Obligaţia de a face

Sentinţă comercială 73 din 03.02.2016


Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului Olt Secţia a II a Civilă de Contencios Administrativ şi Fiscal, sub nr.3100/104/2015, reclamantul X, în contradictoriu cu pârâţii Y,Z, a solicitat ca prin hotărârea ce se va pronunţa: obligarea pârâţilor să pună în aplicare HCL 236/14.07.2015 şi încheierea contractul de vânzare cumpărare pentru apartamentul ce face obiectul HCL 236/14.07.2015 la preţul stabilit prin această hotărâre.

În motivarea cererii se susţine că în fapt, prin HCL nr. 236/14.07.2015, privind vânzarea apartamentului ANL, , s-a hotărât vânzarea acestui apartament către reclamant , pe care il deţine cu titlu de chiriaş, conform contractului de inchiriere nr. 1808/ 01.11.2006 .

Prin aceeaşi hotărâre s-a stabilit preţul de vânzare al apartamentului la suma de 20683, 57 Euro, pret pe care eu trebuia sa-1 achite la data încheierii contractului de vanzare-cumparare in forma autentica .

Potrivit art. 4 alin. 1 din HCL 236/14.07.2015, contractul de vanzare-cumparare, privind apartamentul ce face obiectul prezentei hotărâri, trebuia sa se incheie in termen de 30 de zile de la adoptarea hotărârii, iar conform art. 5 primarul prin persoana împuternicita trebuia sa semneze la notariat contractul de vanzare-cumparare .

Desi imediat după ce a primit hotărârea  a făcut toate demersurile necesare pentru incheierea contractului de vanzare-cumparare in forma autentica, depunand toate actele necesare la notar , persoana imputernicita prin dispoziţia primarului nr. 678/24.03.2015 , nu s-a prezentat la notariat pentru a semna contractul de vanzare-cumparare in forma autentica .

Ulterior, prin hotărârea Consiliului local al Municipiului Slatina nr. 301/13.08.2015 s-a prelungit termenul de incheiere a contractului de vanzare-cumparare in forma autentica, sensul ca acesta trebuia sa se incheie in termen de 90 de zile de la adoptarea prezentei hotărâri,  insa primarul, căruia ii revenea obligaţia punerii in executare a hotărârii, a refuzat in continuare sa se prezinte la notariat, desi a fost notificat in acest sens, asa cum rezulta din încheierea de certificare nr. 16/02.11.2015 emisa de Biroul Notarilor Publici Asociaţi R.B. si V. D. .

Menţionează ca s-a adresat cu o plângere prealabila atat Consiliului local al Municipiului Slatina cat si primarului, prin care a solicitat punerea in aplicare a hotărârii nr. 236/14.07.2015, modificata prin hotărârea nr. 301/13.08.2015, la care a primit răspuns din partea Primarului Municipiului Slatina. Prin acest răspuns i s-a comunicat ca apartamentul nu se poate vinde cu respectarea prevederilor HCL 236/14.07.2015, trebuind respectate prevederile Ordinului nr. 373/28.07.2015 al M.D.R.A.P. , ceea ce consideră că nu este legal, având in vedere ca acest ordin nu era in vigoare la data adoptării hotărârii .

Susţine că acest refuz al primarului de a incheia actul de vanzare-cumparare al apartamentului la preţul stabilit prin HCL 236/14.07.2015 este de natura sa-i vatame drepturile si interesele legitime, respectiv de a cumpăra apartamentul stabilit prin HCL 236/2015, care este un act administrativ legal, adoptat cu respectarea dispoziţiilor legale in vigoare la momentul adoptării, respectiv ale ordinului 1391/2014 .

Prin urmare, cosideră că HCL 236/14.07.2015 a fost adoptata cu respectarea dispoziţiilor legale in vigoare la acel moment ( tenţpus regit actum ) trebuie pusa in aplicare de către paraţi, neavand niciun fel de relevanta ca ulterior adoptării a apărut ordinul nr. 373/28.07.2015, care stabileşte o valoare de inlocuire mult mai mare pe metru pătrat decât cea prevăzuta in ordinul 1391/2014 .

Pârâţii Y,Z au depus întâmpinare prin care invocat excepţia lipsei capacităţii procesuale de folosinţa a Z.

