Nulitate absoluta.

Nulitate absoluta.

- Cod civil, art. 948

- Decretul nr. 31/1954, art. 34

Nulitate absoluta. Contract de închiriere încheiat de o institutie publica cu depasirea limitelor capacitatii de folosinta si cu nerespectarea dispozitiilor legale privind existenta unei cauze reale, licite si morale.

(CURTEA DE APEL BUCURESTI SECTIA A VI-A CIVILA

DECIZIA CIVILA NR.82 din 23.02.2012)

Prin sentinta comerciala nr. 6290 din 17.05.2011 pronuntata de Tribunalul Bucuresti Sectia a VI-a Comerciala, s-a respins exceptia lipsei de interes si exceptia lipsei calitatii procesuale active a reclamantei ca, neîntemeiate. Prin aceeasi sentinta s-a admis actiunea formulata de reclamanta ANST în contradictoriu cu pârâtii CSN "LM" si SC T SA; s-a admis cererea de interventie formulata de intervenienta SC MM SRL si drept consecinta, s-a constatat nulitatea absoluta a contractului de închiriere nr. 5580/04.03.2003 modificat prin actul aditional nr. 4068/ 30.03.2004 încheiat între CSN LM si SC T SA.

Pentru a pronunta aceasta sentinta, tribunalul a retinut urmatoarele :

Reclamanta ANST a chemat în  judecata pârâtii CS LM si SC T SA solicitând pronuntarea unei hotarâri prin care sa se constate nulitatea absoluta a contractului de închiriere nr. 5580/ 04.06.2003, modificat prin actul aditional nr. 4068/30.03.2004.

SC MM SRL a formulat cerere de interventie în interes propriu prin care a solicitat constatarea nulitatii absolute a contractului de închiriere nr. 5580/ 04.06.2003.

Prin Ordinul nr. 322/ 19.02.1999 al Ministerului Tineretului si Sportului s-a înfiintat CSNB, institutie publica în subordinea Ministerului Tineretului si Sportului prin reluarea obiectivelor cuprinse în anexa 1 printre care si cele situate în Aleea Strandului nr. 1. Prin H.G. nr. 759/2003 a fost înfiintata ANST ca organ de specialitate al administratiei publice centrale, cu personalitate juridica, iar prin HG. Nr. 1721/2008 s-a abrogat HG nr.759/2003, Agentia fiind preluata de Ministerul  Tineretului si Sportului si conform art. 20 din acest ultim act normativ, complexurile sportive nationale au trecut în subordinea Ministerului Tineretului si Sportului, obiectul de activitate al acestora ramânând acelasi, respectiv, administrarea bazelor sportive de interes national si international destinate cu prioritate pregatirii loturilor nationale si olimpice, precum si organizarii competitiilor de nivel national si international.

Tribunalul a apreciat ca reclamanta justifica atât calitatea procesuala activa cât si un interes în formularea prezentei cereri, având în vedere ca nulitatea absoluta poate fi invocata de orice persoana interesata si faptul ca ANS dar si succesorii acestia  au avut în subordine complexele sportive nationale.

Cu privire la exceptia lipsei calitatii procesuale active a intervenientei si exceptia lipsei de interes instanta a apreciat ca nu este vorba de exceptii propriu -zise si ca de vreme ce  printr-o încheiere anterioara  s-a apreciat ca sunt îndeplinite cerintele prevazute de art. 49 C.proc.civ. privind invocarea unui drept propriu si justificarea unui interes propriu aceste aspecte nu mai pot fi repuse în discutie.

Scopul înfiintarii CSN LM l-a constituit si îl constituie asigurarea conditiilor optime de pregatire a sportivilor nominalizati în loturile olimpice si nationale în  vederea obtinerii de performante la nivel european mondial si olimpic potrivit art. 6 din Regulamentul de functionare, iar obiect  sau de activitate consta în administrarea bazelor sportive de interes national si international destinate cu prioritate  loturilor nationale si olimpice precum si organizarii competitiilor sportive la nivel national si international.

Prin HG nr. 377/13.05.1999 s-a aprobat trecerea din domeniul public al statului în domeniul privat al statului a terenului situat în Bucuresti, str. Standului nr.1 sector 1 si a constructiilor existente pe acest teren, iar prin HG. Nr. 1034/ 1999, terenul a fost transmis cu titlu gratuit din proprietatea privata a statului în proprietatea CS LM.

