Obligaţia de a face

Text speţă:

Pe rol pentru azi fiind pronunţarea cauzei civile formulate de către reclamantul MM L  împotriva pârâţilor FG  şi FNV , având ca obiect obligaţie de a face.

La apelul nominal făcut în şedinţa publică nu se prezintă nimeni.

Procedura de citare este legal îndeplinită.

S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de şedinţă, învederându-se instanţei faptul că atât mersul dezbaterilor cât şi concluziile părţilor au fost consemnate în încheierea de şedinţă din data de 24.11.2015, care face parte integrantă din prezenta, iar în vederea deliberării, s-a amânat pronunţarea cauzei la data de 8 decembrie 2015, după care:

INSTANŢA

Deliberând asupra cererii de faţă,

În baza actelor de la dosar, constată următoarele:

1.1. Poziţia procesuală a reclamanţilor:

Prin acţiunea civilă înregistrată la această instanţă la data de 06.07.2015, reclamantul MML , a chemat în judecată pe pârâţii FG şi FNV solicitând ca instanţa să pronunţe o hotărâre prin care:

- să dispună obligarea pârâţilor să se prezinte la Biroul Notarului Public din Beiuş, în vederea autentificării „contractului de vânzare cumpărare” încheiat la 20.05.1998, având ca obiect terenul cu nr.top.194 localizat în c.f.536  ;

- obligarea pârâţilor să prezinte şi să pună la dispoziţie reclamantului titlul de proprietate nr.206/19.12.1994, în original, în vederea efectuării lucrărilor de publicitate imobiliară la cf, privind întăbularea parcelei cu nr.top.194 din c.f.536;

- obligarea pârâţilor la plata sumei de 50 lei/zi de întârziere în cazul nerespectării obligaţiilor precedente;

- cu cheltuieli de judecată.

În motivarea în fapt a acţiunii reclamantul arată că , la data de 20.05.1998 a convenit cu pârâtul F G  asupra vânzării, respectiv cumpărării unei parcele de teren situată în continuarea grădinii casei de locuit, identificată cu nr.top.194 din c.f.536  .

Preţul total convenit în sumă de 4.500.000 lei la momentul respectiv, a fost achitat în două rate, respectiv 3.000.000 lei şi 1.500.000 lei.

De la momentul cumpărării şi achitării preţului, terenul a fost preluat şi înregistrat de către reclamant la Registrul agricol ţinut de Primăria , folosindu-l netulburat, paşnic şi sub nume de proprietar, inclusiv sub aspectul beneficiului acordat în cadrul programului APIA.

În cursul anului curent, cu ocazia depunerii formalităţilor programului APIA, reclamantului i-a fost refuzată cererea pentru terenul cumpărat sub motiv că pârâţii au invocat şi depus titlul de proprietate nr.206/1994, pretinzând că sunt proprietari îndreptăţiţi la fondurile APIA.

În această situaţie,reclamantul a procedat la somarea celor doi titulari ai titlului de proprietate în vederea clarificării şi întăbulării contractului de vânzare cumpărare la cartea funciară, dar aceştia au refuzat cu rea credinţă.

În plus pârâţii au arătat că reclamantul nu şi-ar fi îndeplinit toate obligaţiile contractului, în realitate tocmai vânzătorul a refuzat predarea şi punerea la dispoziţie a titlului de proprietate în original pentru întăbulare şi ulterior prezentarea la un notar public pentru autentificarea vânzării.

În motivarea în drept a acţiunii reclamantul invocă prevederile art.969,970,1073 vechiul Cod civil,  disp.art.102 al.1 din Legea nr.71/2011 pentru punerea în aplicare a Legii 278/2009, art.17,19 Decretul Lege 115/1938 cu corespondentul în Legea  7/1996.

În probaţiune reclamantul au depus la dosar în fotocopii următoarele înscrisuri: cartea  de identitate, somaţii, confirmări de primire, c.f. 536  contractul de vânzare cumpărare încheiat la 20.05.1998, adeverinţa nr.1243 din 16.06.2015.

Cererea introductiva este legal timbrata cu suma de 60 lei potrivit chitanţei seria LEDA nr.2506020013 din 25.06.2015 – reprezentând taxă judiciară de timbru (fila 4).

