Construcţii ridicate pe terenul altuia cu bună-credinţă. Puterea de lucru judecat a unei hotărâri anterioare

Printr-o hotărâre anterioară având ca obiect revendicare, s-a decis cu putere de lucru judecat că pe terenul restituit reclamantului se află construcții edificate  cu bună credinţă de C.C.I. Prin prezenta acţiune, reclamantul a solicitat, în contradictoriu cu succesorul cu titlu particular al cooperativei: constatarea nulităţii absolute a contractului de vânzare-cumpărare cu privire la construcţii, evaluarea şi obligarea la plata lipsei de folosinţă pe teren şi construcţii. Opţiunile pe care le are proprietarul terenului în conformitate cu dispoziţiile art. 494 alin.3 Cod civil

Decizia civilă nr. 36/R  din 10 februarie 2016 a Curţii de Apel Galaţi

Prin sentinţa civilă nr.714/19.11.2014, pronunţată de Judecătoria Făurei în dosarul civil nr.1860/228/2012 a fost admisă  ca fondată acţiunea civilă formulată de reclamanții A.E., C.G. D.D., L.J. E. şi T.A. în contradictoriu cu pârâtele S.C.  C.C. SRL I. şi S. C.de C. I.

S-a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare nr…/31.03.2003.

S-a dispus repunerea părţilor, respectiv a vânzătoarelor S.C. de C. I., jud. B. şi S.C. C. C. I. în situaţia anterioară încheierii contractului de vânzare-cumpărare nr…/31.03.2003.

S-a dispus evacuarea pârâtei S.C. C.C.SRL I. din imobilul situat în oraşul I., str. B. nr…, județul B.

Au fost obligate, în solidar, pârâtele să plătească reclamanților suma de 1.139.696 RON despăgubiri, reprezentând echivalentul lipsei de folosinţă a suprafeţei de 1304 m.p. teren pe perioada 05.12.2009 – octombrie 2013.

Au fost obligate în solidar pârâtele să plătească în solidar reclamanților suma de 25.000 lei cheltuieli de judecată, din care 8.000 lei onorariu apărător, 1800 lei onorariu expert şi 16.335 lei taxă de timbru.

Pentru a dispune astfel, instanţa de fond a avut în vedere următoarele considerente:

Analizând probatoriile administrate în cauză şi susţinerile părţilor instanţa a constatat că, prin contractul de vânzare-cumpărare înregistrat sub nr. …/1933 în cadrul registrului de acte autentice al judeţului I. şi transcris sub nr. …/12.10.1933 la Tribunalul Popular al Raionului B., autoarea reclamanţilor C.B. a dobândit dreptul de proprietate în privinţa  suprafeţei de 3000 mp reprezentând loc de casă, lat de 20 metri şi lung de 144 m şi a construcţiei constând în prăvălie la faţă ce servea drept local, odăi de locuit, antreu, pridvor, şopron, magazie şi două closete. Preţul vânzării a fost în anul 1933 de 150.000 lei.

Ulterior, pe fondul instaurării în România a regimului comunist, imobilul dobândit de autoarea reclamanţilor a ajuns în posesia statului fără un titlu valabil. Nu s-a depus la dosar nici un astfel de act pentru a se atesta că statul a preluat cu titlu valabil acest imobil ce a aparţinut autoarei reclamanţilor.

În fapt, imobilul a fost închiriat C. I. în considerarea perioadei 1 mai 1953 - 1 mai 1956 conform contractului de închiriere depus la dosar în copie.

Autoarea reclamanţilor s-a adresat autorităţilor existente în anii ʹ50 în România arătând că imobilul său nu a fost expropriat, este folosit de C. I. ce refuză să achite chirie pentru folosinţa sa.

Ulterior, C. I. a refuzat să mai achite chiria datorată, deşi a operat în cauză în mod evident o tacită relocaţiune în privinţa imobilului folosit de această pârâtă. Autoarea reclamanţilor s-a adresat în acest sens autorităţilor de la acea dată, în speţă preşedintelui Comitetului Executiv a Sfatului Popular Raional F - Regiunea G., în care arată că din anul 1959 nu a mai fost achitată chiria datorată de pârâta C. I.