Conform art.5 din decretul-lege nr. 31/1954 - "capacitatea de folosinţa este capacitatea de a avea drepturi si obligaţii". Capacitatea procesuala de folosinţa consta in aptitudinea unei persoane de a avea drepturi si obligaţii pe plan procesual, capacitatea procesuala de folosinţa fiind aplicarea in plan procesual a capacităţii de folosinţa.

Susţine ca persoanele juridice dobândesc capacitate de folosinţa la data înregistrării, iar cele care nu sunt supuse inregistrarii, de la data actului de dispoziţie.

Pentru ca o persoana sa poată fi parte in procesul civil, pe langa celelalte condiţii cerute de legea procesuala civila este necesar ca aceasta sa aiba capacitate procesuala civila in sensul art. 56 N.C.P.C. alin. 1 precizând ca poate fi parte in judecata „orice persoana care are folosinţa drepturilor civile", sancţiunea lipsei capacităţii de folosinţa fiind nulitatea absoluta a actelor de procedura săvârşite, potrivit prevederilor art.56 alin.3 N.C.P.C.

Z nu este persoana juridica având in vedere dispoziţiile legii nr.215/200IR privind administraţia publica locala. Astfel, va rugam sa observaţi prevederile art. 20 alin.l -"(1) Comunele, oraşele, municipiile si judeţele sunt unităţi administrativ-teritoriale in care se exercita autonomia locala si in care se organizează si funcţionează autorităţi ale administraţiei publice locale.", ale art.77 -„Primarul, viceprimarul, secretarul imitaţii administrativ-teritoriale si aparatul de specialitate al primarului constituie o structura funcţionala cu activitate permanenta, denumita primăria comunei, oraşului sau municipiului, care duce la îndeplinire hotărârile consiliului local si dispoziţiile primarului, soluţionând problemele curente ale colectivităţii locale.", si ale art. 36. - „(1) Consiliul local are iniţiativa si hotărăşte, in condiţiile legii, in toate problemele de interes local, cu excepţia celor care sunt date prin lege in competenta altor autorităţi ale administraţiei publice locale sau centrale." din Legea nr.215/200IR.

Potrivit dispoziţiilor art.57 alin.4 N.C.P.C, lipsa capacităţii de exerciţiu a drepturilor procesuale ale unei parti conduce la anularea cererii de chemare in judecata. In aceste condiţii considera ca daca lipsa capacităţii procesuale de exerciţiu conduce la anularea cererii, cu atat mai mult lipsa capacităţii procesuale de folosinţa, condiţie fara de care capacitatea procesuala de exerciţiu nu poate exista, atrage nulitatea cererii.

Drept urmare a celor arătate mai sus, capacitate procesuala de folosinţa are municipiul Slatina reprezentat prin primarul municipiului si nicidecum Consiliul Local al municipiului Slatina, o instituţie fara personalitate juridica.

Fata de aceste considerente va solicitam admiterea excepţiei invocate si anularea acţiunii ca fiind formulata împotriva unei persoane fara capacitate procesuala de folosinţa.

Potrivit prevederilor art. 21 din Legea nr. 215/2001 privind administraţia publică locală, autorităţile administrativ - teritoriale, comunele, oraşele, municipiile şi judeţele sunt persoane juridice de drept public, având un patrimoniu public şi capacitate juridică deplină. Persoanele juridice de drept public sunt guvernate de un regim juridic special, derogator de la dreptul comun. Unităţile administrativ - teritoriale au calitate de subiect de drept şi în alte raporturi juridice reglementate prin acte juridice care aparţin altor ramuri de drept, este indiscutabil că aceste unităţi sunt subiect de drept constituţional, de drept fiscal, de dreptul muncii, de drept comercial, procesual.v

Personalitatea juridică aparţine numai unităţilor administrativ - teritoriale, în timp ce consiliile locale şi primarii funcţionează ca autorităţi ale administraţiei publice locale şi rezolvă treburile publice din municipii, comune, oraşe şi judeţe. Deci, aceste autorităţi sunt organele persoanei juridice, structurile deliberative şi executive prin care comuna, oraşul sau judeţul participă proprio nomine la raporturile juridice de drept public sau privat ca titular de drepturi şi obligaţii proprii.