1.1. La data de 06.08.2015 reclamantul a depus la dosar răspuns la întâmpinare.

În motivarea răspunsului la întâmpinarea formulată de pârâtul F G  reclamantul arată că , contrar celor afirmate de pârât, convenţia de vânzare cumpărare din 20.05. este în vigoare – operaţiunea de vânzare cumpărare fiind materializată în registrul agricol la Primăria P , reclamantul folosind imobilul cu nr.top.194 în condiţii de deplină certitudine, public, paşnic şi sub nume de proprietar şi cu deosebire netulburat de vânzător ori somat în vreun fel până la acest moment spre a-i fi eliberat terenul în cauză.

Pârâtul a refuzat tot timpul să predea actele necesare întăbulării, respectiv titlul de proprietate, în vederea înscrierii la cartea funciară şi apoi pentru a se putea prezenta la BNP în vederea autentificării contractului.

Nu este adevărat faptul că între ei a fost o convenţie de „arendare” pe o perioadă de cinci ani, în contul preţului plătit, din moment ce el a exercitat integral şi netulburat toate atributele dreptului de proprietate asupra terenului în cauză şi plata tuturor taxelor şi impozitelor către stat.

În plus a beneficiat si de fondurile APIA, până recent când i-a fost refuzată cererea pe motiv că pârâţii ar deţine titlul de proprietate şi ar fi beneficiari de fonduri APIA.

Consideră că pârâtul a avut şi are cunoştinţă despre existenţa titlului de proprietate în original  şi avea posibilitatea să determine întăbularea titlului de proprietate în c.f., iar dacă nu a făcut acest lucru până în prezent aceasta reprezintă reaua voinţă .

În privinţa afirmaţiei făcute în cuprinsul întâmpinării pe marginea faptului că martorul M  M  ar fi tatăl reclamantului , aceasta nu corespunde adevărului, în realitate tatăl reclamantului numindu-se M  T , în prezent decedat.

În ceea ce priveşte întâmpinarea depusă de pârâtul F  N  V , consideră că nu poate fi primită excepţia lipsei calităţii procesuale pasive invocate de acesta, având în vedere tocmai calitatea sa de titular al reconstituirii dreptului de proprietate prin Titlul de Proprietate 206/1994 în comun cu fratele său, pârâtul de rd.1, iar cei doi fraţi şi-au desemnat parcelele de teren fiecare, astfel încât două bucăţi au revenit acestui pârât, iar celelalte două au revenit pârâtului F  G , în care parcela cu nr.top.194.

1.2. În şedinţa publică din data 20.10.2015 reclamantul a depus la dosar plan de amplasament şi delimitare identificare nr.top.194 înscris în TP 208/19.12.1994, c.f.21 şi o serie de acte, filele 56 – 69.

1.3. Pentru termenul din 24 noiembrie 2015, reclamantul a depus la dosar precizare de acţiune cu privire la solicitarea obligării pârâţilor la plata sumei de 50 lei/zi de întârziere în cazul nerespectării obligaţiilor descrise la pct.1 şi 2 din acţiune, menţionând temeiul juridic al acestei solicitări, ca fiind cu titlu de daune cominatorii.

-/-

2. Poziţia procesuală a pârâtului F  N  V

La data de 16.07.2015 pârâtul a depus la dosar întâmpinare, prin care solicită respingerea acţiunii reclamantului, ca fiind neântemeiată; cu cheltuieli de judecată şi invocă excepţia lipsei calităţii procesuale pasive în ceea ce-l priveşte, în condiţiile în care el nu şi-a manifestat în nici un fel voinţa în sensul vânzării – cumpărării imob.cu nr.top.194 înscris în c.f.536 şi nu a dat nici un  mandat tacit sau expres fratelui său, pentru a încheia antecontractul de vânzare cumpărare la data de 20.05.1998.

În motivarea în fapt a întâmpinării pârâtul arată că nu poate fi obligat să se prezinte la orice birou notarial în vederea autentificării contractului de vânzare cumpărare, în condiţiile în care nu a vândut nici direct, nici prin intermediar vreo suprafaţă de teren reclamantului şi nici nu a încasat vreo sumă de bani.

