Evacuare în procedura sumară prevăzută de art.1034C.civ. și urm.;Condiții;

Procedura evacuării reglementată de prevederile art.1034 şi urm.C.pr.civ. este o procedură sumară, derogatorie de la dreptul comun, folosită pentru obţinerea evacuării din imobilele folosite sau ocupate fără drept. Această procedură specială a evacuării poate fi folosită atunci când locatarul sau proprietarul, care nu are un titlu executoriu pe care să-l poată pune în executare silită în condiţiile art.896C.pr.civ., consideră, în raport de situaţia locativă concretă a pârâtuluu, şi, desigur, în raport de dovezile pe care le are, că aceasta îi este mai avantajoasă decât procedura de drept comun. Orice susținere referitoare la întinderea în timp a folosinței bunului, a lipsei de obstrucționare în folosința imobilului a proprietarului acestuia, a folosirii parțiale a bunului sau la efectuarea unor îmbunătățiri sunt irelevante sub aspectul condițiilor ce trebuie verificate în procedura evacuării întemeiate pe prevederile art.1033 și urm.C.pr.civ. Nicio prevedere din cuprinsul reglementării evacuării din imobilele folosite sau ocupate fără drept nu impune cerința urgenței pentru luarea măsurii  de evacuare, urgență la care face trimitere apelantul în cuprinsul motivelor de apel. Prevederile legale doar impun ca procedura de judecată să fie una urgentă și simplificată. Urgența luării măsurii și urgența soluționării sunt două chestiuni diferite, cea de de-a doua neinplicând-o și pe prima. În plus, reclamantul are alegere între procedura specială și cea de drept comun așa cum prevăd dispozțiile art.1035alin.1C.pr.civ.

Prin sentinţa civilă nr. 14152/26.11.2015 Judecătoria Constanţa a dispus, la cererea reclamantului L. R. D., evacuarea pârâtului O. C. din imobilul situat în municipiul Constanţa, str. xx şi a obligat pârâtul să plătească reclamantului cheltuieli de judecată în cuantum de 100 lei reprezentând taxa judiciară de timbru.

 În esenţă, instanţa de fond a reţinut că reclamantul este proprietar de drept asupra imobilului situat la adresa menționată. În schimb, pârâtul nu a prezentat un titlu locativ asupra imobilului proprietatea reclamantului, ocupând în mod abuziv imobilul. Mai mult, cu toate că pârâtul au fost notificat să părăsească imobilul, acesta nu s-a conformat şi a continuat să ocupe imobilul. Față de lipsa titlului locativ, instanța a apreciat că nu poate reține  apărarea pârâtului referitoare la promovarea unei acțiuni de natură să combată eficienţa titlului de proprietate privind instituirea în favoarea sa a unui drept de retenţie asupra imobilului considerând că ar avea un drept de creanţă asupra acestuia. Faptul că pârâtul în cadrul dosarului civil nr. 24248/212/2015 a solicitat printre altele nulitatea titlului de proprietate al reclamantului dar şi instituirea în favoarea sa a unui drept de retenţie asupra imobilului litigios, nu are relevanţă în prezenta cauză atâta vreme cât nu a dovedit la acest moment şi în susţinerea apărării sale că deţine un titlu, respectiv o hotărâre judecătorească în care să i se fi instituit legal un drept de retenţie asupra acestui imobil din care se doreşte a fi evacuat. A mai reținut instanța că cererea reclamantului se încadrează în art.1033 alin.1 C.proc.civ. și a efectuat formalitățile de notificare.

Susținerile părților din calea de atac;

Împotriva acestei soluții a declarat apel pârâtul care a criticat hotărârea instanței de fond sub aspectul greșitei interpretări a prevederilor legale aplicabile acțiunii în evacuare.

Astfel s-a susținut că în mod greșit instanța de fond a respins cererea de suspendare a cauzei până la soluționarea definitivă a dosarului nr.24248/212/2015 aflat pe rolul Judecătoriei Constanța  având ca obiect nulitate act, atribuire parter și instituire drept de retenție, acțiune promovată anterior introducerii cererii de evacuare. Urgența soluționării cauzei și dezbaterile sumare în cadrul citării părților nu împiedică analizarea oricărei cereri formulate în cauză. Cererea de suspendare nu este prohibită de legiuitor în cadrul acestei proceduri, iar instanța o putea analiza în condițiile dreptului comun cu efectul respingerii pe fond ca neîntemeiată a prezentei cereri în procedura urgentă. Instanța a apreciat că cererea se suspendare nu poate fi discutată în prezenta cauză, deși a acordat termen pentru atașarea dosarului colateral.

Apoi, mai susține apelantul că în mod greșit s-a apreciat că în cauză este îndeplinită condiția urgenței ce caracterizează procedura specială de evacuare prevăzută de art.1041 și urm. C.pr.civ. Apelantul a locuit în mod constant în imobil încă din anul 2005, având domiciliul legal și a edificat construcția, probele propuse sub acest aspect fiind respinse. A locuit în imobil chiar și după momentul în care reclamantul a devenit proprietar, astfel că nu se poate vorbi despre calitatea de tolerant în imobil. Reclamantul nu locuiește în imobil și prin urmare nu s-a făcut dovada că îi îngrădește abuziv folosința bunului în condițiile în care pârâtul ocupă doar parterul imobilului.

În mod greșit instanța de fond a respins cererea de administrare de probatorii, mai precis a probei testimoniale, ca apoi să rețină că pârâtul nu s-a apărat în niciun fel. Proba testimonială ar fi relevat că imobilul nu este ocupat în toatlitate de către apelant și prin urmare nu stânjenește în nici un fel folosința imobilului de către reclamant.

