Procedura civila. Uzucapiune. Conditii legale pentru dobândirea dreptului de proprietate prin uzucapiunea de 30 de ani. Situatia chiriasului-detentor precar al imobilului care, fara acordul proprietarului, edifica o alta constructie în imediata vecin...

Elementele constitutive ale posesiei ce trebuie întrunite cumulativ sunt elementul material - contractul direct cu lucrul concretizat în orice acte materiale (ex. acte de folosinta, culegerea fructelor, efectuarea unor transformari etc.) si elementul psihologic - intentia celui care stapâneste bunul de a se comporta cu privire la acesta ca proprietar.

Dovada posesiei înseamna dovada existentei elementelor sale. Pentru elementul psihologic - care este mai greu de dovedit – codul civil a instituit doua prezumtii legale. Prima dintre ele este continuta de art.1854 C. civ. care prevede ca, posesorul este presupus ca poseda pentru sine, sub nume de proprietar, daca nu este probat ca a început a poseda pentru altul.

Este si situatia recurentilor care, în temeiul unor contracte de închiriere, începând cu anul 1979 au început sa foloseasca - în calitate de locatori - imobilul situat în mun. Constanta, bdul M. nr. 153 format din 3 camere si dependinte.

Fiind vorba despre acte efectuate cu îngaduinta proprietarului (în acceptiunea termenului astfel cum este amintit de art. 1853 alin. 2 Cod civil) o astfel de folosinta efectuata de recurenti nu poate fi calificata decât o detentie precara.

Prin cererea înregistrata pe rolul Judecatoriei Constanta la 14.07.2005 sub nr.7541/2005 reclamantii A.S. si  A.N. i-au chemat în judecata pe pârâtii C.M., M.V. pentru ca, prin hotarârea ce se va pronunta, sa constate - în principal - ca au dobândit prin prescriptie achizitiva dreptul proprietate  asupra imobilului situat în Constanta, b-dul M. nr.153 compus din teren în suprafata de aprox. 400 mp si constructie veche P+l pe care l-au folosit de peste 30 de ani si ca, prin accesiune au dobândit dreptul de proprietate asupra constructiei P+l, constructie mai noua, edificata de ei pe acest teren; în subsidiar, s-a solicitat sa se constate ca sunt proprietarii constructiei P+l ridicata pe terenul din descris mai sus, pe cheltuiala lor .

În motivarea cererii lor, s-a aratat ca A.S. este fiul numitilor A.A. si A.Z. si, din anul 1949, parintii lui au locuit în imobilul mai sus descris în care a crescut; la momentul anului 1949, C.D., autorul pârâtilor, le-a permis sa foloseasca acest imobil pentru care s-a si încheiat o chitanta de mâna privind vânzarea bunului catre parintii sai, chitanta pe care nu o mai are; în anul 1950, acest imobil a fost nationalizat, dar ei nu 1-au parasit si au continuat sa locuiasca în el, lucru ce se întâmpla si în prezent, fara ca autorul pârâtilor sau chiar pârâtii sa tulbure în vreun fel aceasta posesie.

Reclamantii au mai precizat ca, în tot acest  timp, C.D., fiind internat la azilul de batrâni, îi vizita des si ei chiar au avut grija de el, în sensul ca îi aduceau alimente, îi dadeau bani dupa trebuintele sale si îi respecta ca oameni precum si proprietatea, mai ales ca de mult întocmise actul de vânzare catre parintii sai cu privire la teren si cladirile existente pe acesta; folosinta nu a fost tulburata timp de peste 30 de ani si au exercitat asupra întregului imobil o posesie continua, netulburata, publica si sub nume de proprietar.

Referitor la capatul de cerere privind dreptul de proprietate asupra constructiei, reclamatii au aratat ca în temeiul art. 492 c.civ. are dreptul de a formula o cerere prin care solicita sa se constate în favoarea lor dreptul de proprietate asupra constructiei edificate pe cheltuiala sa pe terenul pe care pretinde caîl stapâneste  de peste 30 de ani.

La data de 16.01.2006, reclamantii si-au modificat actiunea  formulând un nou capat de cerere prin care au solicitat ca, în situatia în care nu se va constata dreptul lor de proprietate asupra constructiei nou edificate, sa fie obligati pârâtii sa le plateasca contravaloarea cladirii pe care au edificat-o pe cheltuiala lor.

Pârâtii au formulat întâmpinare prin care au solicitat respingerea actiunii,  aratându-se ca imobilul în litigiu a apartinut parintilor lor, fiind preluat în mod abuziv de stat  iar reclamantii având decât calitatea de chiriasi; au revendicat acest imobil si, prin decizia civila nr. 119/C/2003 a Curtii de Apel Constanta imobilul le-a fost restituit iar ulterior au notificat reclamantii sa se prezinte la biroul unui executor judecatoresc pentru a încheia contract de închiriere, însa acestia au refuzat.