Cu atât mai mult nu poate fi obligat să pună la dispoziţia reclamantului titlul de proprietate nr.206/19.12.1994 în original, în vederea efectuării lucrărilor de publicitate imobiliară sau să fie  obligat la plata unei sume de 50 lei/zi de întârziere în cazul nerespectării obligaţiilor de la pct.1 şi 2 din cererea introductivă.

În ceea ce priveşte fondul cauzei, arată că imobilul cu nr.top.194 înscris în c.f.536 a format proprietatea antecesorilor săi, astfel cum rezultă din inscripţiile de sub B 9 şi B 13 din c.f.536  .

Acest imobil a făcut obiectul Legilor Fondului Funciar, astfel, atât el cât şi fratele său , pârâtul de rd.1 au formulat cerere privind reconstituirea dreptului de proprietate, eliberându-i-se titlul de proprietate nr.206/19.12.1994 pe numele amandurora.

Pârâtul nu a avut nici o înţelegere cu reclamantul în privinţa înstrăinării vreunei suprafeţe de teren din terenurile cuprinse în titlul de proprietate mai sus menţionat, ba din contră a aflat de existenţa  vânzării în urmă cu doi ani de zile, când a încercat să formuleze cerere la APIA, iar cererea a fost respinsă, în condiţiile în care nu a primit adeverinţă de la Primăria comunei P .

Abia atunci a aflat că terenul este trecut la poziţia reclamantului în registrul agricol.

Consideră că reclamantul are posibilitatea să-şi lămurească problemele în mod exclusiv cu fratele său, pârâtul de rd.1

În drept pârâţii invocă prevederile art.205 al.1 şi art.969 Cod civil de la 1865.

3. Poziţia procesuală a pârâtului F  G

La data de 29.07.2015 pârâtul a depus la dosar întâmpinare şi cerere reconvenţională, prin care solicită respingerea acţiunii reclamantului.

În motivarea în fapt a întâmpinării şi a cererii reconvenţionale pârâtul arată că nu poate fi obligat să se prezinte la  biroul notarial în vederea autentificării contractului de vânzare cumpărare, în condiţiile reclamantul mai are de  achitat suma de 190.000 lei obligaţie ce trebuia îndeplinită  până la data de 01.10.1998.

Solicită ca reclamantul să-i elibereze terenul care îi aparţine.

Pârâtul arată că iniţial a primit suma de 3.000.000 lei, , iar diferenţa de 1.500.000 lei a fost achitată cu întârziere la 18.09.1998 , perioadă pentru care trebuia să i se achite şi dobânda. La întocmirea actului, menţionează că au fost prezenţi doi martori din partea reclamantului.

Arată că terenul este cuprins în titlul comun cu fratele lui , pârâtul de rd. 2,  însă el nu deţine originalul titlului.

În drept întâmpinarea şi cererea reconvenţională nu este motivată.

Cererea reconvenţională este legal timbrata cu suma de 173 lei potrivit chitanţei seria LEDA nr.1911020042 din 19.11.2015 (fila 82) şi suma de 15 lei – potrivit chitanţei seria BECO nr.2511010013 din 25.11.2015 (fila 99).

La data de 7 octombrie 2015 pârâtul F  G  a depus la dosar note scrise, prin care îşi menţine punctul de vedere menţionat în întâmpinare şi cererea recovnenţională

 La data de 20 noiembrie 2015 pârâtul F  G  a depus la dosar lista cu valorile de circulaţie ale proprietăţilor imobiliare din jud.Bihor, respectiv comuna P , sat  , pentru conformitate cu oeriginalul. Şi adresa nr.2388 din 10.11.2015 emisă de Primăria P .

-/-

În probaţiune instanţa a încuviinţat pentru reclamant şi pârâţii F  G  şi FNV  proba cu înscrisuri şi proba cu interogatoriul reclamantului şi a pârâţilor (răspunsurile la întrebările formulate în scris fiind consemnate în procesul verbal filele 70-71, 72-73 şi 88 - 90).