Primarul unităţii administrativ - teritoriale reprezintă unitatea, potrivit art. 62 alin 1 din Legea nr. 215/2001, în relaţiile cu alte autorităţi publice, cu persoane fizice sau juridice române sau străine, precum şi injustiţie.

In consecinţă, potrivit Legii nr. 215/2001 privind administraţia publică locală, comuna, oraşul, sau judeţul îşi exercită drepturile procedurale şi îşi îndeplinesc obligaţiile procesuale ca reclamant sau pârât, sau, în alţi termeni, îşi valorifică capacitatea procesuală de exerciţiu, prin primar sau preşedintele consiliului judeţean, după caz.

Fata de aceste considerente solicita sa admiterea excepţiei invocate si respingerea acţiunii ca fiind formulata impotriva unei persoane fara calitate procesuala pasiva.

Pe fondul cauzei pârâta a solicitat respingerea cererii de chemare în judecată ca fiind neîntemeiată, arătând că prin H.C.L. nr. 236/14.07.2015 s-a aprobat vânzarea apartamentului ANL, către reclamantul de astăzi X.

Conform prevederilor art. 4 alin. 1 din hotărârea mai sus menţionata, contractul de vânzare cumpărare pentru imobilul situat in Slatina, str. Armoniei nr. 4, bl. 4, sc. A, ap. 3, jud. Olt, urma sa se încheie, in forma autentica, in termen de 30 de zile de la data adoptării H.C.L. nr. 236/2015.

Arată faptul ca in data de 28.07.2015, in termenul de 30 de zile in care instituţia trebuia sa se conformeze prevederilor art. 4 alin. 1 din H.C.L. nr. 236/2015, a apărut Ordinul nr. 373/2015 al Ministerului Dezvoltării Regionale si Administraţiei Publice privind stabilirea valorii de înlocuire pe metru pătrat, pentru anul 2015, care prevede la art. 2 faptul ca " valoarea de inlocuire pe metru pătrat, pentru anul 2015 este de 1.691,29 lei/mp".

Urmare a apariţiei Ordinului nr. 373/28.07.2015, pârâta a înaintat Ministerului Dezvoltării Regionale si Administraţiei Publice adresa cu nr.78419/10.08.2015, prin care am solicitat punctul de vedere cu privire la preţul de vânzare al apartamentului situat in Slatina,.

Prin adresa nr. 82806/29.09.2015, înregistrata de pârâtă sub nr. 102334/13.10.2015, Ministerul Dezvoltării Regionale si Administraţiei Publice a comunicat faptul ca "locuinţa in speţa se va putea vinde numai cu respectarea prevederilor Ordinului ministrului dezvoltării regionale si administraţiei publice nr. 373/28.07.2015 si nu ale Hotărârii Consiliului Local al Municipiului Slatina nr. 236/2015".

Învederează faptul ca, temeiul juridic ce sta la baza vânzării locuinţelor pentru tineri destinate închirierii se realizează in baza dispoziţiilor Legii. Nr. 152/1998, o lege speciala, parte a dreptului public, ce creaza un temei specific, in baza căruia locuinţele pentru tineri se pot vinde, cu respectarea unor condiţii stricte, titularilor contractelor de închiriere la solicitarea acestora.

