Rezoluţiune contract vânzare/cumpărare cu clauză de întreţinere

TRIBUNALUL ARGEŞ*

SECŢIA CIVILĂ

DECIZIE CIVILA Nr. 3876/2015

Şedinţa publică de la 09 Decembrie 2015

Obiectul cauzei:rezoluţiune contract vânzare/cumpărare cu clauză de întreţinere

TRIBUNALUL

Constata ca, prin cererea înregistrată sub numărul 2506/205/2014 în data de 09 septembrie 2014, reclamanta (...) , a chemat în judecată pe pârâţii (...)  şi (...) , solicitând ca prin sentinţa ce se va pronunţa să se dispună rezoluţiunea contractului de vânzare - cumpărare cu clauză de întreţine autentificat sub numărul (...) din data de (...)  la Biroul Notarului Public (...) , repunerea părţilor în situaţia anterioară şi obligarea pârâţilor la plata cheltuielilor de judecată.

În motivarea cererii sale, reclamanta a arătat că la data de (...) , a înstrăinat pârâţilor împreună cu defunctul său soţ (...) suprafaţa de 109 mp teren cămin de casă situat în intravilanul municipiului Câmpulung, (...) , număr cadastral (...) , cu vecinătăţile: la Est – (...) , la Vest – cumpărător 2, la Sud – liceul sportiv şi la Nord – strada (...) ; cota indiviză de 1/2 din suprafaţa de 95 mp teren cămin de casă împreună cu parterul casei de locuit C1 cu suprafaţa de 94,71 mp construită din lemn  acoperită cu ţiglă cu nr. cadastral (...)  parter, compus din încăperile numărul 1) hol, 2) baie, 3) debara, 4)salon, 5)dormitor, 6) bucătărie, 7) cameră de zi cu suprafaţa utilă de 74 mp cu numărul cadastral (...) cu camera nr. 8 aflată la etajul casei de locuit cu numărul cadastral (...) /C1/1 imobil situat I în intravilanul municipiului Câmpulung, (...) , cu vecinătăţile:la Est (...) , la Vest – cumpărător 2, la Sud – liceul sportiv şi la Nord – strada (...) .

Reclamanta mai arată că împreună cu soţul acesteia  şi-a rezervat prin contract,  dreptul de uzufruct viager asupra imobilelor mai sus descrise,  urmând ca  intrarea în posesie  să se facă după decesul acestora.

Preţul vânzării a fost de 122.000.000 lei vechi (12.200 lei RON).

Totodată, mai arată reclamanta că în afară de acest preţ, pârâţii s-au obligat prin contractul a cărui rezoluţiune se cere, să le acorde întreţinere şi îngrijire cu toate cele necesare traiului, constând în procurarea şi prepararea hranei, asigurarea căldurii iluminatului şi tratament medical pe toată durata vieţii, iar la deces să-i înmormânteze şi să le facă toate obiceiurile, după datina locului. A precizat reclamanta, că a fost de acord cu încheierea acestui contract de vânzare cumpărare întrucât pârâţii, sunt fiul şi respectiv nora acesteia şi în considerarea acestei relaţii a fost de acord să consimtă la încheierea acestui contract în condiţiile mai sus descrise, fiind convinsă de faptul că cei doi pârâţi se vor comporta corespunzător şi le vor asigura ei şi soţului său, cele necesare întreţinerii.

 În prezent este în vârstă şi bolnavă, nu-şi poate procura medicamentele şi nici să meargă neânsoţită la medic iar pârâţii nu i-au cumpărat niciodată medicamente şi nici nu au cunoştinţă despre starea sa de sănătate.

Faţă de cele arătate, reclamanta solicită a se reţine faptul că pârâţii nu şi-au executat obligaţiile impuse prin contractul de vânzare - cumpărare cu clauză de întreţine.

La data de 27 noiembrie 2014 pârâţii au formulat şi depus la dosar întâmpinare şi cerere reconvenţională.

Pârâţii au solicitat respingerea actiunii, ca neintemeiata.

 Sub  aspect reconvenţional, pârâţii  au solicitat să se transforme  obligaţia de întreţinere stabilită în sarcina lor  prin contractul de vânzare cumpărare menţionat, într-o sumă de bani lunară raportat la veniturile ce le realizează,  ca prestaţie în favoarea reclamantei, întrucât  aceasta a refuzat orice serviciu din partea lor  iar neînţelegerile existente între părţi  sunt determinate exclusiv de comportamentul reclamantei.Prin sentinta civila nr. 1108 din data de 25.05.2015 pronunţată de Judecătoria Câmpulung,  a fost respinsa acţiunea civilă formulată de reclamanta - pârâtă (...) , împotriva pârâţilor (...)  şi (...) , precum şi cererea reconvenţională formulată de pârâţii - reclamanţi .

