Constatare nulitate act. Restituire imobil

Principiul ocrotirii bunei - credinţe poate fundamenta şi înlătura acţiunea riguroasă a lui resoluto jure dantes resolvitur jus accipientis. Nu are însă nicio  relevanţă faptul că proprietarul aparent este de bună credinţă sau de rea credinţă, deoarece aparenţa în drept depinde de existenţa bunei credinţe cerută exclusiv terţului dobânditor şi numai aceasta are valoare.

 Reclamanta, D. S. D. E. a solicitat în contradictoriu cu Primăria Municipiului Gl. C.L.Gl. SC S.N.D.S.Gl. restituirea în natură a terenului în suprafaţă de 3076,50 mp situat în intravilanul municipiului str. C. nr. 131, fostă str. F. nr. 146.În motivarea acţiunii, reclamanta a susţinut că imobilul a fost proprietatea bunicului matern G. D. şi că, în perioada 1945 - 1989 terenul a fost preluat de stat.

După apariţia Legii nr. 1/2001, reclamanta în calitate de succesoare, a solicitat restituirea în natură a imobilului. P.G. a transmis reclamantei prin adresa nr.65674/2002 că terenul este proprietatea societăţii D. SA, iar notificarea a fost direcţionată acestei societăţi care, însă nu a soluţionat-o, motiv pentru care reclamanta s-a adresat tribunalului pentru a dispune restituirea în natură a terenului proprietatea autorilor săi, interpretând această pasivitate ca refuz de restituire.

La data de 12.02.2003, reclamanta a solicitat tribunalului să constate nulitatea absolută parţială a contractului de schimb pentru suprafaţa revendicată, respectiv pentru 3076,50 mp.

Tribunalul Gl. prin sentinţa civilă nr.137/24.02.2004 a respins ca nefondat capătul de cerere privind revendicarea şi ca prescris, capătul de cerere referitor la nulitatea contractului, reţinând că reclamanta a formulat capătul de cerere privind nulitatea  contractului de schimb peste termenul special de prescripţie prevăzut de art. 46 din Legea nr. 10/2001. Cu privire la cererea de restituire, s-a avut în vedere faptul că terenul în litigiu a ieşit din patrimoniul Primăriei M. G., iar pârâta SC S.N.D.S. SA nu şi-a manifestat disponibilitatea de a restitui terenul. In condiţiile date, s-a considerat că reclamanta este îndreptăţită la măsuri reparatorii prin echivalent care însă, nefiind solicitate nu pot fi acordate.

Apelul declarat de reclamantă a fost respins prin decizia civilă nr. 1258/07.10.2004 pronunţată de C.A.Gl.

Prin decizia civilă nr. 9162/14.11.2005, Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie a admis recursul reclamantei şi casând decizia C.A.Gl. a trimis cauza spre rejudecare cu motivarea că reclamanta a aflat de existenţa schimbului în timpul procesului de revendicare, astfel că, în mod greşit instanţa a admis excepţia de prescripţie.

Prin sentinţa civilă nr.1645/01 nov.,2007, Tribunalul Gl. admis acţiunea formulată de reclamanta în contradictoriu cu Primăria Municipiului Gl, Consiliul Local Gl., SC S.N.D.S. SA şi a constatat nulitatea absolută parţială a contractului de schimb încheiat între Consiliul Local G. şi SC S.N.D.S. Gl. autentificat sub nr.1544A1/23.06.1999 B.N.P. Z. N.I. pentru suprafaţa de 3076,50 mp teren situat în str. C. nr. 131.

Instanţa a dispus în consecinţă, restituirea în natură către reclamantă a suprafeţei de 3076,50 mp. Identificat pe schiţa anexă la raportul de expertiză care a evidenţiat faptul că imobilul în litigiu situat în str.C. nr.131 este inclus în terenul ce a făcut obiectul contractului de schimb autentificat sub nr.1544/23.06.1999 încheiat de C.Loc.Gl. şi SC S.N.D.S. SA Gl. O parte din teren este afectat unui post trafo, proprietatea RENEL, iar suprafaţa de 78,40 mp a fost transferată către Primăria Gl.

Terenul în suprafaţă de 3076,50 mp a fost identificat ca ar putea fi restituit în natură.

S-a reţinut în considerentele sentinţei, pe baza probelor administrate, că schimbul de terenuri intervenit este lovit de nulitate absolută, deoarece autorităţile locale aveau cunoştinţă de nenumăratele demersuri făcute de reclamantă chiar pe temeiul Legii nr. 18/1991 pentru restituirea terenului şi care, erau de natură a-l indisponibiliza. Din acest punct de vedere,  conduita nerezonabilă a pârâtelor afectează valabilitatea contractului de schimb în condiţiile în care societatea SC S.N.D.S. Gl. avea cunoştinţă de existenţa legii fondului funciar şi notorietatea procesului de restituire a proprietăţilor.

