Acţiune în revendicare de drept comun. Comparare titluri. Admisibilitate

1.Acţiune în revendicare de drept comun. Comparare titluri. Admisibilitate

Codul civil de la 1864: art. 480

Legea nr. 169/1997: art. III

Faptul că printr-o hotărâre anterioară s-a reţinut irevocabil valabilitatea titlurilor pârâţilor subdobânditori ai terenului revendicat care au fost de bună credinţă la încheierea contractelor de vânzare cumpărare nu împiedică reclamanta să solicite pe calea revendicării de drept comun compararea propriului titlu cu cel invocat de aceştia, după cum nici dobândirea în proprietate de autorul pârâţilor a terenului revendicat în temeiul legilor fondului funciar nu are ca efect inadmisibilitatea acţiunii în revendicare.

(Secţia I civilă, Decizia civilă nr. 432 din 21 decembrie 2016, rezumată de judecător Florin Şuiu)

Prin acţiunea înregistrată la Judecătoria Timişoara la 24.10.2008 sub nr. x/325/2008, reclamanta  SC A… SRL a solicitat în contradictoriu cu pârâţii B…, Comisia de aplicare a Legii nr. 18/1991, C…. ş.a. constatarea nulităţii absolute a titlului de proprietate nr. 1/1994 emis în favoarea pârâtei B… în partea referitoare la suprafaţa care se suprapune peste terenul înscris în cartea funciară nr. 14 Timişoara proprietatea sa şi constatarea nulităţii absolute a actelor translative de proprietate încheiate ulterior cu privire la această suprafaţă de B… şi ceilalţi pârâţi persoane fizice.

Ulterior, reclamanta şi-a completat cererea, chemând în judecată şi alte persoane care au dobândit dreptul de proprietate asupra unei părţi din suprafaţa în discuţie şi a solicitat ca, în temeiul art. 480 Cod civil, prin compararea titlurilor aflate în conflict, să fie obligaţi pârâţii persoane fizice  să îi lase în deplină proprietate şi liniştită posesie terenul proprietatea sa tabulară. 

La termenul din 21 octombrie 2009, apreciind că doar capătul de cerere în nulitatea titlului de proprietate şi a contractelor de vânzare-cumpărare este în stare de judecată, instanţa a disjuns petitul având ca obiect acţiunea în revendicare, fiind format astfel dosarul de faţă, care a fost suspendat până la soluţionarea irevocabilă a dosarului nr. x/325/2008.

Prin sentinţa civilă nr. 9046/11.06.2014 a Judecătoriei Timişoara pronunţată în dosarul nr. x/325/2008 s-a constatat nulitatea absolută a titlului de proprietate  emis în favoarea pârâtei B... în partea referitoare la suprafaţa de 958 mp. care se suprapune peste terenul înscris pe numele reclamantei şi a fost respinsă cererea în nulitate absolută a contractelor de vânzare cumpărare ulterior încheiate cu privire la această suprafaţă de teren.

Dosarul având ca obiect revendicare a fost repus pe rol şi, prin sentinţa civilă nr. 819/04.02.2016, Judecătoria Timişoara a respins acţiunea reclamantei.

Pentru a dispune astfel, instanţa a avut în vedere că reclamanta a  dobândit în proprietate cu titlu de vânzare cumpărare  imobilul înscris în cartea funciară nr. 14 Timişoara, teren de 1.860 mp.; că pârâtei B… i s-a eliberat în baza Legii nr. 18/1991 un titlul de proprietate pentru suprafaţa de 8 ha şi 5.700 mp. şi că aceasta a  procedat la dezmembrarea terenului în 28 de parcele care au fost reînscrise în altă carte funciară şi, ulterior, vândute pârâţilor din prezenta cauză; că, prin sentinţa civilă nr. 9046/11.06.2014 s-a constatat nulitatea titlului arătat în partea referitoare la suprafaţa de 958 mp. care se suprapune peste terenul proprietate a reclamantei, dar a fost respinsă cererea în constatarea nulităţii contractelor de vânzare-cumpărare încheiate între B… şi dobânditorii ulteriori,pârâţi în cauza de faţă, cu motivarea că pârâţii au fost subdobânditori de bună credinţă şi cu titlu oneros şi că nu au putut să cunoască nevalabilitatea titlului de proprietate al înstrăinătorului, soluţia de respingere impunându-se pentru considerente de echitate şi utilitate socială şi pentru asigurarea securităţii raporturilor juridice.