În ce priveste uzucapiunea, pârâtii au aratat, ca pentru a putea dobândi dreptul de proprietate asupra unui imobil, este necesar sa fie îndeplinite mai multe conditii care tin de perioada exercitarii posesiei, de exercitarea unei posesii neviciate, adica o posesie continua, netulburata, exercitata sub nume de proprietar, iar calitatea de chirias o exclude pe aceea de posesor al bunului, cu atributele la care au facut referire.

În aparare, s-a mai precizat ca, imediat dupa anul 1989, familia C. a luat masuri de a împiedica edificarea altor constructii pe terenul proprietatea lor, sens în care C.J.E., tatal lui C.M. - decedat pe parcursul actiunii în revendicare, a notificat R.A.E.D.P.P. Constanta sa ia masuri de încetare a lucrarilor de edificare a unei constructii noi; Primaria Municipiului Constanta a emis somatii pentru încetarea constructiilor si pentru demolarea acestora, deoarece nu aveau acordul proprietarului si nu aveau autorizatie de constructie, fiind chiar promovata chiar o actiune de demolare ce a facut obiectul dosarului nr.5938/1991 al Judecatoriei Constanta - demersuri ce atesta ca posesia exercitata de catre chiriasi a fost una tulburata atât de catre proprietarul aparent al terenului în anul 1991, cat si de ei.

Cu privire la constatarea dreptului de proprietate asupra terenului si constructiei vechi, pârâtii au aratat ca, atât timp cât reclamantii nu au nici un drept asupra terenului si în mod special un drept de proprietate, nu pot pretinde ca sunt proprietarii constructiei abuziv edificate pe acest teren, neexistând nici un temei de drept pentru actiunea în constatare formulata .

Prin cererea înregistrata pe rolul Judecatoriei Constanta la 12.09.2005 sub nr. 9661/2005, reclamantii  C.M. si M.V.V. i-au chemat în judecata pe pârâtii A.S., A.N., A.S., A.E., A.G., A.G. si A.S. pentru ca, prin hotarârea ce se va pronunta, sa se dispuna evacuarea pârâtilor din imobilul situat în Constanta bdul M. nr.153, imobil proprietatea lor, demolarea constructiei edificate pe terenul proprietatea reclamantilor fara autorizatie de pârâti - parter si etaj -, obligarea pârâtilor la plata cheltuielilor de judecata.

În motivarea cererii lor, reclamantii au aratat ca sunt proprietarii imobilului situat în Constanta Bdul M. nr.153, imobil format din constructie si teren, fiind mostenitorii legali ai proprietarilor initiali C.D. si C.D., imobil ce le-a fost restituit prin decizia civila nr. 119/C/2003 a Curtii de Apel Constanta; au pus în executare aceasta hotarâre si, prin protocolul nr.9465/ 20.11.2000, li s-a predarea imobilului fiind radiat acestui imobil din patrimoniul R.A.E.D.P.P. .

Dupa preluarea imobilului, l-au notificat pe titularul de contract A.S., în conformitate cu O.U.G. 40/1999, sa se prezinte la biroul unui executor judecatoresc în vederea încheierii contractului de închiriere si a stabilirii nivelului chiriei si cu toate ca a fost prezent la acea data convocarii, pârâtul a refuzat încheierea contractului de închiriere; acest refuz da nastere la dreptul proprietarului de a solicita evacuarea chiriasilor din imobil, conform OG 40/1999, astfel cum a fost completata si modificata prin Legea 241/2001, cu atât mai mult cu cât pârâtii, cu rea credinta, au edificat pe terenul proprietatea lor o constructie cu etaj, extinzând a cladirea existenta, fara a avea autorizatie de constructie.

Reclamantii au aratat ca asupra executarii acestei lucrari de constructie înca din anul 1991, tatal reclamantului C.M., respectiv C.E., a sesizat RA C.U. Constanta, aratând ca imobilul face obiectul unor cereri de retrocedare; A.S. a fost somat sa înceteze lucrarile si sa aduca imobilul la starea initiala, fiind initiat si un proces în vederea demolarii acestor constructii înregistrat sub nr.5938/1991.

Prin încheierea din data de 18.09.2006, cele doua dosare au fost conexate, judecata ambelor cauze continuând în dosarul nr.7541/2005.

Prin sentinta civila nr. 344/25.02.2008, judecatoria Constanta a admis în parte cererea reclamantilor A. si a constat ca acestia sunt proprietarii imobilului situat în mun. Constanta, b-dul M. nr. 153 identificat în raportul de expertiza drept corpul nou (P+1 cu 5 camere si dependinte); de asemenea, a fost admisa, în parte, si  cererea conexa a reclamantilor C.M. si M.V. dispunându-se evacuarea pârâtilor A. din imobilul proprietatea reclamantilor situat în mun. Constanta, b-dul M. nr. 153 (imobilul vechi)  format din constructie  si teren conform raportului de expertiza, cu exceptia terenului ocupat de corpul nou; au fost compensate cheltuielile de judecata.