Prin decizia civilă nr. 57/A/10 martie 2008 C.A.Gl. a admis apelurile declarate de SC S.N.D.S.Gl. şi Prim. Mun. Gl. împotriva sentinţei civile nr. 1645/01.11.2007 pronunţată de Tribunalul Gl, pe care a schimbat-o în sensul respingerii ca nefondate a acţiunii reclamantei .

S-a reţinut că titlul de proprietate al subdobânditorului de bună credinţă constituit în baza contractului de schimb s-a încheiat cu respectarea normelor în vigoare la data înstrăinării şi că în mod cu totul nejustificat, tribunalul a reţinut atitudinea nerezonabilă a pârâtelor la perfectarea actului. Atâta timp cât reclamanta nu a uzat de căile de atac prevăzute de legea fondului funciar, neînţelegând să conteste refuzul primăriei de reconstituire a dreptului de proprietate, iar aceasta a perfectat schimbul cu pârâta DS în 1999, cu respectarea normelor legale, reaua-credinţă a pârâtelor la încheierea contractului nu poate fi justificată.

Desigur, în ipoteza în care reclamanta ar fi solicitat, aceasta ar fi fost îndreptăţită la restituirea imobilului prin echivalent. Cum însă reclamanta în mod constant a solicitat restituirea în natură a terenului, lucru ce nu este posibil, acţiunea acesteia cu ambele capete de cerere a fost calificată ca nefondată.

Prin decizia civila nr. 5054/29.04.2007 Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie Bucureşti a admis recursul declarat de reclamanta şi a casat decizia de apel, trimiţând cauza spre rejudecare la aceeaşi instanţă.

S-a reţinut  de către instanţa de recurs că în apel s-a făcut o motivare  sumară, din al cărui conţinut  nu rezultă  ce s-a avut în vedere atunci când a pronunţat soluţia de constatare a valabilităţii schimbului de terenuri. Culpabilizarea reclamantei de pasivitate în exercitarea căilor de atac prevăzute de legea fondului funciar, în condiţiile în care cererea acesteia de reconstituire a dreptului de proprietate nu fusese soluţionată, nu este semnificativă pentru a se concluziona în privinţa valabilităţii contractului de schimb, care are cu mult mai multe elemente de referinţă – raportate la momentul perfectării contractului.

Analiza atitudinii adoptate de reclamantă căreia i-a dat semnificaţie din punctul de vedere al valabilităţii contractului de schimb, ignoră faptul că schimbul a intervenit cu mult anterior adresei prin care reclamanta era încunoştinţată în legătură cu cererea sa de reconstituire a dreptului de proprietate.

Este adevărat că principiul ocrotirii bunei-credinţe poate fundamenta şi înlătura acţiunea riguroasă a lui resoluto jure dantes resolvitur jus accipientis. Nu are însă nicio relevanţă faptul că proprietarul aparent este de bună credinţă sau de rea credinţă, fiindcă aparenţa în drept depinde de existenţa bunei credinţe cerută exclusiv terţului dobânditor şi numai aceasta are valoare.

In speţă, prezumţia bunei-credinţe a societăţii SC S.N.D.S. SA trebuia analizată de instanţă în contextul situaţiei de fapt susţinută, şi eventual suplimentată probator în privinţa aspectelor neclare, incerte - în corelaţie şi cu multiplele demersuri întreprinse în timp de reclamantă şi care au căpătat un caracter susceptibil de a fi adus la cunoştinţa terţilor.

A mai reţinut Înalte Curte de Casaţie şi Justiţie că instanţa de apel a făcut o aplicare greşită a principiului disponibilităţii din procesul civil – cu incidenţa în materie Legii nr. 10/2001 atunci când a respins contestaţia, reţinând că întrucât reclamanta a solicitat măsuri reparatorii în natură, acesteia nu i se pot acorda măsurile reparatorii în echivalent la care este îndreptăţită.

O atare interpretare ignoră faptul că aplicarea Legii nr. 10/2001 trebuie făcută în favoarea persoanelor îndreptăţite şi că deşi restituirea în natură este prioritară, cel îndreptăţit nu poate fi lipsit de celelalte măsuri reparatorii. Prin simetrie, aşa cum persoana îndreptăţită nu poate solicita în temeiul art.7 din lege, măsuri reparatorii prin echivalent dacă este posibilă restituirea în natură, tot aşa persoana îndreptăţită nu poate fi lipsită de celelalte măsuri reparatorii, dacă obiectiv, acordarea măsurilor reparatorii în natură nu este posibilă.

Analizând apelurile declarate prin prisma motivelor invocate şi în limita  deciziei de casare, Curtea a apreciat ca ambele apeluri sunt nefondate.

Cu privire la excepţia tardivităţii acţiunii în anulare act, reiterată de către apelanta Primaria Gl. , deoarece asupra acestei chestiuni s-a pronunţat definitiv şi irevocabil Înalta Curte de Casatie şi Justitie în prima decizie de casare, nu se mai poate reanaliza aceasta excepţie, de către instanţa de trimitere pentru ca, potrivit art. 315 alin. 1 Cod procedură civilă, în caz de casare, hotărârea instanţei de recurs asupra problemelor de drept dezlegate, precum şi asupra necesităţii administrării unor probe sunt obligatorii pentru judecătorii fondului

Un alt motiv de apel invocat de către Prim.Gl. a constat în invocarea bunei sale credinţe  si încheierea contractului de schimb cu respectarea legii.