Prin urmare, a observat, în esenţă, instanţa, în prezenta cauză se poate reţine cu putere de lucru judecat că a operat principiul validităţii aparenţei de drept (proprietatea aparentă), excepţie de la principiul resoluto jure dantis resolvitur jus accipientis şi că, tot cu putere de lucru judecat, s-a reţinut că pârâţii cumpărători sunt de bună credinţă şi s-au aflat într-o eroare comună şi invincibilă, aceştia dobândind dreptul de proprietate asupra terenului din litigiu în baza efectului achizitiv al proprietăţii aparente, ca mod originar de dobândire a proprietăţii.

A mai reţinut instanţa că este incident principiul specialia generalibus derogant, ceea ce s-ar traduce în cauză prin teza că dacă reclamanta nu a putut să dobândească în natură şi să intre în posesia unui bun pe calea specială reglementată de Legea nr. 18/1991, nu îl poate dobândi nici pe calea unei acţiuni de drept comun; că, faţă de jurisprudenţa Curţii Europene a Drepturilor Omului, exigenţele art. 1 din Protocolul adiţional nr. 1 şi principiul securităţii raporturilor juridice trebuie respectate atât în cazul fostului proprietar cât şi în cel al cumpărătorului de bună credinţă; că o acţiune în revendicare de drept comun ar fi putut fi admisă numai în ipoteza în care prin sentinţa de anulare a titlului primului vânzător s-ar fi constatat şi nulitatea contractelor de vânzare-cumpărare şi nu s-ar fi reţinut principiul validităţii aparenţei în drept; că reclamanta nu are un bun în sensul art. 1 din Protocolul nr. 1 care să justifice o acţiune în revendicare, ci are la dispoziţie numai o acţiune personală în despăgubiri câtă vreme, în prezenta acţiune în care pârâţii au făcut dovada dobândirii dreptului de proprietate printr-un mod originar de dobândire, titlul lor este preferabil titlului reclamantei care a dobândit dreptul de proprietate printr-un mod derivat.

Apelul declarat de reclamantă împotriva sentinţei a fost respins prin decizia civilă nr. 1041/A/ 21.09.2016 pronunţată de Tribunalul Timiş

Pentru a dispune astfel, instanţa a avut în vedere că particularitatea acţiunii în revendicare de faţă constă în aceea că, anterior pronunţării hotărârii primei instanţe, a fost soluţionată acţiunea în nulitate parţială titlu de proprietate şi contracte de vânzare succesive întemeiată pe dispoziţiile cu caracter special ale Legii nr. 18/1991 printr-o hotărâre judecătorească prin care irevocabil s-a reţinut că pârâţii din prezenta cauză  au fost subdobânditori de bună credinţă şi cu titlu oneros, astfel că în mod implicit s-a realizat şi o comparare a titlurilor părţilor litigante, o nouă comparare pe temeiuri de drept comun nemaifiind admisibilă întrucât s-ar aduce atingere puterii de lucru judecat.

A mai reţinut tribunalul că la această nouă analiză se opune şi principiul de drept specialia generalibus derogant a cărui consacrare în materia fondului funciar reiese din dispoziţiile art. III ale Legii nr. 169/1997, care, după ce enumeră cazurile de nulitate absolută a actelor de reconstituire sau de constituire a dreptului de proprietate şi reglementează şi regimul juridic al nulităţii, la alineatul 2 indice 4 prevede că în cazul unor înstrăinări succesive ale terenurilor, cel care a vândut terenul pe baza titlului constatat nul este obligat să remită preţul actualizat fostului proprietar rămas fără teren. Aşadar, legea specială creează cadrul juridic pentru repararea prejudiciului suferit de proprietarul căruia, deşi i s-a recunoscut validitatea titlului de proprietate emis în baza legii speciale şi s-a procedat concomitent la constatarea nulităţii titlului emis subsecvent în temeiul aceleiaşi legi, nu i se mai poate restitui terenul în natură tocmai în considerarea vânzărilor succesive efectuate de către titularul titlului nul, apelanţii încadrându-se cu exactitate în această ipoteză.

Împotriva deciziei a declarat recurs reclamanta care a solicitat, în principal, casarea ei cu trimiterea cauzei spre rejudecare instanţei de apel, iar în subsidiar modificarea în tot a acesteia cu consecinţa admiterii cererii de chemare în judecată.

În motivarea recursului, a invocat că, întrucât acţiunea în revendicare a fost disjunsă din dosarul nr. x/325/2008 (cu consecinţa formării dosarului de faţă), nu s-a realizat compararea titlurilor părţilor, fiind uşor de observat că hotărârile pronunţate în dosarul iniţial nu cuprind nici un fel de considerente referitoare la preferabilitatea titlurilor pârâţilor cumpărători.