-/-

Analizând actele şi lucrările dosarului, instanţa reţine în fapt următoarele: 

I.Cu privire la acţiunea introductivă, instanţa reţine următoarea stare de fapt: :

 Din titlul  de proprietate nr.206/19.12.2015, fila 93  instanţa reţine că pârâţilor  de rd.1 şi 2, li s-a reconstituit dreptul de proprietate asupra terenului extravilan cu numărul topografic 194 în suprafaţă de 3845 mp, situat în localitatea  , comuna  .

Din  coala c.f.536 depuse la dosarului cauzei la fila 9, instanţa reţine următoarele:

- nr,top.194 din c.f.536 reprezintă arabil  în suprafaţă de 1069 stânjeni , proprietarii fiind înscrişi sub B1-11 cu titlu de donaţie din anul 1943 , iar proprietarul de sub B13 este înscris cu titlu de moştenire , în anul 1947. Pârâţii din prezenta cauză  nu sunt înscrişi în cartea funciară.

Din contractul de vânzare cumpărare încheiat la data de 20.05.1998(fila 10) între pârâtul de rd.1 F  G  în calitate de promitent vânzător şi reclamant- promitent cumpărător,  se reţine că s-a vândut suprafaţa de 0,40 ha de sub grădina lui MM . Suma la care s-a vandut terenul este de 4.500.000 lei.La data de 20.05.21998 promitentul vânzător a primit suma de 3.000.000 lei, diferenţa de 1.500.000 lei, urmând a se  achita până la data de 15.09.1998. Această sumă reclamantul s-a obligat să o achite până la data de 15.09.1998 cu dobânda lunară de la Banca Comercială Beiuş. În acest contract sub semnătură privată se menţionează că s-a primit suma de bani de 1.500.000 lei la data de 18.09.2015, urmând a se achita dobânda de 190.000 lei până la data de 01.10.1998, în caz contrar se anulează contractul. Toate menţiunile din acest contract sunt semnate de reclamant în calitate de cumpărător şi pârâtul de rd. 1 în calitate de vânzător.

Din  cuprinsul somaţiei depuse la dosarului cauzei la fila 6 şi 7 , instanţa reţine următoarele:

-pârâtului FG şi N  li s-a pus în vedere ca în data de 15.06.2015, orele 10,00 să se prezinte la sediul cabinetului de avocat din Beiuş , în vederea punerii la dispoziţie în original a titlului de proprietate nr.206/19.12.21994, pentru a se putea proceda la efectuarea lucrărilor de publicitate imobiliară la BCPI Beiuş., iar după înscrierea titlului de proprietate în c.f.536 să se prezinte la un notar public în vederea perfectării autentificării contractului de vânzare cumpărare sub semnătură privată.

Din adeverinţa nr.1243 din 16.06.,2015, fila 12 ,  emisă de Comuna P  instanţa reţine că:

-din anul 2000,  la poziţia d-lui MML figurează în registrul agricol  al satului la Vol.I poz.012,  terenul cu nr.top.194 în suprafaţă de 0,38 ha situat în extravilanul loc.  si din acelaşi an reclamantul achită impozitul pe suprafaţa de teren conform poziţiei ROL  .

Din proba cu interogatoriul reclamantului, instanţa reţine următoarele:

- reclamantul  nu a purtat nicio discuţie cu pârâtul FNV  privind vânzarea cumpărarea imobilului nr.ztop.194 înscris în c.f.536  , înainte de data întocmirii antecontractului de vânzare cumpărare

- nu a predat nicio sumă de bani pârâtului FNV  din pretul de vânzare cumpărare a  terenului din litigiu

Din proba cu interogatoriul pârâtului FG , instanţa reţine următoarele:

- terenul vândut reclamantului este în coproprietate cu  fratele său, cu acesta nu a avut o înţelegere expresă de partajare, întrucât nu a deţinut titlul de proprietate.

- nu a adus la cunoştinţa fratelui său pârâtul FNV  faptul că, doreşte să înstrăineze imobilul n.top.194 înscris în c.f.536  ,

- nu a predat nicio sumă de bani fratelui său, din suma primită cu titlu de preţ în contul terenului înstrăinat.