Deşi statul nu deţinea niciun titlu valabil pentru imobilul aparţinând autoarei reclamanţilor, prin Decizia nr. 493/26.11.1971 emisă de C.P. al judeţului B. a fost transmis acest imobil fără plată şi fără termen în folosinţa Î.E.J. a C.de C. B. cu scopul de a  se construi un restaurant pe acest teren.

Pe acest teren a fost demolată construcţia existentă veche de circa 80 de ani la acel moment şi a fost edificată o construcţie nouă constând în restaurant şi locuri de cazare. Sunt relevante în acest sens adresa nr. 1.684 din 19 iulie 1971 emisă de Consiliul Popular al Comunei I. şi Procesul verbal din 16 iulie 1971 încheiat de această instituţie publică din conţinutul cărora rezultă clar că localul existent anterior era expropriat din anul 1949, aspect nereal, uzat în proporţie de peste 70%, impropriu de a fi renovat, şi se dorea edificarea unei alte construcţii ca obiectiv de investiţii pentru declararea ca oraş a comunei I. S-a mai reţinut în cadrul procesului verbal din 18 iulie 1971 încheiat de angajaţi ai Consiliului Popular al Comunei I. faptul că din materialul de construcţie existent la vechea clădire se poate recupera doar materialul lemnos.

Pentru fostul imobil a fost produsă „Autorizaţia pentru dărâmare de construcţii F.N. emisă de Consiliul Popular al Judeţului B., ca urmare a cererii înregistrată sub nr. 8837/23.07.1971. Acest imobil a fost demolat, fiind edificat un nou imobil în locul său. Părţile nu au negat acest lucru. Rezultă fără nici un fel de dubii din fotografiile depuse la dosar că imobilul existent la acest moment este unul modern, nefiind în nici un caz edificat în secolul XIX. Acest imobil a fost edificat conform Autorizaţiei pentru executare de lucrări cu nr. 454 din 12 august 1972 emisă de Consiliul Popular al Judeţului B.

Decizia de atribuire în folosinţă a terenului de 3000 mp cu nr. 493/26.11.1971 emisă de Comitetul Executiv al Consiliului Popular al Judeţului B. este lipsită de relevanţă sau efecte juridice cât timp statul nu a fost niciodată proprietarul suprafeţei de 3000 mp şi nu putea atribui în folosinţă ceva ce nu îi aparţinea de drept.

Prin Decizia Civilă nr. 642 din 09.09.2002 pronunţată de Tribunalul Buzău în cauza nr. 1365/2002 a fost admis apelul declarat de apelanţii T.E., C.F. şi C.D. împotriva sentinţei civile nr. 7401/25.10.2000 pronunţată de Judecătoria Buzău în cauza nr. 2722/2000, pârâta din prezenta cauză fiind obligată să lase în deplină proprietate şi paşnică folosinţă apelanţilor terenul de 3000 mp situat în oraşul I., judeţul B., apelanţii fiind la acea dată moştenitorii defunctei autoare C.B. Această decizie a devenit irevocabilă prin respingerea recursului declarat împotriva sa prin Decizia nr. 2600 din 19.12.2002 a Curţii de Apel Ploieşti.

În considerentele Deciziei nr. 642/09.09.2002 s-a reţinut că, în privinţa construcţiei edificată pe terenul aparţinând moştenitorilor autoarei C.B., pârâta are calitatea de constructor de rea-credinţă prin referire la art. 494 din Codul Civil din 1865, iar apelanţii au posibilitatea de a tranşa ulterior printr-o acţiune distinctă situaţia acestei construcţii.

