Obligaţie de a face. Revendicare drept de proprietate asupra unui teren în litigiu în baza Legii nr. 18/1991

Obligaţie de a face. Revendicare drept de proprietate asupra unui teren în litigiu în baza Legii nr. 18/1991.

Prin sentinţa civilă nr. 1561/3 aprilie 2006, Judecătoria Târgu Mureş a admis acţiunea formulată de reclamanţii M.A., M.V. şi P.A., împotriva pârâtei S.C. V.B. S.A. Gorj şi, drept consecinţă:

- a obligat pârâta să lase în deplină proprietate şi liniştită posesie  reclamanţilor suprafaţa de 2722 mp. teren situat în intravilanul municipiului Tg. Jiu, cartier Drăgoieni, cu următoarele vecinătăţi: Nord DN 67, Est rest proprietate, Sud rest proprietate, rest S.C. V.B. S.A. Gorj, având categoria de folosinţă curţi - construcţii;

- a obligat pârâta să-şi ridice construcţiile edificate  pe terenul  în suprafaţă de 2722 mp descris anterior, iar în caz de refuz, a autorizat reclamanţii să le ridice pe cheltuiala pârâtei;

- a obligat pârâta la plata în favoarea reclamanţilor a sumei de 761 Ron, cu titlu de cheltuieli de judecată.

În adoptarea acestei soluţii, judecătoria a reţinut că reclamanţilor li s-a reconstituit dreptul de proprietate asupra terenului din litigiu în baza Legii nr. 18/1991, respectiv prin Titlul de proprietate nr. 13469850/19.05.2005 şi că acesta este ocupat în prezent de către pârâtă fără niciun titlu, deoarece – deşi îl dobândise anterior prin Certificatul de atestare seria M02, nr. 0143/1994, emis de Ministerul Agriculturii şi Alimentaţiei, dreptul său a fost desfiinţat prin sentinţa civilă nr. 829/1997 a Curţii de Apel Bucureşti, ca efect al anulării parţiale a certificatului menţionat.

Prin urmare, instanţa a reţinut incidenţa prevederilor art. 480 şi 484 din Codul civil, admiţând acţiunea în revendicare formulată de reclamanţi.

În ceea ce priveşte construcţiile situate pe teren şi care au fost identificate prin expertizele tehnice efectuate în cauză, s-a reţinut că reclamanţii au optat – în temeiul art. 494 din Codul civil, pentru obligarea constructorului la ridicarea acestora, apreciind că reaua-credinţă a pârâtei este evidenţiată atât în hotărârea Curţii de Apel Bucureşti, cât şi în sentinţa civilă nr. 252/20.09.2004 a Tribunalului Gorj, prin care s-a admis cererea reclamanţilor de revendicare a suprafeţei de 17.278 mp. şi de obligare a aceleiaşi pârâte la ridicarea construcţiilor edificate pe terenul menţionat, aflat în imediata vecinătate a celui care formează obiectul prezentului litigiu.

Pentru motivele arătate, judecătoria a admis şi această cerere, iar în baza prevederilor art. 274 Cod procedură civilă, a obligat pârâta la cheltuieli de judecată (onorariu avocaţial, taxă timbru, onorariu expert, cheltuieli transport).

Împotriva hotărârii anterior descrise a declarat apel pârâta, calea de atac fiind respinsă prin decizia civilă nr. 120/3 mai 2010 a Tribunalului Mureş, apreciindu-se că susţinerile apelantei – în sensul că la momentul edificării construcţiilor, terenul era proprietate de stat şi nu a întâmpinat nicio opoziţie din partea acestuia legat de amplasament, fiindu-i eliberate toate avizele şi autorizaţiile necesare, nu sunt de natură să conducă la reţinerea bunei-credinţe a constructorului, deoarece din cuprinsul procesului-verbal din data de 27 decembrie 1979, reiese că terenul a fost predat conform unui plan de situaţie, prin urmare s-a cunoscut amplasamentul, iar la adoptarea sentinţei civile nr. 829/1997 a Curţii de Apel Bucureşti s-au avut în vedere chestiuni dezlegate în cadrul unui litigiu anterior, soluţionat prin sentinţa civilă nr. 5276/1995 a Judecătoriei Tg. Jiu – prin care s-a constatat cu autoritate de lucru judecat că societatea pârâtă a dobândit dreptul de administrare directă asupra unui teren de 2 ha, prin Decizia nr. 82/1980 a fostului Consiliu Popular Judeţean Gorj, însă ulterior nu a respectat amplasamentul obiectivului de investiţii pentru terenul atribuit, şi anume Centrul de depozitare, condiţionare şi îmbuteliere vinuri şi rachiuri naturale, ocupând fără temei islazul comunal şi terenul fostului C.A.P.

