Nulitate contracte

În mod corect s-a arătat că notarul a indicat modalitatea în care s-a constatat identitatea cumpărătorului S C, acesta fiind identificat cu martorii de identificare P.A. şi F.A., astfel că motivul de nulitate absolută menţionat la art.49 lit.f din Legea nr.36/1995 nu este incident în speţă. Potrivit cu dispoziţia art.50 alin.2 lit.b din Legea nr.36/1995, faptul învederat în motivarea acţiunii, în sensul că identitatea cumpărătorului nu putea fi stabilită printr-un martor de identificare ce era, la rândul său, parte în convenţie, nu atrage sancţiunea nulităţii absolute a actului notarial astfel emis întrucât, aşa cum au arătat şi instanţele de fond, această normă este de strictă interpretare şi nu poate fi extinsă prin analogie altor ipoteze.

Domeniu – Legea nr.36/1995 – nulitate contracte

(CURTEA DE APEL BUCUREŞTI - SECŢIA A III-A CIVILĂ ŞI PENTRU CAUZE CU MINORI ŞI DE FAMILIE – DOSAR NR.6927/299/2009 – DECIZIA CIVILĂ NR.387/04.03.2013)

Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Sectorului 1 Bucureşti în data de 20.03.2009, reclamanta  B.F.G. a chemat în judecată pe pârâţii P.A. şi S.C., solicitând instanţei ca prin hotărârea ce va pronunţa să constate nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.366/18.02.2008 de B.N.P. C.T. având ca obiect apartamentul nr.1 al imobilului situat în strada C. nr.25, corp A, sectorul 1, Bucureşti, înstrăinat pârâtului S.C. de către pârâta P.A.

Prin sentinţa civilă nr.4635 din 17 martie 2010, Judecătoria Sectorului 1 Bucureşti a respins cererea ca neîntemeiată.

Pentru a hotărî astfel prima instanţă a reţinut că potrivit art.49 lit.f din Legea nr.36/1995, îndeplinirea actelor notariale (...) se constată prin încheiere, care va cuprinde numele sau denumirea părţilor, domiciliul sau sediul acestora şi menţiunea faptului prezentării lor în persoană, reprezentate ori asistate, precum şi modul în care li s-a constatat identitatea, cu excepţia încheierilor prin care se dă dată certă înscrisurilor sau se legalizează copii de pe înscrisuri.

A mai reţinut instanţa că nerespectarea acestei dispoziţii legale se sancţionează, în conformitate cu art.52 din acelaşi act normativ, cu nulitatea, (...) în afară de cazul în care îndeplinirea acestora rezultă din lucrările actului.

Din analiza încheierii de autentificare nr.366/18.02.2008, instanţa a constatat că notarul public a menţionat atât numele, domiciliul părţilor, împrejurarea că acestea s-au prezentat personal, cât şi modul în care i s-a constatat identitatea cumpărătorului S.C., acesta fiind identificat cu martorii de identificare P.A. şi F.A.

Instanţa a apreciat faptul că unul din martorii menţionaţi avea interdicţia legală de a proceda la identificarea cumpărătorului S.C., potrivit art.50 alin.2 lit.b din Legea nr.36/1995, nu constituie un motiv de nulitate absolută (nefiind enumerat printre cauzele de nulitate absolută prevăzute de art.52, teza I), dar poate atrage nulitatea relativă, în măsura în care reclamanta justifică o vătămare.

Având în vedere că prin chiar cererea de chemare în judecată, reclamanta nu a contestat că persoana prezentă în faţa notarului public, în calitate de cumpărător al apartamentului nr.1 situat în Bucureşti, Str.C. nr.25, corp A, parter, sector 1, a fost pârâtul S.C., aceasta afirmând că acesta a încheiat de conivenţă cu cealaltă pârâtă, P.A., actul juridic atacat, instanţa a constatat că nu se impune anularea contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.366/18.02.2008 de B.N.P. C.T., pentru motivul de nulitate invocat.

Prin decizia civilă nr.1147A/30.11.2011, Tribunalul Bucureşti - Secţia a V-a Civilă a menţinut soluţia de mai sus, consecinţă a respingerii, ca nefondat, a apelului formulat de reclamantă.