În primul rând, din istoricul intervenţiilor reclamantei şi ale autoarei acesteia, pâna la momentul perfectării schimbului, cât şi ulterior până la promovarea acţiunii, aşa cum rezultă din actele depuse la dosar, nu reiese deloc buna credinţă a pârâtei  ci dimpotrivă  o aparentă intenţie de solutionare a cererilor, iar în realitate toate răspunsurile pârâtei  au avut ca scop o potolire a demersurilor reclamantei şi nicidecum  rezolvarea solicitărilor acesteia.

În al doilea rând, buna sau reaua credinţă a Prim.mun.Gl. în calitate de proprietar aparent  asa cum a statuat Inalta Curte  de casatie si Justitie în decizia de casare, nu are relevanţa în cauză pentru ca aparenta în drept depinde de existenţa bunei credinţe cerută exclusiv terţului dobânditor şi numai aceasta are valoare.

Pârâta SC Damen a invocat în apararea sa buna intenţie aşa cum rezultă din chiar cuprinsul actului de schimb şi totodata a invocat protectia  drepturilor sale conferita de art. 1898 şi 1899 Cod civil şi art. 45 alin. 2 din Legea nr. 10/2001.

Analizind conţinutul contractului de schimb invocat de către pârâta rezultă  menţiunea Cons.Loc. Gl. că terenurile  schimbate nu sunt scoase din circuitul civil, în baza vreunui act normativ, nu sunt grevate de sarcini, nu sunt în litigiu cu persoane fizice sau juridice şi îndeplinesc condiţiile legale de realizare a acestui schimb, fapt rezultat din certificatul nr. 5190/1999 eliberat de Judecătoria Gl. şi a certificatului nr. 12618/1999 eliberat de Administraţia  Financiară şi Trezoreria.

Or, această menţiune este irelevanta pentru  a se reţine buna credinţă a societătii pârâte pentru  ca ea reprezintă de fapt o declaraţie formală,  cerută de către notar în momentul autentificării actului  şi acceptată ca atare de către pârâta societate

La rândul său pârâta SC S.N.D.S.Gl. nu a făcut  absolut nici un demers pentru a se interesa de situaţia terenului ce urma să  facă obiectul schimbării deşi nici in hotărârea Cons.Loc. nr. 134/2204.1999 şi nici în contractul de schimb nu s-a arătat vreun titlu în  baza căruia acesta deţine imobilul.

Mai mult decât atât la momentul încheierii  schimbului era de notorietate  ca foştii proprietari, în baza legilor apărute  solicită restituirea proprietătilor preluate de către stat şi tot de notorietate era şi faptul că imobilul în litigiu se afla in  zona B ce fusese cartier de locuinţe demolate de către stat iar  foştii proprietari dislocati.

La momentul respectiv, terenul era liber, nefolosit în mod efectiv de către Primărie pentru a  forma credinţa terţilor asupra calitătii de proprietar notoriu al Prim. Gl.

Nici actele depuse în rejudecare  nu au relevanţă în  reţinerea bunei credinţe a societătii pârate ci, dimpotrivă  conduc la ideea că pentru a stinge un litigiu provocat de către Administraţia Zonei Libere Gl, pârâtele s-au grăbit să perfecteze acest schimb fără a face  verificările  ce se impuneau.

Aceasta rezulta şi din continutul contractului de schimb invocat de către pârâta unde SC S.N.D.S. SA (actualmente SC.D.) a declarat ca  scuteşte biroul notarial  de orice cercetare  şi răspundere privind  situaţia terenului.

Aşadar, buna credinţă  a pârâtei  societate nu poate fi reţinută neexistând  nici un minim de diligenţe depuse de către aceasta prin care să constate situaţia reală a proprietarului şi a terenului.

În lipsa bunei credinţe, sunt incidente prev. art. 45 alin.2 din Legea nr. 10/2001 modificată.

În raport de situaţia de fapt reţinută şi de dispoziţiile legale invocate mai sus, solutia primei instanţe de constatare nulitate absolută partiala a contractului de schimb este legala şi temeinica.

Tot legală şi temeinică este şi soluţia dată în cererea întemeiată  pe Legea nr. 10/2001 de restituire în natură a imobilului pentru ca admitându-se capătul de cerere în constatare nulitate, apărările pârâtei privind incidenta art. 18 şi 29 din aceeaşi lege nu pot fi  retinuţe. Imobilul nu a fost înstrăinat cu  respectarea dispoziţiilor legale, aşa cum prevede art. 18 lit. c iar  evidenţierea terenului în patrimoniul pârâtei  s-a făcut în baza unui titlu constatat nul absolut, situaţie care nu constituie un impediment legal în restituirea în natură vechiului proprietar.

Pentru aceste considerente, Curtea a respins ambele apeluri.

Domenii speta

Spete similare