Pârâta a declarat recurs împotriva acestei ultime hotărâri, solicitând modificarea ei integrală, în sensul admiterii apelului şi schimbării în parte a soluţiei adoptate de către prima instanţă, prin respingerea capătului de cerere privind obligarea sa la ridicarea construcţiilor edificate de antecesoarea sa - fosta întreprindere socialistă de stat I.V.V. Gorj, pe terenul revendicat de reclamanţi.

În subsidiar, s-a solicitat casarea deciziei atacate şi trimiterea cauzei spre rejudecare instanţei de apel, apreciindu-se că nu au fost administrate probe concludente din care să rezulte amplasamentul concret al construcţiilor, în raport de documentele finale de predare şi planurile de situaţie care au stat la baza emiterii autorizaţiilor de construire şi realizare a investiţiei demarate de către antecesoarea sa în perioada 1980-1983 sau reţinerea spre rejudecare după casare, de către instanţa de recurs.

Prin intermediul memoriului de recurs, pârâta a susţinut că hotărârile adoptate de primele două instanţe sunt nelegale, în sensul interpretării eronate a probelor şi ignorării prevederilor art. 494 alin. 3, teza a doua, din Codul civil, referitoare la situaţia celui care construieşte cu bună-credinţă pe terenul proprietatea altuia, când acesta din urmă nu va putea cere ridicarea construcţiilor, însă va avea dreptul de a înapoia valoarea materialelor şi preţul muncii sau de a plăti o sumă de bani egală cu aceea a creşterii valorii fondului.

În argumentarea acestui punct de vedere, pârâta a arătat că – în baza cererii nr. 2.138/1979, adresată fostului Comitet Executiv al Consiliului Popular Judeţean Gorj, s-a emis în favoarea antecesoarei sale – fosta Întreprindere a Viei şi Vinului G., Acordul unic nr. 252/26.07.1979, în vederea elaborării documentaţiei tehnice pentru realizarea obiectivului de investiţii „Centrul de Vinificaţie, Depozitare şi Îmbuteliere Vinuri T.J.”, iar pentru amplasamentul acestuia au fost avute în vedere trei locaţii: prima necesitând defrişarea unei suprafeţe de pădure, o a doua care impunea devierea traseului unor linii de înaltă tensiune de 110 Kv şi, respectiv 220 Kv, precum şi dezafectarea unei staţii de prelucrare a asfaltului, ambele  deosebit de  costisitoare, precum şi o a treia, în vecinătatea staţiei de asfalt, care presupunea numai dezafectarea unei staţii de transformare de 35  Kv, amplasată pe stâlpi din lemn, propusă deja pentru dezafectare, amplasament care a fost agreat în final, astfel că prin Decizia nr. 82/13.07.1980, s-a transmis în administrarea operativă a solicitantei suprafaţa de 20.000 mp. teren, cu următoarele vecinătăţi:  N-DN 67, E-locuinţe particulare, V-staţia de asfalt (existentă şi în prezent), S-teren IAS.

S-a mai arătat că pentru amplasamentul menţionat a fost emisă Autorizaţia pentru executare de lucrări nr. 55/15.08.1979, iar prin Adresa nr. 13.278/12.03.2002, emisă de Consiliul Local T.J., se confirmă că amplasamentul ocupat în prezent de către pârâtă are ca vecin la vest staţia de asfalt, împrejurare care rezultă, de altfel, şi din Planurile de situaţie nr. 16.975/1979 şi nr. 830.235/1983, depuse la dosarul cauzei.

