Obligaţie de a face – deblocarea căii de acces secundare în scara blocului de locuinţe. Regim juridic. Izvorul obligaţiei.

Regimul juridic al spaţiului în litigiu fiind acela al coproprietăţii forţate, aceasta va continua să existe pe întreaga durată a construcţiei, putând înceta doar prin acordul coproprietarilor, când menţinerea sa nu se mai impune sau când un coproprietar dobândeşte  de  la  ceilalţi  proprietatea  exclusivă a întregului  imobil.

Prin urmare, lipsa consimţământului coproprietarului naşte dreptul acestuia de a cere desfiinţarea lucrărilor care au avut ca efect schimbarea destinaţiei spaţiului comun.

Câtă vreme dreptul de coproprietate forţată nu s-a stins în vreunul din modurile permise de lege, proprietarului care îl foloseşte exclusiv îi incumbă obligaţia de a-l reda destinaţiei iniţiale, astfel cum prevăd dispoziţiile art.35 din Legea 114/1996.

Prin sentinţă, Judecătoria Botoşani a admis acţiunea formulată de proprietarii apartamentelor situate pe scara  blocului de locuinţe împotriva pârâtei - societate comercială cu sediul la parterul  blocului. Drept urmare, pârâta  a fost obligată să deblocheze  calea de acces de folosinţă comună, dincolo de suprafaţa utilă proprietatea sa,  prevăzută în contractul de vânzare-cumpărare încheiat în formă autentică.

Pentru a hotărî astfel, prima instanţă a reţinut  că reclamanţii  au în coproprietate  forţată spaţiile destinate  folosinţei comune, cum sunt şi căile de acces în imobil.  La parterul blocului  se găseşte spaţiul comercial ce a format  obiectul unor vânzări succesive, ultima transmitere fiind în  patrimoniul pârâtei, în anul 2005.

În baza autorizaţiei de construire nr.496 din 20 octombrie 2005, pârâta a efectuat o serie de lucrări de amenajare, specifice unei agenţii de transport persoane. Potrivit expertizei efectuate în cauză, pârâta ocupă efectiv o suprafaţă de 182,27 mp, cu 8,47 mp mai mare decât cea cumpărată, diferenţă ce reprezintă tocmai spaţiul de acces de folosinţă comună. În raport de schiţa iniţială a blocului, spaţiul excedentar ocupat de pârâtă este de 11,20 mp.

Sentinţa  a  fost  criticată  în  apel  de  pârâtă  pentru  greşita apreciere a

probelor administrate şi aplicare a legii.

Tribunalul Botoşani a admis apelul şi a schimbat în parte sentinţa atacată, respingând ca nefondată acţiunea reclamanţilor.

Pentru a decide astfel, instanţa de apel a reţinut, în esenţă, că, necontestat, reclamanţii sunt parte din titularii dreptului de proprietate asupra spaţiilor de locuit din imobilul în discuţie, la parterul căruia sunt amenajate spaţii comerciale. Scara blocului a fost prevăzută din construire cu două căi de acces, iar cea dinspre curtea interioară este zidită, zidul din cărămidă fiind realizat ulterior celui propriu-zis. Din probele administrate în cauză inclusiv declaraţiile reclamantelor  R. M.  şi V. M.  rezultă  că cea de-a doua cale de acces nu a mai fost,

practic, utilizată de locatari de la începutul anilor 1980, fiind blocată în scopul de a împiedica oamenii străzii să se aciuieze în scara blocului, ceea ce denotă nu numai o lipsă de utilitate practică, dar chiar o renunţare la acest drept de folosinţă comună.

Documentaţiile ce au stat la baza intabulării proprietarilor succesivi ai spaţiului comercial nu cuprind în schiţele aferente nici un acces dinspre casa scării în care locuiesc reclamanţii.

Pârâta preluând spaţiul ca atare,în lipsa  dovezilor privind momentul zidirii uşii secundare, rezultă că întinderea dreptului său de proprietate este cea rezultată din schiţe.

Constatările expertului, potrivit cărora pârâta ocupă o suprafaţă mai mare cu 11,20 m. p. decât cea din contractul de vânzare/cumpărare nu au relevanţă în cauză, putând fi valorificate  pe calea unei acţiuni în revendicare.

Curtea de Apel Suceava a admis recursul declarat de reclamanţi împotriva acestei decizii, reţinând  incidenţa dispoziţiilor art. 304 pct. 9 Cod procedură civilă, din următoarele considerente :

În conformitate cu disp.art.10 din Legea nr.85/1992, în cazul în care  într-o clădire sunt mai multe locuinţe şi spaţii cu altă destinaţie, o dată cu dreptul de proprietate asupra acestora se dobândeşte şi dreptul de proprietate pe cote părţi de  construcţii  şi  instalaţii,  precum  şi  asupra  dotărilor care, prin natura lor, nu se pot

folosi decât în comun.

Potrivit disp. art. 18 alin. 5 lit. d din H.G. nr. 400/2003, schimbarea destinaţiei spaţiilor comune nu se poate face decât cu acordul majorităţii proprietarilor şi, în mod obligatoriu, cu acordul celor direct afectaţi din vecinătate atât pe orizontală, cât şi pe verticală.

De  asemenea,  dispoziţiile  art. 35  din  Legea  locuinţei  nr. 114/1996,

republicată instituie în sarcina proprietarilor din clădirile cu mai multe locuinţe răspunderea pentru asigurarea condiţiilor de funcţionare normală a spaţiului aflat în

proprietate exclusivă, cât şi a celor aflate în proprietate indiviză.

În speţă, necontestat, reclamanţii sunt coproprietarii spaţiului în litigiu, reprezentând cea de-a doua cale de acces în blocul în care locuiesc, prevăzută ca atare din construire.

Regimul juridic al spaţiului în litigiu fiind acela al coproprietăţii forţate, aceasta va continua să existe pe întreaga durată a construcţiei, putând înceta doar: prin acordul coproprietarilor, când menţinerea sa nu se mai impune sau când un coproprietar dobândeşte de la ceilalţi proprietatea exclusivă a întregului imobil.

Prin urmare, lipsa consimţământului coproprietarului naşte dreptul acestuia de a cere desfiinţarea lucrărilor care au avut ca efect schimbarea destinaţiei spaţiului comun.

În lipsa dovezilor privind acordul expres al coproprietarilor nu se poate reţine, pe baza unor prezumţii simple, că aceştia ar fi renunţat la drept.

Câtă vreme dreptul de coproprietate forţată nu s-a stins în vreunul din modurile permise de lege, proprietarului care îl foloseşte exclusiv îi incumbă obligaţia de a-l reda destinaţiei iniţiale, astfel cum prevăd dispoziţiile art.35 din Legea 114/1996.

Domenii speta

Spete similare