Intimatul a formulat întâmpinare prin intermediul căreia a susţinut că se impune respingerea apelului întrucât, în opinia sa, hotărârea instanţei de fond este temeinică şi legală.

Dispozitiile de drept procedural si material aplicabile spetei;

În raport de prevederile art.479C.pr.civ instanţă de apel va verifica, in limitele cererii de apel, stabilirea situaţiei de fapt si aplicarea legii de către prima instanţă.

Potrivit art.1034 alin.1C.pr.civ. ,,dispoziţiiile prezentului titlu se aplică în litigiile privind evacuarea din imobilele forlosite sau, după caz, ocupate, fără drept de către foştii locatari sau alte persoane’’.

Aprecierile tribunalului;

Apelul este nefondat şi va fi respins pentru considerentele ce vor fi expuse în continuare.

Procedura evacuării reglementată de prevederile art.1034 şi urm.C.pr.civ. este o procedură sumară, derogatorie de la dreptul comun, folosită pentru obţinerea evacuării din imobilele folosite sau ocupate fără drept. Caracterul sumar al procedurii rezultă din anasmblul dispoziţiilor cuprinse în titlul XI al Codului de procedură, dar în special din dispoziţiile art.1041C.pr.civ. care precizează că acţiunea se judecă de urgenţă şi ,,cu dezbateri sumare’’. În plus ocuparea ,,fără drept’’ a unui imobil este elementul esenţial care justifică apelarea reclamantului la o astfel de procedură rapidă şi succintă.

Doctrina în materie a statuat deja că această procedură specială a evacuării poate fi folosită atunci când locatarul sau proprietarul, care nu are un titlu executoriu pe care să-l poată pune în executare silită în condiţiile art.896C.pr.civ., consideră, în raport de situaţia locativă concretă a pârâtuluu, şi, desigur, în raport de dovezile pe care le are, că aceasta îi este mai avantajoasă decât procedura de drept comun.

În speţa pendinte, tribunalul reţine că numai reclamantul se erijează în titular al dreptului de proprietate, fără ca pârâtul să exhibe vreun atare drept. Aceasta este chestiunea esențială a procesului. Prin urmare, orice susținere referitoare la întinderea în timp a folosinței bunului, a lipsei de obstrucționare în folosința imobilului a proprietarului acestuia, a folosirii parțiale a bunului sau la efectuarea unor îmbunătățiri sunt irelevante sub aspectul condițiilor ce trebuie verificate în procedura evacuării întemeiate pe prevederile art.1033 și urm.C.pr.civ. Acesta este și motivul pentru, în mod justificat instanța de fond a respins cererea de administrare a probei testimoniale, probă care de altfel a fost reiterată și la judecata în calea de atac a apelului și respinsă pentru aceleași considerente.

În plus, tribunalul învederează că nicio prevedere din cuprinsul reglementării evacuării din imobilele folosite sau ocupate fără drept nu impune cerința urgenței pentru luarea măsurii  de evacuare, urgență la care face trimitere apelantul în cuprinsul motivelor de apel. Prevederile legale doar impun ca procedura de judecată să fie una urgentă și simplificată. Urgența luării măsurii și urgența soluționării sunt două chestiuni diferite, cea de de-a doua neinplicând-o și pe prima. În plus, reclamantul are alegere între procedura specială și cea de drept comun așa cum prevăd dispozțiile art.1035alin.1C.pr.civ.

În fine, apelantul a susținut și greșita respingere a cererii de suspendare a judecării cauzei. Nici această apărare nu poate fi reținut în cauză pentru argumentele ce le vom expune în cele ce succed.

Pârâtul a formulat cerere de suspendare întemeiată pe prevederile art.413pct.1C.pr.civ  potrivit cu care suspendarea poate fi dispusă atunci când dezlegarea cauzei depinde, în tot sau în parte, de existența ori inexistența unui drept care face obiectul unei alte judecăți. Acest caz de suspendare este unul facultativ, instanța apreciind în funcție de circumstanțele cauzei.

Or, în funcție de împrejurări o astfel de suspendare nu se impune. Împrejurarea că pârâtul a formulat o cerere colaterală ce vizează stabilirea unei stări de indiviziune cu autorul reclamantului și partajarea masei succesorale de pe urma acesteia nu este de natură a conduce la temporizarea acțiunii de față. În susținerea acestui argument invocăm și prevederile art.1035alin.2C.pr.civ. potrivit cu care dispozițiile referitoare la evacuare nu aduc atingere drepturilor locatorului sau proprietarului la plata de depăgubiri și nici a altor drepturi rezultate din contract sau în temeiul legii, după caz.

Esențial pentru aplicarea prevederilor referitoare la procedura sumară a evacuării este faptul că apelantul pârât nu deține și nici nu a deținut vreun titlu de proprietate asupra imobilului din care se cere evacuarea, fiind un simplu tolerat din punct de vedere al prevederilor legale. În fapt, deabia acum, în procesul colateral apelantul încercă să dea legitimare juridică folosinței imobilului, iar în măsura în care o va obține, va putea acționa în consecință, însă până atunci nu sunt argumente în favoarea inaplicabilității procedurii de evacuare.

Răspunzând cu argumente comune motivelor de apel, tribunalul va respinge ca nefondat apelul, cu consecința menținerii soluției instanței de fond ca temeinică și legală.

Domenii speta

Spete similare