Conform prevederilor ar. 79 alin. 1 din Legea nr. 69/2000 în forma în vigoare la data încheierii contractului de închiriere dintre parti, schimbarea destinatiei sau desfiintarea unor baze sportive apartinând domeniului public sau privat al statului sau al unitatilor administrativ teritoriale se va putea face numai cu aprobarea Ministerului Tineretului si Sportului si cu garantia construirii altor baze sportive similare.

La art. 80 alin. 1 din Legea nr. 69/2000 s-a prevazut ca baza materiala pentru activitatea sportiva aflata în patrimoniul statului si în folosinta fostului Consiliu National pentru Educatie Fizica si Sport la data de 22.12.1989 se reintegreaza în patrimoniul succesorului în drepturi Ministerul Tineretului si sportului, iar la alin. 9 si10 s-a reglementat ca Ministerul Tineretului si Sportului administreaza baza materiala proprie prin complexurile sportive nationale si cluburile sportive din subordinea sa, precum si prin unitatile de administrare a bazelor sportive din subordinea directiilor pentru tineret si sport judetene, în conditiile legii.  Complexurile sportive nationale sunt persoane juridice înfiintate prin hotarâre a Guvernului ca institutii publice în subordinea Ministerului Tineretului si Sportului, obiectul de activitate al  acestora fiind administrarea bazei materiale destinate cu prioritate pregatirii loturilor nationale si olimpice, precum si organizarii competitiilor sportive d e nivel national si international.

Între pârâtele CSN LM, în calitate de proprietar si SC T SA, în calitate de chirias, s-a încheiat la data de 04.06.2003 sub imperiul legii nr. 69/2000 contractul de închiriere nr. 5580/04.06.2000 modificat prin actul aditional nr.4068/ 3.03.2004.

Tribunalul a apreciat în raport de art. 80 alin. 1 din Legea nr. 69/2000 ca imobilul transmis în proprietatea CSN LM a revenit în patrimoniul Ministerului Tineretului si Sportului si chiar daca s-ar considera ca imobilul a ramas în patrimoniul CSN LM, pârâta în calitate de institutie publica, nu avea decât acele drepturi si obligatii care sunt în concordanta cu scopul pentru care a fost înfiintata, respectiv, asigurarea conditiilor optime de pregatire a sportivilor si obiectul de activitate stabilit prin lege - administrarea bazei materiale -.

Prin încheierea contractului de închiriere nr. 5580/ 2003 pârâta CSN LM si-a depasit în mod evident obiectul de activitate, deoarece a transmis chiriasului SC TS dreptul de folosinta asupra terenului delimitat în anexa 1 la contract, înscris în  cartea funciara nr. 7090/ cu nr. cadastral 3478, precum si asupra constructiilor, mijloacelor fixe si bunurilor de inventar existente pe acesta, individualizate în anexa 1 si situate în cadrul bazei sportive Strandul Tineretului în schimbul unei  chirii prevazute la art. 4 din contract.

Prin actul aditional nr. 4068/30.03.2004 a fost modificata anexa 1 pct. 1 în sensul ca suprafata totala închiriata este de 65.618,83 mp. În preambulul contractului de închiriere s-a prevazut la pct. 2 ca proprietatea închiriata va fi folosita de chirias pentru activitati din domeniul de dezvoltare  imobiliara multifunctionala, aferente în primul rând activitatii sportive si de agrement activitatea principala fiind aceea a dezvoltarii si modernizarii  bazei si instalatiilor sportive aferente proprietatii închiriate conform standardelor europene  calitate.