Din proba cu interogatoriul pârâtului FNV , instanţa reţine următoarele:

- titlul de proprietate nr.206/1994 a fost ridicat de el şi este şi în prezent în posesia sa

- între el şi fratele său pârâtul F G  nu a existat nici o înţelegere cu privire la folosinţa terenurilor restituite prin titlul de proprietate 206/1994

Aşadar din probaţiunea administrată rezultă fără nici un echivoc faptul că pârâtul F G  a încheiat cu reclamantul o promisiune sinalagmatică de vânzare cumpărare cu privire la terenul extravilan aflat în continuarea grădinii reclamantului (aşa cum rezultă din planul de amplasament de la fila 56), identificat prin numărul topografic 194 în suprafaţă de 3845 mp , contra sumei de  4.500.000 rol , sumă achitată în două tranşe. Părţile au convenit totodată ca reclamantul să achite pârâtului - promitent vânzător şi suma de 190.000 rol cu titlu de dobânzi , sumă care însă a rămas neachitată.

În baza acestei convenţii , reclamantul a preluat terenul în folosinţă.

Tot fără nici un echivoc este faptul că pârâtul F N  , coproprietar , nu a încheiat nici o convenţie de nici o natură cu reclamantul , nu a încasat nici o sumă de bani pentru terenul din litigiu.

Raportat la această stare de fapt , va soluţiona instanţa excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a pârâtului FNV , admiţând-o potrivit următoarelor considerente:

-cererea formulată împotriva acestui pârât ce are ca obiect  , obligarea acestui pârât la încheierea unui contract autentic de vânzare-cumpărare, presupune existenţa unei convenţii prin intermediul căreia pârâtul să se fi obligat la transferul prin vânzare a dreptului de proprietate asupra terenului din litigiu. Aşadar , premisa unei asemenea acţiuni o reprezintă existenţa unei promisiuni sinalagmatice de vânzare-cumpărare , ce dă naştere unei obligaţii de a face , şi anume ca în viitor promitentul vânzător să îmcheie actul autentic notarial necesar pentru transferul dreptului de proprietate.  Ori, reclamantul nu a încheiat cu pârâtul de rd. 2 nici o convenţie de această natură,  aşa încât acest pârât nu poate fi obligat în cadrul unui raport juridic la al carui naştere nu a participat. Reclamantul nu deţine în patrimoniul său nici un drept care să presupună obligaţia corelativă a pârâtului de rd. 2 de a transfera proprietatea dobândită prin reconstituire asupra terenului din litigiu.

În acest context , pârâtul FN  , nu are calitate procesual pasivă , urmând ca acţiunea să fie respinsă ca fiind formulată împotriva unei persoane fără calitate procesuală pasivă.

În ceea ce priveşte cererea îndreptată împotriva pârâtului de rd. 1 ,  instanţa reţine:

- acest pârât este coproprietar al terenului ce face obiectul promisiunii sinalagmatice. Prin contractul  încheiat acest pârât a convenit asupra vinderii în viitor a întregului teren.

- ori, este fără dubiu că titulari ai dreptului de proprietate asupra terenului din litigiu sunt cei doi pârâţi , prin reconstituire , dreptul lor este pe cote părţi , fără a fi stabilite aceste cote , în condiţiile în care Legea nr. 18/1991 , trimite la dreptul comun în această privinţă. Mai avem în vedere şi faptul că cei doi pârâţi au primit titlul în nume propriu şi nu ca moştenitori , aşa încât cotele lor efective de proprietate nu sunt clare . Mai mult , titlul lor de proprietate nici nu a fost întabulat în cartea funciară. 

- pentru a se pronunţa o hotărâre aşa cum s-a solicitat prin capătul 1 de cerere pentru întreg terenul , astfel cum a cerut reclamantul , este necesar ca promitentul vânzător să fie proprietarul exclusiv al  imobilului. Ori, acesta nu este proprietar în întregime , mai mult nici nu se cunoaşte cota acestuia.

- o soluţie posibilă era ca reclamantul , în calitate de creditor, să solicite partajarea terenului între coproprietari în natură , prin atribuirea în întregime către pârâtul FG, iar mai apoi obligarea doar a acestuia la încheierea contractului autentic de vânzare-cumpărare. Ori, o asemenea cerere nu a fost formulată în cauză.