Deşi pârâta era obligată să asigure moştenitorilor defunctei C.B. liniştita folosinţă a terenului de 3000 mp pe care era edificată construcţia acesteia, existând posibilitatea rezolvării situaţiei juridice a construcţiei printr-o acţiune separată ulterioară, pârâta C.de C. I. transferă proprietatea acestei clădiri către pârâta S.C. C.C. S.R.L. prin contractul de vânzare-cumpărare nr. 41/31 martie 2003. În acest mod pârâta, C. de C.I., prin propriul său act juridic, şi-a încălcat obligaţia, stabilită în sarcina sa de instanţa din cadrul Tribunalului Buzău, de a asigura liniştita folosinţă a suprafeţei de teren pe care se afla clădirea edificată pe terenul altuia. Mai mult, prin acest act juridic a lipsit de orice finalitate un eventual demers juridic în instanţă al moştenitorilor defunctei C.B. de a rezolva problema dreptului de proprietate ori a existenţei construcţiei edificată pe terenul aparţinând acestora de pârâta C. de C. I. în calitate de constructor de rea-credinţă, calitate ce rezultă din economia şi considerentele Deciziei nr. 642/09.09.2002 existentă la dosar în copie.

Acest contract de vânzare-cumpărare este o veritabilă fraudă la lege, fiind de natură a înlătura efectele deciziei civile nr. 642/09.09.2002 pronunţată de o instanţă legal investită şi de natură a împiedica orice eventual demers al moştenitorilor defunctei C.B. de a rezolva problema dreptului de proprietate ori a existenţei construcţiei edificată pe terenul aparţinând acestora de pârâta C. de C. I. în calitate de constructor de rea-credinţă. Contractul este lovit de nulitate absolută, fiind de natură a înlătura efectele legale ale acestei hotărâri judecătoreşti, aspect de neadmis într-un stat de drept.

În aceste condiţii este adusă reclamanţilor prin încheierea acestui contract o evidentă vătămare ce nu poate fi altfel înlăturată decât prin constatarea nulităţii absolute a contractului de vânzare-cumpărare nr. 41/31.03.2003 şi repunerea părţilor semnatare, pârâtele din prezenta cauză, în situaţia anterioară încheierii sale, imobilul construcţie urmând a reveni în patrimoniul pârâtei C. de C. I.

Cât timp pârâta S.C. C. S.R.L, într-o astfel de situaţie, nu mai deţine un titlu valabil în privinţa imobilului achiziţionat printr-un contract lovit de nulitate absolută, se impune evacuarea acestei pârâte din imobilul în cauză situat în oraşul I., strada B. nr. …, judeţul B.

În privinţa cererii referitoare la obligarea pârâtelor la plata contravalorii lipsei de folosinţă a construcţiei şi terenului aferent acesteia s-a reţinut că prin Raportul de expertiză contabilă efectuat în cauză s-a stabilit că respectiva construcţie este în suprafaţă de 1304 mp, iar pentru perioada 05.12.209-31.10.2013 valoarea acestei lipse a folosinţei clădirii din partea reclamanţilor se ridică la suma de 1.139.696 lei reprezentând chiria ce ar fi putut fi încasată. În privinţa lipsei de folosinţă a terenului de 3000 mp, expertul desemnat nu a putut realiza o calculaţie, neexistând un echivalent al chiriei practicat în zonă.

S-a apreciat că se impune obligarea pârâtelor la plata în solidar a sumei de 1.139.696 lei cât timp, prin încheierea contractului de vânzare-cumpărare nr. 41/31.03.2003, au fost vătămate drepturile reclamanţilor şi ale autorilor lor de a putea rezolva situaţia juridică a imobilului construcţie ce face obiectul acestui contract şi care este edificat pe terenul aparţinând acestora de 3000 mp. Reclamanţii ar fi avut posibilitatea să invoce în acest mod, accesiunea imobiliară în favoarea lor şi ar fi fost îndrituiţi, în acest mod, la încasarea chiriei pentru folosinţa construcţiei în cuantumul stabilit de expertul contabil. În schimb, prin încheierea contractului nr. 41/31.03.2003 de către pârâte, această posibilitate a devenit iluzorie, fiind nevoiţi reclamanţii să promoveze prezenta acţiune.