La rândul său, instanţa de apel a avut în vedere următoarele considerente privind situaţia de fapt şi de drept:

Reţinând motivul de nulitate invocat de apelanta-reclamantă, respectiv frauda la lege ca urmare a încălcării dispoziţiilor art.49 lit. f  raportat la art.52 din Legea nr.36/1995 privind notarii publici, tribunalul a constatat că instanţa de fond a interpretat în mod corect aceste dispoziţii legale, atunci când a apreciat că sancţiunea prevăzută pentru încălcarea art.49 lit. f este nulitatea relativă, şi nu absolută.

Potrivit dispoziţiilor art.49 lit.f din Legea nr.36/1995, „îndeplinirea actelor notariale, în afară de redactarea înscrisurilor şi de consultaţiile juridice notariale, se constată prin încheiere, care va cuprinde: (…)numele sau denumirea părţilor, domiciliul sau sediul acestora şi menţiunea faptului prezentării lor în persoană, reprezentate ori asistate, precum şi modul în care li s-a constatat identitatea, cu excepţia încheierilor prin care se dă dată certă înscrisurilor sau se legalizează copii de pe înscrisuri”.

În conformitate cu dispoziţiile art.50 din acelaşi act normativ, „părţile participante la actul notarial pot fi identificate de notarul public prin menţiunea în încheiere că ele sunt cunoscute personal de acesta. În cazul în care notarul public nu cunoaşte părţile, este obligat să se convingă de identitatea acestora, stabilită, după caz, prin: a) acte de identitate sau legitimaţii oficiale prevăzute cu semnătură, ştampilă şi fotografia posesorului; b) atestarea avocatului care asistă partea; c) doi martori de identitate, cunoscuţi personal de notarul public sau legitimaţi conform lit. a). Nu poate fi martor de identitate cel care: a) nu a împlinit 18 ani; b) figurează în act ca parte sau ca beneficiar; c) din cauza unei deficienţe psihice sau fizice nu este apt pentru dovedirea identităţii”.

În sfârşit, potrivit dispoziţiilor art.52 din Legea nr.36/1995, „încălcarea cerinţelor prevăzute la art.49 lit.c), f), j) şi k) se sancţionează cu nulitatea, iar a celorlalte cerinţe cu anularea, în afară de cazul în care îndeplinirea acestora rezultă din lucrările actului”.

Aşa cum s-a reţinut şi de către instanţa de fond, încheierea de autentificare nr.366 din 18.02.2008 cuprinde menţiunile privind numele, domiciliul părţilor, împrejurarea că acestea s-au prezentat personal, modul în care s-a constatat identitatea cumpărătorului S.C. (respectiv menţiunea că acesta a fost identificat de martorii P.A. şi F.A.).

Tribunalul a reţinut că menţiunile obligatorii pe care trebuie să le cuprindă încheierea de autentificare au fost inserate, fiind îndeplinite obligaţiile legale sub acest aspect, iar eventuala nerespectare a dispoziţiilor art.50 (referitoare la persoanele care pot sau nu avea calitatea de martor de identitate) nu poate atrage decât sancţiunea nulităţii relative, conform art. 52 teza a doua din Legea nr.36/1995.

Cauzele de nulitate absolută a actului notarial au fost clar delimitate de cauzele de nulitate relativă, iar cu privire la cauzele de nulitate relativă, legea prevede inclusiv posibilitatea salvării actului de sancţiunea nulităţii, în ipoteza în care îndeplinirea cerinţelor legale rezultă din lucrările actului. Întrucât cauzele de nulitate absolută sunt expres şi limitativ prevăzute ca fiind încălcarea cerinţelor prevăzute de art.49 lit.c, f, j şi k, aplicarea lor nu poate fi extinsă şi la alte cazuri, respectiv la constatarea identităţii cu nerespectarea dispoziţiilor art.50 din Legea nr.36/1995. Din moment ce încheierea de autentificare cuprinde menţiunea privind modul în care s-a constatat identitatea părţilor, sancţiunea nulităţii absolute nu operează în speţă.

Ceea ce se sancţionează cu nulitatea absolută ar fi lipsa menţiunii privind modul în care s-a constatat identitatea părţilor, deoarece lipsa acestei menţiuni nu ar permite verificarea respectării dispoziţiilor art.50 din Legea nr.36/1995. În sprijinul acestei constatări se poate observa şi modalitatea de redactare a textului art.49  - încheierea ce constată îndeplinirea actului notarial „(...)va cuprinde modul în care li s-a constatat identitatea (părţilor)”. Încălcarea dispoziţiilor art.49 lit. f o reprezintă întocmirea încheierii notariale fără menţiunile obligatorii prevăzute de acest text. Dispoziţiile art.50 din Legea nr.36/1995 vin să detalieze modalitatea în care notarul public are posibilitatea legală de a constata identitatea părţilor, arătând care sunt cerinţele pe care trebuie să le urmeze notarul în realizarea acestui scop (constatarea identităţii părţilor).