Pentru a pronunta aceasta solutie, judecatoria a retinut ca reclamantii A. au fost chiriasi în imobilului situat în mun. Constanta, bdul M. nr. 153, conform contractului de închiriere nr. 4806/1979, astfel ca acestia nu au exercitat o posesie utila (sub nume de proprietar), conform art. 1847 C. civ., astfel încât acest capatul de cerere privind dobândirea, prin prescriptie achizitiva, dreptul proprietate asupra imobilului vechi apare ca neîntemeiat.

Cu privire la constatarea dreptului de proprietatea asupra noii constructii (alaturate celei vechi), judecatoria a constatat ca reclamantii A. au edificat un nou corp de cladire, alipit imobilului din mun. Constanta, bdul M. nr. 153 identificat în raportul de expertiza drept corpul nou (P+1 cu 5 camere si dependinte), nefiind de rea credinta, astfel ca nu pot fi obligati la demolarea imobilului corp nou, potrivit prevederilor art. 494 alin 3 c. civ..

Aceasta deoarece, desi reclamantii nu au exercitat o posesie utila asupra suprafetei de teren aferenta acestui corp nou de cladire - fiind notificata prin adrese repetate în vederea sistarii constructiei -, judecatoria a considerat ca aceasta a fost intervertita în posesie utila prin negarea dreptului celui de la care detinea posesiunea, prin acte de rezistenta la exercitiul dreptului sau, potrivit art. 1858 alin. 2 C. civ., adica prin continuarea constructiei si, în final, cu terminarea acesteia.

Pentru aceste motive desi nu sunt titularii dreptului de proprietate asupra suprafetei de teren aferente imobilului nou construit caci nu au trecut 30 de ani de la data intervertirii posesiei, judecatoria a considerat - în temeiul  art. 492 C. civ. - ca totusi ei sunt proprietarii constructiei, pe care au ridicat-o pe cheltuiala lor si prin efort propriu, asa cum de altfel recunosc si pârâtii în întâmpinare.

Judecatoria a retinut ca, potrivit dispozitiilor art. 1 din Protocolul nr. 1 la C.E.D.O.,  nimeni nu poate fi lipsit de proprietatea sa decât pentru o cauza de utilitate publica si cu dreapta si prealabila despagubire; or, cum în cazul de fata interesele sunt private si nu publice, nu poate intra în discutie lipsirea de proprietate a reclamantilor, astfel ca se impunea a se constata ca acestia sunt proprietarii corpul nou (P+1 cu 5 camere si dependinte) respingându-se, în mod implicit, exceptia inadmisibilitatii ridicata de pârâti .

Prima instanta a aratat ca actiunea nu era inadmisibila întrucât reclamantii nu puteau cere realizarea dreptului, neavând un act de proprietate pe imobil, astfel încât numai aceasta hotarâre poate suplini lipsa acestui act pentru ca, pe viitor, în baza ei ar putea cere realizarea dreptului.

Cu privire la cererea conexa judecatoria a observat ca pârâtii-reclamanti sunt proprietarii imobilului situat în Constanta, bdul M. nr.153 (corpul vechi), imobil format din constructie si teren, ce le-a fost restituit prin decizia civila nr. 119/C/2003 a Curtii de Apel Constanta, pusa în executare hotarârea prin protocolul nr.9465 din 20 nov.2000 prin care s-a procedat la predarea imobilului si la radierea acestui imobil din patrimoniul RAEDPP.

Judecatoria a constatat ca, dupa preluarea imobilului, C.M., M.V. l-au notificat pe titularul de contract, reclamantul A.S. ca, în conformitate cu OG 40/1999, sa se prezinte la un executor judecatoresc în vederea încheierii contractului de închiriere si a stabilirii nivelului chiriei; din procesul verbal încheiat de executorul judecatoresc la 28.12.2000 a rezultat ca A.S. a fost prezent la biroul executorului, însa a refuzat încheierea contractului de închiriere.

Or, a stabilit prima instanta, acest refuz da nastere dreptului proprietarului de a solicita evacuarea chiriasilor din imobil, conform OG 40/1999, astfel cum a fost completata si modificata prin Legea 241/2001, aceasta încalcare a dispozitiilor legale, unita cu refuzul de a încheia contract de închiriere, permitând proprietarului potrivit art. 10 alin.3 sa promoveze o actiune de evacuare a tuturor locatarilor.

Împotriva acestei solutii au declarat apel atât pârâtii C. si M., cât si reclamantii A.N. si S.

În apelul lor, reclamantii pârâti A.S. si A.N. au criticat sentinta sub aspectul solutionarii cererii de constatarea a dreptului de proprietate asupra terenului aferent constructiei corp nou ca efect al uzucapiunii,  sustinând ca instanta de fond nu le-a acordat oportunitatea de a-si dovedi pretentiile prin administrarea probi cu martori.

Pârâtii-reclamanti C.M. si M.V., în motivarea caii de atac au aratat ca hotarârea primei instante este gresita sub aspectul solutionarii actiunii principale cât si a cauzei conexe.