Analizând actele dosarului, răspunsurile la interogatorii date de părţi şi având  în vedere depoziţiile martorilor (...) şi (...) propuşi de reclamantă, respectiv (...)  şi (...) propuşi de pârâţi, instanţa a reţinut în fapt următoarele:

Reclamanta este mama pârâtului (...) (rezultat din căsătoria cu defunctul (...) ) şi de asemenea, mama numitului (...)  rezultat dintr-o căsătorie anterioară.

La data de (...)  reclamanta şi soţul său a înstrăinat pârâţilor şi  respectiv numiţilor (...) şi (...) imobilul casă şi teren situat în Municipiul Câmpulung, strada (...).

Înstrăinarea imobilului s-a făcut potrivit actului de dezmembrare, fiul reclamantei (...) şi familia sa primind etajul imobilului, iar pârâţii parterul  acestuia, înţelegerea fiind ca vânzătorii să locuiască la parterul imobilului.

Menţiunile din cele două acte privind preţul vânzării, evaluarea întreţinerii şi cele din actul de dezmembrare relevă faptul că înstrăinarea s-a făcut în părţi aproape egale, pentru pârâţi şi pentru fiul din căsătoria anterioară a reclamantei, cele 3 familii urmând să convieţuiască în acelaşi imobil, iar vânzătorii să gospodărească împreună cu pârâţii din prezenta cauză.

Din probatoriile administrare în cauză, respectiv răspunsurile la interogatorii rezultă că pârâţii şi reclamanta cât şi soţul acesteia când trăia, au convenit să  renoveze parterul imobilului contribuind la cheltuielile ce le implica această operaţiune, împreună, au montat o centrală termică aflată în bucătăria folosită  în prezent de reclamantă, iar pârâţii la rândul lor, cu acordul reclamantei, au adus pe cheltuială proprie, mai multe îmbunătăţiri părţii din imobil pe care o folosesc, iar la decesul lui (...) au contribuit cu 1/3 din cheltuielile de înmormântare (filele 148 -149 dosar).

Declaraţiile martorilor audiaţi în cauză, relevă faptul că în perioada cât a  trăit soţul reclamantei relaţiile dintre părţi au decurs normal chiar dacă au existat oarecare neînţelegeri (filele 150 - 152 dosar), că părţile au achitat împreună facturile pentru utilităţi şi că reclamanta era văzută de obicei însoţită de celălalt fiu al său (în condiţiile în care pârâtul este şofer pe tir şi pleacă în mod obişnuit câte 2 săptămâni pe lună în cursă).

Din probatoriile administrate în cauză nu a rezultat că reclamanta s-ar afla  în prezent în imposibilitatea de a se îngriji singură sau de a se hrăni singură, afecţiunile de care suferă fiind cele specifice vârstei sale.

Pe de altă parte, martorii audiaţi în cauză au declarat după cum şi pârâţii au recunoscut, că chiar dacă i-ar oferi în prezent hrană reclamantei, aceasta ar refuza pe fondul relaţiilor conflictuale între părţi, recunoscute de acestea.

Depoziţiile martorilor confirmă susţinerile părţilor în sensul că părţile în proces au plătit împreună utilităţile, gazul, electricitatea, că schimbarea titularului de  contract s-a făcut la iniţiativa reclamantei după decesul soţului său.

Depoziţiile martorilor audiaţi în cauză relevă, în opinia instanţei, faptul că deteriorarea relaţiilor dintre părţi a fost determinată atât de comportamentul  reclamantei (cu preocupări descrise în depoziţia numitei (...) ) cât şi cel al pârâţilor.

Dincolo de aceste aspecte, instanţa a reţinut că actul încheiat de părţi a fost de vânzare cumpărare, intenţia fiind că reclamanta şi defunctul ei soţ să înstrăineze în cote egale celor doi fii, imobilul casă de locuit şi teren aferent, toţi cumpărătorii  asumându-şi obligaţia de întreţinere a reclamantei şi a fostului ei soţ.

După cum au declarat martorii audiaţi în cauză, l-au văzut pe celălalt fiu al reclamantei ducând-o la doctor şi procurându-i medicamentele, fiind greu de presupus că era, în astfel de situaţii, necesar să fie prezenţi şi ceilalţi cumpărători din acte, debitori ai aceloraşi obligaţii de  întreţinere.

Probatoriile administrate în cauză nu au fost în măsură să demonstreze susţinerea reclamantei, în sensul că pârâţii au refuzat culpabil să-i acorde întreţinerea la care erau obligaţi.