A admite contrariul ar însemna să se extindă nepermis aplicarea unui text de lege restrictiv la situaţii care nu au fost reglementate expres de acesta, şi ar conduce totodată la consecinţe absurde. Ipotetic, ar putea fi imaginată astfel o situaţie în care un act notarial să fie sancţionat cu nulitatea absolută deoarece una dintre persoanele care au atestat identitatea părţii a fost legitimată pe baza unei legitimaţii a cărei valabilitate expirase, sau avea o deficienţă psihică (necunoscută de notar sau de părţi) care ar fi făcut-o inaptă să ateste identitatea părţii.

Prin urmare, interpretarea dată de instanţa de fond dispoziţiilor legale menţionate mai sus a fost corectă, iar aplicarea acestora de asemenea.

Odată stabilită sancţiunea nulităţii relative pentru încălcarea cerinţelor privind modul de constatare a identităţii părţii, aceasta trebuie raportată la situaţia de fapt concretă incidentă în speţă.

Apelanta nu contestă identitatea persoanelor care s-au prezentat la autentificarea contractului de vânzare-cumpărare nr. 956 autentificat prin încheierea nr.366 din 18 februarie 2008. În cauză, vătămarea pretinsă de apelanta-reclamantă constă nu în prezentarea unei alte persoane la autentificare, ci în nerespectarea de către promitenta-vânzătoare a obligaţiilor derivate din antecontractul încheiat cu apelanta, însă aceasta nu justifică anularea contractului de vânzare-cumpărare încheiat ulterior cu o altă persoană.

Împotriva acestei din urmă hotărâri, reclamanta a formulat recurs în temeiul dispoziţiei art.304 pct.9 din Codul de procedură civilă, arătând că instanţele de fond au interpretat greşit dispoziţia art.50 din Legea nr.36/1995. În aceeaşi manieră, a fost interpretată şi dispoziţia art.49 din acelaşi act normativ în care se arată menţiunile pe care trebuie să le cuprindă un act notarial pentru a fi îndeplinit; la lit.f al art.49 din Legea nr.36/1995 se arată că el trebuie să cuprindă numele sau denumirea părţilor, domiciliul sau sediul acestora şi menţiunea faptului prezentării lor în persoană, reprezentate ori asistate, precum şi modul în care li s-a constatat identitatea, cu excepţia încheierilor prin care se dă dată certă înscrisurilor sau se legalizează copii de pe înscrisuri.

Potrivit dispoziţiilor art.52 al Legii nr.36/1995, încălcarea cerinţelor prevăzute la art.49 lit.c,f,j,k se sancţionează cu nulitatea, iar a celorlalte cerinţe cu anularea în afară de cazul în care îndeplinirea acestora rezultă din lucrările actului.

Or, susţine recurenta – reclamantă, aşa cum a arătat, pârâtul cumpărător S.C. a fost identificat de către persoana ce avea calitate de vânzător în contractul de vânzare - cumpărare ori, potrivit dispoziţiilor art.50 din Legea nr.36/1995, aceasta nu putea să identifice pe cumpărător deoarece figura în act ca parte. Este evident că din enumerarea textelor mai sus arătate sancţiunea pentru nerespectarea dispoziţiilor arătate este nulitatea absolută şi nu cea relativă deoarece legiuitorul a prevăzut în cuprinsul aceluiaşi act care nerespectări ale legii conduc la o sancţiune mai blândă, respectiv nulitatea relativă. În acest context, instanţa pierde din vedere faptul că una dintre părţile contractului a fost identificată în mod incorect, iar dacă acest al doilea martor ce nu putea avea calitatea de persoană care să identifice cumpărătorul, notarul nu ar fi avut cum să încheie actul, legea impunându-i ca cerinţă imperativă, să existe doi martori, martori care nu trebuie să fie parte din contract; altfel spus, dacă acest martor nu exista, în persoana vânzătoarei, actul nu se mai încheia deoarece era posibil ca o altă persoană să nu-l poată identifica pe acesta ori prin hotărârea instanţei de fond şi de apel nu se conduce decât la ideea că o greşeală, deşi sancţionată imperativ de lege, poate fi îndreptată dacă din interpretarea încheierii de autentificare rezultă posibilitatea de a înţelege actul.