Astfel, conform prevederilor art. 10 alin 2 din Legea nr. 152/1998 vânzarea locuinţelor se face " cu respectarea următoarelor condiţii obligatorii: valoarea de vânzare a locuinţei se calculează de către autorităţile administraţiei publice locale şi ale sectoarelor municipiului Bucureşti sau de către operatorii economici în a căror administrare se află imobilele respective, precum şi de către autorităţile administraţiei publice centrale din domeniul învăţământului, respectiv din domeniul sănătăţii sau de către unele unităţi aflate în subordinea ori sub coordonarea acestor autorităţi, potrivit legii, şi reprezintă valoarea de înlocuire pe metru pătrat, multiplicată cu suprafaţa construită efectiv, inclusiv cotele indivize, diminuată cu amortizarea calculată de la data punerii în funcţiune a locuinţei până la data vânzării acesteia. Valoarea de înlocuire este valoarea medie ponderată pe metru pătrat, calculată pe baza valorii contractelor de antrepriză încheiate, în condiţiile legii, în cursul anului anterior de către A.N.L. cu antreprenorii, care se majorează cu un coeficient rezultat din raportul dintre valoarea medie ponderată pe metru pătrat a locuinţelor puse în funcţiune în anul anterior şi valoarea medie ponderată pe metru pătrat contractată la momentul începerii lucrărilor acestor locuinţe. în cazul în care, în cursul anului anterior, A.N.L. nu a încheiat cel puţin două contracte de antrepriză cu antreprenorii, pentru stabilirea valorii de înlocuire se utilizează ca an de calcul ultimul an în care s-au încheiat cel puţin două contracte de antrepriză. Valoarea de înlocuire pe metru pătrat astfel calculată se stabileşte anual prin ordin al ministrului dezvoltării regionale şi administraţiei publice, care urmează a fi publicat în Monitorul Oficial al României, Partea I. Pentru acoperirea cheltuielilor de promovare, publicitate imobiliară, evidenţă şi vânzare, unităţile prin care se efectuează vânzarea, potrivit legii, beneficiază de un comision de până la 1% din valoarea de vânzare calculată a locuinţei, comision care se include, împreună cu valoarea de vânzare a locuinţei, în preţul final de vânzare al acesteia; "

Din textul de lege mai sus citat, rezulta foarte clar faptul ca una dintre condiţiile obligatorii pentru incheierea contractelor de vânzare a locuinţelor pentru tineri consta in respectarea valorii de vânzare, stabilita prin ordin al ministrului dezvoltării regionale si administraţiei publice.

Mai mult decât atat, conform prevederilor art. 11 din Legea nr. 152/1998, contractele de vânzare cumpărare, precum si orice alte acte incheiate cu incalcarea dispoziţiilor art.10 sunt lovite de nulitate absoluta.

De asemenea, in temeiul principiului aplicării imediate a legii civile noi, precum si al principiului tempus regit actum, conform căruia actele juridice se incheie in conformitate cu prevederile legale in vigoare la data intocmirii lor, instituţia pârâtă nu poate pune in aplicare Hotărârea Consiliului Local al municipiului Slatina nr. 236/2015, întrucât prevederile Ordinului ministerului dezvoltării regionale si administraţiei publice nr. 373/2015 sunt direct aplicabile pentru toate contractele de vânzare cumpărare a locuinţelor pentru tineri, incheiate ulterior datei de 29.07.2015.

Mai mult decât atat, ca urmare a apariţiei la data de 28.07.2015 a Ordinului Ordinul ministerului dezvoltării regionale si administraţiei publice nr. 373/2015, a adresei nr. 82806/2015 a Ministerului Dezvoltării Regionale si Administraţiei Publice, precum si a dispoziţiilor art. 10 alin. 2, lit. d din Legea nr. 152/1998, coroborate cu prevederile art.11 din acelaşi act normativ, Consiliul Local al municipiului Slatina a adoptat H.C.L. nr.390/11.11.2015 privind incetarea aplicabilităţii Hotărârii Consiliului Local al municipiului Slatina nr. 236/14.07.2015.

Faţă de aceste considerente, solicită respingerea acţiunii formulata de reclamant, ca neîntemeiata.

 La dosar au fost depuse următoarele înscrisuri, in copii certificate conform cu originalul : HCL nr. 236/14.07.2015, HCL nr. 301/13.08.2015, dispoziţia nr. 668/24.03.2015, răspunsul la plângerea prealabila adresata primarului Municipiului Slatina nr. 105020/20.10.2015, încheiere de certificare nr. 16/02.11.2015 emisa de notar, B. R.ca si taxa judiciara in suma de 50 lei .

În drept au fost invocate dispoziţiile art. 8 din Legea 554/2004.

Analizând materialul probator administrat în cauză, instanţa  reţine următoarele:

Reclamantul X, în contradictoriu cu pârâţii Y,Z, a solicitat obligarea pârâţilor să pună în aplicare HCL 236/14.07.2015 şi încheierea contractul de vânzare cumpărare pentru apartamentul ce face obiectul HCL 236/14.07.2015 la preţul stabilit prin această hotărâre.

Prin HCL nr. 236/14.07.2015, s-a hotărât vânzarea apartamentului ANL, situat in Slatina , ,  pe care reclamantul îl deţine cu titlu de chiriaş, conform contractului de inchiriere nr. 1808/ 01.11.2006 .