A invocat greşita reţinere incidenţa în cauză a prevederilor art. III alin. (2) indice 4 din Legea nr. 169/1997, norma putând fi aplicată doar când obiectul constituirii/reconstituirii dreptului de proprietate prin titlul nul este un teren ce a făcut obiectul legilor de reparaţie în materia fondului funciar; or, antecesorii săi în drepturi au dobândit terenul în litigiu prin schimb imobiliar în anul 1991 şi nu în baza Legii nr. 18/1991 ori a altor legi de reparaţie.

Examinând recursul, Curtea a reţinut următoarele:

Respingând apelul reclamantei, tribunalul nu a contestat susţinerile acesteia referitoare la aptitudinea proprietarului de a revendica bunul de care este lipsit prin compararea propriului titlu cu cel pe care posesorul actual îl invocă pentru a justifica propria calitate de proprietar asupra aceluiaşi bun, însă a reţinut o analiză a preferinţei titlurilor părţilor nu mai poate fi făcută în cauză faţă de puterea de lucru judecat a sentinţei civile nr. 9046/11.06.2014 a Judecătoriei Timişoara şi de consacrarea în materia fondului funciar (prin dispoziţiile art. III ale Legii nr. 169/1997) a principiului de drept specialia generalibus derogant.

Privitor la aceste considerente, instanţa de recurs a constatat în primul rând că, pentru a respinge cererile reclamantei  având ca obiect constatarea nulităţii absolute (şi) a contractelor de vânzare-cumpărare invocate în favoarea lor de pârâţii din prezenta cauză urmare a anulării parţiale a titlului de proprietate eliberat înstrăinătorului (anume, pârâta B…) în baza legilor fondului funciar, Judecătoria Timişoara a reţinut prin sentinţa civilă nr. 9046/11.06.2014 că, deşi ca efect al nulităţii actului juridic civil, faţă de terţi se aplică principiul anulării actului subsecvent ca urmare a anulării actului principal „… în cazul subdobânditorului de bună credinţă şi cu titlu oneros al imobilului, cum este cazul tuturor cumpărătorilor terenurilor dezmembrate din parcela iniţială, suntem în prezenţa unei excepţii ce determină ineficacitatea aplicării acestei reguli de drept. Cumpărătorii terenului suprapus peste terenul reclamantei sunt de bună credinţă, nefiind dovedit faptul că ei au cunoscut sau cu diligenţe minime ar fi putut cunoaşte nevalabilitatea titlului de proprietate al înstrăinătorului, în consecinţă fiind vorba de considerente de echitate şi utilitate socială, pentru asigurarea securităţii raporturilor juridice civile, raportat la faptul că pe aceste terenuri dobândite cu titlu oneros pârâţii cumpărători au edificat construcţii se impune respingerea acestor petite”.

Astfel, prin sentinţa a cărei autoritate de lucru judecat a fost reţinută de tribunal, judecătoria s-a referit la titlurile pârâţilor subdobânditori din perspectiva atitudinii lor subiective la momentul încheierii contractelor,dând relevanţă raportului dintre aceştia şi persoana înstrăinătorului terenurilor şi validând ca justificată convingerea lor că titlul acestuia era unul valabil, fără a contrapune în vreun fel titlul reclamantei celor invocate în favoarea lor de subdobânditori; mai mult, respingând cererea în nulitatea contractelor, instanţa nici nu face vorbire despre faptul că, anterior declanşării acelui litigiu, subdobânditorii ar fi avut cunoştinţă despre existenţa reclamantei însăşi şi/sau a titlului acesteia, astfel că în nici un caz nu se poate aprecia că în acel litigiu s-ar fi procedat la o comparare (fie ea şi implicită) de titluri, cum a reţinut tribunalul. Statuând că şi dobânditorii ulteriori ai imobilului deţin un titlu valabil, la fel ca şi reclamanta, instanţa a creat doar premisa comparării acestor titluri (pe calea prezentei acţiuni în revendicare) , fără, însă, a proceda ea însăşi în acest sens şi fără a da preferinţă vreunuia dintre ele, a conchis instanţa de recurs.