Pârâta SC T SA nu  a produs nicio proba din care sa rezulte ca de la data la care a dobândit folosinta spatiului si pâna în prezent ar fi dezvoltat sau modernizat  în vreun fel baza sportiva închiriata. În conditiile în care în anii 2003 si 2004 nu a platit nici  o chirie, iar în perioada 2005 - 2006 a platit o chirie foarte mica în raport cu imobilul închiriat, scopul real al încheierii contractului a fost acela de a constitui în favoarea chiriasului drepturi reale asupra terenului care sa permita acestuia dezvoltarea unui proiect imobiliar. Contractul a fost încheiat pentru o perioada de 49 de ani, chiriasul având optiunea de a reînnoi contractul pentru înca doua termene a câte 49 de ani. Referitor la pretul locatiunii partile au convenit ca  pentru proprietatea închiriata locatarul sa achite o chirie reprezentând 30% din beneficiile realizate anual  de chirias din exploatarea  proprietatii închiriate la care se adauga TVA.

Prin actul aditional a fost completat art. 4.3  din contract unde s-a prevazut ca plata chiriei se va face în primul trimestru calendaristic al anului pentru anul anterior, în contul proprietarului, pe baza facturii comunicate de proprietar conform datelor din bilantul anual. La art. 4.4. s-a stipulat ca obligatia de plata va fi stinsa prin darea în folosinta exclusiva proprietarului a unei cladiri necesare activitatii sportive asa cum prevede art. 5.2.lit. a ce face parte din proiectul  de dezvoltare imobiliara si care urmeaza sa se realizeze în termen de 2 ani din momentul obtinerii autorizatiei de constructie si avizelor necesare procesului  de autorizare prevazut în certificatul de urbanism . La art. 5.2. din contractul de închiriere s-a prevazut ca locatorul are dreptul sa utilizeze pe toata perioada închirierii, ca echivalent al chiriei datorate de chirias, o cladire necesara activitatii sportive în suprafata de 4200 mp construita din fondurile sale, în cadrul proiectului de dezvoltare imobiliara pe care urmeaza sa-l realizeze pe proprietatea închiriata. Tribunalul a apreciat  ca din aceste clauze rezulta în mod clar ca proiectul imobiliar al chiriasului nu vizeaza edificarea unor constructii în scopul dezvoltarii sau modernizarii bazei sportive existente pe terenul din Bucuresti str. Primo Nebiolo nr. 1(fosta Strandului nr. 1), din moment ce locatorul a acceptat ca echivalent al chiriei datorate utilizarea unei cladiri cu suprafata desfasurata de 4200 mp construita pe proprietatea închiriata sau pe orice alt  amplasament pus la dispozitie de chirias si acceptat de proprietar ori pus la dispozitie  de proprietar si acceptat de chirias.

Conform art. 6.4. din contractul de închiriere proprietarul a recunoscut si acceptat ca la încetarea contractului îmbunatatirile si modernizarile aduse proprietatii închiriate sa ramâna în proprietatea sa, iar orice cladire sau structura nou edificata pe proprietatea închiriata sa ramâna proprietatea chiriasului.

Totodata, prin clauza de la art. 6.5 proprietarul a recunoscut chiriasului dreptul de superficie asupra terenului aferent tuturor dezvoltarilor imobiliare, cladirilor si structurilor ce ramân în proprietatea chiriasului. La art. 12 s-a prevazut ca proprietarul  a acceptat intentia chiriasului de a solicita autoritatilor competente reîncadrarea utilizarii partiale a proprietatii închiriate pentru birouri comerciale, activitati de agrement si utilizari conexe acestora, inclusiv pentru suprafata prevazuta de art. 5.2.lit. a din contract. Analizând aceste clauze în lumina dispozitiilor art. 34 din Decretul nr.31/1954, instanta a concluzionat ca prin acest contract de închiriere pârâta CSN LM a constituit în favoarea pârâtei un drept de superficie asupra terenului aferent tuturor dezvoltarilor imobiliare ce vor ramâne în proprietatea chiriasului si a conferit acestuia dreptul de a greva cu sarcini terenul închiriat, lipsind activitatea sportiva de o baza materiala importanta pentru o perioada de 49 de ani  si care se poate întinde pâna la 147 de ani.

Cauza contractului contravine scopului pentru care a fost înfiintata pârâta CSN LM, respectiv, acela de administrare a bazei materiale. În consecinta, s-a constatat ca acest contract este lovit de nulitate absoluta.