Apelantii au sustinut ca motivarea instantei este în contradictie cu solutia pronuntata întrucât au fost invocate mai multe texte de lege care nu-si gasesc aplicarea în cauza; instanta de fond nu s-a pronuntat asupra exceptiei inadmisibilitatii actiunii, sustinând doar ca aceasta este respinsa implicit, prin hotarârea pronuntata, instanta a constatat faptul constructiei fara a se face referire la temeiul dreptului obtinut, contrazicând toate principiile de drept si fara a se tine seama de probele administrate în cauza.

Prin decizia civila nr. 70/30.01.2009, Tribunalul Constanta a respins ca nefondat apelul declarat de A.S., A.N., A.S., A.E., A.G., A.G. si A.S. si a admis apelul declarat de C.M. si M.V. si, schimbând în parte sentinta apelata a respins în totalitate actiunea principala, ca nefondata si a admis în tot cererea conexa dispunând demolarea constructiei P+1 edificata de reclamantii A.S. si A.N., identificata ca fiind corpul nou, cu suprafata construita la sol de 88,75m.p., în raportul de expertiza întocmit de expert G. – anexa 1 si edificata pe terenul reclamantilor C. si M.

Pentru a pronunta aceasta solutie, asupra apelului declarat de reclamantii A.N. si A.S., tribunalul a retinut ca reclamantii A. au avut calitatea de chiriasi în imobilul situat în Constanta, bdul M. nr.153, astfel cum rezulta din protocolul de predare primire a imobilului încheiat cu proprietarii, acestia având beneficiul contractului de închiriere nr.7860/8.06.1999, reînnoit în temeiul prevederilor OUG nr.40/1999.

Tribunalul a amintit ca uzucapiunea constituie un mod de dobândire a dreptului de proprietate si consta în exercitarea unei posesii utile asupra unui bun în termenul prevazut de lege; pentru a avea posesia unui bun, o persoana, trebuie sa întruneasca ambele elemente ale acesteia, animus si corpus.

Elementul psihologic sau intentional, animus, consta în intentia sau vointa celui ce stapâneste bunul de a efectua aceasta stapânire pentru sine, adica de a se comporta cu privire la lucru ca un adevarat proprietar; lipsa elementului intentional face ca cel care detine bunul sa nu aiba calitatea de posesor, ci pe aceea de detentor precar.

Or, a constatat tribunalul, în speta, reclamantii-chiriasi ai bunului nu au stapânit bunul pentru sine, ci pentru proprietarul aparent de la data încheierii contractului de locatiune, astfel ca au avut constiinta faptului ca bunul nu este proprietatea lor si îl folosesc cu acordul proprietarului, în schimbul folosintei platind o suma de bani cu titlu de chirie; prin urmare, nu se pune problema îndeplinirii conditiilor posesiei pentru a uzucapa, întrucât lipseste posesia însasi de vreme ce reclamantii detin bunul cu titlu precar.

Referitor la apelului declarat de C. si M., tribunalul a observat reclamantii A. nu îndeplinesc conditiile pentru a uzucapa, folosinta exercitata asupra bunului având titlu precar si nu util; cu privire la constructia nou edificata de acestia pe terenul apartinând pârâtilor reclamanti în cererea conexa, tribunalul a apreciat ca nu sunt îndeplinite conditiile accesiunii imobiliare artificiale, întrucât conditiile art. 492 C. civ. nu sunt întrunite în cauza, reclamantii A. neavând calitatea de proprietari asupra terenului pentru a opera, în favoarea lor, prezumtia de proprietate continuta de lege.

Tribunalul a retinut ca este supus analizei sale o situatie in care s-a edificat o constructie pe terenul altuia, retinând ca reclamantii nu au fost constructori de buna credinta astfel ca, în acord cu prevederile art.494C.civ., acestia trebuie obligati la demolarea edificiului, având în vedere ca proprietarii terenului nu au optat pentru alternativa despagubirii constructorului si pastrarea constructiei.

Tribunalul a observat ca reclamantii cunosteau faptul ca nu sunt proprietarii imobilului teren - chiar îi stiau si pe adevaratii proprietari din partea carora primisera o notificare în vederea eliberarii bunului; mai mult, reclamantii au fost somati de administratorul anterior al bunului în vederea sistarii lucrarilor de construire si a aducerii imobilul la stare initiala, sens în care au fost chiar chemati în judecata si amendati contraventional.

Cat priveste sustinerea potrivit cu care prima instanta nu s-a pronuntat asupra exceptiei inadmisibilitatii actiunii, tribunalul a constatat ca aceasta aparare a pârâtilor a fost analizata, iar împrejurarea ca ea nu se regaseste în dispozitiv ca atare nu este de natura a aduce atingere drepturilor procesuale ale acestora, mai mult cu cat cererea lor este analizata tinându-se seama de fondul raporturilor juridice dintre parti si respinsa ca atare.

Împotriva acestei decizii au formulat recurs reclamantii-pârâti A., prin care au criticat hotarârea instantei de apel pentru nelegalitate prin prisma prevederilor art. 304 pct. 5, pct.7, pct.8 si 9 C. pr. civ., solicitând casarea în totalitate a deciziei civile nr. 70/2009 si mentinerea ca legala a sentintei civile nr. 3400/2008 a Judecatoriei Constanta precum si admiterea si a dreptului asupra terenului situat la adresa mentionata, întrucât din probele existente la dosar, rezulta cu certitudine, aceasta stare de fapt.

