclamanta la 600 lei cheltuieli de judecata – onorariu avocat achitat în fond si în apel – catre apelantul pârât.

Domenii speta

Spete similare