Tribunalul a mai retinut ca motive de nulitate absoluta, cauza ilicita si frauda la lege, întrucât dispozitiile legale invocate în vederea încheierii contractului de închiriere au fost deturnate de la scopul pentru care au  fost edictate. S-a apreciat ca termenul pentru care a fost încheiat si prelungirea succesiva a acestuia aproprie contractul de închiriere  de un contract  de concesiune a carui încheiere se putea face doar urmând procedura reglementata de Legea nr. 219/1998 privind regimul concesiunilor, iar modalitatea de stabilire a chiriei ca procent din beneficiile obtinute de chirias aproprie contractul de un contract de parteneriat public privat reglementat de legea nr.16/2002 sau de achizitia publica de lucrari.

În privinta drepturilor conferite chiriasului acestea nu au fost limitate la dreptul de folosinta asupra imobilului ci locatorul a constituit în favoarea chiriasului drepturi reale asupra imobilului cu titlu  gratuit. Chiria platita de pârâta SC T SA s-a dovedit a fi derizorie asa cum a rezultat din raportul de expertiza contabila efectuat în cauza si având în vedere toate acestea, instanta a admis actiunea si a constatat  nulitatea absoluta a contractului de închiriere nr. 5580/ 04.03.2003 modificat prin actul aditional nr. 4068/30.0.32004.

SC T SA a declarat apel împotriva acestei sentinte, solicitând schimbarea în tot a hotarârii atacate, în sensul respingerii actiunii ca fiind introdusa de o persoana fara calitate procesuala activa si, în  subsidiar, respingerea actiunii ca neîntemeiata, iar în ceea ce priveste cererea de interventie, respingerea acesteia, ca fiind lipsita de interes, în subsidiar, ca inadmisibila si, pe fond, ca neîntemeiata.

În ceea ce priveste exceptia lipsei calitatii procesuale active a reclamatei, se arata ca aceasta a fost respinsa în mod gresit de catre instanta de fond, deoarece reclamanta ANST  este  supraordonata pârâtei CSN LM  numai în ceea ce priveste bunurile apartinând domeniului public sau privat al statului aflate în administrarea  pârâtei dar nu si în privinta dreptului de proprietate privata apartinând acestui complex. Prin H. nr.1034/1999 imobilul în  litigiu a fost transmis cu titlu gratuit, din proprietatea privata a statului în proprietatea privata a CSN LM.

Apelanta considera ca motivele de nulitate absoluta retinute de prima instanta nu exista.

În acest sens, se afirma ca pârâta CSN LM a încheiat contractul de  închiriere urmarind în principal dezvoltarea si  modernizarea bazei sportive aferente proprietatii închiriate conform standardelor europene de calitate.

Având în vedere ca bunurile din str. Standului, nr.1, sector 1, au trecut în proprietatea privata a CSN LM conform HG nr. 1034/1999, drepturile statului, inclusiv cele exercitate prin ministerul de resort au încetat, astfel ca prevederile art. 80 din legea nr. 69/2000 nu pot produce un  efect translativ de proprietate cu privire la acestea.

Se sustine ca motivarea instantei este  contradictorie  si neîntemeiata având în vedere ca imobilul ce urmeaza a fi edificat în suprafata de 4200 mp are drept scop unic acela de a servi ca baza materiala pentru desfasurarea de activitatii sportive.

Apreciaza ca analiza facuta de instanta de fond asupra contractului de închiriere prin comparatie cu un contract de concesiune, respectiv cu un contract de parteneriat public privat nu poate fi considerata o justa motivare  a cauzei ilicite întrucât un raport de drept privat nu poate fi analizat din  perspectiva unor criterii specifice unui raport juridic de drept public.

Apelanta arata ca nu poate constitui motiv de nulitate absoluta faptul ca în contract a fost stabilita o chirie determinabila si ca  pentru o perioada de timp aceasta chirie nu a fost similara cu chiriile practicate în zona. Instanta a aplicat în mod eronat, prin analogie, cauza de nulitate  din materia vânzarii, constând în lipsa unui pret serios în materia locatiunii, procedeu nepermis de lege.

În ceea ce priveste cererea de interventie formulata de SC MM SRL, apelanta arata ca nu s-a facut dovada existentei unui folos practic, personal, legitim, nascut si actual pe care intervenienta l-ar obtine  în cazul în care cererea sa ar fi admisa.