În motivarea caii de atac, s-au invocat dispozitiile art. 304 pct. 5 Cod procedura civila, aratându-se ca apelul pârâtilor este tardiv, în raport cu termenul comunicarii deciziei tribunalului.

Recurentii mai arata ca explicatia instantei asupra starii de fapt din considerente sunt total în contradictie cu realitatea obiectiva, bazata pe înscrisuri, din dosar, despre care, nu se comenteaza si nu se sprijina în solutia data; fiind motive contrare adevarului, solutia este straina de natura pricinii, fiind astfel îndeplinite dispozitiile art. 304 pct. 7 Cod procedura civila.

În opinia recurentilor, instanta a facut abstractie de realitatea obiectiva ca o familie, prin parinti, apoi copii, intervenind jonctiunea posesiilor prevazuta de art. 1860 Cod civil, despre care s-a detaliat în actiune, coroborând si cu existenta unei chitante încheiata cu autorul care a consimtit la edificarea constructiei noi; deci, exista animus în comportarea reclamantilor, ca adevarati proprietari, având  consimtamântul lui C.D., care nu avea mostenitori si niciodata nu a fost cautat de acestia, dânsul locuind si decedând la Caminul de Batrâni Constanta.

Mai mult, recurentii arata ca pârâtii au fost de totala rea credinta, acestia judecându-se în 2003 – decizia civila nr. 119/C/2003 a Curtii de Apel Constanta - si nu au fost chemati, citati niciodata; de asemenea, certificatul de mostenitor care a stat la baza acestei decizii, nu se refera si la imobilul situat la adresa b-dul M. nr. 151. Sunt astfel îndeplinite dispozitiile art. 304 pct. 8 Cod procedura civila, caci, prin interpretarea gresita a actului dedus judecatii, s-a schimbat întelesul si, desigur, s-a modificat si solutia.

Analizând decizia recurata prin prisma motivelor de nelegalitate invocate de recurenti, raportat de situatia de fapt retinuta de instantele de fond, curtea constata ca recursul este neîntemeiat si urmeaza a fi respins ca atare.

Referitor la motivul de recurs în care se invoca tardivitatea apelului promovat de reclamantii C.M. si M.V.V., curtea constata ca aceasta critica este neîntemeiata.

Astfel, analizând continutul dosarului tribunalului, se observa ca aceste parti au declarat apel la 16.05.2008, învederând expres ca sentinta judecatoriei nu le-a fost comunicata la data depunerii caii de atac; într-adevar, conform dovezilor de comunicare, C.M. si M.V.V. au primit sentinta civila nr. 3400/25.02.2008 la 12.08.2008, hotarârea fiind afisata la domiciliul acestora; motivele de apel au fost înregistrate la Judecatoria Constanta la 15.09.2008, primul termen în fata instantei de apel fiind fixat la 17.10.2008, iar prima zi de înfatisare abia la 13.01.2009, datorita unor repetate situatii de nelegala citare a partilor.

În fata instantei de apel nu s-a invocat exceptia tardivitatii formularii apelului, aceasta critica fiind formulata direct în recurs.

Conform art. 304 pct. 5 Cod procedura civila, casarea unei hotarâri se poate cere când, prin hotarârea data, instanta a încalcat formele de procedura prevazute sub sanctiunea nulitatii de art. 105 alin. 2.

Desi textul nu face distinctie dintre nulitatea absoluta si nulitatea relativa totusi aceasta distinctie trebuie facuta din perspectiva regimului juridic diferit care guverneaza aceste doua tipuri de sanctiuni procedurale.

Astfel, daca nulitatile absolute pot fi invocate de oricare dintre parti sau chiar de instanta din oficiu si direct în fata instantei de recurs, nu aceeasi este situatia pentru cauzele de nulitate relativa.

Nulitatea relativa poate fi invocata în recurs numai de catre partea ocrotita de norma încalcata, cu conditia ca neregularitatea sa nu se datoreze chiar acesteia si doar daca a invocat-o în fata instantei a carei hotarâre se ataca, la primul ce a urmat savârsirii neregularitatii si înainte de a pune concluzii pe fond, dar instanta a respins exceptia de nulitate ori a omis sa se pronunte cu privire la ea.

O astfel de nulitate relativa este si cea derivând din nerespectarea termenului imperativ de exercitare a unei cai de atac, neregularitate care însa nu a fost indicata în fata instantei învestite cu acea cale de atac, ci în fata instantei de control judiciar superioara acesteia.

Desi termenul de apel este unul absolut (a carui nerespectare afecteaza validitatea actelor de procedura) totusi neregularitatea izvorând din ignorarea prevederilor art. 284 Cod procedura civila este una ce poate fi invocata doar în conditiile art. 108 alin. 3 Cod procedura civila, daca instanta de apel nu a sesizat-o din oficiu.