În concluzie, s-a apreciat de către pârâtă că fosta Întreprindere a Viei şi Vinului G. nu poate fi considerată decât constructor de bună-credinţă pe terenul aflat la momentul respectiv în proprietatea Statului Român, iar succesoarea sa în drepturi – ca urmare a reorganizării efectuate în baza Legii nr. 15/1990 şi a Legii nr. 31/1990, nu putea prelua decât aceeaşi calitate, situaţie în care, faţă de dispoziţiile art. 494 alin. 3, teza a doua, din Codul civil, reclamanţii-intimaţi nu erau îndreptăţiţi a solicita şi, cu atât mai puţin, a obţine demolarea construcţiilor.

Cu referire la cererea privind revendicarea terenului în suprafaţă de 2.722 mp., pârâta-recurentă a susţinut că şi aceasta este nefondată, întrucât din raportul de expertiză topografică efectuată în cauză rezultă că reclamanţii posedă faptic suprafaţa menţionată, în baza Titlului de proprietate nr. 1351924/1999, reînscrisă apoi în Titlul de proprietate nr. 13464850/2005.

Pe de altă parte - în opinia recurentei, acţiunea în revendicare este de drept paralizată de aplicarea prevederilor art. 494 alin. 3, teza a doua, din Codul civil, întrucât până la despăgubirea sa integrală pentru construcţiile existente pe teren şi edificate cu bună-credinţă, posedă un drept de retenţie asupra acestora. Cum o astfel de cerere nu a fost formulată, iar intimaţii nu şi-au exprimat intenţia de preluare în proprietate a construcţiilor şi nu au făcut nicio ofertă de despăgubire, s-a susţinut că acţiunea în revendicare a acestora este fără suport legal, pârâta fiind proprietara de drept a edificatelor din litigiu.

În fine, pârâta a apreciat că - întrucât în faţa instanţei de fond a solicitat efectuarea unei expertize topografice prin care să se stabilească dacă la edificarea construcţiilor s-au respectat amplasamentele avute în vedere la eliberarea autorizaţiilor de construire, precum şi planurile de situaţie avizate de către instituţiile abilitate din perioada respectivă, însă o atare solicitare nu i-a fost luată în considerare, se impune casarea deciziei din apel şi trimiterea cauzei spre rejudecare Tribunalului Mureş, în vederea completării probatoriului sub aspectul menţionat sau chiar reţinerea spre rejudecare de către instanţa de recurs, în acelaşi scop.

Prin concluziile scrise depuse la dosar, reclamanţii au solicitat respingerea recursului, susţinând că motivele de nelegalitate invocate în cauză sunt nefondate, în contextul în care - prin sentinţa civilă nr. 5276/1995 a Judecătoriei Tg. Jiu şi sentinţa civilă nr. 829/1997 a Curţii de Apel Bucureşti, ambele irevocabile, s-a statuat cu putere de lucru judecat că pârâta este constructor de rea-credinţă, întrucât nu a respectat amplasamentul terenului atribuit în vederea realizării obiectivului de investiţii propus.

Cu privire la criticile invocate faţă de modul de soluţionare a acţiunii în revendicare, s-a arătat că prin sentinţa civilă nr. 2837/2006 a Judecătoriei Tg. Jiu – de asemenea irevocabilă, s-a respins acţiunea prin care pârâta-recurentă solicita anularea titlului de proprietate de care se prevalează reclamanţii în prezenta cauză (nr. 13464850/19.05.2005), iar anterior – prin sentinţa civilă nr. 829/1997 a Curţii de Apel Bucureşti, a fost anulat în parte Certificatul de atestare a dreptului de proprietate nr. 0143/1994, emis pentru acelaşi teren în favoarea pârâtei, situaţie în care aceasta din urmă  deţine fără vreun titlu legal imobilul din litigiu.