Nici existenta unor suprapuneri între spatiile folosite de intervenienta si imobilul închiriat nu poate justifica un interes care sa întruneasca în mod cumulativ cerintele prevazute de art. 49 c.proc.civ. Eventuala existenta a suprapunerilor ar justifica o actiune în raspundere contractuala împotriva partenerului contractual CSN LM si nu o actiune în constatare împotriva unui tert fata de raportul juridic dintre intervenienta si CSN LM.

Apelanta apreciaza ca actiunea în constatarea nulitatii absolute formulate de intervenienta este si inadmisibila, întrucât intervenienta ar avea la îndemâna o actiune în  realizarea acestor drepturi care este prioritara actiunii în constatare.

Prin întâmpinare, intimata SC MM SRL a solicitat respingerea apelului, ca neîntemeiat si mentinerea ca legala si temeinica a hotarârii atacate.

Analizând sentinta atacata prin prisma criticilor invocate si a probelor aflate la dosar Curtea retine urmatoarele :

Criticile referitoare la respingerea exceptiei lipsei calitatii procesuale active  si a lipsei de interes privind pe  reclamanta Agentia Nationala pentru Sport sunt neîntemeiate, având în vedere ca potrivit prevederilor art. 16 din HG nr. 81/2010, complexurile sportive nationale sunt institutii publice ale Ministerului Educatiei, Cercetarii, Tineretului si Sportului, în subordinea ANST, astfel ca în mod întemeiat a constatat instanta de fond ca reclamanta justifica atât interesul cât si calitatea procesuala activa în actiunea în nulitatea absoluta a unui contract de  închiriere având ca obiect un bun imobil al CS LM.

Nulitatea absoluta este sanctiunea ce are drept cauza nerespectarea la încheierea actului juridic a dispozitiilor legale care reglementeaza conditiile sale de valabilitate.

Contractul de închiriere aflat în disputa este lovit de nulitate absoluta pentru depasirea limitelor capacitatii de folosinta si nevalabilitatea cauzei. Potrivit dispozitiilor art. 948 cod civil, cauza unui contract, pentru a fi valabila, trebuie sa îndeplineasca mai multe conditii si anume, sa existe, sa fie reala, licita si morala.

CSNB LM a fost înfiintat prin Ordinul nr. 32/19.02.1991 al Ministerului Tineretului si Sportului, în subordinea Tineretului si Sportului, scopul constituirii fiind acela de asigurare a conditiilor optime de pregatire a sportivilor nominalizati în loturile olimpice si nationale în vederea obtinerii de performante la nivel european, mondial si olimpic potrivit art. 6 din Regulamentul de functionare, iar obiectul de activitate consta în administrarea bazelor sportive de interes  national si international, destinate cu prioritate pregatirii loturilor nationale si olimpice, precum si organizarii competitiilor sportive la nivel national si international.

Prin HG nr. 377/ 13.07.1999, s-a aprobat trecerea din domeniul public al statului în domeniul privat al statului a terenului situat în Bucuresti str. Strandului nr. 1 sector 1 si a constructiilor existente pe acest teren, iar prin HG nr. 1034/1999, terenul  s-a transmis cu titlu gratuit din proprietatea privata a statului în proprietatea Complexului Sportiv National.

La data de 04.06.2003 s-a încheiat  între pârâta CSN LM, în calitate de proprietar  si pârâta SC T SA, în calitate de chirias contractul de închiriere nr. 5580 prin care s-a transmis chiriasului dreptul de folosinta asupra terenului delimitat în Anexa 1 la contract, înscris în cartea funciara nr. 7090 cu nr. cadastral 3478, precum si asupra tuturor constructiilor, mijloacelor fixe  si bunurilor de inventar existente pe acesta, individualizate în anexa si situate în cadrul bazei sportive Strandul Tineretului, în schimbul unei chirii ce va fi achitata în cuantumul si la termenele prevazute la art. 4 din contract. Din continutul procesului verbal nr. 1 anexa la protocolul din data de 13.10.2003 a rezultat ca i-a fost predat locatarului SC T SA terenul situat în Bucuresti, str. Strandului nr. 1 în suprafata de  65.618,83 mp, iar prin procesul verbal nr. 2, anexa la protocolul din 13.10.2003 au fost predate toate constructiile înscrise în cartea funciara, mai putin pozitia 26 - cantina restaurant -, aceasta  facând obiectul contractului de asociere  participatiune nr. 3459/ 19.08.1992 încheiat de CSN LM cu SC MM SRL.