Prin aceeaşi hotărâre s-a stabilit preţul de vânzare al apartamentului la suma de 20683, 57 Euro, pret care trebuia achitat la data încheierii contractului de vanzare-cumparare in forma autentica .

Potrivit art. 4 alin. 1 din HCL 236/14.07.2015, contractul de vanzare-cumparare, privind apartamentul ce face obiectul acestei hotărâri, trebuia sa se incheie in termen de 30 de zile de la adoptarea hotărârii, iar conform art. 5 Primarul, prin persoana împuternicita, trebuia sa semneze la notariat contractul de vanzare-cumparare .

Prin Ordinul nr. 373/2015 din data de 28.07.2015al Ministerului Dezvoltării Regionale si Administraţiei Publice privind stabilirea valorii de înlocuire pe metru pătrat, pentru anul 2015, s-a prevăzut, la art. 2, faptul ca, " valoarea de înlocuire pe metru pătrat, pentru anul 2015 este de 1.691,29 lei/mp", împrejurare în care, la cererea pârâtei, prin adresa nr. 82806/29.09.2015, înregistrata de pârâtă sub nr. 102334/13.10.2015, Ministerul Dezvoltării Regionale si Administraţiei Publice a comunicat faptul ca "locuinţa in speţa se va putea vinde numai cu respectarea prevederilor Ordinului ministrului dezvoltării regionale si administraţiei publice nr. 373/28.07.2015 si nu ale Hotărârii Consiliului Local al Municipiului Slatina nr. 236/2015".

Potrivit prevederilor art. 10 alin 2 din Legea nr. 152/1998 vânzarea locuinţelor se face " cu respectarea următoarelor condiţii obligatorii: valoarea de vânzare a locuinţei se calculează de către autorităţile administraţiei publice locale şi ale sectoarelor municipiului Bucureşti sau de către operatorii economici în a căror administrare se află imobilele respective, precum şi de către autorităţile administraţiei publice centrale din domeniul învăţământului, respectiv din domeniul sănătăţii sau de către unele unităţi aflate în subordinea ori sub coordonarea acestor autorităţi, potrivit legii, şi reprezintă valoarea de înlocuire pe metru pătrat, multiplicată cu suprafaţa construită efectiv, inclusiv cotele indivize, diminuată cu amortizarea calculată de la data punerii în funcţiune a locuinţei până la data vânzării acesteia. Valoarea de înlocuire este valoarea medie ponderată pe metru pătrat, calculată pe baza valorii contractelor de antrepriză încheiate, în condiţiile legii, în cursul anului anterior de către A.N.L. cu antreprenorii, care se majorează cu un coeficient rezultat din raportul dintre valoarea medie ponderată pe metru pătrat a locuinţelor puse în funcţiune în anul anterior şi valoarea medie ponderată pe metru pătrat contractată la momentul începerii lucrărilor acestor locuinţe. în cazul în care, în cursul anului anterior, A.N.L. nu a încheiat cel puţin două contracte de antrepriză cu antreprenorii, pentru stabilirea valorii de înlocuire se utilizează ca an de calcul ultimul an în care s-au încheiat cel puţin două contracte de antrepriză. Valoarea de înlocuire pe metru pătrat astfel calculată se stabileşte anual prin ordin al ministrului dezvoltării regionale şi administraţiei publice, care urmează a fi publicat în Monitorul Oficial al României, Partea I. Pentru acoperirea cheltuielilor de promovare, publicitate imobiliară, evidenţă şi vânzare, unităţile prin care se efectuează vânzarea, potrivit legii, beneficiază de un comision de până la 1% din valoarea de vânzare calculată a locuinţei, comision care se include, împreună cu valoarea de vânzare a locuinţei, în preţul final de vânzare al acesteia; "

Totodată, art. 11 din Legea nr. 152/1998 prevede că, contractele de vânzare cumpărare, precum si orice alte acte încheiate cu încălcarea dispoziţiilor art.10 sunt lovite de nulitate absoluta.

Raportat la dispoziţiile legale mai sus citate,instanţa a respins cererea ca neîntemeiată

Data publicarii pe portal:22.09.2016