Pe de altă parte, raportând valoarea bunului înstrăinat şi preţul trecut în act de 122.000.000 lei vechi la valoarea întreţinerii de 50.000.000 lei vechi  şi care reprezintă mai puţin de jumătate din preţul imobilului înstrăinat,  nu se poate reţine că înstrăinarea s-a făcut în principal în schimbul preţului achitat de  cumpărători, scopul principal urmărit de părţi fiind acela de vânzare – cumpărare, după cum au şi înţeles să intituleze contractul.

Chiar dacă reclamanta a susţinut că în fapt nu a fost plătit un preţ al vânzării, pârâţii au susţinut contrariul, iar menţiunea din actul autentic sub acest aspect face dovada potrivit dispoziţiilor art.  1171, 1173 din vechiul cod civil,  dovadă care în cauza de faţă, instanţa a apreciat că nu a fost făcută.

Pe de altă parte, trebuie avut în vedere faptul că pârâţii şi-au asumat obligaţia de întreţinere a reclamantei, prin actul pe care au înţeles să-l încheie şi căruia îi sunt  aplicabile dispoziţiile vechiului cod civil.

Probatoriile administrate în cauză au  evidenţiat faptul  că pârâţii nu şi-au respectat această obligaţie în ultimii ani, dar datorită comportamentului reclamantei, determinat în parte şi de cel al pârâţilor.

În contextul probatoriului sus analizat, instanţa a reţinut că potrivit vechii reglementări, contractului de  vânzare - cumpărare cu clauză de întreţinere ca act  aleatoriu bilateral consensul şi translativ de proprietate, îi erau aplicabile regulile  generale din materia obligaţiilor înscrise în dispoziţiile art. 1020 – 1021 cod civil, condiţia rezolutorie  fiind subînţeleasă în situaţia în care una din părţi nu îşi îndeplinea angajamentul luat.

Prin urmare, contractul nu  se consideră desfiinţat de drept, partea în privinţa căreia angajamentul nu a fost îndeplinit, având posibilitatea de a sili pe cealaltă parte la executarea convenţiei, atunci când acest lucru este posibil, transformarea obligaţiei de întreţinere în natură în  rentă viageră  neputând avea loc decât cu acordul tuturor părţilor contractuale.

Pentru considerentele sus arătate, instanţa a reţinut că pentru valorificarea  pretenţiilor sale legale de întreţinere conform actului încheiat cu pârâţii, reclamanta are posibilitatea de a cere acestora executarea silită, că nu sunt incidente cauze de desfiinţare a actului încheiat între părţi şi nici condiţiile privind transformarea  obligaţiei de întreţinere în natură în rentă viageră.

Impotriva hotararii Judecatoriei Campulung a declarat apel reclamanta (...) , invocand, in esenta, urmatoarele motive de nelegalitate si netemeinicie:

Instanta isi intemeiaza solutia pe motive contradictorii.

In mod eronat, instanta apreciaza ca obligatia de intretinere poate fi dusa la executare silit, in conditiile in care este vorba de obligatii de a face personale.

Instanta de fond a interpretat gresit actul juridic dedus judecatii, considerandu-l ca un act de vanzare-cumparare, desi pretul stabilit este derizoriu, iar partile au stabilit expres obligatia de intretinere.

Solutia de respingere este neintemeiata, in conditiile in care chiar instanta retine ca relatiile dintre parti s-au deteriorat din culpa paratilor. Acestia au avut o atitudine mincinoasa, raspunsurile la interogatoriu demonstrand clar dezinteresul fata de reclamanta.

Martorii audiati au declarat ca paratii nu au asigurat intretinerea reclamantei, nici defunctului sot al acesteia. Pe de alta parte, raportat la raspunsul dat de reclamanta interogatoriului propus de parati, rezulta ca intentia actului de vanzare-cumparare cu clauza de intretinere a fost nu obtinerea unui pret (de altfel neachitat), ci asigurarea intretinerii pentru oamenii ajunsi in nevoie.

In drep, au fost invocate, disp. art.1020-1021 C.civ.

Intimatii-pârâti au formulat întâmpinare, solicitand respingerea apelului, ca nefondat.

Analizand ansamblul probator administrat, raportat la criticile invocate, conform art.477-478 C.pr.civ., tribunalul considera ca apelul este nefondat.

Astfel, sub aspectul calificarii juridice a actului juridic incheiat intre parti la data de 16.05.2005, sub imperiul vechiul C.civ., instanta de fond a facut o corecta interpretare a intentiei partilor.