Pe lânga aceste consideratii doctrinare, curtea observa ca, pe fond, critica privind tardivitatea apelului este nejustificata, sentinta – desi pronuntata la 25.02.2008 – a fost comunicata intimatilor C.M. si M.V.V. la 12.08.2008, iar ei au declarat apel înainte de comunicare la 16.05.2008.

Referitor la motivul de recurs privind nemotivarea hotarârii (ca decizia pronuntata în apel este inexacta si insuficienta), curtea constata ca si aceasta critica nu este întemeiata, motivarea tribunalului cuprinzând argumentele de fapt si drept ce au format convingerea instantei.

Astfel, tribunalul are o motivare suficienta a solutiei pronuntate asupra ambelor apeluri; în apelul reclamantilor A.N. si A.S. s-au identificat corect institutiile juridice aplicabile: uzucapiunea si posesia si s-au expus considerente pertinente în legatura cu aceste probleme de drept; de asemenea, în apelul reclamantilor C.M. si M.V.V., tribunalul a analizat textele legale în discutie referitoare la accesiunea imobiliara prevazuta de art. 494 Cod civil si s-a pronuntat cu privire la buna sau reaua credinta cu care reclamantii A. au ridicat o noua constructie pe terenul reclamantilor C.M. si M.V.V.

Cu privire la analiza dovezilor pe care tribunalul si-a bazat decizia, curtea aminteste ca, în principiu, prin abrogarea prevederilor pct. 10 si 11 ale art. 304 prin O.U.G. nr. 138/2000, verificarea situatiei de fapt stabilita de instantele de fond, în conditiile în care aceasta s-a facut cu respectarea conditiilor prevazute de pct. 1–5 al art. 304 Cod procedura civila, excede competentelor instantei de recurs.

Deoarece motivele de recurs vizeaza exclusiv nelegalitatea, recursul fiind o cale de atac extraordinara, instanta de recurs nu are dreptul de a face un control complet al hotarârii atacate, ci unul limitat la nelegalitate, pentru motivele invocate expres, legiuitorul întelegând sa excluda din atributiile instantei de recurs controlul oricarei netemeinicii, hotarârea pronuntându-se fara posibilitatea readministrarii probelor si fara o noua judecata în fond.

De aceea, motivele faptice de recurs invocate pârâti vor conduce doar la o verificare tangentiala a situatiei de fapt stabilite de tribunal doar prin prisma prevederilor art. 304 pct. 9 - când hotarârea pronuntata este lipsita de temei legal ori a fost data cu încalcarea sau aplicarea gresita a legii - indicate în cererea de recurs, referitor la aceasta problema.

Referitor la modul de solutionare a cererii în constatarea prescriptiei achizitive, curtea învedereaza ca uzucapiunea (prescriptia achizitiva) este un mod de dobândire a dreptului de proprietate asupra unui bun prin posedarea neîntrerupta a acestuia în termenul si conditiile prevazute de lege si ca cerinta esentiala a uzucapiunii este existenta unei posesii.

Art. 1847 C. civ. învedereaza ca posesia poate conduce la dobândire numai daca a fost exercitata în mod util, adica fara a fi afectata de vreun viciu; conform art. 1890 C. civ., toate actiunile reale se vor prescrie prin 30 de ani, fara ca cel ce invoca aceasta prescriptie sa fie obligat a produce vreun titlu sau fara sa i se poata opune reaua-credinta.

Desi art. 1846 al. 2 C. civ. defineste posesia drept „detinerea unui lucru sau folosirea de un drept, exercitata, una sau alta, de noi însine sau de altul în numele nostru”, totusi, în mod riguros, posesia este caracterizata ca fiind stapânirea de fapt a unui bun, care, din punct de vedere al conduitei posesorului, apare ca o exteriorizare a atributelor unui drept real.

Pentru a se produce efectele prevazute de lege nu este necesara existenta numai a elementelor constitutive ale posesiei ci si întrunirea anumitor calitati (conditii de eficacitate) de natura sa caracterizeze o posesie utila.

Interpretarea art. 1847 C. civ. poate conduce la identificarea viciilor posesiei a caror constatare ar face ca sa nu „se poata prescrie” anume: discontinuitatea, violenta, clandestinitatea si echivocul.

Posesia este discontinua când posesorul o exercita în mod neregulat, adica cu intermitente anormale; posesia este tulburata atunci când posesorul actual a dobândit-o prin violenta; posesia este clandestina când posesorul o exercita pe ascuns de adversarul sau încât acesta este nu este în stare de a putea sa o cunoasca; posesia este echivoca în acea situatie în care nu este sigura nici existenta, dar nici lipsa, elementului psihologic, anume vointa celui care stapâneste bunul de a se comporta cu privire la bun ca un proprietar.

Daca din perspectiva celui ce invoca posesia îndelungata, uzucapiunea este un mod de dobândire a proprietatii, din punctul de vedere al proprietarului neposesor, aceasta apare ca o sanctiune caci, prin pasivitatea lui, a facut ca, timp îndelungat, bunul sa se afle în posesia unei alte persoane care s-a comportat ca proprietar adevarat.