Faţă de prevederile art. 274 alin. 1 din Codul de Procedură Civilă din 1864 instanţa a obligat pârâtele la plata în solidar către pârâţi a sumei de 25.000 lei reprezentând cheltuieli de judecată.

Prin decizia civilă nr. 345 din 26.05.2015 a Tribunalului Brăila s-au respins ca nefondate apelurile formulate de apelantele: S. C. de C. I., şi SC C. COM SRL, I., judeţ B. împotriva sentinţei civile nr. 714/19.11.2014, pronunţată de Judecătoria Făurei, în contradictoriu cu intimaţii A.E., C.G., T.D., L.J. E. şi T.A., Comisia Locală de fond funciar, cu sediul în I, judeţ B. şi Comisia Judeţeană pentru stabilirea dreptului de proprietate asupra terenurilor judeţul B.

Au fost obligate apelantele la plata în solidar a sumei de 5000 lei, reprezentând cheltuieli de judecată, onorariu avocat în apel către intimatul T.A.

Pentru a decide astfel, instanţa a reţinut următoarele:

În privinţa motivelor de apel referitoare la excepţiile de necompetenţă materială şi insuficienta timbrare, Tribunalul nu le-a  reţinut având în vedere următoarele:

Instanţa de fond a pronunţat o hotărâre cu respectarea dispoziţiilor referitoare la competenţa materială, iar în privinţa majorării valorii pretenţiilor în urma efectuării expertizei tehnice, Tribunalul constată că devin incidente prevederile art.181din vechiul Cod de procedură civilă potrivit cărora instanţa investită potrivit dispoziţiilor referitoare la competenţa după valoarea obiectului cererii, rămâne competentă să judece chiar dacă ulterior investirii, intervin modificări în ceea ce priveşte cuantumul valorii acestui obiect.

Cu privire la excepţia de netimbrare corespunzătoare cu valoarea pretenţiilor, Tribunalul, verificând modalitatea în care acţiunea a fost timbrată, a constatat că taxele de timbru achitate la fondul cauzei, 16.335 lei, acoperă valoarea obiectului acţiunii.

Tribunalul a reţinut că în apel se invocă de către apelanta S.C. C. C. S.R.L I. lipsa calităţii procesual active a reclamanților, motivat de faptul că aceştia nu au dezbătut succesiunea de pe urma autoarei C.B., nefiind depuse la dosar certificate de moştenitor. Cu privire la această excepţie, Tribunalul, analizând dosarul de fond, a constatat că la dosar sunt depuse în copii certificatele de moştenitor din care rezultă pe linie succesorală calitatea părţilor de moştenitori ai autoarei C.B., nefiind fondată excepţia lipsei calităţii procesual active invocate în cauză.

Apelanta C.de C. I. invocă în apel că instanţa de fond a acordat mai mult decât s-a cerut, în cauză nefiind formulată în scris o cerere de majorare a pretenţiilor şi că apelanta a fost obligată la plata sumei de 1.139.696,00 lei fără ca reclamanţii să formuleze în scris o cerere de majorare a pretenţiilor. Referitor la acest motiv de apel, Tribunalul a reţinut că prin susţinerile cuprinse în Încheierea de şedinţă din data de 02.04.2013, reclamanţii îşi precizează şi modifică oral acţiunea, instanţa luând act de aceasta. Ulterior efectuării expertizei, potrivit notelor scrise depuse la dosarul cauzei, reclamanții îşi precizează nivelul lipsei de folosinţă la cel stabilit de expertul desemnat în cauză, iar prin concluziile depuse la dosar, reclamanţii solicită obligarea la plata sumei de 1.139.696,00 lei stabilită prin expertiză cu titlu de lipsă folosinţă. Prin urmare, instanţa de fond s-a pronunţat potrivit petitului acţiunii, aşa cum a fost el precizat şi modificat, nefiind fondat acest motiv de apel.