Privitor la interpretarea dată de tribunal prevederilor art. III alin. (2) indice 4 din Legea nr. 169/1997, Curtea a  reţinut că alin. (2) indice 4 al art. III prevede că „În cazul unor înstrăinări succesive ale terenurilor, cel care a vândut terenul pe baza titlului constatat nul este obligat să remită preţul actualizat fostului proprietar rămas fără teren” şi că, potrivit art. II din aceeaşi lege „Dispoziţiile modificatoare sau de completare ori de abrogare ale prezentei legi nu aduc atingere în nici un fel titlurilor şi altor acte de proprietate eliberate, cu respectarea prevederilor legii fondului funciar nr. 18/1991, la data întocmirii lor”.

Din coroborarea acestor prevederi cu cele ale art. III alin. (1) rezultă că regulile speciale privind nulitatea absolută introduse de acest articol vizează terenurile şi persoanele care intră sub incidenţa  legilor fondului funciar şi nu situaţia celor al căror drept de proprietate nu a fost constituit ori reconstituit în temeiul legilor speciale adoptate în această materie.

Aceeaşi concluzie, a mai constatat instanţa, rezultă şi din interpretarea sistematică a prevederilor art. 3 în forma ulterioară modificărilor aduse prin Legea nr. 247/2005.

 Astfel, după ce indică titularii cererii în nulitate şi stabileşte că „Nulitatea absolută, în sensul prezentei legi, va putea fi invocată şi în litigiile în curs” (alin. 2 indice 1), norma modificată reglementează regimul titlurilor obţinute de foştii proprietari pe alte amplasamente şi prevede că, în cazul lor, nulitatea nu operează  dacă la intrarea în vigoare a prezentei legi şi-au găsit vechile amplasamente de care au fost deposedaţi atribuite legal altor persoane conform Legii nr. 18/1991 [alin. (2) indice 2].

În consecinţă, şi alineatul 2 indice 4 a cărui incidenţă în cauză este contestată de recurentă ( şi care dispune că „ În cazul unor înstrăinări succesive ale terenurilor, cel care a vândut terenul pe baza titlului constatat nul este obligat să remită preţul actualizat fostului proprietar rămas fără teren.”) are în vedere tot situaţia conflictului dintre persoane ale căror titluri de proprietate au fost obţinute prin constituirea/reconstituirea dreptului în aplicarea legilor fondului funciar, însă la date diferite, adoptarea acestei norme fiind şi ea manifestarea aceleiaşi intenţii a legiuitorului de asigurare a securităţii circuitului civil,iar nu a celei de a produce incertitudine juridică prin nesocotirea drepturilor anterior dobândite în condiţiile dreptului comun (situaţia dreptului dobândit de recurentă).

În fine, instanţa a reţinut că aceeaşi concluzie rezultă şi din Decizia nr. 746/2008 prin care, pronunţându-se asupra constituţionalităţii dispoziţiilor art. III alin. 2 indice 4 din Legea nr. 169/1997, Curtea Constituţională a statuat că „… în situaţia în care respectivele titluri de proprietate au intrat în circuitul civil prin acte de vânzare-cumpărare succesive sau în alt mod, fostul proprietar se va adresa justiţiei pentru constatarea nulităţii absolute a titlului iniţial, potrivit art. III din Legea nr. 169/1997 pentru modificarea şi completarea Legii fondului funciar nr. 18/1990. Însă, în aceste cazuri, dispoziţiile legale aplicabile nu trebuie să creeze o stare de instabilitate a raporturilor juridice şi să aducă atingere drepturilor câştigate în temeiul legilor menţionate anterior, ce au reglementat regimul reconstituirii şi constituirii dreptului de proprietate funciară. Astfel, legiuitorul a instituit o excepţie de la regula reconstituirii dreptului de proprietate asupra terenurilor pe vechile amplasamente, reglementând obligaţia persoanei care a vândut terenul pe baza titlului constatat nul de a remite preţul actualizat fostului proprietar rămas fără teren”

În consecinţă, curtea de apel a concluzionat că sunt întemeiate susţinerile recurentei potrivit cărora în mod greşit a reţinut instanţa de apel incidenţa în cauză a prevederilor art. III alin. 2 indice 4 din Legea nr. 169/1997 pentru a constata inadmisibilitatea cererii sale de comparare a titlurilor în calea prezentei acţiuni în revendicare şi că, reţinând că excepţiile mai sus-arătate se opun comparării titlurilor în cadrul acţiunii în revendicare formulată în cauză, tribunalul a soluţionat procesul fără a intra în cercetarea fondului, astfel că, în baza art. 312 alin. (1), (2), (3), (5) C. pr. civ. rap. la art. 304 pct. 9 C. pr. civ., a admis recursul reclamantei, a casat decizia recurată şi a trimis cauza la Tribunalul Timiş pentru rejudecarea apelului.

Domenii speta

Spete similare