Astfel, se constata ca vanzatorii au înstrainat cumparatorilor un imobil compus din teren si constructie, contra pretului de 122.000.000 lei. Cumparatorii si-au asumat si obligatia de a acorda intretinere si ingrijire, cu toate cele necesare traiului, iar la deces sa suporte inmormantarea si obiceiurile aferente. Sarcina de intretinere a fost evaluata la suma de 50.000.000 lei.

Prin urmare, transmiterea dreptului de proprietate s-a facut atat contra unei sume de bani, cat si in schimbul intretinerii, iar contractul este, dupa caz, de vanzare-cumparare sau de intretinere, dupa cum prestatia principala este suma de bani sau intretinerea. In aceasta situatie, jurisprudenta si doctrina au propus ca si criteriu de stabilire a prestatiei principale raportarea prestatiei in bani la valoarea bunului transmis, urmand ca actul juridic sa fie de intretinere, daca prestatia in bani reprezinta mai putin de jumatate din valoarea imobilului, sau de vanzare-cumparare, in ipoteza contrara (in acest sens M.M. Pivniceru, Efectele juridice ale contractelor aleatorii, C.Ap.Craiova, s.civ., dec.civ.3280/1995; Cas., s.civ., dec. nr.1753/2003).

Aplicand acest criteriu contractului in discutie, tribuanlul considera ca intentia partilor la momentul incheierii actului a fost de contractare a unui act de vanzare-cumparare, plata pretului fiind, raportat la valoarea acestuia, obligatia principala asumata de paratii-vanzatori, in vreme ce ce prestarea intretinerii reprezinta obligatia accesorie.

S-a sustinut ca pretul stabilit a fost derizoriu. Problema nu intereseaza insa in cauza, intrucat s-a pus in discutie rezolutiunea actului juridic, iar nu nulitatea lui pentru lipsa pretului, si, in plus, nu s-au administrat probe care sa sustina aceasta afirmatie.

Cat priveste imprejurarea ca pretul nu ar fi fost platit de vanzatori, tribunalul constata ca probele nu sustin aceasta situatie. Pârâtii au sustinut la interogatoriu ca au achitat pretul de 122 miloane de lei, iar martorii (...) si (...) , propusi de reclamanta, au aflat ca nu s-a platit pretul din discutiile cu reclamanta, nefiind prezente la momentul incheierii actului. In conditiile in care in contract s-a stipulat ca reclamantii-vanzatori, asistati la acel moment de un asistent social, au primit pretul integral anterior autentificarii, doar aspecte aflate de la partea interesata nu sunt suficiente pentru a se aprecia ca mentiunea privind plata pretul este una formala si ca vanzarea a fost in realitate simulata.

In consecinta, tribunalul considera, ca si prima instanta, ca actul juridic incheiat are natura juridica a unui contract de vanzare-cumparare, nefiind un contract de intretinere. Aceasta concluzie reiese si din situatia de la momentul incheierii contractului, cand reclamanta si sotul sau, decedat in 2012, au incheiat si cu fiul reclamantei din casatoria anterioara, (...) , un contract similar, pentru etajul casei si terenul aferent, contra pretului de 122.000.000 lei si obligatiei de a presta intretinere vanzatorilor. Vanzatorii au urmarit sa asigure fiecarui fiu parte din averea lor, evitand astfel eventuale nemultumiri si tensiuni in urma decesului lor, prin urmare nu scopul asigurarii intretinerii in viitor i-a animat spre incheierea contractelor.

Distinctia cu privire la natura actului juridic nu este lipsita de relevanta in solutionarea cauzei, intrucat doar in cazul contractului de intretinere termenele stipulate pentru executarea obligatiei asumata de debitor au caracter esential, debitorul fiind de drept in intarziere (art.1079 pct.3 C.civ.).

Fiind vorba in cauza de un contract de vanzare-cumparare ce contine si o obligatie accesorie de intretinere a vanzatorului, rezolutiunea contractului intervine in conditiile art.1020-1021 C.civ., respectiv: daca debitorul nu si-a indeplinit obligatia asumata; daca neexecutarea este imputabila debitorului obligatiei; daca debitorul obligatiei neexecutate a fost pus in intarziere .

In cauza de fata, ansamblul probelor nu conduc insa la concluzia indeplinirii cumulative a acestor conditii.

Astfel, tribunalul constatacă pârâtii nu si-au mai indeplinit obligatia de intretinere a reclamantei ulterior decesului autorului (...) . Situatia rezulta atat din raspunsurile acestora la interogatoriu, cat si din declaratiile martorilor, inclusiv martorul (...), propusa de parati. Imprejurarea ca si acestia platesc utilitatile casei in care locuiesc cu reclamanta nu are semnificatia indeplinirii obligatiei, existand la dosar inscrisuri conform carora si reclamanta achita contravaloarea utilitatilor.