Cu privire la motivele de apel prin care ambele apelante invocă în apel calitatea pârâtei C. de C. I. de constructor de bună-credinţă, Tribunalul reţine că apelantele, deşi invocă în susţinerea acestui motiv de apel decizia civilă nr. 642/09.09.2002, această decizie a avut drept obiect revendicarea terenului de către moştenitorii autoarei C.B. Mai mult, prin această decizie se arată că rezolvarea şi clarificarea situaţiei juridice cu privire la calitatea de constructor  al părţii se va putea soluţiona printr-o acţiune separată.

Mai mult, în prezenta cauză instanţa nu a fost investită cu un capăt de cerere privind constatarea calităţii de constructor de bună-credinţă sau rea-credinţă al apelantei C.de C. I., analiza nulităţii absolute a contractului de vânzare-cumpărare, făcându-se prin prisma relei-credinţe a părţilor contractante, la momentul încheierii contractului.

Astfel, s-a reţinut că acest contract de vânzare-cumpărare este o veritabilă fraudă la lege, fiind de natură a înlătura efectele deciziei civile nr. 642/09.09.2002 pronunţată de o instanţă legal investită şi de natură a împiedica orice eventual demers al moştenitorilor defunctei C.B. de a rezolva problema dreptului de proprietate ori a existenţei construcţiei edificată pe terenul aparţinând acestora de pârâta C. de C. I.

Contractul, în condiţiile în care a fost încheiat la data de 31.03.2003, adică ulterior deciziei civile nr. 642/09.09.2002,  este lovit de nulitate absolută, fiind evidentă reaua-credinţă a părţilor la momentul încheierii lui.

În aceste condiţii este adusă reclamanţilor prin încheierea acestui contract o evidentă vătămare ce nu poate fi altfel înlăturată decât prin constatarea nulităţii absolute şi repunerea părţilor contractante, apelantele din prezenta cauză, în situaţia anterioară încheierii sale, imobilul construcţie urmând a reveni în patrimoniul pârâtei C. de C. I.

Or, în mod corect a stabilit instanţa de fond că atât timp cât pârâta S.C. C. S.R.L, într-o astfel de situaţie, nu mai deţine un titlu valabil în privinţa imobilului achiziţionat printr-un contract lovit de nulitate absolută, se impune evacuarea acestei pârâte din imobilul în cauză.

 În privinţa cererii referitoare la obligarea pârâtelor la plata contravalorii lipsei de folosinţă a construcţiei şi terenului aferent acesteia apelanta  S.C. C. C. S.R.L I. invocă faptul că nu i se poate imputa lipsa de folosinţă solicitată de reclamanți deoarece nu s-a dovedit reaua-credinţă a acestei apelante. Referitor la acest motiv, Tribunalul a constatat că în cauză, prin constatarea nulităţii absolute a contractului de vânzare-cumpărare, pârâta S.C. C. S.R.L, într-o astfel de situaţie, nu mai deţine un titlu valabil în privinţa imobilului-construcţie. Mai mult,  fiind proprietarii terenului pe care se află amplasată construcţia, intimaţii reclamanţi au fost lipsiţi de folosinţa acestuia, iar prin Raportul de expertiză contabilă efectuat în cauză s-a stabilit că respectiva construcţie este în suprafaţă de 1304 mp, iar pentru perioada 05.12.2009-31.10.2013 valoarea acestei lipse a folosinţei din partea reclamanţilor se ridică la suma de 1.139.696 lei reprezentând chiria ce ar fi putut fi încasată. În lipsa unei calculaţii, valoarea de 1.139.696 lei a lipsei de folosinţă având drept bază de calcul chiria ce ar fi putut fi încasată apare drept justificată.

Prin decizia civilă nr. 36/R/10.02.2016 a Curţii de Apel Galaţi, s-a admis recursul declarat pârâta SC C. SRL I., judeţul B. împotriva deciziei civile nr. 345 din 26.05.2015 pronunţată de Tribunalul Brăila - Secţia I civilă.