Spre diferenta, detentia constituie întotdeauna o stare de drept rezultând – astfel cum prevede si art.1853 C. civ. - din dreptul de folosinta ce include încheierea anumitor contracte (de locatie, de depozit, de uzufruct etc.).

Analiza prevederilor aliniatului 2 al art.1853 C. civ., duce la aceeasi concluzie desi formularea este aparent diferita.  „Îngaduinta proprietarului” este în fapt tot un contract (ca si cel de locatiune, uzufruct etc.) care însa nu s-a concretizat prin întocmirea unui act scris instrumentum – ca în situatia alin.1 - fiind un negotium iuris ce urma a fi dovedit cu alte mijloace de proba decât înscrisuri.

În acest mod, detentorul, care detine bunul de la o alta persoana, întotdeauna în puterea unui act juridic, nu stapâneste bunul pentru sine, ci pentru altul.

Astfel, detentorul nu neaga ci, dimpotriva, recunoaste dreptul de proprietate a celui de la care si pentru care detine bunul, întotdeauna pe baza unei situatii juridice nascuta dintr-un act juridic si nu dintr-o situatie de fapt.

Elementele constitutive ale posesiei ce trebuie întrunite cumulativ sunt elementul material - contractul direct cu lucrul concretizat în orice acte materiale (ex. acte de folosinta, culegerea fructelor, efectuarea unor transformari etc.) si elementul psihologic - intentia celui care stapâneste bunul de a se comporta cu privire la acesta ca proprietar.

Dovada posesiei înseamna dovada existentei elementelor sale. Pentru elementul psihologic - care este mai greu de dovedit – codul civil a instituit doua prezumtii legale. Prima dintre ele este continuta de art.1854 C. civ. care prevede ca, posesorul este presupus ca poseda pentru sine, sub nume de proprietar, daca nu este probat ca a început a poseda pentru altul.

Fiind vorba de o prezumtie legala simpla, aceasta poate fi rasturnata de dovada contrarie (art. 1202 al. 2 C. civ.) cerinta prevazuta expres de art.1845 C. civ. si care, în circumstantele date, nu poate fi decât un act (negotium iuris) care sa dea (doar) dreptul de folosinta. În prezenta acestei contraprobe, beneficiarul prezumtiei continute de art.1854 C. civ. nu se mai poate bucura de efectele acesteia.

În final, se impune concluzia ca proprietarul stapâneste un bun în puterea dreptului sau de proprietate, posesia fiind un atribut al acestui drept: starea de fapt se suprapune starii de drept. Posesorul stapâneste bunul în puterea sa – ca si cum ar fi proprietar – desi nu este; el are numai o putere de fapt asupra bunului, nefiind nici titularul unui drept real, nici titularul unui drept de creanta; în sfârsit, detentorul precar stapâneste pentru proprietar, pe temeiul unui act încheiat cu acesta; starea de fapt se suprapune din nou cu starea de drept.

Este si situatia recurentilor care, în temeiul unor contracte de închiriere, începând cu anul 1979 au început sa foloseasca - în calitate de locatori - imobilul situat în mun. Constanta, bdul M. nr. 153 format din 3 camere si dependinte.

Fiind vorba despre acte efectuate cu îngaduinta proprietarului (în acceptiunea termenului astfel cum este amintit de art. 1853 alin. 2 Cod civil) o astfel de folosinta efectuata de recurenti nu poate fi calificata decât o detentie precara.

De aceea, în mod corect, tribunalul a respins reclamantilor A.N. si A.S. de constatare a interventiei prescriptiei achizitive, constatând ca aceste parti nu au avut niciodata calitatea de posesori, ci doar de detentori precari, astfel ca lipsa posesiei împiedica orice analiza a conditiilor uzucapiunii (termen, jonctiunea posesiilor, s.a.).

Referitor la modul de solutionare a cererii de chemare în judecata a reclamantilor C.M. si M.V.V., pe care recurentii o contesta într-o modalitate indirecta, în sensul ca solicita casarea deciziei pronuntate în apel si mentinerea hotarârii judecatoriei, curtea constata ca, si din punctul de vedere al acestei cereri, tribunalul a dat o solutie judicioasa.

Concluzia se bazeaza pe situatia de fapt retinuta de instantele de fond referitoare la împrejurarea edificarii de catre reclamantii A. a unui corp nou de constructie (pe acelasi teren situat în Constanta, bdul M. nr.153) alaturat corpului închiriat de la R.A.E.D.P.P.; ridicarea imobilului s-a facut, în lipsa autorizatiei de constructie, dupa anul 1990 (conform sustinerilor recurentilor, chiar ei calificând constructia drept abuziva); pe lânga aceasta atitudine subiectiva a recurentilor, la dosarul cauzei exista documente (adresa nr. 3998/18.11.1991 a R.A. „C.U.” Constanta) din care reiese refuzul proprietarilor - de la acel moment - de a permite continuarea constructiei; nu numai ca recurentii au ignorat complet notificarile autoritatilor, dar au si finalizat constructia si apoi au extins-o (la data adresei în discutie corpul era alcatuit din 2 camere si dependinte, pentru ca la întocmirea expertizei dispuse în prezenta cauza sa aiba 5 camere si configuratia P+1); astfel, recurentii au ignorat si actiunea în demolarea noilor edificii promovate de R.A. „C.U.” (perimata, este drept) dar care, odata în plus, întareste ideea lipsei acordului proprietarului la ridicarea constructiei.

