Schimbarea destinatiei locuintei. Stabilire sediu social.

Schimbarea destinatiei locuintei. Stabilire sediu social. Acceptul proprietarilor direct afectaţi. Limitele exercitării dreptului de proprietate.

- Legea nr.230/2007, art.42

- Cod civil, art.480

Acceptul exprimat în condiţiile art.42 din Legea 230/2007 presupune inclusiv acceptarea unei ingerinţe, a  deranjului pe care îl implică existenţa unei societăţi comerciale într-un apartament aflat într-un imobil de locuinţe.

Legiuitorul nu impune probarea cauzării unui prejudiciu prin schimbarea destinaţiei, acesta fiind socotit implicit.

În sensul art.8 al CEDO viaţa privată, aşa cum textul este interpretat de instanţa de contencios european, cuprinde dreptul persoanei la viaţa privată intimă, personală, inclusiv dreptul la un mediu înconjurător  sănătos.

(CURTEA DE APEL BUCUREŞTI - SECŢIA A VI-A COMERCIALĂ,

DECIZIA COMERCIALĂ NR.212 A din 19.04.2011)

Prin cererea, formulată sub nr.47311/3/2009, pe rolul Tribunalului Bucureşti, reclamanta S.C. K.V.I. S.R.L. a chemat în judecată pârâta E.V., solicitând în contradictoriu cu aceasta să se constate dreptul reclamantei de a menţiona sediul social, la adresa imobilului pe care îl deţine în proprietate, cu posibilitatea de a înregistra această menţiune la Oficiul Registrului Comerţului; pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de semnătura pârâtei.

În motivarea cererii s-a arătat că administratorul societăţii, în calitate de persoană fizică a achiziţionat imobilul situat în Bucureşti, B-dul I.C.Brătianu nr.35, sector 3, în numele societăţii comerciale solicitând pârâtei acordul pentru stabilirea sediului social la această adresă, precum şi al celorlalţi vecini care au dat curs solicitării. Asociaţia de Proprietari a condiţionat acordul de obţinerea semnăturii pârâtei. Comportamentul pârâtei a fost socotit abuziv, aceasta nejustificând refuzul său.

S-a susţinut că refuzul nejustificat este asimilat relei credinţe, având drept consecinţă împiedicarea desfăşurării în mod direct a unei activităţi comerciale, cu încălcarea dispoziţiile art.45 din Constituţie.

S-a susţinut că se încalcă beneficiile conferite de dreptul de proprietate, cu nerespectarea art.480 Cod Civil, art.44 alin.1, 2 şi 7 art.45, 57 şi 21 alin.1, 2 şi 3 din Constituţia României, art.6  § 1 din CEDO.

De asemenea, refuzul pârâtei de a îşi exprima acordul creează un real prejudiciu societăţii, nevoită a închiria un alt sediu social; pârâta nu a probat refuzul său, nu a dovedit că ar putea fi afectată de stabilirea sediului social fără activitate, încălcând dispoziţiile art.57 din Constituţie, situaţie de natură a restrânge dreptul de proprietate în circumstanţe nejustificate.

În drept au fost invocate dispoziţiile art.480, art.998, art.999 Cod civil, art.21, 44, 45 şi 57 din Constituţia României, art.6 § 1 din CEDO, art.64 din Legea 114/1996.

Prin întâmpinarea formulată, pârâta a solicitat respingerea ca neîntemeiată a cererii, învederând că numai un temei de drept nu justifică renunţarea la liniştea şi securitatea pe care rezervă locuinţa, în scopul de a crea un beneficiu societăţii comerciale.

Prin sentinţa comercială nr.10530/9.11.2010, Tribunalul Bucureşti a respins acţiunea, ca nefondată, a luat act că pârâta nu a solicitat cheltuieli de judecată.

Pentru a hotărî astfel, instanţa a reţinut dispoziţiile art.42 din Legea 230/2007, reglementare ce transpune în cele cuprinse în art.8 din CEDO, referitor la dreptul la domiciliu, a cărei exercitare exclude orice ingerinţă exterioară, chiar şi între raporturile dintre particulari.

Instanţa a calificat obligaţia impusă de art.42 din Legea nr.230/2007 ca sarcină a proprietăţii, în limitele impuse de art.480 Cod civil.

A apreciat refuzul pârâtei, exprimat în limitele legii, neconstituind un comportament abuziv, întrucât nu a fost exercitat cu rea credinţă, ci cu scopul respectării intimităţii pârâtei.

Împotriva acestei sentinţe a formulat apel reclamanta, invocând motive de nelegalitate şi netemeinicie.

În motivare au fost reluate susţinerile formulate prin cererea introductivă referitor la refuzul nejustificat şi abuziv al pârâtei de a exprima acordul pentru stabilirea sediului societăţii comerciale în apartamentul învecinat, cu atât mai mult cu cât societatea comercială nu va desfăşura activitate.

Prin întâmpinarea, formulată la 24.03.2011, pârâta V.E. a solicitat respingerea apelului ca nefondat.