Art. 34 din Decretul nr. 31/1954 prevede ca, persoana juridica nu poate avea decât acele drepturi care corespund scopului ei, stabilit prin lege, actul de înfiintare sau statut.

Obiectul de activitate al CSN LM priveste administrarea bazei materiale afectate scopului pentru care a fost înfiintat complexul, respectiv satisfacerea unui interes public.

Potrivit prevederilor art. 79 alin. 1 din Legea nr. 69/2000 în forma în vigoare la data încheierii contractului de închiriere, "schimbarea destinatiei sau desfiintarea unor baze sportive apartinând domeniului public sau  privat al statului sau unitatilor administrativ teritoriale se va putea face numai cu aprobarea Ministerului Tineretului si cu garantia construirii altor sportive similare".

În preambulul contractului s-a prevazut (pct. 2) ca proprietatea închiriata va fi folosita de chirias pentru activitati din domeniul de dezvoltare imobiliara multifunctionala aferente în primul rând activitatii sportive si de agrement, activitatea principala fiind aceea de dezvoltare si modernizare a bazei si instalatilor sportive aferente proprietatii închiriate conform standardelor europene de calitate, ceea ce releva faptul ca locatarul a urmarit, prin încheierea acestui contract, desfasurarea de activitati în domeniul dezvoltarii mobiliare, nu neaparat în legatura cu activitatea sportiva având în vedere lipsa din contract a clauzelor care sa prevada în sarcina chiriasului a unor obligatii concrete în legatura cu modernizarea bazei si instalatilor sportive.

Într-adevar, din analiza tuturor clauzelor contractului rezulta ca scopul real al încheierii locatiunii a fost acela de a constitui în favoarea chiriasului drepturi reale asupra terenului care sa permita dezvoltarea unui proiect imobiliar, ceea ce dovedeste ca CSN LM si-a depasit limitele capacitatii de folosinta prin încheierea acestui contract de închiriere.

Chiar daca terenul a fost dat în proprietatea privata a complexului sportiv, acesta este o institutie publica în subordinea Ministerului Tineretului si Sportului, calitate în care nu are decât acele drepturi si obligatii în concordanta cu scopul pentru care a fost înfiintata, respectiv asigurarea conditiilor optime de pregatire a sportivilor, dar  si cu obiectul de activitate  stabilit prin lege - administrarea bazei sportive - .

La art. 4.4 din contractul de închiriere s-a prevazut ca obligatia de plata va fi stinsa prin darea în folosinta exclusiva proprietarului a unei cladiri necesare activitatii sportive asa cum prevede art. 5.2 lit. a ce face parte din proiectul de dezvoltare imobiliara si care urmeaza sa se realizeze în termen de 2 ani din momentul obtinerii autorizatiei de construire a tuturor avizelor si acordurilor necesare în procesul de autorizare prevazut în certificatul de urbanism iar la art.5.2 s-a stipulat ca locatorul are dreptul sa utilizeze pe toata durata închirierii, ca echivalent al chiriei datorate de chirias, o cladire necesara activitatii sportive în suprafata desfasurata de 4200 mp construita de chirias din fondurile sale, în cadrul proiectului de dezvoltare  imobiliara pe care urmeaza sa îl realizeze pe proprietatea închiriata sau pe orice alt amplasament pus la dispozitie de chirias si acceptat de proprietar ori pus la dispozitie de proprietar  si acceptat de chirias. Atât timp cât locatorul a acceptat ca echivalent al chiriei  utilizarea unei cladiri cu suprafata desfasurata de 4200 mp construita pe proprietatea închiriata sau pe orice alt amplasament rezulta ca proiectul imobiliar al chiriasului nu are ca obiect edificarea unor constructii în scopul dezvoltarii sau modernizarii bazei sportive existente pe terenul din Bucuresti, str. Standului, nr. 1.