Accesiunea - ce constituie temeiul juridic al pretentiilor  recurentilor - este un mod de dobândire a proprietatii prin care, tot ce se uneste cu un lucru sau se încorporeaza în acesta, devine proprietatea celui caruia îi apartine lucrul la care s-a facut unirea sau incorporatiunea.

Accesiunea imobiliara reglementata de art. 489-503 Cod civil are la baza ideea centrala ca pamântul este considerat lucrul principal, iar tot ce se încorporeaza în acesta are caracter accesoriu.

Unul dintre cazurile de accesiune imobiliara artificiala (ce presupune interventia omului si implica si plata unor despagubiri catre cel în detrimentul caruia opereaza conform principiului îmbogatirii fara justa cauza) este reglementat de art. 494 Cod civil, ce vizeaza situatia în care constructiile sunt facute de o persoana cu materialele sale pe terenul proprietatea altcuiva.

Niciuna dintre cele doua ipoteze reglementate de art. 494 Cod civil nu se regaseste în cazul de fata.

Oricum distinctia dintre buna sau reaua credinta a constructorului facuta de art. 494 Cod civil nu produce consecinte de natura a crea în patrimoniul recurentilor a unui drept de proprietate asupra noilor edificii, ci doar cu privire la posibilitatea de a solicita ridicarea constructiilor, respectiv la întinderea obligatiei de dezdaunare.

Când tertul a construit fara a sti ca terenul apartine altcuiva, proprietarul acestui teren nu va putea cere ridicarea lucrarii. El devine proprietar al edificiilor si este obligat sa-l dezdauneze pe constructor, însa conform unui drept de optiune ce prevede alegerea între contravaloarea materialelor si pretului muncii si sporul de valoare.

În materia accesiunii imobiliare artificiale, dreptul de proprietate asupra constructiei se naste în patrimoniul proprietarului terenului odata cu încorporarea constructiei în teren, dreptul de accesiune - adica legea - fiind cel care creeaza în favoarea proprietarului un titlu legal de proprietate.

Concluzia este justificata de conceptia Codului civil, conform caruia accesiunea se produce de plin drept la momentul edificarii constructiei, nefiind conditionata de existenta unui acord între constructor si proprietarul terenului.

Art. 494 al. 3 Cod civil, face o diferentiere (rezultând dintr-o interpretare per a contrario) a situatiei juridice pentru doua ipoteze: constructorul este de buna-credinta respectiv, constructorul este de rea-credinta.

Deoarece legiuitorul nu a considerat necesar sa dea un înteles specific notiunii de „persoana de buna credinta”, reiese ca semnificatia acestei sintagme se va extrage din reglementarea cu caracter general continuta de art. 1898 alin. 1 Cod civil conform caruia buna-credinta este credinta posesorului ca, cel de la care a dobândit imobilul, avea toate însusirile cerute de lege spre a-i putea transmite proprietatea.

Va fi deci considerat constructor de buna-credinta persoana care ridica noi constructii sau lucrari pe teren despre care considera - în mod legitim, în opinia sa - ca îi apartine în proprietate, apreciind ca persoana de la care l-a dobândit avea, la rândul ei, calitatea de proprietar.

Cea de-a doua situatie - constructorul de rea-credinta - îsi gaseste întelesul în interpretarea contrarie a prevederilor art. 1898 alin. 2 Cod civil: constructorul poseda un teren despre care stie ca este în proprietatea altei persoane, teren fata de care întelege sa se comporte însa ca un adevarat proprietar.

Curtea considera ca situatia constructorului de rea-credinta ce se regaseste în ipoteza posesiei se aplica, cu atât mai puternic cuvânt, în situatia detentiei care, asa cum s-a aratat, este o stare de drept.

 Aceasta, deoarece având drepturi limitate la prerogativele conferite de contractul în temeiul caruia îsi exercita folosinta bunului, recurentii nu puteau considera niciodata ca au facultatea de a exercita si alt tip de acte materiale de exploatare a bunului pe care îl tin: schimbari de destinatie a bunului, extinderi, modificari acte de dispozitie, s.a.

Având în vedere dispozitiile art. 274 C. pr. civ. conform carora partea care a cazut în pretentii va fi obligata la plata cheltuielilor de judecata, fata de situatia ca intimatii au achitat avocatului ales un onorariu de 1.190 lei prin chitanta seria  CTPPM nr. 43/21.06.2009, vor fi obligati recurentii la plata acestei sume.

Domenii speta

Spete similare