A fost modificată în tot decizia civilă nr. 345/26.05.2015 a Tribunalului Brăila în sensul că a fost admis apelul declarant de SC C. SRL I.

A fost schimbată tot sentinţa civilă nr. 714/2014 a Judecătoriei Făurei şi, pe cale de consecinţă:

 S-au respins ca nefondate toate capetele de cerere vizând nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare nr. 41/31.03.2003, s-a dispus repunerea în situaţia anterioară, evacuarea, obligarea la despăgubiri pentru lipsa de folosinţă a clădirii.

A fost înlăturată dispoziţia privind obligarea pârâtelor la cheltuieli de judecată.

Au fost obligaţi intimaţii-reclamanţi la plata sumei de 8167,5 lei cheltuieli de judecată în recurs

Recursul este fondat din considerentele ce se vor arăta în continuare:

Primul motiv de recurs pe care instanţa îl încadrează în drept în dispoziţiile art. 304 pct. 9 Cod procedură civilă este fondat din considerentele ce se vor arăta în continuare.

Susţine recurenta-pârâtă SC C. SRL că instanţele au ignorat cele reţinute cu putere de lucru judecat prin decizia civilă nr. 642/09.09.2002 şi decizia civilă nr. 2600/19.12.2002 a Curţii de Apel Ploieşti.

În acest dosar, instanţele au fost învestite de reclamanţii din prezentul dosar cu o acţiune prin care să se constate că sunt proprietarii terenului în suprafaţă de 3000 m.p., situat în localitatea I. şi ai construcţiei aflată pe acest teren şi să fie obligată pârâta C. I. (C. de C. I.), F.B. şi C. L. I. să lase în deplină proprietate şi paşnică folosinţă aceste imobile.

Prin decizia civilă nr. 642/09.09.2002 a Tribunalului Buzău s-a admis apelul, s-a schimbat sentinţa civilă nr. 7401/2000 a Judecătoriei Buzău, în sensul că s-a admis în parte acţiunea reclamanţilor şi au fost obligate pârâtele să lase în deplină proprietate şi posesie suprafaţa de 3000 m.p. teren situat în comuna I., judeţul B.

În motivarea deciziei, Tribunalul a reţinut că reclamanţii au făcut dovada dreptului lor de proprietate în ceea ce priveşte terenul în suprafaţă de 3000 m.p., prin actul de vânzare-cumpărare încheiat la 29.09.1933, prin care autoarea lor B.C. a cumpărat acest teren şi clădirile existente.

În anul 1953, autoarea B.C. a încheiat un contract de închiriere cu C. de C. I., pe o perioadă de 3 ani, care încă din acel timp, a început transformările la clădirile închiriate, situaţie faţă de care proprietara de atunci a făcut obiecţiuni.

Din toate probele administrate rezultă cu certitudine că terenul şi clădirile nu au trecut în proprietatea C. de C. Ianca, care nu a prezentat nici un titlu de proprietate în acest sens fiind şi adresa nr. 4427/1994 a P. I., din care rezultă că F. B. nu are proprietăţi pe raza acestei localităţi.

De altfel, nici P. I. nu a făcut dovada că terenul a intrat în proprietatea sa în mod legal, astfel că, decizia nr. 493/1971 de care se prevalează intimatele a transmis numai folosinţa terenului şi nu dreptul de proprietate.

În acest context, singurii proprietari ai terenului sunt recurenţii-reclamanţi, în calitate de moștenitori ai autoarei B.C.

Cu privire la construcţiile demolate, acestea nu mai pot fi revendicate în natură, reclamanţii având posibilitatea să solicite despăgubiri conform Legii nr. 10/2001.

Referitor la capătul de cerere privind constatarea dreptului de proprietate asupra actualei construcţii edificată pe terenul proprietatea reclamanţilor, Tribunalul a reţinut că potrivit art. 488 Cod civil, reclamanţii pot să însuşească aceste construcţii edificate de un terţ pe terenul lor, ori din actele dosarului nu rezultă că şi-au manifestat această intenţie, conform art. 494 Cod civil, intenţie care trebuie să aibă un caracter neechivoc, pentru ca în funcţie de aceasta, să se stabilească situaţia juridică a complexului comercial.