- dar chiar trecând peste aceste impedimente , instanţa reţine că obligarea pârâtului la încheierea contractului autentic , presupune îndeplinirea tuturor  obligaţiilor născute din antecontract. Ori , reclamantul s-a obligat şi la plata sumei de 190.000 rol , reprezentând dobânzi , ori această sumă nu a fost achitată. Chiar părţile au prevăzut că neachitarea sumei duce la anularea contractului.

Pentru ansamblul acestor argumente , instanţa va respinge acţiunea introductivă în întregime .

II. În ce priveşte cererea reconvenţională instanţa o va respinge potrivit următoarelor argumente:

-reţinem prevederile art.555 al.1 Cod civil,  potrivit căruia : „Proprietatea privată este dreptul titularului de a poseda, folosi şi dispune de un bun în mod exclusiv, absolut şi perpetuu, în limitele stabilite de lege.”.

Astfel, primul alineat al art.555 din Codul civil defineşte dreptul de proprietate privată, completând textul art.480 Cod civil din 1864, prin exprimarea conţinutului său juridic (a celor trei atribute ale dreptului), respectiv posesia, folosinţa şi dispoziţia, şi prin evidenţierea caracterelor juridice ale acestui drept real (este un drept exclusiv, absolut şi perpetuu).

- Reţine instanţa prevederile art.565 din Codul civil, respectiv:

Proba dreptului de proprietate asupra imobilelor înscrise în cartea funciară.În cazul imobilelor înscrise în cartea funciară, dovada dreptului de proprietate se face cu extrasul de carte funciară.

- reţinem prevederile art. 563 din Codul Civil , potrivit căruia: „ Proprietarul unui bun are dreptul de a-l revendica de la posesor  sau de la o altă persoană care îl deţine fără drept.

Acţiunea în revendicare presupune existenţa dreptului de proprietate al reclamantului , (drept ce există în cauză) , o posesie sau detenţie  a pârâtului , esenţial fiind ca această detenţie  să fie fără drept.  Ori , această din urmă condiţie nu este întrunită în  cauză.Pârâtul proprietar FG a predat folosinţa terenului către reclamant , în baza antecontractului de vânzare-cumpărare din anul 1998 , contract ce este încă în fiinţă.  Aşadar reclamantul nu are calitatea de posesor ci detentor , drepturile acestuia fiind clar stabilite prin convenţia încheiată şi analizată de instanţă. În acest dosar , urmârind principiul disponibilităţii , instanţa s-a pronunţat doar asupra cererii de obligare a pârâţilor la încheierea contractului autentic de vânzare cumpărare , de obligare a lor la predarea în original a titlului şi de obligare la plata unor daune. Aşadar nu s-a solicitat rezilierea , rezoluţiunea  anularea sau nulitatea antecontractului , motiv pentru care acesta este în fiinţă , aşa încât reclamantul justifică deţinerea terenului.

Pentru aceste argumente se va respinge cererea reconvenţională ca nefondată.

În ceea ce priveşte cheltuielile de judecată, în baza art.453 Cod civil, instanţa va obliga reclamantul să achite pârâtului FNV  suma de 800 lei cu titlu cheltuieli de judecată, reprezentând onorariu avocat, fila 26 bis.

PENTRU ACESTE MOTIVE,

ÎN NUMELE LEGII

HOTĂRĂŞTE

Admite excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a pârâtului F N V .

Respinge acţiunea reclamantului în contradictoriu cu  pârâtul FNV , ca fiind formulată împotriva unei persoane fără calitate procesuală pasivă.

Respinge acţiunea formulată de reclamantul MML  împotriva pârâtului F G , ca nefondată.

Respinge cererea reconvenţională  formulată de pârâtul – reclamant reconvenţional FG  împotriva reclamantului – pârât reconvenţional MML , ca nefondată.

Obligă reclamantul la plata către pârâtul FNV  a sumei de 800 lei, reprezentând cheltuieli de judecată.

Cu drept de apel în termen de 30 de zile de la comunicare, care se depune la Judecătoria Beiuş şi se judecă de Tribunalul Bihor.

Pronunţată în şedinţa publică, astăzi 8 decembrie 2015.

PREŞEDINTE , GREFIER ,

Domenii speta

Spete similare