Examinând recursul dedus judecăţii, prin raportare la motivele invocate, precum şi din oficiu, în limitele prevăzute de art. 306 alin. 2 Cod procedură civilă, Curtea constată că acesta este parţial întemeiat, astfel că urmează a fi admis, pentru considerentele relevate în continuare:

Construcţiile a căror demolare se solicită de către proprietarii terenului pe care acestea sunt amplasate au fost edificate de către antecesoarea pârâtei – fosta Întreprindere a Viei şi Vinului G., în perioada 1980-1983, în baza Autorizaţiei de executare de lucrări nr. 55/15.08.1979, emisă de fostul Comitet Executiv al Consiliului Popular al municipiului T.J., pe un teren proprietate de stat, atribuit în baza Deciziei nr. 82/13.03.1980, emisă de fostul Consiliu Popular al judeţului G. – act prin care s-a dispus transmiterea prin schimb, din administrarea operativă directă a Trustului I.A.S. Tg. Jiu, în administrarea operativă directă a I.V.V. Gorj, a unui teren neproductiv în suprafaţă de 20.000 mp., în vederea realizării investiţiei „Centrul de depozitare, condiţionare, îmbuteliere vinuri şi rachiuri naturale” (filele 40, 43 dos. fond).

Cu privire la amplasamentul imobilului menţionat, s-a avut în vedere iniţial – conform Referatului nr. 471/20 iulie 1978 şi a Procesului-verbal de schimb,  un teren cu următoarele vecinătăţi: N – şoseaua naţională Tg. Jiu - Rm. Vâlcea; S – proprietate I.A.S, fermă vaci cu lapte; V – proprietate I.A.S. şi Staţia de reglare gaze naturale; E – proprietate I.A.S şi Staţia de betoane (filele 9-10 dos. fond).

Ulterior, însă, conform Proiectului nr. 37-03/1979, întocmit de Atelierul de Proiectare din cadrul Ministerului Agriculturii şi Industriei Alimentare – Centrala Viei şi Vinului Bucureşti, amplasamentul obiectivului a fost modificat, în sensul că acesta urma să fie realizat între următoarele vecinătăţi: N – şoseaua naţională Tg. Jiu-Rm.Vâlcea; S – proprietate I.A.S.; V – Staţia de asfalt (betoane); E – locuinţe particulare, din cuprinsul aceluiaşi înscris reieşind că noul amplasament este traversat de o linie electrică de 35 Kv., aflată în stare avansată de uzură, motiv pentru care s-a propus dezafectarea. De asemenea, se arată că amplasamentul iniţial era traversat în diagonală de o linie electrică de 400 Kv., care ar fi trebuit să fie deviată, dar şi că s-a renunţat la un alt amplasament – situat în comuna Bălăneşti, întrucât nu s-a obţinut decretul prezidenţial pentru defrişarea unei păduri. (filele 47-53 dos. fond).

Prin urmare, se confirmă susţinerea pârâtei-recurente conform căreia,  pentru realizarea obiectivului de investiţii anterior menţionat s-au avut în vedere trei amplasamente, fiind agreat în final cel traversat de linia electrică de 35 Kv., având ca vecin la vest Staţia de betoane, aspect care rezultă, de altfel şi din cuprinsul Procesului-verbal încheiat la data de 27.12.1979, cu prilejul predării terenului către antecesoarea pârâtei, precum şi din corespondenţa purtată în aceeaşi perioadă cu Întreprinderea de Reţele Electrice Craiova, respectiv din cuprinsul Planului de amplasare în zonă nr. 16989, al Planului de situaţie nr. 16975 şi al Planului de situaţie I.S.P.E. nr. 2-238339, acestea din reprezentând anexe ale lucrării de proiectare menţionate ( filele 55-56, 59, 61, 63-64, 69, 71 dos. fond).