Părţile pot însă, ca printr-o acţiune separată să rezolve toate aceste aspecte, sau să finalizeze procedura începută în baza Legii nr. 10/2001.

Prin decizia civilă nr. 2600/19.12.2002 a Curţii de Apel Ploieşti s-au respins ca nefondate recursurile declarate de părţi reţinându-se următoarele:

Din toate probele administrate în cauză rezultă că imobilul – teren şi construcţiile aflate pe acesta la momentul închirierii lor către C. de C. I., în anul 1953, a fost proprietatea autoarei reclamanţilor B.C., astfel că deposedarea s-a făcut abuziv.

Această situaţie este dovedită şi prin aceea că P. I. nu a prezentat nici un titlu de proprietate cu privire la imobilul în litigiu şi aceasta a confirmat că F. B. nu a deţinut nici o proprietate pe raza localităţii I.

Pârâtele-recurente s-au prevalat de decizia nr. 493/1971 emisă de fostul Comitet executiv al Consiliului Popular al Județului B., prin care s-a transmis în folosinţă terenul în suprafaţă de 3000 m.p. către I.E.J.C.C. B., cu obligaţia de a realiza un restaurant, spaţii de cazare şi producţie, până cel mai târziu 21 decembrie 1972, însă acest act nu transferă dreptul de proprietate, imobilul rămânând permanent în proprietatea B.C. şi apoi a moştenitorilor acestora.

În acest context, a fost admisă acţiunea în revendicare cu privire la teren, fiind îndeplinite dispoziţiile art. 480 Cod civil.

În concluzie, în acţiunea în revendicare ce viza terenul şi construcţiile s-a decis cu autoritate de lucru judecat că terenul în suprafaţă de 3000 m.p. a fost preluat fără titlu valabil de la autorul reclamanţilor, motiv pentru care a fost dispusă restituirea acestuia.

Cu privire însă la construcţii, s-a stabilit, tot cu autoritate de lucru judecat, că vechile construcţii nu mai existau, fiind modificate de aşa natură, încât reprezintă un imobil nou şi din aceste considerente nu mai pot fi revendicate în natură, putându-se eventual să se solicite despăgubiri în temeiul Legii nr. 10/2001.

Deşi, în apel, prin decizia civilă nr. 642/2002 a Tribunalului Buzău se reţinuse că situaţia juridică a clădirilor în baza dreptului de accesiune urmează să fie clarificată ulterior, printr-o acţiune separată, când se va analiza buna sau reaua credinţă a constructorului, instanţa de recurs – Curtea de Apel Ploieşti – a avut o altă viziune.

Astfel, s-a reţinut în considerentele deciziei că reclamanţii au solicitat să se constate că sunt proprietarii construcţiei în baza accesiunii – art. 492 Cod civil, dar că din probele dosarului rezultă că aceste construcţii au fost transformate, iar ulterior s-a edificat un complex comercial de către pârâtele-recurente ce au primit în folosinţă terenul, astfel încât nu pot fi considerate constructori de rea-credinţă.

În concluzie, s-a stabilit fără posibilitatea de a readuce în discuţie, în cadrul acestui dosar, faptul că reclamanţii sunt proprietarii suprafeţei de 3000 m.p. teren, pe care se află edificate construcţiile aparţinând C. de C. I., ce este constructor de bună-credinţă.

Succesorul cu titlu particular al constructorului, recurenta din prezentul dosar are aceeaşi poziţie cu a vânzătorului.

În aceste condiţii, pentru ca proprietarul terenului să devină şi proprietarul construcţiei, în conformitate cu dispoziţiile art. 494 alin. 3 Cod civil ar trebui să dezdăuneze pe constructor, optând pentru următoarele variante de despăgubiri prevăzute de lege:

- să achite contravaloarea materialelor şi a muncii;

- să plătească o sumă egală cu creşterea valorii fondului ca urmare a efectuării construcţiei.