Insa tribunalul apreciaza ca aceasta neexecutare nu este imputabila exclusiv pârâtilor, si reclamanta avand culpa pentru situatia creata.

Astfel, potrivit martorilor (...) si (...) , relatiile dintra părti s-au deteriorat din cauza discutiilor privind pe parata (...) , cu care reclamanta nu se intelegea. Ba chiar martora (...) a declarat ca partile nu ii vorbesc de cand pârâtii s-au casatorit (desi contractul de vanzare a fost incheiat cu ambii pârâti, soti), fapt ce demonstreaza ca nemultumirile reclamantei erau mai vechi si si-au pus amprenta asupra relatiei viitoare cu paratii.

Relatiile s-au deteriorat dupa moartea lui (...) , ajungand ca partile sa nu mai vorbeasca. Tribunalul retine ca pârâtii au contribuit la cheltuielile cu inmormantarea autorului lor, aspect recunoscut si de reclamanta, nu insa si la cheltuielile cu pomenirile ulterioare, organizate in garajul fiului (...) , cu care, de asemenea, paratii nu sunt in relatii bune. Se observa asadar o apropiere a reclamantei de fiul mai mare, debitor si el al obligatiei de intretinere, situatie ce explica prezenta acestuia impreuna cu mama sa la medic, dar si absenta pârâtilor. Este evident ca deteriorarea relatiilor dintre reclamanta si fiul (...) , pe de o parte, si pârâti, pe de alta parte, au determinat imposibilitatea pentru acestia din urma de a-si indeplini obligatia de intretinere. Probele administrate nu au permis a se stabili cu certitudine ca pârâtii sunt de vina pentru certurile cu rudele, in conditiile in care martora (...)  a declarat ca fratele paratului ar influenta-o negativ pe reclamanta in sensul ruperii relatiei cu pârâtii, iar martora (...) a aratat ca certurile au la baza comportamentul paratei, fara a preciza insa despre ce comportament este vorba.

Tribunalul observa ca reclamanta locuieste in partea din imobil instrainata pârâtilor, prin urmare, cel putin sub aspectul asigurarii unei locuinte, acestia isi indeplinesc obligatia de intretinere. De asemenea, observa si imprejurarea ca reclamanta a procedat la modificarea contractelor de furnizare a utilitatilor, in ceea ce priveste titularul, desi aceasta nu mai are calitatea de proprietar al imobilului, situatie ce a dat nastere unor noi discutii intre parti cu privire la plata facturilor aferente.

Nu in ultimul rand, tribunalul constata ca nu exista nicio proba din care sa reiasa ca reclamanta a fost in nevoie si s-a adresat pârâtilor, iar acestia au refuzat-o. Dimpotriva, retine ca aceasta nu mai doreste sa primeasca intretinere de la pârâti, dovada fiind introducerea actiunii de fata, aspect observat si de martora (...) , care a declarat ca, dupa parerea sa, daca in prezent pârâtii ar oferi intretinere, reclamanta nu ar acceptat-o.

In aceste conditii, tribunalul considera ca ambele parti sunt in culpa pentru neexecutarea obligatiei de intretinere, iar nu doar pârâtii exclusiv, reclamanta contribuind la accentuarea tensiunilor dintre parti prin atutidinea adoptata.

In concluzie, se constata ca nu sunt indeplinite conditiile pentru a se dispune rezolutiunea contractului de vanzare-cumparare, iar solutia pronuntata de Judecatorie sub aspectul cererii principale este corecta.

Urmeaza, pentru aceste considerente, ca, in temeiul art.480 C.pr.civ., si apelul declarat de reclamanta sa fie respins, ca nefondat.

In temeiul art.453 C.pr.civ., apelanta, cazuta in pretentii, va fi obligata la plata catre intimati a cheltuielilor de judecata ocazionate de judecata caii de atac, respectiv a contravalorii onorariului de avocat.

PENTRU ACESTE MOTIVE,

ÎN NUMELE LEGII

DECIDE

Respinge apelul declarat de reclamanta (...) , împotriva  sentinţei civile nr.1108 din data de 25.05.2015 pronunţată de Judecătoria Câmpulung,  intimaţi-pârâţi fiind (...) şi (...) , ca nefondat.

Obligă apelanta la plata către intimati a sumei de 1000 lei, cheltuieli de judecată.  Definitivă. Pronunţată în şedinţa publică de la 09 Decembrie 2015.

Domenii speta

Spete similare