În contextul celor anterior expuse, Curtea constată că primele două instanţe au reţinut în mod greşit reaua-credinţă a constructorului, deoarece ocuparea de către acesta a unui alt amplasament decât cel la care se face trimitere în cuprinsul Referatului nr. 471/20 iulie 1978 s-a făcut cu acordul autorităţilor şi instituţiilor publice implicate în derularea şi executarea unui obiectiv de investiţii legal aprobat şi pentru a cărui realizare s-a obţinut finanţare din partea statului. În atare situaţie, dat fiind şi regimul juridic al proprietăţii socialiste de stat din perioada respectivă, constructorul a avut în mod întemeiat convingerea că execută lucrările pe un teren în privinţa căruia deţine un just titlu, cu atât mai mult cu cât  niciuna dintre instituţiile abilitate ale statului nu a sesizat săvârşirea vreunei ilegalităţi.

Or, potrivit teoriei şi practicii judiciare în materia accesiunii imobiliare artificiale reglementate de art. 494 din Codul civil, momentul în raport de care trebuie apreciată buna sau reaua-credinţă a celui care construieşte pe terenul altuia este acela al ridicării construcţiei, cu precizarea că buna-credinţă trebuie să dăinuie pe toată perioada executării lucrărilor, neavând relevanţă desfiinţarea ulterioară a titlului său. Mai mult, s-a acceptat chiar că reaua-credinţă a constructorului este anihilată atunci când acesta a fost încurajat în edificarea lucrării prin atitudinea de toleranţă şi pasivitate a proprietarului terenului.

Prin urmare, Curtea observă că invocarea în susţinerea relei-credinţe a constructorului din prezenta cauză, a considerentelor sentinţei civile nr. 5276/1995 a Judecătoriei Tg. Jiu şi, respectiv, ale sentinţei civile nr. 829/1997 a Curţii de Apel Bucureşti, este eronată, deoarece niciunul dintre cele două litigii nu a avut un astfel de obiect, instanţele constatând doar schimbarea amplasamentului terenului, însă fără a examina şi atitudinea subiectivă a  celui care a executat ulterior lucrările, prin raportare la apărările invocate sub aspectul bunei sale credinţe. Astfel, în cadrul primului litigiu s-a soluţionat – prin respingere, contestaţia formulată de pârâta-recurentă împotriva Hotărârii nr. 795/1994 a Comisiei Judeţene de Fond Funciar G., prin care s-a stabilit dreptul de proprietate al autorului reclamanţilor-intimaţi pentru un teren în suprafaţă de 2 ha, parte din incinta ocupată de către pârâtă, iar prin cea de-a doua hotărâre s-a dispus, la cererea reclamanţilor, anularea parţială - pentru aceeaşi suprafaţă de 2 ha teren, a Certificatului de atestare a dreptului de proprietate emis în favoarea pârâtei-recurente.

De asemenea, pentru motivele arătate cu referire la momentul în care trebuie să existe buna-credinţă a celui care construieşte pe terenul altuia, instanţa de control judiciar apreciază ca fiind lipsită de relevanţă şi împrejurarea că printr-o altă hotărâre judecătorească – respectiv sentinţa civilă nr. 9179/2007 a Judecătoriei Tg. Jiu, s-a dispus anularea planului de situaţie corespunzător amplasamentului pe care au fost edificate construcţiile din litigiu (fila 70 dos. fond, filele 166-171 dos. apel).

Având în vedere considerentele anterior relevate, Curtea constată incidenţa în cauză a motivului de recurs reglementat de art. 304 pct. 9 Cod procedură civilă, în sensul greşitei aplicări de către primele două instanţe  a prevederilor art. 494 alin. 3, teza a doua din Codul civil, astfel că, în temeiul dispoziţiilor art. 312 alin. 1 Cod procedură civilă, va admite recursul dedus judecăţii şi va modifica integral decizia atacată, cu consecinţa admiterii apelului declarat de pârâtă împotriva hotărârii instanţei de fond şi schimbării în parte a acesteia, prin respingerea cererii reclamanţilor pentru demolarea construcţiilor existente pe terenul din litigiu.