În loc să recurgă la calea legală, dezlegate prin decizii civile irevocabile, reclamanţii au înţeles să promoveze o nouă acţiune în contradictoriu cu pârâta din precedentul dosar  şi cu succesoarea în drepturi cu caracter particular – SC C. SRL solicitând să constate nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare nr. 41/31.03.2003 dintre C.de C. I. şi SC C. C. SRL I., să se dispună evacuarea acestei pârâte şi obligarea la plata lipsei de folosinţă pentru construcţie şi teren.

Ambele instanţe au apreciat că acest contract de vânzare-cumpărare, ulterior soluţionării irevocabile a acţiunii, este o veritabilă fraudă la lege pentru că împiedică orice eventual demers al moştenitorilor defunctei B. C. de a rezolva problema dreptului de proprietate pe construcţie.

În realitate, aşa cum s-a arătat până acum, litigiul soluţionat irevocabil a tranşat faptul că vânzătoarea C.de C. I. este constructor de bună-credinţă al imobilului pe terenul aparţinând reclamanţilor, situaţie în care, dispoziţiile art. 494 Cod civil exclud posibilitatea ca proprietarul terenului să solicite demolarea construcţiei.

Singura posibilitate pentru reclamanţi este ca aceştia să dezdăuneze pe proprietarul construcţiei sau în baza înţelegerii dintre ei să le vândă terenul.

Din aceste împrejurări nu rezultă în nici un mod frauda la lege prin vânzarea construcţiei, în condiţiile în care ambele părţi – C. de C. I. şi SC C.C. SRL I. au fost conştienţi că se înstrăinează doar construcţia aflată pe terenul aparţinând reclamanţilor, iar în eventualitatea în care aceştia din urmă doresc să devină proprietari pe hotel, ar trebui să dezdăuneze pe proprietar.

Din aceste considerente, având în vedere dispoziţiile art. 312 alin. 2 Cod procedură civilă, raportat la dispoziţiile art. 304 pct. 9 Cod procedură civilă instanţa va admite recursul declarat de pârâta SC C. C. SRL I împotriva deciziei civile nr. 345 din 26.05.2015 pronunţată de Tribunalul Brăila - Secţia I civilă, va modifica în tot decizia civilă nr. 345/26.05.2015 a Tribunalului Brăila în sensul că admite apelul declarant de SC C. SRL I., va schimba în tot sentinţa civilă nr. 714/2014 a Judecătoriei Făurei şi, pe cale de consecinţă, va respinge ca nefondate toate capetele de cerere vizând nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare  nr. 41/31.03.2003, repunerea în situaţia anterioară, evacuarea, obligarea la despăgubiri pentru lipsa de folosinţă a clădirii.

Va înlătura dispoziţia privind obligarea pârâtelor la cheltuieli de judecată şi va obliga pe intimaţii-reclamanţi la plata sumei de 8167,5 lei cheltuieli de judecată în recurs.

Soluţia de respingere a cererii de constatare a nulităţii absolute a contractului de vânzare-cumpărare atrage, automat, respingerea capetelor de cerere ce vizau repunerea în situaţia anterioară şi evacuarea recurentei din imobil.

Deşi reclamanţii au solicitat lipsa de folosinţă cu privire la construcţie şi teren, din probele dosarului rezultă că expertul nu a identificat nicio sursă verificabilă, cu privire la lipsa de folosinţă pe teren şi nu a stabilit o astfel de valoare.

În aceste condiţii, instanţa a obligat pe pârâtă să plătească lipsa de folosinţă pentru clădire – cuantificată la 1.139.696. Or, aşa cum s-a arătat nu există nici un temei legal pentru obligarea pârâtei la lipsa de folosinţă pentru construcţie, deoarece aceasta este edificată şi îmbunătăţită de ea, iar pentru a opera accesiunea ar trebui ca mai întâi reclamanţii să-l dezdăuneze pe constructorul de bună-credinţă.

Domenii speta

Spete similare