S-a susţinut, raportul art.49 Legea 230/2007 că apartamentul a fost dobândit de către reprezentantul societăţii, cu titlul de locuinţă privată situaţie în care schimbarea destinaţiei este condiţionată de acceptul proprietarilor, apartamentelor direct învecinate, refuzul fiind întemeiat, justificat de intenţia de prezentare a dreptului de intimitate.

În cauză s-a administrat proba cu înscrisuri.

Examinând materialul probator administrat, Curtea cu majoritate apreciază apelul neîntemeiat pentru cele ce urmează:

A rezultat că numita C.B. a cumpărat, în calitate de persoană fizică, apartamentul nr.14 situat în Bucureşti, B-dul I.C Brătianu nr.35, sc.1, etaj 3, sector 3 conform contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr.2784/4.07.2007.

Ulterior cumpărătoarea a hotărât stabilirea sediului social al societăţii K.V.I. S.RL., la care îndeplineşte funcţia de administrator, la adresa menţionată.

Potrivit art.42 Legea 230/2007 "schimbarea destinaţiei locuinţelor, precum şi a spaţiilor cu altă destinaţie decât cea de locuinţă faţă de destinaţia iniţială, conform proiectului iniţial al clădirii cu locuinţe se poate face numai cu avizul Comitetului executiv şi cu acceptul proprietarilor direct afectaţi cu care se învecinează pe plan orizontal şi vertical, spaţiul supus schimbării.

Aşa cum în mod corect a reţinut prima instanţă, dispoziţiile legii privind înfiinţarea, organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari reglementează cu precădere modul de exploatare şi administrare a clădirilor de locuinţe aflate în proprietatea persoanelor fizice şi în măsura în care acestea îşi exprimă acordul şi al persoanelor juridice.

Reclamanta s-a prevalat de dispoziţiile art.480 Cod civil, din cuprinsul căruia rezultă caracterul exclusiv şi absolut al dreptului de proprietate, atribute de care titularul se poate bucura numai în limitele determinate de lege.

Condiţiile impuse de art.42 Legea 230/2007, dată fiind destinaţia iniţială a bunului cumpărat întrunesc caracteristicile unei limitări legale, circumscrise totuşi naturii intrinseci a bunului.

Exercitarea dreptului de proprietate în limitele normale, presupune respectarea îngrădirilor care se impun, fie în privinţa obiectului dreptului, fie în privinţa unor atribute ale acestuia în considerarea în cauză a intereselor private ale altei persoane, deopotrivă îndreptăţită la respectarea propriului drept de proprietate.

În ceea ce priveşte sintagma "acceptul proprietarilor direct afectaţi, cu care se învecinează pe plan orizontal şi vertical, spaţiul supus schimbării" din cuprinsul dispoziţiilor, rezultă că schimbarea destinaţiei locuinţei, implică în mod necesar afectarea proprietarilor cu care se învecinează, aceştia nefiind ţinuţi a proba refuzul.

Acceptul exprimat în condiţiile art.42 din Legea 230/2007 presupune inclusiv acceptarea unei ingerinţe, a  deranjului pe care îl implică existenţa unei societăţi comerciale într-un apartament aflat într-un imobil de locuinţe.

Legiuitorul nu impune probarea cauzării unui prejudiciu prin schimbarea destinaţiei, acesta fiind socotit implicit.

În sensul art.8 al CEDO viaţa privată, aşa cum textul este interpretat de instanţa de contencios european, cuprinde dreptul persoanei la viaţa privată intimă, personală, inclusiv dreptul la un mediu înconjurător  sănătos.

Dezagrementele cauzate de activitatea societăţii comerciale desfăşurate într-un imobil de locuinţe cu consecinţa afectării mediului înconjurător, a degradării dreptului la o locuinţă, viaţa privată şi familială sunt subînţelese în determinarea categoriei de persoane al căror accept este necesar, acestea fiind definite ca "proprietari direct afectaţi".

În consecinţă, refuzul pârâtei exprimat în condiţiile art.42 Legea 230/2007 nu este condiţionat de dovedirea prejudiciului, neconstituind un abuz de drept, expresie a relei credinţe.

Apreciază ca irelevante şi nesusţinute probator afirmaţiile reclamantei referitor la faptul că societatea comercială nu va desfăşura activitate la sediul ales.

Pe de o parte, din declaraţia înregistrată la registrul comerţului la 28.06.2006, rezultă că la data declaraţiei,  la sediul social ales, societatea nu îşi desfăşoară activitatea.

Pe de altă parte, reclamanta nu şi-a asumat un angajament ferm pentru viitor, din care să rezulte că ulterior obţinerii acceptului societatea nu va desfăşura activităţile cuprinse în codul CAEN, aşa cum acestea sunt definite în certificatul constatator emis de ONRC - fila 35-36.

În consecinţă, apreciind legală şi temeinică sentinţa atacată, în temeiul art.296 C.pr.civ. a respins apelul ca nefondat.

Domenii speta

Spete similare