În ceea ce priveşte rezolvarea dată acţiunii în revendicare, Curtea apreciază criticile pârâtei-recurente ca fiind nefondate, în contextul în care dreptul de proprietate al reclamanţilor-intimaţi asupra terenului în suprafaţă de 2722 mp. a fost confirmat irevocabil prin sentinţa civilă nr. 2837/2006 a Judecătoriei Tg. Jiu, ca efect al respingerii acţiunii având ca obiect anularea titlului de proprietate emis în favoarea acestora în baza unei hotărâri judecătoreşti anterioare – sentinţa civilă nr. 3793/2004 a aceleiaşi instanţe (filele 17-18 dos. fond, filele 183-185 dos. apel).

De asemenea, nu se confirmă susţinerea conform căreia reclamanţii s-ar afla în posesia faptică a terenului revendicat, sub acest aspect observându-se că prin expertiza topografică administrată în apel s-a stabilit fără dubiu faptul că terenul din litigiu este ocupat de către pârâtă şi se învecinează la est cu suprafaţa de 17.278 mp., atribuită reclamanţilor prin Titlul de proprietate nr. 1351924/1999, suprafaţă pentru revendicarea căreia şi, respectiv, pentru demolarea construcţiilor situate pe aceasta, s-a promovat o altă acţiune în justiţie, care a format obiectul dosarului nr. 3695/2003 – în fond şi al dosarului nr. 15171/95/2008 – în apel, ambele ale Tribunalului Gorj, soluţionate prin sentinţa civilă nr. 252/20.09.2004, respectiv decizia civilă nr. 383/07.10.2010 (filele 53-56, 136-139 dos. recurs).

Prin urmare, în cauză s-a făcut în mod corect aplicarea prevederilor art. 480 din Codul civil.

În fine, nu poate fi primită nici ultima critică invocată de către pârâta-recurentă cu referire la modul de soluţionare a acţiunii în revendicare - în sensul că aceasta este paralizată de aplicarea dispoziţiilor art. 494 alin. 3, teza a doua din Codul civil şi că, nefiind despăgubită pentru construcţiile pe care le-a edificat cu bună-credinţă, are un drept de retenţie asupra respectivelor bunuri, Curtea observând sub aspectul menţionat că în cauză nu s-a formulat nici cerere de despăgubiri şi nici cerere pentru instituirea unui drept de retenţie.

Este adevărat că, potrivit normei legale evocate, constructorul de bună-credinţă nu poate fi obligat la ridicarea lucrărilor executate pe terenul proprietatea altuia – acesta din urmă devenind prin accesiune, şi proprietarul construcţiei, corelativ cu obligarea sa la despăgubirea celui care a edificat-o, în virtutea principiului îmbogăţirii fără justă cauză, însă o atare soluţie nu poate fi adoptată în prezentul litigiu, întrucât nu formează obiectul judecăţii, în caz contrar fiind încălcate prevederile art. 129 alin. 6 Cod procedură civilă.

De asemenea, faţă de rezolvarea dată cererii de demolare a construcţiilor, derivând din aprecierea de către instanţa de control judiciar a bunei-credinţe a celui care le-a edificat,  Curtea constată că nu sunt întemeiate nici criticile referitoare la insuficienţa probatoriului administrat în cauză, de natură a atrage – în opinia pârâtei-recurente, casarea deciziei atacate şi trimiterea spre rejudecare instanţei de apel sau reţinerea spre rejudecare chiar de către instanţa de recurs.

Pentru motivele arătate, în temeiul dispoziţiilor art. 312 alin. 1, raportat la cele ale art. 304 pct. 9 Cod procedură civilă, se va admite recursul dedus judecăţii, conform celor descrise în considerentele prezentei decizii, iar în aplicarea prevederilor art. 274 alin. 1 şi ale art. 276 Cod procedură civilă, reclamanţii-intimaţi vor fi obligaţi la cheltuieli de judecată în apel şi recurs (taxă timbru, onorariu avocaţial şi de expert – filele 360, 468 dos. apel, filele 30, 32 dos. recurs).

Domenii speta

Spete similare