În mod greşit s-a reţinut că a admite contrariul, ar însemna să se extindă nepermis aplicarea unui text de lege restrictiv la situaţii care nu au fost expres reglementate şi care ar conduce la consecinţe absurde, deoarece greşeala comisă de către notar este în mod expres prevăzută de lege sub sancţiunea nulităţii absolute şi este prevăzută în text, ea nu este presupusă, astfel că anumite norme legale au fost folosite nu în scopul în care au fost edictate, ci pentru eludarea altor norme legale imperative.

În recurs nu s-a formulat întâmpinare.

Examinând cauza prin prisma motivului de recurs mai sus menţionat, Curtea apreciază că recursul este nefondat, pentru considerentele care succed.

Îndeplinirea actelor notariale, în afară de redactarea înscrisurilor şi de consultaţiile juridice notariale se constată prin încheiere care cuprinde, printre altele, numele sau denumirea părţilor, domiciliul sau sediul acestora şi menţiunea faptului prezentării lor în persoană, reprezentate ori asistate, precum şi modul în care li s-a constatat identitatea, cu excepţia încheierilor prin care se dă dată certă înscrisurilor sau se legalizează copii de pe înscrisuri, în condiţiile reglementate prin dispoziţia art.49 lit.f din Legea nr.36/1995. Dispoziţia art.50 din acelaşi act normativ stipulează că în cazul în care notarul public nu cunoaşte părţile, este obligat să se convingă de identitatea acestora stabilită după caz, prin: a) acte de identitate sau legitimaţii oficiale prevăzute cu semnătură, stampilă şi fotografia posesorului; b) atestarea avocatului care asistă parte; c) doi martori de identitate, cunoscuţi personal de notarul public, sau legitimaţi conform literei (a). Nu poate fi martor de identitate cel care: a) nu a împlinit 18 ani; b) figurează în act ca parte sau ca beneficiar; c)  din cauza unei deficienţe psihice sau fizice nu este apt pentru dovedirea identităţii.

Dispoziţia art.52 din Legea nr.36/1995 este cea care prevede sancţiunea care se aplică actului notarial îndeplinit cu nerespectarea cerinţelor prevăzute la art.49, în sensul că, pentru încălcarea cerinţelor prevăzute la lit.c), f), j), şi k) intervine nulitatea, iar a celorlalte cerinţe cu anularea în afară de cazul în care îndeplinirea acestora rezultă din lucrările actului.

Instanţele de fond au statuat corect printr-o interpretare sistematică a textelor legale mai sus menţionate asupra motivului de nulitate incident în cauza dedusă judecăţii şi în mod corect au constatat că actul notarial a cărui anulare se solicită cuprinde toate menţiunile la care se referă normele precitate.

În mod corect s-a arătat că notarul a indicat modalitatea în care s-a constatat identitatea cumpărătorului S.C., acesta fiind identificat cu martorii de identificare P.A. şi F.A., astfel că motivul de nulitate absolută menţionat la art.49 lit.f din Legea nr.36/1995 nu este incident în speţă. Potrivit cu dispoziţia art.50 alin.2 lit.b din Legea nr.36/1995, faptul învederat în motivarea acţiunii în sensul că identitatea cumpărătorului nu putea fi stabilită printr-un martor de identificare ce era la rândul său parte în convenţie, nu atrage sancţiunea nulităţii absolute a actului notarial astfel emis, întrucât aşa cum au arătat şi instanţele de fond, această normă este de strictă interpretare şi nu poate fi extinsă prin analogie altor ipoteze.

Pe cale de consecinţă, acordându-se prevalenţă principiului securităţii raporturilor juridice, în mod corect instanţele, prin raportare la natura sancţiunii aplicabile actului procedural contestat au apreciat netemeinicia cererii de chemare în judecată, vătămarea afirmată nefiind în măsură să conducă la anularea actului de vânzare - cumpărare autentificat sub nr.366/2008 la BNP C.T.

În condiţiile prevăzute de dispoziţia art.312 din Codul de procedură civilă, Curtea va respinge ca nefondat, recursul formulat.

Domenii speta

Spete similare