Totodata, prin clauza de la art. 6.3 s-a prevazut dreptul chiriasului de a subînchiria partial sau total proprietatea, de a acorda drept de trecere sau de acces, de a institui alte sarcini asupra proprietatii închiriate sau a unor parti din acestea, de a oferi  ca garantie dreptul nascut din contractul de închiriere  în raporturile juridice ce decurg din realizarea scopului pentru care chiriasul închiriaza proprietatea.

Prin clauza de la art. 6.5 proprietarul a recunoscut chiriasului dreptul de superficie asupra terenului aferent tuturor dezvoltarilor imobiliare, cladirilor si structurile ce ramân în proprietatea chiriasului, iar la art. 12, proprietarul a recunoscut si acceptat intentia chiriasului de a solicita autoritatilor competente reîncadrarea utilizarii partiale a proprietatii închiriate pentru birouri  comerciale, activitati de agrement si utilizari conexe acestora, inclusiv pentru suprafata prevazuta de art. 5.2 lit. a din  contact.

Prin urmare, prin contractul de închiriere nr.5580/2003, CSN LM a  constitut în favoarea SC T SA un drept de superficie asupra terenului aferent tuturor dezvoltarilor imobiliare, cladirilor si structurilor ce vor ramâne în proprietatea chiriasului si a conferit acestuia dreptul de a greva cu sarcini terenul închiriat, lipsind în acest fel activitatea sportiva de o baza materiala importanta pentru  perioada de 49 de ani  si care se poate întinde pâna la 147 de ani, în conformitate cu art. 3.1 si 3.2 din contract., fapt care în mod evident contravine scopului pentru care a fost înfiintat CSN  si obiectului de activitate  al acesteia prevazut prin Legea nr. 69/2000. Contractul de închiriere a fost încheiat pe o perioada de 49 de ani, locatorul având obligatia sa prelungeasca locatiunea pâna la 147 de ani, urmare a notificarii transmise de chirias.

Contractul de închirie este temporar, chiar daca termenul este determinat sau nedeterminat. În situatia termenului nedeterminat, oricare dintre parti are dreptul de a-l denunta, cu acordarea unui termen de preaviz, or, în cauza de fata, asa cum reiese din continutul contractului, acesta s-a încheiat pe o perioada de timp excesiv de mare, urmarindu-se totodata, eludarea dispozitiilor referitoare la dreptul de denuntare unilaterala la cererea oricarei  parti, întrucât, la art. 11 s-a prevazut numai dreptul chiriasului de a renunta la locatiune.

În ceea ce priveste dreptul chiriasului de a institui drepturi de trecere si de acces care constituie drepturi reale sau sa instituie alte sarcini asupra imobilului, clauza este lovita de nulitate, dat fiind faptul ca locatarul nu are decât un  drept de creanta si nu poate transmite mai mult decât are si, mai mult decât atât, inserarea acestor clauze releva ca scopul real urmarit  de parti la încheierea contractului de închiriere  a fost acela de a constitui un drept real asupra imobilului închiriat în favoarea locatarului, retinând în acest context si faptul ca locatarul are dreptul de a denunta unilateral contractul, ceea ce conduce la concluzia ca acesta ar deveni proprietarul constructiilor edificate si ar continua  sa foloseasca terenul fara a mai  plati chirie pentru acest drept.

Cu alte cuvinte, corelativ acestor drepturi nu le corespunde o contraprestatie din partea chiriasului, ceea ce face ca actul juridic sa fie lovit de nulitate absoluta pentru lipsa cauzei, conform art. 948 cod civil.

De asemenea, critica referitoare la respingerea exceptiei lipsei de interes în ceea ce o priveste pe intervenienta SC MM este neîntemeiata, deoarece prin cererea de interventie s-a solicitat constatarea nulitatii absolute a contractului de închiriere nr. 5580/2003, nulitate ce poate fi ceruta de oricine are un interes, iar interesul intervenientei deriva din faptul ca o parte din suprafetele de teren si constructii primite în folosinta prin contractul de asociere în participatiune nr. 3459/1992 încheiat cu CSN LM formeaza si obiectul contractului de închiriere.

În concluzie, Curtea retine ca sunt neîntemeiate criticile formulate si în temeiul dispozitiilor art. 296 C.proc.civ. a respins apelul ca nefondat.

1

Domenii speta

Spete similare